物業(yè)工程管理基礎知識

1、-歐歐 長長 勇勇一、物業(yè)設備管理的意義和指標一、物業(yè)設備管理的意義和指標1 1物業(yè)設備物業(yè)設備 * *什么是物業(yè)設備設施！什么是物業(yè)設備設施！ 物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設施的總稱。物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設施的總稱。注：所謂物業(yè)設備管理，就是要通過保養(yǎng)注：所謂物業(yè)設備管理，就是要通過保養(yǎng) 維修維修 等手段等手段 保障物業(yè)設備的安全保障物業(yè)設備的安全 正常運行延長設備使用壽命。正常運行延長設備使用壽命。 2、物業(yè)設備管理的意義 工程管理是物業(yè)管理的核心工程管理是物業(yè)管理的核心注：物業(yè)設備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務兩個方面，也就是說，需要做好物業(yè)設備的管理、運行、維修和保養(yǎng)等方

2、面的工作。1、它是物業(yè)客服滿意度的最基本條件和核心因數(shù)。試想，一個小區(qū)不管其它部門的工作如何的到位，但小區(qū)頻發(fā)因設備運行故障停水停電、園區(qū)內(nèi)道路坑坑洼洼、健身休閑設施銹跡斑斑，業(yè)主會滿意嗎？2、它是小區(qū)物業(yè)增值保值的根本。小區(qū)只有基礎工程維修做的到位，才能最大限度的讓業(yè)主住的舒心和滿意，其物業(yè)價值才能保值增值。3、它是物業(yè)生存的根本。沒有好的工程管理，業(yè)主就不會滿意。3、物業(yè)工程管理的四大指標1 1、客戶滿意度、客戶滿意度。工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設備設施運行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。2 2、員工滿意度、員工滿意度。在工程管理部這個大家庭里

3、，員工滿意才能更好地完成工作。如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎？3 3、設備設施完好率、設備設施完好率。設備設施正常運行，維修和保養(yǎng)及時到位，完好率達98%以上。4 4、成本控制。、成本控制。通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預算誤差不超過5%。 物業(yè)設備是否完好的標準為： 零部件完整齊全 設備運轉(zhuǎn)正常 設備技術資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全 設備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 二、物業(yè)設備管理的內(nèi)容二、物業(yè)設備管理的內(nèi)容1 1、前期介入。、前期介入。從項目規(guī)劃設計開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管

4、理角度出發(fā)提出修改建議。并隨時跟進施工過程（尤其是防水、門窗、管線預埋等的隱蔽工程）；2 2、房屋本體的交接驗收。、房屋本體的交接驗收。包括從開發(fā)商手中接收房屋和交給業(yè)主兩個方面的內(nèi)容；3 3、公區(qū)設備設施的交接驗收。、公區(qū)設備設施的交接驗收。如園區(qū)內(nèi)道路、給排水、休閑設施、標示標牌、供配電、周界圍墻等等；4 4、工程整改。、工程整改。對于部分技術含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進相關方處理。對于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對物業(yè)管理和業(yè)主的影響； 5 5、供配電、給排水、發(fā)電機、消防、電梯、安防等機電系統(tǒng)的運行管、

5、供配電、給排水、發(fā)電機、消防、電梯、安防等機電系統(tǒng)的運行管理。理?？梢院唵胃爬榱鶄€字：巡檢、維修、保養(yǎng)；6 6、道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理、道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理。此處主要指除去機電系統(tǒng)外的其它所有設施。也可簡單概括為六個字：巡檢、維修、保養(yǎng)；7 7、工程人員的管理、培訓和考核；月度培訓，半年及年度考核等；、工程人員的管理、培訓和考核；月度培訓，半年及年度考核等； 8 8、戶內(nèi)維修和有償服務；、戶內(nèi)維修和有償服務； 9 9、各項管理制度的建立和執(zhí)行；、各項管理制度的建立和執(zhí)行； 10 10、質(zhì)量記錄等等。、質(zhì)量記錄等等。在實際工作中會因園區(qū)的實際情況及業(yè)態(tài)區(qū)別而有所不同，

6、但核心內(nèi)容不變。同時，也因為園區(qū)的不同而導致工程管理的難點和重點不同，這需要區(qū)別對待。如高層住宅，設備設施較多，管理的重點和難點在設備運如高層住宅，設備設施較多，管理的重點和難點在設備運行；別墅因設備很少，管理的重點就在園區(qū)總平和周界防護；行；別墅因設備很少，管理的重點就在園區(qū)總平和周界防護；商業(yè)因白天營業(yè)需求，設備設施維修保養(yǎng)一般都安排在夜間進行。物業(yè)工程管理的幾種手段1、預算制管理預算制管理。具體就是每年每月都要做工程費用預算。嚴格控制管理成本，對于預算外支出需有足夠的理由，且全年的實際管理成本與預算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%。2 2、計劃管理、計劃管理。制定詳細、有效、

7、可執(zhí)行的工作計劃，并嚴格落實。通過計劃管理可減少工作中的漏項，降低管理風險。3 3、標準化管理、標準化管理。制定各項工作標準，要求員工嚴格按照工作標準流程進行，并達到標準化的結(jié)果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導致結(jié)果的不受控。4 4、節(jié)能降耗、節(jié)能降耗。應將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個細節(jié)，并常抓不懈。5 5、人性化管理、人性化管理。讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺。認真對待每一個員工的每一項訴求，盡量做到公正的對待每一個員工。6 6、承包責任制、承包責任制?？筛鶕?jù)實際情況，將工作劃分為若干塊，每一個員工承包其中的一塊或幾塊。讓員工非常清楚地知道自己的工作內(nèi)容

8、，可減少出工不出力的現(xiàn)象。（此項要求員工的個體能力很強，且有團隊合作精神）7 7、模塊化管理、模塊化管理。可根據(jù)項目的實際情況，將工作劃分為若干個模塊，每一個模塊設置一個負責人，由一個人或多個人組成責任組。這樣便于對工作的監(jiān)督檢查。（此項要求各個模塊至少有一個技術實力很強的員工）物業(yè)工程管理工作要點1 1、員工培訓。、員工培訓。應制定年度培訓計劃，并嚴格執(zhí)行。培訓課程應包括三個方面的內(nèi)容：員工服務意識和禮貌禮儀、安全意識及風險員工服務意識和禮貌禮儀、安全意識及風險管理、專業(yè)技能管理、專業(yè)技能。培訓可采用內(nèi)訓和外訓兩種方式。如請客服服務部經(jīng)理培訓禮貌禮儀和服務意識，請專業(yè)廠家進行專業(yè)技術培訓等。

9、2 2、各項管理制度的完善和執(zhí)行、各項管理制度的完善和執(zhí)行。根據(jù)公司現(xiàn)有的管理制度和作業(yè)流程（作業(yè)指導書），結(jié)合項目實際情況進行完善，并在工作中嚴格執(zhí)行。如入戶維修流程，質(zhì)量記錄的規(guī)范等。只有如此才能降低員工作業(yè)過程中犯錯的風險，降低各種安全事故的發(fā)生概率。（一些技術好的，工作年限長的工程老員工很容易麻痹大意，有時會不按照作業(yè)流程嚴格開展工作，從而導致安全事故的發(fā)生，此種例子比比皆是）。但是，各種管理制度和質(zhì)量記錄亦不能過多，否則將影響員工個人創(chuàng)造性發(fā)揮，將工程管理變成了文字管理。3 3、搞好與其他部門之間的關系、搞好與其他部門之間的關系。如與客服服務部、秩序維護部、消防電梯分包方等。4 4、培養(yǎng)員工的團隊合作精神。、培養(yǎng)員工的團隊合作精神。 5： 對操作人員進行專業(yè)的