物業(yè)工程管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、-歐歐 長長 勇勇一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和指標(biāo)一、物業(yè)設(shè)備管理的意義和指標(biāo)1 1物業(yè)設(shè)備物業(yè)設(shè)備 * *什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施！什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施！ 物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施的總稱。物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)施的總稱。注：所謂物業(yè)設(shè)備管理，就是要通過保養(yǎng)注：所謂物業(yè)設(shè)備管理，就是要通過保養(yǎng) 維修維修 等手段等手段 保障物業(yè)設(shè)備的安全保障物業(yè)設(shè)備的安全 正常運(yùn)行延長設(shè)備使用壽命。正常運(yùn)行延長設(shè)備使用壽命。 2、物業(yè)設(shè)備管理的意義 工程管理是物業(yè)管理的核心工程管理是物業(yè)管理的核心注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方

2、面的工作。1、它是物業(yè)客服滿意度的最基本條件和核心因數(shù)。試想，一個(gè)小區(qū)不管其它部門的工作如何的到位，但小區(qū)頻發(fā)因設(shè)備運(yùn)行故障停水停電、園區(qū)內(nèi)道路坑坑洼洼、健身休閑設(shè)施銹跡斑斑，業(yè)主會(huì)滿意嗎？2、它是小區(qū)物業(yè)增值保值的根本。小區(qū)只有基礎(chǔ)工程維修做的到位，才能最大限度的讓業(yè)主住的舒心和滿意，其物業(yè)價(jià)值才能保值增值。3、它是物業(yè)生存的根本。沒有好的工程管理，業(yè)主就不會(huì)滿意。3、物業(yè)工程管理的四大指標(biāo)1 1、客戶滿意度、客戶滿意度。工程管理不但要保證業(yè)主的基本生活正常進(jìn)行，還要保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主所見之處的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，這才能更好的提升業(yè)主滿意度。2 2、員工滿意度、員工滿意度。在工程管理部這個(gè)大家庭里

3、，員工滿意才能更好地完成工作。如果員工每天都帶著情緒工作，能做好工作嗎？這種情況下的工作效率和結(jié)果能讓業(yè)主滿意嗎？3 3、設(shè)備設(shè)施完好率、設(shè)備設(shè)施完好率。設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行，維修和保養(yǎng)及時(shí)到位，完好率達(dá)98%以上。4 4、成本控制。、成本控制。通過各種手段，在保證工程管理品質(zhì)不下降的前提下，做好成本控制。且年度預(yù)算誤差不超過5%。 物業(yè)設(shè)備是否完好的標(biāo)準(zhǔn)為： 零部件完整齊全 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1 1、前期介入。、前期介入。從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，物業(yè)公司就需從物業(yè)后期管

4、理角度出發(fā)提出修改建議。并隨時(shí)跟進(jìn)施工過程（尤其是防水、門窗、管線預(yù)埋等的隱蔽工程）；2 2、房屋本體的交接驗(yàn)收。、房屋本體的交接驗(yàn)收。包括從開發(fā)商手中接收房屋和交給業(yè)主兩個(gè)方面的內(nèi)容；3 3、公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收。、公區(qū)設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收。如園區(qū)內(nèi)道路、給排水、休閑設(shè)施、標(biāo)示標(biāo)牌、供配電、周界圍墻等等；4 4、工程整改。、工程整改。對(duì)于部分技術(shù)含量低、投入小的整改，可由物業(yè)公司工程部直接實(shí)施完成，其它的就需要協(xié)調(diào)和跟進(jìn)相關(guān)方處理。對(duì)于無法通過整改來解決的問題，則要通過其它工程管理手段盡量減少此問題對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主的影響； 5 5、供配電、給排水、發(fā)電機(jī)、消防、電梯、安防等機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行管、

5、供配電、給排水、發(fā)電機(jī)、消防、電梯、安防等機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行管理。理?？梢院唵胃爬榱鶄€(gè)字：巡檢、維修、保養(yǎng)；6 6、道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理、道路、房屋本體、避雷系統(tǒng)等維修管理。此處主要指除去機(jī)電系統(tǒng)外的其它所有設(shè)施。也可簡單概括為六個(gè)字：巡檢、維修、保養(yǎng)；7 7、工程人員的管理、培訓(xùn)和考核；月度培訓(xùn)，半年及年度考核等；、工程人員的管理、培訓(xùn)和考核；月度培訓(xùn)，半年及年度考核等； 8 8、戶內(nèi)維修和有償服務(wù)；、戶內(nèi)維修和有償服務(wù)； 9 9、各項(xiàng)管理制度的建立和執(zhí)行；、各項(xiàng)管理制度的建立和執(zhí)行； 10 10、質(zhì)量記錄等等。、質(zhì)量記錄等等。在實(shí)際工作中會(huì)因園區(qū)的實(shí)際情況及業(yè)態(tài)區(qū)別而有所不同，

6、但核心內(nèi)容不變。同時(shí)，也因?yàn)閳@區(qū)的不同而導(dǎo)致工程管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)不同，這需要區(qū)別對(duì)待。如高層住宅，設(shè)備設(shè)施較多，管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)在設(shè)備運(yùn)如高層住宅，設(shè)備設(shè)施較多，管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)在設(shè)備運(yùn)行；別墅因設(shè)備很少，管理的重點(diǎn)就在園區(qū)總平和周界防護(hù)；行；別墅因設(shè)備很少，管理的重點(diǎn)就在園區(qū)總平和周界防護(hù)；商業(yè)因白天營業(yè)需求，設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)一般都安排在夜間進(jìn)行。物業(yè)工程管理的幾種手段1、預(yù)算制管理預(yù)算制管理。具體就是每年每月都要做工程費(fèi)用預(yù)算。嚴(yán)格控制管理成本，對(duì)于預(yù)算外支出需有足夠的理由，且全年的實(shí)際管理成本與預(yù)算之差控制在一定的范圍內(nèi)，差別不能過大，如5%。2 2、計(jì)劃管理、計(jì)劃管理。制定詳細(xì)、有效、

7、可執(zhí)行的工作計(jì)劃，并嚴(yán)格落實(shí)。通過計(jì)劃管理可減少工作中的漏項(xiàng)，降低管理風(fēng)險(xiǎn)。3 3、標(biāo)準(zhǔn)化管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理。制定各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，要求員工嚴(yán)格按照工作標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行，并達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)果。通過這種方式可以盡最大限度減少因員工能力差異而導(dǎo)致結(jié)果的不受控。4 4、節(jié)能降耗、節(jié)能降耗。應(yīng)將節(jié)能降耗貫徹到工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，并常抓不懈。5 5、人性化管理、人性化管理。讓員工分享公司的發(fā)展成果，讓員工在這里有家的感覺。認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)員工的每一項(xiàng)訴求，盡量做到公正的對(duì)待每一個(gè)員工。6 6、承包責(zé)任制、承包責(zé)任制。可根據(jù)實(shí)際情況，將工作劃分為若干塊，每一個(gè)員工承包其中的一塊或幾塊。讓員工非常清楚地知道自己的工作內(nèi)容

8、，可減少出工不出力的現(xiàn)象。（此項(xiàng)要求員工的個(gè)體能力很強(qiáng)，且有團(tuán)隊(duì)合作精神）7 7、模塊化管理、模塊化管理。可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，將工作劃分為若干個(gè)模塊，每一個(gè)模塊設(shè)置一個(gè)負(fù)責(zé)人，由一個(gè)人或多個(gè)人組成責(zé)任組。這樣便于對(duì)工作的監(jiān)督檢查。（此項(xiàng)要求各個(gè)模塊至少有一個(gè)技術(shù)實(shí)力很強(qiáng)的員工）物業(yè)工程管理工作要點(diǎn)1 1、員工培訓(xùn)。、員工培訓(xùn)。應(yīng)制定年度培訓(xùn)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。培訓(xùn)課程應(yīng)包括三個(gè)方面的內(nèi)容：員工服務(wù)意識(shí)和禮貌禮儀、安全意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)員工服務(wù)意識(shí)和禮貌禮儀、安全意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)管理、專業(yè)技能管理、專業(yè)技能。培訓(xùn)可采用內(nèi)訓(xùn)和外訓(xùn)兩種方式。如請(qǐng)客服服務(wù)部經(jīng)理培訓(xùn)禮貌禮儀和服務(wù)意識(shí)，請(qǐng)專業(yè)廠家進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等。

9、2 2、各項(xiàng)管理制度的完善和執(zhí)行、各項(xiàng)管理制度的完善和執(zhí)行。根據(jù)公司現(xiàn)有的管理制度和作業(yè)流程（作業(yè)指導(dǎo)書），結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行完善，并在工作中嚴(yán)格執(zhí)行。如入戶維修流程，質(zhì)量記錄的規(guī)范等。只有如此才能降低員工作業(yè)過程中犯錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)，降低各種安全事故的發(fā)生概率。（一些技術(shù)好的，工作年限長的工程老員工很容易麻痹大意，有時(shí)會(huì)不按照作業(yè)流程嚴(yán)格開展工作，從而導(dǎo)致安全事故的發(fā)生，此種例子比比皆是）。但是，各種管理制度和質(zhì)量記錄亦不能過多，否則將影響員工個(gè)人創(chuàng)造性發(fā)揮，將工程管理變成了文字管理。3 3、搞好與其他部門之間的關(guān)系、搞好與其他部門之間的關(guān)系。如與客服服務(wù)部、秩序維護(hù)部、消防電梯分包方等。4 4、培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)合作精神。、培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)合作精神。 5： 對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的