房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程.精品文檔.第一部分：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第一章：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總流程獲取土地信息 市場(chǎng)調(diào)研、投資分析90天申領(lǐng)項(xiàng)目建議書(shū)招標(biāo)/拍賣(mài)取得土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同、辦理土地證70天方案設(shè)計(jì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證40天施工圖設(shè)計(jì)25天高層780天、小高層580、多層340天施工許可證工程施工階段30天竣工驗(yàn)收備案40天申領(lǐng)入戶許可證20天物業(yè)接管15天辦理初始登記交房入住注： 1 工程施工階段是指從打樁開(kāi)始到交房結(jié)束的整個(gè)運(yùn)作過(guò)程（高層按地上25層、地下兩層考慮，小高層按地下一層、地上13層考慮，多層按6層考慮。主體施工：框

2、架結(jié)構(gòu)按8天/層考慮，磚混按10天/層考慮）2 項(xiàng)目從拿地到交房入住的總周期為：高層建筑為1110天，小高層建筑為910天，多層建筑為670天3 本總流程匯總了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的12個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，詳細(xì)流程參加全流程第二章：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程一 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程（表格樣本）發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部設(shè)計(jì)管理工程管理成本控制招標(biāo)采購(gòu)策劃營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃管理物業(yè)管理招標(biāo)/拍賣(mài)取得土地使用權(quán)概念設(shè)計(jì)投資估算設(shè)計(jì)單位招標(biāo)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位項(xiàng)目初級(jí)計(jì)劃建筑初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)通知書(shū)建筑方案設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)土使用證建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)開(kāi)發(fā)設(shè)想提供土地拆遷初步設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制項(xiàng)目工程

3、計(jì)劃拉圍墻、地質(zhì)勘探目標(biāo)成本制定成本測(cè)算地勘、文堪單位招標(biāo)項(xiàng)目工程招標(biāo)計(jì)劃編制銷(xiāo)售指標(biāo)確定銷(xiāo)售部施工管理銷(xiāo)售部設(shè)計(jì)銷(xiāo)售部選址銷(xiāo)售部選址營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃完成編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃初稿施工圖審查備案建筑工程規(guī)劃許可證施工許可證基礎(chǔ)施工圖建筑施工圖設(shè)計(jì)三通一平總包單位確定監(jiān)理單位確定甲供（指）材招標(biāo)方案施工圖審查備案銷(xiāo)售準(zhǔn)備（售房附圖、銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售附圖、售房合同配置標(biāo)準(zhǔn)）銷(xiāo)售推廣方案項(xiàng)目班子配置分項(xiàng)驗(yàn)收（消防、人防、規(guī)劃、防雷、檔案、環(huán)評(píng)）裝修材料的選樣及封樣設(shè)計(jì)變更完成施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收一般裝修工程外墻保溫、防水門(mén)窗、欄桿、精裝修外架拆除室外配套管網(wǎng)景觀道路砌體工程施工主體結(jié)構(gòu)施工基

4、礎(chǔ)工程驗(yàn)收基礎(chǔ)工程施工成本過(guò)程控制總結(jié)回顧進(jìn)度款審核簽證變更審核隱蔽工程收方成本施工過(guò)程控制計(jì)劃確定分包單位招標(biāo)工作階段性總結(jié)招標(biāo)評(píng)價(jià)招標(biāo)工作總結(jié)招標(biāo)評(píng)價(jià)過(guò)程招標(biāo)采購(gòu)業(yè)主開(kāi)放日銷(xiāo)售管理（強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期、尾盤(pán)）開(kāi)盤(pán)產(chǎn)權(quán)測(cè)量預(yù)售許可證定價(jià)開(kāi)放銷(xiāo)售培訓(xùn)運(yùn)營(yíng)管理總結(jié)、考核項(xiàng)目施工階段運(yùn)營(yíng)管理（計(jì)劃、控制、調(diào)整、考核）項(xiàng)目初級(jí)計(jì)劃物業(yè)檢查及接管施工過(guò)程提前介入綜合竣工驗(yàn)收竣工備案向物業(yè)移交竣工結(jié)算交房交房準(zhǔn)備（交房方案、交房附圖）竣工結(jié)算交房后的整改物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)說(shuō)明：n 目的： 為規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程的工作程序，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的邏輯關(guān)系、先后順序，使每個(gè)有關(guān)職能部門(mén)都明確自己的工作介入點(diǎn)

5、、介入時(shí)緊前和緊后關(guān)系，減少工作環(huán)節(jié)、避免重復(fù)工作，特制定本流程n 適用范圍： 本流程適用于房地產(chǎn)公司所有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的流程節(jié)奏把控n 定義： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程：是指項(xiàng)目從簽訂土地出讓協(xié)議（招拍掛、取得土地使用權(quán)）至完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)移交至業(yè)主為止的整個(gè)工作流程n 工作程序： 詳見(jiàn)工作流程說(shuō)明n 支持性文件：無(wú)n 相關(guān)記錄： 無(wú)二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程n （網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃樣本）（一）工作類(lèi)別 制定目標(biāo)成本 投資估算 成本測(cè)算、 編制工程計(jì)劃 甲供（指）才招標(biāo)方案 三通一平28251915104 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 地勘、文堪單位招標(biāo) 拉圍墻、地質(zhì)勘探 工程招標(biāo)計(jì)劃 監(jiān)理、總承包單位確定 臨建搭設(shè)工程類(lèi)2714 施工

6、圖設(shè)計(jì)（有關(guān) 全套2173可概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì) 部門(mén)口頭確定） 完成 景觀設(shè)計(jì)完成技術(shù)類(lèi) 行 性 調(diào) 查 結(jié)262422束項(xiàng)目選址 方案設(shè)計(jì)審查 建設(shè)用地規(guī)劃 建筑初步設(shè)計(jì)審查 施工圖審 建筑工程618131121 形 簽訂土地協(xié)議意見(jiàn)書(shū) 意見(jiàn)書(shū) 許可證 意見(jiàn)通知書(shū) 查備案 規(guī)劃許可證 施工許可證發(fā)展類(lèi) 成 報(bào) 按實(shí)際時(shí)間178 告 土地拆遷 國(guó)土使用證 售樓部選址 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售準(zhǔn)備（售房附圖 道292316201295 產(chǎn)品定位 營(yíng)銷(xiāo)策劃 售樓部設(shè)計(jì) 售樓部施工 確定 銷(xiāo)售方案推廣 具合同 配置標(biāo)準(zhǔn)）營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)0 時(shí)間n （網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃樣本）（二）工作類(lèi) 別 44 施工過(guò)程

7、中技術(shù)管控（設(shè)計(jì)變更、裝修材料選樣及封樣等） 技術(shù)類(lèi)4837 預(yù)售 許可證 發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部做好正常的政府職能部門(mén)的溝通工作發(fā)展類(lèi)46 成本階段性 成本施工過(guò)程中計(jì)劃控制、工程進(jìn)度款審核 、施工過(guò)程中的招標(biāo)采購(gòu) 控制總結(jié)4742 保溫、防水 門(mén)窗 外架 室外管網(wǎng)454341403635333130 土方工程施工樁基工程 基礎(chǔ)工程 五層結(jié)頂 主體封頂 砌體工程 裝修工程 欄桿 拆除 配套工程工程類(lèi) 水、電、智能化等安裝工程3934 業(yè)主 產(chǎn)權(quán)測(cè)量493832 銷(xiāo)售培訓(xùn) 開(kāi)放1 定價(jià) 開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售管理（強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期）營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)0 時(shí)間n （網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃樣本）（三） 工作類(lèi)別5852 分項(xiàng)驗(yàn)收（消防、人防、

8、 綜合竣工驗(yàn)收 規(guī)劃、檔案、環(huán)評(píng) 竣工備案發(fā)展類(lèi)5755 成本控制工作總結(jié) 竣工結(jié)算 根據(jù)物業(yè) 66636056545150 景觀道路工程資料準(zhǔn)備 移交物業(yè) 反饋整改 配合交房 交房后整改 工程類(lèi)交房準(zhǔn)備（交房5967656461 物業(yè)驗(yàn)收 方案、交房附圖） 交房 業(yè)主投訴處理 進(jìn)入物業(yè)管理程序物業(yè)類(lèi)6253 業(yè)主開(kāi)放2 銷(xiāo)售收尾、配合交房工作 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)0 時(shí)間說(shuō)明：為了更加直觀的了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)程序，清楚地反應(yīng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)之間的邏輯關(guān)系，特制定了該網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖。該網(wǎng)絡(luò)關(guān)系圖是以流程形式表現(xiàn)的，沒(méi)有標(biāo)注時(shí)間節(jié)點(diǎn)。時(shí)間關(guān)系在各有關(guān)中心文件的編輯中再行詳細(xì)闡述三 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程說(shuō)明步驟是否

9、為重點(diǎn)控制點(diǎn)工作重點(diǎn)描述時(shí)限重要輸入重要輸出流程編號(hào)責(zé)權(quán)事項(xiàng)編號(hào)相關(guān)表格模板1發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部已經(jīng)對(duì)目標(biāo)地塊簽訂土地出讓協(xié)議，且在營(yíng)銷(xiāo)策劃中心的配合下編制完畢并通過(guò)審核審批的可行性研究報(bào)告、通過(guò)計(jì)委審查后并立項(xiàng)可行性研究報(bào)告2ZD 營(yíng)銷(xiāo)策劃中心（與代理商合作）做市場(chǎng)調(diào)查分析、進(jìn)行產(chǎn)品定位，發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部提供定位所需的前期有關(guān)資料。出具項(xiàng)目定位策劃報(bào)告，并按責(zé)權(quán)體系審核審批通過(guò)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目定位策劃報(bào)告3設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告給設(shè)計(jì)院下達(dá)概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行概念設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目的樓體分配、容積率、綠化面積等，并通過(guò)有關(guān)部門(mén)的研究、討論，按責(zé)權(quán)體系審核、審批。招標(biāo)采購(gòu)中心組織確定后的設(shè)

10、計(jì)單位概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)概念設(shè)計(jì)成果4成本管理中心根據(jù)概念設(shè)計(jì)成果組織編制項(xiàng)目投資估算表，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本、利潤(rùn)進(jìn)行初步分析項(xiàng)目投資估算表5ZD發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)溝通規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)計(jì)委審查進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)國(guó)土資源局通過(guò)土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式審查建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)環(huán)保部門(mén)辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)文化局、地震局園林局、水利局對(duì)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容范圍進(jìn)行審查項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)6設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)審批審核通過(guò)的概念設(shè)計(jì)成果進(jìn)行分析，給設(shè)計(jì)院下達(dá)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督完成方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)方案設(shè)計(jì)7在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部與土地所屬相關(guān)單位協(xié)調(diào)進(jìn)行地上附屬物拆遷工作

11、8發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)通過(guò)規(guī)劃局的方案設(shè)計(jì)審查、取得方案設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)9ZD規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件人防辦完成人防工程建設(shè)布局審查國(guó)土資源局完成土地預(yù)審?fù)瓿晒蚕?、交警、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容范圍進(jìn)行審查10成本管理中心根據(jù)方案設(shè)計(jì)做成本測(cè)算，招標(biāo)采購(gòu)中心負(fù)責(zé)完成地勘、文堪單位的招標(biāo)工作成本測(cè)算書(shū)地勘（文堪）中標(biāo)單位確認(rèn)書(shū)11設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)督促設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)12項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部的溝通協(xié)調(diào)下拉圍墻、組織地質(zhì)勘探、文物勘探13ZD發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部協(xié)調(diào)、溝通國(guó)土資源

12、局辦理國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證14建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求內(nèi)容進(jìn)行審查，核發(fā)建筑初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)通知書(shū)規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)施進(jìn)行審查公安交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查完成國(guó)土資源局土地預(yù)審市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查建筑初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)通知書(shū)15設(shè)計(jì)管理中心根據(jù)初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)督促設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)16發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部溝通協(xié)調(diào)建委辦理施工圖設(shè)計(jì)審查備案建筑初步設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)通知書(shū)建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，并根據(jù)地產(chǎn)商意見(jiàn)核發(fā)技術(shù)性審查委托通知書(shū)建委根據(jù)施工圖

13、設(shè)計(jì)審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)17在此階段成本管理中心完成制定目標(biāo)成本計(jì)劃、編制工程招標(biāo)計(jì)劃、工程管理中心編制工程計(jì)劃制定目標(biāo)成本計(jì)劃編制工程計(jì)劃編制工程招標(biāo)計(jì)劃18ZD發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部溝通協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)辦理完成建筑工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查人防辦進(jìn)行人防設(shè)計(jì)審查建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門(mén)按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行審查建筑工程規(guī)劃許可證副本19在完成18項(xiàng)同時(shí)，招標(biāo)采購(gòu)中心制定甲指（供）材招標(biāo)方案，組織完成

14、監(jiān)理單位、主體施工單位的招標(biāo)工作（異地項(xiàng)目公司以項(xiàng)目公司為主，總公司招標(biāo)采購(gòu)中心全程跟蹤監(jiān)督并提供資源服務(wù)）甲指（供）材招標(biāo)方案監(jiān)理單位中標(biāo)確認(rèn)書(shū)（主體）施工單位中標(biāo)確認(rèn)書(shū)20ZD發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部與建委溝通協(xié)調(diào)，建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證辦理施工報(bào)建登記完成對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包、確定施工隊(duì)伍建筑工程施工許可證21項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在證件辦理期間完成三通一平、臨建搭設(shè)等基礎(chǔ)工作施工單位辦理完成質(zhì)檢、安監(jiān)部門(mén)的報(bào)檢工作22設(shè)計(jì)管理中心組織監(jiān)督完成景觀設(shè)計(jì)施工圖景觀設(shè)計(jì)施工圖23營(yíng)銷(xiāo)策劃中心在建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理期間完成營(yíng)銷(xiāo)策劃方案、臨時(shí)售樓部的選址、設(shè)計(jì)、施工24營(yíng)

15、銷(xiāo)策劃中心在建筑初步設(shè)計(jì)審查期間完成銷(xiāo)售目標(biāo)的計(jì)劃確定25營(yíng)銷(xiāo)策劃中心在施工許可證辦理完成前做好銷(xiāo)售方案推廣，做好銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作（售房附圖、銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售合同、配置標(biāo)準(zhǔn)等）26設(shè)計(jì)管理中心組織甲方有關(guān)人員、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審圖紙會(huì)審紀(jì)要27ZD工程開(kāi)工：項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）組織施工單位正式開(kāi)始建筑工程施工，監(jiān)理單位下達(dá)開(kāi)工令辦理完成開(kāi)工前各類(lèi)證件完成施工圖紙會(huì)審施工單位的施工組織設(shè)計(jì)按責(zé)權(quán)體系審查、審批通過(guò)施工單位做好開(kāi)工準(zhǔn)備28招標(biāo)采購(gòu)中心組織指定有關(guān)主要材料（如：水泥、鋼材、防水卷材等）甲指（供）材料確認(rèn)單29設(shè)計(jì)管理中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程全過(guò)程的技術(shù)監(jiān)控和技術(shù)指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)審

16、核、審查設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定、施工方案等內(nèi)容設(shè)計(jì)變更單技術(shù)核定單特殊工種施工方案30土方工程施工（暫按有地下室（-1）高層住宅考慮）挖土深度按設(shè)計(jì)樁基頂標(biāo)高、保證有效樁長(zhǎng)為準(zhǔn)（具體以施工方案為準(zhǔn)）31樁基施工 在第一層土挖完后開(kāi)始，整個(gè)樁基施工階段包括：打試樁、打正式樁、第二次土方開(kāi)挖、破綻將頭、樁基試驗(yàn)、土壤檢測(cè)等過(guò)程32基礎(chǔ)工程施工 樁基試驗(yàn)通過(guò)后，開(kāi)始基礎(chǔ)工程施工，原則上是以±0.00為分界點(diǎn)，正負(fù)零以下（含地下室）在進(jìn)度計(jì)劃編制時(shí)均劃入基礎(chǔ)工程，在基礎(chǔ)工程完成（含檢驗(yàn)資料）后及時(shí)報(bào)檢、做好基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄33營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)組織完成銷(xiāo)售培訓(xùn)，完成產(chǎn)權(quán)測(cè)量定價(jià)

17、34成本管理中心完成樁基施工單位、土方施工單位的結(jié)算工作，做好合同節(jié)點(diǎn)造價(jià)統(tǒng)計(jì)工作，在施工過(guò)程中審核節(jié)點(diǎn)造價(jià)付款審核結(jié)算依據(jù)資料（樁基）工程結(jié)算單（土方）工程結(jié)算單35ZD五層結(jié)頂 36ZD發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部與房地產(chǎn)管理部門(mén)溝通協(xié)調(diào)辦理預(yù)售登記，由房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)商品房預(yù)售許可證提供資料（證明材料）：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)工程施工合同商品房預(yù)售方案商品房預(yù)售許可證37砌體工程完成 38ZD項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司

18、）協(xié)調(diào)組織建筑工程主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)有關(guān)證明資料原材料復(fù)驗(yàn)報(bào)告混凝土最后一批澆筑的試驗(yàn)資料施工過(guò)程控制資料其他有關(guān)資料建筑工程主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收記錄39招標(biāo)采購(gòu)中心組織完成裝飾材料、保溫材料、安裝設(shè)備、電纜、電線等合同約定的材料指定（供應(yīng)）異地項(xiàng)目公司則在總公司招標(biāo)采購(gòu)中心的全程監(jiān)督下完成此項(xiàng)工作甲指（供）材料確認(rèn)單40ZD裝飾、裝修工程完成、外架拆除41室外管網(wǎng)等配套工程進(jìn)場(chǎng)施工42景觀道路施工43發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部溝通協(xié)調(diào)有關(guān)政府職能部門(mén)進(jìn)行分項(xiàng)驗(yàn)收（消防、人防、規(guī)劃、檔案、環(huán)評(píng)）異地項(xiàng)目以項(xiàng)目公司為主導(dǎo)，總公司發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部全力提供支持各分項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告44項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）做好工程資料準(zhǔn)備工作

19、。物業(yè)公司開(kāi)始介入驗(yàn)房45ZD 發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部溝通協(xié)調(diào)質(zhì)監(jiān)部門(mén)、組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收，做好竣工備案。異地項(xiàng)目以項(xiàng)目公司為主導(dǎo)，總公司發(fā)展中心/開(kāi)發(fā)部全力提供支持各項(xiàng)環(huán)檢工作完成，取得合格資料項(xiàng)目工程資料齊全項(xiàng)目工程全部結(jié)束竣工備案證書(shū)46工程移交物業(yè)公司，物業(yè)公司根據(jù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題書(shū)面提交項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司），項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）安排整改落實(shí)47物業(yè)公司管理方準(zhǔn)備工作（交房方案、交房附圖、交房道具等）營(yíng)銷(xiāo)部核和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）全力配合48ZD交房 以物業(yè)公司為主導(dǎo)、項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）、營(yíng)銷(xiāo)策劃中心全力配合。有必要時(shí)取得總公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（及有關(guān)人員）的全力支持49營(yíng)銷(xiāo)策劃中心（營(yíng)銷(xiāo)

20、部）交房前做好房源銷(xiāo)控、完成商品房銷(xiāo)售計(jì)劃50物業(yè)公司受理交房后的業(yè)主各類(lèi)投訴，并且進(jìn)行分類(lèi)處理51項(xiàng)目公司根據(jù)業(yè)主投訴的工程質(zhì)量問(wèn)題組織維修項(xiàng)目和物業(yè)進(jìn)行最后交接，并負(fù)責(zé)組織有關(guān)參戰(zhàn)單位召開(kāi)移交會(huì)議，明確移交后的責(zé)任項(xiàng)目移交資料目錄各施工單位質(zhì)保金以及質(zhì)保期明細(xì)表52項(xiàng)目進(jìn)入正常的物業(yè)管理程序編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程計(jì)劃作業(yè)指引（各個(gè)項(xiàng)目）1. 目的 1-1 目的：明確公司個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程計(jì)劃的編制、審核、發(fā)布流程，確保項(xiàng)目運(yùn)作的計(jì)劃性、科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性1-2 作用：通過(guò)流程計(jì)劃的實(shí)施，使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的流程

21、計(jì)劃可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評(píng)價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)。2. 適用范圍 本指引適用于房地產(chǎn)公司新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全流程編制工作3. 定義 （暫無(wú)）4. 職責(zé)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理：負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。 主管崗位： 計(jì)劃管理中心負(fù)責(zé)人 與工程管理中心負(fù)責(zé)人、總監(jiān)協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過(guò)程檢查和調(diào)整。 負(fù)責(zé)工程師：在與設(shè)計(jì)管理中心、成本管理中心協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過(guò)程檢查和調(diào)整。 協(xié)管崗位  工程管理中心負(fù)責(zé)人，總監(jiān)：分別向計(jì)劃管理中心提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見(jiàn)。

22、主辦崗位  營(yíng)銷(xiāo)策劃 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)的意見(jiàn)修改完善。      項(xiàng)目經(jīng)理：在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見(jiàn)，經(jīng)各有關(guān)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 5. 程序5-1 根據(jù)公司通用的計(jì)劃模板、標(biāo)準(zhǔn)圖式、項(xiàng)目目標(biāo)要求，計(jì)劃管理中心在土地中標(biāo)后十天內(nèi)組織完成編制*項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程計(jì)劃。公司負(fù)責(zé)人和工程總監(jiān)的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。并負(fù)責(zé)定期檢查和調(diào)整（半年計(jì)劃調(diào)整、一年計(jì)劃調(diào)整），遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。 5-2 計(jì)劃編制建議使用雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，以更加直觀

23、的體現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)之間的邏輯關(guān)系5-2-1編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的要素是：5-2-1-1 工作要素 事件的內(nèi)容稱為工作，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來(lái)表示某一項(xiàng)工作。圓圈中的編號(hào)從左向右依此排列。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。 5-2-1-2 時(shí)間要素 在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時(shí)間坐標(biāo)軸。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開(kāi)始日期，它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的負(fù)

24、責(zé)人期天數(shù)。 一項(xiàng)工作從開(kāi)始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的持續(xù)時(shí)間。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長(zhǎng)度來(lái)表示，其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開(kāi)始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時(shí)間段稱為時(shí)距。在關(guān)鍵路線上，時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。也就是說(shuō)在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。 5-2-1-3 邏輯要素 左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必

25、須同步完成，它們之間沒(méi)有先后依賴的關(guān)系。 持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為關(guān)鍵工作，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來(lái)的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的線路稱之為關(guān)鍵線路。各項(xiàng)工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。 5-2-1-4 責(zé)任要素 相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門(mén)和崗位的水平線上，使每個(gè)部門(mén)和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開(kāi)始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒(méi)有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門(mén)和崗位事先制定操作方案，配合默契地

26、做好各自的工作。便于上級(jí)的檢查和職責(zé)考核。 5-2-2 編制網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的要點(diǎn) 5-2-2-1 定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期 根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過(guò)程中的調(diào)整留有余地。 5-2-2-2 建立座標(biāo)系統(tǒng)（這與運(yùn)營(yíng)計(jì)劃中的網(wǎng)絡(luò)設(shè)置有所不同，運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的縱橫坐標(biāo)體現(xiàn)的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要節(jié)奏驟和配合工作之間邏輯關(guān)系）橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動(dòng)的首日日期，終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期。 縱座標(biāo)是部門(mén)和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)

27、管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。 5-2-2-3 分解出項(xiàng)目的具體工作，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系?？梢灶A(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫(xiě)到座標(biāo)網(wǎng)上。 5-2-2-4 檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時(shí)間不足時(shí)距長(zhǎng)度的，用波形線補(bǔ)足。 5-2-2-5 把沒(méi)有自由時(shí)差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來(lái)，形成關(guān)鍵路線。關(guān)鍵路線的盡端如沒(méi)有超出工期，可把持續(xù)時(shí)間相對(duì)緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長(zhǎng)。盡端如超出工期，則把持續(xù)時(shí)間尚有潛力的關(guān)鍵工作適當(dāng)壓縮。反復(fù)調(diào)整到關(guān)鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式，雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)

28、絡(luò)計(jì)劃到此初步完成。 5-3 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的優(yōu)化和調(diào)整 5-3-1 事先優(yōu)化 5-3-1-1 成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。質(zhì)量要求的結(jié)果會(huì)使某些工藝性工作的持續(xù)時(shí)間延長(zhǎng)和材料人工費(fèi)用增加；壓縮工期的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現(xiàn)安全和質(zhì)量事故的概率提高；而削減成本又會(huì)打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。 5-3-1-2 在計(jì)劃優(yōu)化后如果仍達(dá)不到預(yù)期的進(jìn)度目標(biāo)，這只能說(shuō)明預(yù)定的要求是不客觀和盲目的，需要請(qǐng)示或說(shuō)服上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)加以修正。 5-3-2 過(guò)程

29、檢查 5-3-2-1 在實(shí)施過(guò)程中會(huì)發(fā)生各種事先難以預(yù)料的事情，使實(shí)際進(jìn)度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。 5-3-2-2 過(guò)程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時(shí)點(diǎn)從時(shí)間座標(biāo)上的相應(yīng)刻度起向下畫(huà)一道垂直線，稱之為檢查時(shí)點(diǎn)基準(zhǔn)線，然后再把各項(xiàng)工作在檢查時(shí)點(diǎn)時(shí)的實(shí)際進(jìn)度所達(dá)到的前鋒點(diǎn)連接起來(lái)，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為實(shí)際進(jìn)度前鋒線。前鋒線曲折越多，說(shuō)明各項(xiàng)工作的同步性越差。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。 5-3-2-3 經(jīng)多次的定期檢查后，通過(guò)對(duì)前后兩次前鋒線的對(duì)比分析，就可以在一定范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的進(jìn)度和變化趨勢(shì)作出定量的預(yù)測(cè)。在某個(gè)線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長(zhǎng)度（天數(shù)）除以前后兩次檢查的時(shí)間間隔（天數(shù)），所得的比值稱之為進(jìn)度比。該比值大于1，小于1或等于1分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不變），那么就不難預(yù)測(cè)若干天以后，線路的前鋒將要到達(dá)的位置。 5-3-2-4 用進(jìn)度比這種方法預(yù)測(cè)未來(lái)的進(jìn)度，有其一定的局限性。因?yàn)橥粭l水平線路