房地產企業(yè)會計核算

1、【精品文檔】如有侵權，請聯系網站刪除，僅供學習與交流房地產企業(yè)會計核算.精品文檔.房地產企業(yè)會計核算房地產開發(fā)公司會計核算，在實際工作中并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進行損益的核算，其經營成果只能是一個開發(fā)項目全部竣工，驗收合格、交付使用以后，才能進行該項目的決算。這個時候才能結轉收入、成本支出，計算經營成果。平時發(fā)生的成本費用支出一般在“開發(fā)成本”科目核算。收到的預付款，在“預收工程款”科目核算。參考有關房地產開發(fā)企業(yè)的會計實務實例。1002.02 貸款專戶 一般項目公司只有一個，如有幾個則下設明細1002.03 按揭保證金戶 視情況可設明細，同時一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結

2、算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產公司來說還是很重要的，在報建的時候，計委和建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價準備、1111 應收票據、1121 應收股利、1122 應收利息 這幾個科目基本上不會用，投資業(yè)務核算不是本文所要討論的內容，不再詳述。1131 應收賬款 現在都是房子預售，用預收賬款或其它應付款，一般不用應收賬款，房地產開發(fā)商一般不會賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的

3、困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款（交房，并且結算以后），如果房地產開發(fā)公司應收賬款業(yè)務比較多而且余額大的情況，這份工作不干也罷。1133 其它應收款 注意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現對每個人、單位的明細管理。這個功能前面所述的兩個軟件都可以實現，但要在開始進行設置時設好，尤其是存出保證金賬戶，在實際工作中，報建部

4、門拿回來的收據都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清楚。1141 壞賬準備，基本不用。1151 預付賬款 基本不用，可能要用的時候是鋼材和水泥緊俏的時候，也不會很復雜，最近一年，預付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會引起稅務局的關注，會提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管稅務機關，你也不好反駁，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。1161 應收補貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進銷差價、1251 委

5、托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價準備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費用、1401 長期股權投資、1402 長期債權投資、1421 長期投資減值準備、1431 委托貸款等科目基本上不用。1243 庫存商品 一般庫存商品只有結算后從開發(fā)成本中轉入，平時就在開發(fā)成本中，報表放存貨。1501 固定資產、1502 累計折舊、1701 固定資產清理三科目與其它會計核算完全一樣，不再詳述。1505 固定資產減值準備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準備、1801 無形資產、1805 無形資產減值準備、1815 未確認融

6、資費用、1901 長期待攤費用、1911 待處理財務損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。2101 短期借款 一般房地產開發(fā)項目的借款期是24 個月，應該核算在長期借款里面，房地產開發(fā)流動資金貸款取消以后，這個科目基本上不用了。2111 應付票據 一般不用。2121 應付賬款，此科目不要用對單位的二級科目，應采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相當的重視。同時建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的

7、分錄：借：應付賬款貸：銀行存款借：開發(fā)成本貸：應付賬款不要簡化成借：開發(fā)成本貨：銀行存款這樣可以保證在做財務決算時，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當的重視，等到決算時再來清理，工作量大得無法想象。2131 預收賬款 現在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數據沒有，很難保證準確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現錯誤，一旦出現，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能夠告訴

8、你形成最后結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現你的老板會找你要什么數據，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據?！镜禺a財稅圈：dichancaishui】2141 代銷商品款 不用2151 應付工資、2153 應付福利費、2161 應付股利與其它無異。2171 應交稅金 房地產開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。房地產企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，這個各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的

9、溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。賬務處理上則有幾種不同的形式，根據企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，也有的企業(yè)把預繳的稅款放在存貨里，如果稅務關系好，容易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。2176 其它應交款與其它行業(yè)與異。2181 其它應付款一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據項目具體情況來考慮。2191 預提費

10、用在計算銀行貸款利息時可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據銀行收貸款利息的單子計入開發(fā)間接費用將利息資本化或計入財務費用。2201 待轉資產價值、2211 預計負債、2311 應付債券、2331 專項應付款、2341 遞延稅款一般不用。2321 長期應付款一般房地產公司都會有營業(yè)稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。2301 長期借款核算銀行貸款。3101 實收資本3103 已歸還投資3111 資本公積3121 盈余公積3131 本年利潤3141 利潤分配與其它無異。4101 開發(fā)成本開發(fā)成本的核算明細一般分為土地及拆遷、前期費用、建安工程、基礎設施、配套費用、開發(fā)間接費（

11、系4015 轉入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到預算部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成預算部門和財務部門提出來的數據不一致，這樣會令老板非常生氣，結果兩個部門都會挨罵。4015 開發(fā)間接費用一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現場部門的費用，一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。5101 主營業(yè)務收入、5102 其他業(yè)務收入、5201 投資收益、5203 補貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務成本、5402 主營業(yè)務稅金及附加、5405 其他業(yè)務支出、5501 營業(yè)費用、5

12、502 管理費用、5503 財務費用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調整等損益類科目與其它無異。關于房地產收入的確認，請詳細看一下國稅發(fā)2003-83 號文，講得很詳細。房地產會計核算是比較簡單的，主要是往來的核算比較繁雜，因為在其它應收、應付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點非常重要。另外一點收入確認按國稅政策確定。房地產行業(yè)的稅收比較復雜。需要重點關注，同時房地產行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，各地的政策亦不完全相同，應多與主管稅務機關溝通。 房地產開發(fā)公司發(fā)生征地、受讓土地、前期工程準備發(fā)生的費用應在開發(fā)成本會計科目核算。參考文獻：房地產開發(fā)企

13、業(yè)會計科目設置附件：房地產會計科目.xls一、房地產公司的成本要通過“開發(fā)成本”科目核算，開發(fā)成本科目每月不需要結轉，只有在別墅樓完工交付使用后，才能進行成本的結轉。二、開發(fā)成本核算的內容1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：指因開發(fā)房地產而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。3、基礎設施費指：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施費用。4、建筑安裝工程費：指土地房

14、屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。5、配套設施費：指在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。三、公司前期工程準備，產生一些支出，比如:勘測費用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設計費用、人員工資、等等帳務處理：1、勘測費用、設計費用支出借：開發(fā)成本-前期工程費貸：銀行存款等2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）借：其他應應收款-文物保證金貸：銀行存款等3、人員工資（1）支付工資時借：應付工資貸：應交稅金-個人所得稅貸：現金（2)月末，工資

15、分配時借：管理費用-工資（管理部門）借：銷售費用-工資（銷售部門）貸：應付工資四、成本、收入核算的帳務處理1、收入的核算（1）收到首付款、按揭貸款時借：現金（或銀行存款）貸：預收帳款-預售房款（2）商品房完工交付使用后借：預收帳款-預售房款貸：主營業(yè)務收入（3）同時，結轉收入借：主營業(yè)務收入貸：本年利潤2、成本的核算（1）商品房開發(fā)過程中發(fā)生的支出借：開發(fā)成本-土地、前期、基礎設施、建安費等貸：銀行存款等（2）商品房完工交付使用后借：開發(fā)產品貸：開發(fā)成本（3）結轉銷售房屋成本借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產品（4）同時，結轉成本借：本年利潤貸：主營業(yè)務成本哈哈，這就是房地產行業(yè)的一個特殊性?。∈窍犬a生成本，后有收入，與工業(yè)企業(yè)是不同的，有的房地產項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入（開發(fā)成本的）。1。發(fā)生的費用按照部門分類：借：開發(fā)間接費用管理費用貸：現金（銀行存款）2。發(fā)生的與項目有關的土地，土地征用費，拆遷費，前期工程費，基礎設施費，建筑安裝工程費屬于直接費用，可直入成本。借：開發(fā)成本-基礎設施費開發(fā)成本-前期工程費開發(fā)成本-建筑