南通市物業(yè)實(shí)施細(xì)則 Microsoft Word 文檔 (2)

1、南通市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則第一條  為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)民法通則、物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理方法等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本細(xì)則。第二條  本細(xì)則適用于我市市區(qū)崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，暫不含通州區(qū)范圍內(nèi)符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施管理提供服務(wù)的收費(fèi)行為。第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。第四條 政府提倡

2、并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理與監(jiān)督工作，制定本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理方法及相關(guān)政策規(guī)定;區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同區(qū)物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和監(jiān)督管理工作。 中國物業(yè)之窗 pmone 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤確定。第七條 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

3、。業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及住宅區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其它普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按市政府及市開發(fā)區(qū)管委會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的分項(xiàng)目分等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，向社會(huì)公布。第九條 業(yè)主委員會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，普通

4、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定并報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門備案后執(zhí)行；通過招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前向區(qū)價(jià)格主管部門備案。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)未辦理備案手續(xù)的，物業(yè)管理主管部門不予辦理合同備案手續(xù)。 pmone 物業(yè)管理主管部門應(yīng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。第十條 已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同約定，報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門備案后執(zhí)行。第十一條 已具備成立業(yè)主委員會(huì)條件但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的普通住宅小區(qū)，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企

5、業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開方式征得50%以上業(yè)主同意，報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門備案后執(zhí)行。第十二條 業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)討論同意，報(bào)區(qū)價(jià)格主管部門備案后執(zhí)行。由居委會(huì)直接管理物業(yè)的住宅小區(qū)，清潔衛(wèi)生、綠化管理等維護(hù)費(fèi)用按市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十三條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。價(jià)格主管部門和物業(yè)管理主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的標(biāo)準(zhǔn)與引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)可定期公布實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)水平。 中國物業(yè)之窗，打造中

6、國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌第十四條  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和檢驗(yàn)保養(yǎng)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用、合理利潤普通住宅不超過8%以及法定稅費(fèi)組成。第十五條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。專項(xiàng)維修資金的使用按市住房保障與房產(chǎn)管理局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及公共照明、公共用水等可納入代收代交費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企

7、業(yè)單獨(dú)列賬，合理分?jǐn)?，具體分?jǐn)偡椒ㄔ谖飿I(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)已含住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中注明。第十七條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積房屋所有權(quán)登記的建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。除用于經(jīng)營的底層車庫，可按經(jīng)營性用房收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外，其余未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 w w w. p m o n e . c o m. c n 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照入住通知書符合竣工驗(yàn)收條件約定的房屋交付時(shí)間，作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的起始時(shí)間。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買賣租賃合同約定分期預(yù)收，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。合同另

8、有約定的，從其約定。第十八條  納入物業(yè)管理和服務(wù)范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納。分期開發(fā)建設(shè)、分批交付使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的物業(yè)，應(yīng)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移前及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負(fù)最終繳納責(zé)任。第十九條 業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用

9、部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按業(yè)主大會(huì)決定并合同約定使用。 本文來自中國物業(yè)管理領(lǐng)先媒體第二十條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)施統(tǒng)一管理，明確專人負(fù)責(zé)，并與長期停放車輛的業(yè)主簽訂停車服務(wù)協(xié)議后，方可收取停車服務(wù)費(fèi)。小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)相關(guān)規(guī)定另行明確。第二十一條  物業(yè)管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收

10、取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償代理合同，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實(shí)行“一費(fèi)清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人收取其它關(guān)于裝修方面的費(fèi)用。關(guān)于住宅室內(nèi)裝飾裝修服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定另行明確。非住宅房屋裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)用和裝修保證金等，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、使用人和裝修單位協(xié)商并合同約定。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提

11、高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 內(nèi)容來自 pmone 第二十四條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法在經(jīng)營場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支、利用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的監(jiān)督。第二十五條各級(jí)價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和省物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，未提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)國家與省的有關(guān)規(guī)定予以處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價(jià)格行政主管部門依據(jù)中華人民共和國價(jià)格法和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定等法律法規(guī)予以處罰。第二十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物