系列培訓(xùn)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)145364254課件

1、系列培訓(xùn)系列培訓(xùn)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)145364254銷(xiāo)售員培訓(xùn)之一銷(xiāo)售員培訓(xùn)之一l房地產(chǎn)l房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 l在我國(guó)所謂的房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。l房地產(chǎn)由于其位置的固定、不可移動(dòng)，通常又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。所謂不動(dòng)產(chǎn)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，是指不能移動(dòng)地財(cái)產(chǎn)。英文為“REAL ESTATE”。 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课?、土地房屋的綜合體l不可移動(dòng)性不可移動(dòng)性l房地產(chǎn)最重要

2、的一個(gè)特性是其位置的固定性或不可移動(dòng)性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移動(dòng)，這一特性使土地利用形態(tài)受到位置的嚴(yán)格限制。l因此，位置對(duì)房地產(chǎn)投資具有重要意義。投資者在進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，必須重視對(duì)房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位和具體位置的調(diào)查研究。l房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置之別。雖然房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置卻經(jīng)常在變動(dòng)。這種變動(dòng)可以由以下原因引起：（1）城市規(guī)劃的制定或修改；（2）交通建設(shè)的發(fā)展或改變；（3）其他建設(shè)的發(fā)展等。l長(zhǎng)期使用性長(zhǎng)期使用性l土地的利用價(jià)值永不會(huì)消失，而建筑物一經(jīng)建成，其耐用年限通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。因此，作為一種商品，房地產(chǎn)具有長(zhǎng)

3、期使用性或具有較高的耐用性。l附加收益性附加收益性l房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。l異質(zhì)性異質(zhì)性l市場(chǎng)上不可能出現(xiàn)兩宗完全相同的房地產(chǎn)。一宗土地由于受區(qū)位和周?chē)h(huán)境的影響不可能與另一宗土地完全相同；縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周?chē)h(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。l資本和消費(fèi)品的二重性資本和消費(fèi)品的二重性l房地產(chǎn)不僅是人類(lèi)最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，又是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費(fèi)品也是一項(xiàng)有價(jià)資產(chǎn)。l易受政策影響性易受政策影響性l房地產(chǎn)受政府法令和政策的限制和影

4、響較重要的有：政府基于公共利益，可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率等的規(guī)定；政府為滿(mǎn)足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買(mǎi)等。l相互影響性和深受周?chē)鐓^(qū)環(huán)境影響性相互影響性和深受周?chē)鐓^(qū)環(huán)境影響性l一宗房地產(chǎn)的價(jià)格不僅與其本身的用途等有直接的關(guān)系，而且往往還取決于周?chē)渌康禺a(chǎn)的狀況。 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)l是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。它包括：l1）土地的開(kāi)發(fā)；l2）房屋的建設(shè)、維修、管理；l3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓?zhuān)籰4）房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃；l5）房地產(chǎn)抵押貸款；l6）由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)屬

5、于第三產(chǎn)業(yè)，它不同于建筑行業(yè)，建筑行業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。 l房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)l(xiāng)是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 l土地使用權(quán)l(xiāng)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿(mǎn)后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。 排他性：所有產(chǎn)權(quán)的共有特征。產(chǎn)權(quán)是可以個(gè)人獨(dú)自擁有，也可以是多人或集體，企業(yè)共同擁有，而排斥所有其他（她）人對(duì)該項(xiàng)產(chǎn)權(quán)的擁有權(quán)利。產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用

6、性和價(jià)值自然狀態(tài)下的空氣，由于無(wú)法行使排他權(quán)利，故不能作為產(chǎn)權(quán)客體產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)。3產(chǎn)權(quán)的法律性：產(chǎn)權(quán)需經(jīng)國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)（即國(guó)土資源局）的認(rèn)證（即辦理了房地產(chǎn)證），所有者或占有者對(duì)客體的權(quán)利才有法律效力。4產(chǎn)權(quán)的非絕對(duì)性：1994年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò)的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期”“土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)前不收回：在特殊情況下，

7、根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證l是，是。房地產(chǎn)證有什么作用？l房地產(chǎn)證是權(quán)利人的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)l主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)：l一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(mén)按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。l二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。l三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、

8、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。 l復(fù)式房l上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。 l是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。l躍層式住宅躍層式住宅l是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。l錯(cuò)層式住宅錯(cuò)層式住宅l是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。 面積概念l總建筑面積l是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)

9、算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。l建筑面積l是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。l使用面積l是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶(hù)生活使用的凈面積之和。面積概念l公用面積l是指住宅內(nèi)為住戶(hù)出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。l實(shí)用面積l是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。l房屋的基底面積l房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 l套內(nèi)面積l是指

10、俗稱(chēng)“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。土地使用權(quán)土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓的概念：國(guó)家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 通過(guò)出讓取得的土地使用權(quán)，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償過(guò)渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式 出售、交換、出租、贈(zèng)予、抵押、繼承等形式土地類(lèi)型l土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、

11、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。 土地2l紅線(xiàn)圖l又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線(xiàn)和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門(mén)頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線(xiàn)范圍內(nèi)施工建房。 l 宗地圖l是土地使用合同書(shū)附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線(xiàn)、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書(shū)附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 土地3l宗地及宗地號(hào)代表意思l宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線(xiàn)組成的封閉地塊。土地以宗地為基

12、本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱(chēng)地號(hào)，其有四層含義，稱(chēng)為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。 土地使用的年期土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。l居住用地七十年；l工業(yè)用地五十年；l教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；l商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；l綜合用地或者其他用地五十年。 建筑密度l在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。 容積率l規(guī)定的地塊上全部的建筑總面積與地塊面積之比。 三通一平l是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。 七通一平l是指給水通、排水通、道路通、通訊通、熱力通、煤氣通、電力通及場(chǎng)地平整 合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同l是由政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一編制，用以明確

13、買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷(xiāo)售都必須簽訂此合同。 房地產(chǎn)抵押合同l是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。 銀行按揭是指購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款和利息。 預(yù)售即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)的建筑施工圖紙施工，且投入開(kāi)發(fā)的資金已達(dá)到規(guī)定的，便可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。 預(yù)售許可證房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者取得四證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證）且建

14、設(shè)資金達(dá)到比例的（25%以上，多層基礎(chǔ)完工，多層以上六層完工）并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，由房地產(chǎn)管理局核發(fā)預(yù)售許可證。樣板房與示范單位是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶(hù)做裝修參考。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類(lèi)。維護(hù)性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓宇及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過(guò)對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)達(dá)到回收投資和獲取利潤(rùn)的目的。 房地產(chǎn)評(píng)估就是房

15、地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過(guò)程。評(píng)估的主要方法有：l1、市場(chǎng)比較法；l2、收益還原法；l3、剩余法；l4、成本法。 票據(jù)銀行本票l是付款人將款項(xiàng)交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。 銀行匯票l是匯款人將款項(xiàng)交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個(gè)月。 銀行支票l是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開(kāi)戶(hù)銀行將款項(xiàng)支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。 房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，

16、依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：l產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；l保障權(quán)利人的合法權(quán)益；l加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。 房地產(chǎn)登記法律效力l依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準(zhǔn)登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。 房地產(chǎn)登記程序l提出申請(qǐng)；l受理申請(qǐng);l審查申請(qǐng)文件;l權(quán)屬調(diào)查;l依法公告;l確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利;l將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地產(chǎn)登記冊(cè)上;l 計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);l立卷歸檔。 確權(quán)確權(quán)l(xiāng)確權(quán)是

17、依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書(shū)等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容l房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒(méi)有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。 多層和高層的界定多層：7層以下（含7層）不帶電梯；小高層：8層至16層之間；高層：16層以上100米以下；超高層：100米以上。 建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重（多層）框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作

18、為承重體系（框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋）剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重（高層）筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐建筑空間尺寸l層高層高l是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層地/樓板面之間的距離。l凈高凈高l是指層高減去樓板厚度的凈剩值。l進(jìn)深進(jìn)深l是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。l開(kāi)間開(kāi)間l即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施l水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。配套設(shè)施