項(xiàng)目價值的分析

1、項(xiàng)目價值分析版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴(yán)格保密的。2本課件主要適用于 3000畝及其以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析本課件核心內(nèi)容是在闡明項(xiàng)目價值定義與作用的基礎(chǔ)上，著重分析如何分析項(xiàng)目價值本報告是嚴(yán)格保密的。3課程的內(nèi)容結(jié)構(gòu)What什么是項(xiàng)目價值？Cases通過實(shí)際操作過的項(xiàng)目，來展示項(xiàng)目價值到底是什么？Why為什么進(jìn)行項(xiàng)目價值分析 ？How如何進(jìn)行項(xiàng)目價值本報告是嚴(yán)格保密的。4什么是項(xiàng)目價值房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場競

2、爭環(huán)境中，對項(xiàng)目開發(fā)思路的決定性影響需要強(qiáng)調(diào)的是：項(xiàng)目的價值是建立在市場競爭之上的，沒有絕對的價值項(xiàng)目價值不是簡單的項(xiàng)目屬性羅列，而是有主次之分的項(xiàng)目的價值是一個動態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路 之間存在著互動關(guān)系， 不同價值之間也存在著互動關(guān)系本報告是嚴(yán)格保密的。5為了更好的理解項(xiàng)目價值的概念，并為后續(xù)如何分析項(xiàng)目價值做下鋪墊，這里以深圳中海香蜜湖1號的分析過程為案例CASES本報告是嚴(yán)格保密的。6Why什么進(jìn)行項(xiàng)目價值分析？本報告是嚴(yán)格保密的。7為什么要進(jìn)行價值分析I.價值分析的核心目的：梳理項(xiàng)目的核心屬性，從而確定項(xiàng)目的思維架構(gòu)，為后續(xù)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)研究與落實(shí)，提供框架性的指引的課程（本課件的核心）

3、項(xiàng)目價值分析是為后續(xù)研究界定范圍；II. 項(xiàng)目價值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導(dǎo)III. 項(xiàng)目價值分析是為后續(xù)研究預(yù)先揭示可能的問題IV. 項(xiàng)目價值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定；V. 項(xiàng)目價值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問價值的體現(xiàn)，也是全國視野的體現(xiàn)。本報告是嚴(yán)格保密的。8How何進(jìn)行項(xiàng)目價值分析？完整的項(xiàng)目資源體系本報告是嚴(yán)格保密的。9如何進(jìn)行項(xiàng)目價值分析1.2.資源盤點(diǎn)屬性界定靜態(tài)分析動態(tài)分析分析步驟分析內(nèi)容分析結(jié)論盤點(diǎn)項(xiàng)目資源，反映項(xiàng)目的客觀條件提煉項(xiàng)目的核心影響因素、 屬性架構(gòu)，包括項(xiàng)目的核心屬次級影響因素 性，以及次級屬性3.4.初步判定市場驗(yàn)證根據(jù)項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目發(fā)展 得到的

4、不是具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，的初步思路 而是戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的架構(gòu)和方向包括消費(fèi)者分析和競爭項(xiàng)目 1、戰(zhàn)略層面：項(xiàng)目的核心競爭分析，從市場的角度驗(yàn)證初 體系，如項(xiàng)目的占位、盈利模式步判定的分析結(jié)論 2、戰(zhàn)術(shù)層面：強(qiáng)化優(yōu)勢，規(guī)避劣勢本報告是嚴(yán)格保密的。10步驟一：資源盤點(diǎn)立足于完整的項(xiàng)目資源體系項(xiàng)目資源體系開發(fā)商背景項(xiàng)目及區(qū)域位置項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目資源是項(xiàng)目開展的起點(diǎn)，項(xiàng)目資源體系的每個環(huán)節(jié)上都有可能產(chǎn)生相對于市場上其他項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，即價值地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)鏈接規(guī)規(guī)模核核心問題類型城城市價值思思考的方向資資源秉賦戰(zhàn)戰(zhàn)略類型企企業(yè)背景盈盈利模式其它屬性：容積率地形地貌本報告是嚴(yán)格保密的。11步驟

5、二： 屬性界定提煉核心屬性的邏輯架構(gòu)模心問題類型考的方向略類型利模式源秉賦業(yè)背景修正市價值核心內(nèi)容1.1.其它屬性：容積率2.2.地形地貌3.3.深化指指標(biāo)反算分分類風(fēng)風(fēng)險問題需需求問題競競爭問題需求是否充足是否有新需求可同質(zhì)化競爭爭奪客戶同總價競爭不同物業(yè)類型功能轉(zhuǎn)換增加盈利空間產(chǎn)品突破物業(yè)增值體系提提高單價溢溢價問題營銷溢價增增加容積偷面積本報告是嚴(yán)格保密的。12在進(jìn)入核心屬性說明之前，我們先總結(jié)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的問題分類驗(yàn)問題類求問題爭問題險問題價問題高單價加容積標(biāo)反算出矛盾項(xiàng)目核心問題界定注：問題界定本身比問題的解決過程重要，問題是變化的，而解決問題的套路是一定的資源溢價：景觀娛樂城市描

6、述典型規(guī)模戰(zhàn)略核心問題盈利模式/產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略研究方法的特征對戰(zhàn)略的衡量與要求大盤常見500-2000畝項(xiàng)目的持續(xù)推動力而非單一賣點(diǎn)擴(kuò)寬客戶層面相對多元的產(chǎn)品線在產(chǎn)品類型的選擇上，會在產(chǎn)品盈利空間和市場未來機(jī)會之間選擇均衡基于現(xiàn)狀競爭分析偏重于區(qū)域未來機(jī)會分析，區(qū)域價值挖掘SWOT、占位模型無法清楚的分析大盤戰(zhàn)略戰(zhàn)略的彈性，充分考慮未來可調(diào)整性（減法容易加法難），避免因現(xiàn)狀的風(fēng)險而屏蔽未來的可能收益偏向穩(wěn)妥，中庸小盤200畝以下，尤其是100畝以下的差異化市場占位核心競爭力界定相對簡單的產(chǎn)品線盡量選擇當(dāng)前盈利能力最高的產(chǎn)品類型基于現(xiàn)狀競爭分析SWOT，占位分析能有效的分析項(xiàng)目戰(zhàn)略針對性，聚焦差

7、異化可以劍走偏鋒超過3000畝的項(xiàng)目，屬于區(qū)域項(xiàng)目，需要考慮產(chǎn)業(yè)，區(qū)域配套的布局，一二級混合開發(fā)，已經(jīng)不簡單的是幾個房地產(chǎn)項(xiàng)目的拼合介于200-500畝之間的項(xiàng)目，情況比較復(fù)雜，介于大盤與小盤之間，視具體情況而定本報告是嚴(yán)格保密的。13核心屬性項(xiàng)目規(guī)模：決定項(xiàng)目戰(zhàn)略思考模式的核心因素地地價規(guī)規(guī)模公公共交通體系城城市配套程度容容積率產(chǎn)產(chǎn)品線類型組客客戶居住特征征：本報告是嚴(yán)格保密的。14核心屬性城市價值：深刻影響客戶居住特征，規(guī)模體量，以及產(chǎn)品類型組合城市功能的覆蓋度，衡量指標(biāo)：城市中心（區(qū)域心）商業(yè)區(qū)的的離，例如乘公交統(tǒng)所需的時間定性判斷為主，要從兩個角度判區(qū)成熟程度與區(qū)價值：域的城市配套情（

8、生活，商業(yè)配）域的公共交通系完善程度（非簡的道路通達(dá)）城市內(nèi)城市近郊城市遠(yuǎn)郊非城市區(qū)積率品線類型組合合戶居住特：特征體系價模共交通體系市配套程度資源秉賦的界定：強(qiáng)勢的自然資源：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊強(qiáng)勢的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn)作的只有g(shù)olf，滑雪場。其其它影響因素?zé)o無強(qiáng)勢資源傳傳統(tǒng)的盈利模式少少量溢價+大大量現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)勢資源“可以”做高端項(xiàng)目目，走溢價模式追追求資源溢價，不追追求回現(xiàn)速度低低密度高端項(xiàng)項(xiàng)目核心屬性資源秉賦：深刻的影響項(xiàng)目可能的盈利模式統(tǒng)的盈利模式1.1.2.2.資源秉賦的界定：強(qiáng)勢

9、的自然資源：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊強(qiáng)勢的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn)作的只有g(shù)olf，滑雪場。強(qiáng)勢資源舉例：量溢價量現(xiàn)金流品線結(jié)構(gòu)它影響因素微調(diào)勢資源可以”做高端項(xiàng)，走溢價模式本報告是嚴(yán)格保密的。求資源溢價，不求回現(xiàn)速度密度高端目15VS政政府背景（民間企企業(yè)/國企）民企，尤其上市公司看重實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流，注重風(fēng)險。其盈利模式以資金滾動的二級開發(fā)為主。政府背景的國企看重資產(chǎn)增值，更多的涉及大規(guī)模區(qū)域的一二級混合開發(fā)，二級開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段自自有資金實(shí)力融融資能力深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)楹芏喔咭鐑r的盈利模式

10、需要更強(qiáng)的資金壓力承受能力（強(qiáng)度，時間）項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專專業(yè)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的推推進(jìn)能力項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)能力，策劃方案的實(shí)際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶提出方案的難度控制。16核心屬性：開發(fā)商背景發(fā)展商的能力影響著其對項(xiàng)目盈利模式的需求以及能達(dá)到盈利模式開發(fā)商背景開發(fā)商財務(wù)能力開發(fā)商的開發(fā)能力（與開發(fā)數(shù)量相關(guān)）民企，尤其 上市公司 看重實(shí)際發(fā)生的現(xiàn)金流，注重風(fēng)險。其盈利模式以資金滾動的二級開發(fā)為主。政府背景的 國企看重 資產(chǎn)增值 ，更多的 涉 及 大 規(guī) 模 區(qū) 域 的 一二級混合開發(fā) ，二級開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)楹芏喔咭鐑r的盈利模式需要更強(qiáng)的資金壓力承受能力（強(qiáng)度

11、，時間）項(xiàng)目的實(shí)際 推進(jìn)能力 ，策劃方案的實(shí)際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶提出方案的難度控制。府背景（民間業(yè)/國企）有資金實(shí)力資能力目團(tuán)隊(duì)的業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)繄F(tuán)隊(duì)的進(jìn)能力本報告是嚴(yán)格保密的。容容積率產(chǎn)產(chǎn)品類型組合規(guī)規(guī)劃指標(biāo)限限高物物業(yè)類型業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃物物業(yè)類型坡坡度建建筑形態(tài)地地形地貌水水體建建筑規(guī)劃.本報告是嚴(yán)格保密的。17項(xiàng)目的其它屬性：不會對項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位有根基上的影響，主要會對盈利模式和產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)產(chǎn)生局部的調(diào)整二級屬性劃指標(biāo)形地貌積率高態(tài)規(guī)劃度體.品類型組合業(yè)類型業(yè)類型筑形態(tài)筑規(guī)劃成成本壓力樓樓面地價盈盈利能力可可銷售面積容容積率規(guī)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)容容積率組合限限高重要參考屬性容積率，限高積率組合

12、積率面地價銷售面積本壓力利能力劃關(guān)于容積率與規(guī)劃問題，參看課件如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的咨詢與顧問18品形態(tài)高本報告是嚴(yán)格保密的。容積率范圍產(chǎn)品線可能類型需要實(shí)現(xiàn)的均價總建筑面積(做足容積率)銷售物業(yè)（不含酒店）極限純盈利能力（最高容積率，完全銷售，最低實(shí)現(xiàn)價格，扣除地價）A3.5-5.85以公寓為主，組合少量寫字樓3819*萬平米*億B3.5-5.85以寫字樓為主，組合少量公寓4761*萬平米*億C2.8-3.5純高層住宅本報告是嚴(yán)格保密的。4761*萬平米*億 19r (p-2440) = 812365.2 A B4.13.83.2 C2.92.72.33819 47614200440040004

13、60048005200540056006000580050003800只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財務(wù)需求6543210容積率與財務(wù)成本的關(guān)系：實(shí)際項(xiàng)目舉例容積率R與價格P關(guān)系分析（合肥金大地取地策略研究）7容積率上線5.89從世聯(lián)以往研究來看，容積率 3.5是高層住宅保證品質(zhì)的極限只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財務(wù)需求星河國際R4.5，居住83居住功能為主，少量商業(yè)配套建外SOHO57中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容積率提升潛力有限商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類型多種多樣，但是居住功能仍然是主體中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析1隨著容積率變高，物業(yè)類型逐漸混合，7.0

14、6.56.05.55.04.54.03.53.02 極高密度高層住宅+1 世茂濱江花園 集中商業(yè)SOHO現(xiàn)代城R5.7，居住83綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓 86R6.07，居住80綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓4京基御景東方R4.63，居住74高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)商業(yè)、商務(wù)、居住功能混合北京當(dāng)代萬國城MOMAR5.44，居住82綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓綠景.藍(lán)灣半島R5.18，居住85一般品質(zhì)住宅+少量商業(yè)配套3中信紅樹灣高層約R3.4 ，居住99高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套R3.17，居住99高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容積率提升

15、潛力有限本報告是嚴(yán)格保密的。商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類型多種多樣，但是居住功能仍然是主體203本報告是嚴(yán)格保密的。21中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析23.5是能保證住宅品質(zhì)，以居家住宅為主的項(xiàng)目容積率上限，中大規(guī)模項(xiàng)目向綜合體發(fā)展50畝3.04.54.03.56.05.55.0世茂濱江花園R3.17，331畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套綠景.藍(lán)灣半島R5.18，66.6畝一般品質(zhì)住宅+部分集中商業(yè)北京當(dāng)代萬國城MOMAR5.44， 182畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓SOHO現(xiàn)代城R5.7，109畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓建外SOHOR6.07， 184畝

16、綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓星河國際R4.5， 51畝極高密度高層住宅+集中商業(yè)61京基御景東方R4.63， 75畝高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)78中信紅樹灣高層R3.4， 244畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套54275畝100畝150畝200畝300畝容積率7.06.5規(guī)模中小規(guī)模項(xiàng)目中大規(guī)模項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃對項(xiàng)目的影響：酒酒店寫寫字樓長長期現(xiàn)金流本報告是嚴(yán)格保密的。22重要屬性參考：業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃對項(xiàng)目的影響：店字樓盈利模式 調(diào)查重點(diǎn)/ /期現(xiàn)金流業(yè)寓售回款宅綜合體規(guī)規(guī)模規(guī)規(guī)劃指標(biāo)火火車道邊城城市價值地地形地貌加加油站資資源秉賦企企業(yè)背景初步判定步驟三：初步判定初步判定的內(nèi)在邏輯核心屬

17、性模市價值源秉賦業(yè)背景二級屬性劃指標(biāo)次級屬性車道邊油站屬性架構(gòu)形地貌根據(jù)本報告是嚴(yán)格保密的。初步判定的內(nèi)在邏輯更多的是依賴專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，以及對于過往類似案例的總結(jié)初步判定23戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心問題差差異化？考考察重點(diǎn)未未來機(jī)會？競競爭現(xiàn)狀？初步判定占占位戰(zhàn)戰(zhàn)略特征城城市功能？資資源，尊貴？彈彈性？穩(wěn)妥？聚聚焦？風(fēng)險？盈盈利模式溢溢價為主？現(xiàn)現(xiàn)金流為主？24初步判定步驟三：初步判定得到的并不是具體戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，而是戰(zhàn)長期推動力？心問題察重點(diǎn)異化？來機(jī)會？爭現(xiàn)狀？性？穩(wěn)妥？焦？風(fēng)險？略位利模式本報告是嚴(yán)格保密的。略特征市功能？源，尊貴？價為主？金流為主？戰(zhàn)戰(zhàn)略核核心問題長長期推動力？差差異化？考考察重點(diǎn)未

18、未來機(jī)會？競競爭現(xiàn)狀？戰(zhàn)戰(zhàn)略特征彈彈性？聚聚焦？占占位城城市功能？資資源，尊貴？市場驗(yàn)證盈盈利模式溢溢價為主？現(xiàn)現(xiàn)金流為主？25步驟四：市場驗(yàn)證市場驗(yàn)證的內(nèi)在邏輯心問題期推動力？異化？察重點(diǎn)略特征來機(jī)會？爭現(xiàn)狀？性？焦？略位利模式市功能？源，尊貴？價為主？金流為主？本報告是嚴(yán)格保密的。市場驗(yàn)證基于消費(fèi)者分析的市場驗(yàn)證，具體見消費(fèi)者分析課件基于市場競爭分析的市場驗(yàn)證，具體見競爭分析課件具體化具具體的盈利模模式本報告是嚴(yán)格保密的。26具體化體的盈利式優(yōu)勢 劣勢/ /步驟四：市場驗(yàn)證基于初判的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)架構(gòu)，確定市場研究內(nèi)容，驗(yàn)證并形成項(xiàng)目具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)體戰(zhàn)略體占位本報告是嚴(yán)格保密的。27三、提高篇本

19、報告是嚴(yán)格保密的。28陷入三大誤區(qū)1. 價值高估2. 價值低估3. 核心價值無法判定本報告是嚴(yán)格保密的。29價值高估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（1）關(guān)注消費(fèi)者的認(rèn)知例：南寧萬正佳園南京寶船項(xiàng)目晉江金井項(xiàng)目有山，有水，有歷史，不一定是價值，消費(fèi)者對其價值是否認(rèn)同，是否愿意為其買單，是客觀判定其價值的關(guān)鍵點(diǎn)之一。案例：南京寶船項(xiàng)目疊拼 Towhouse區(qū)Towhouse區(qū)多層洋房區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。東面寧工新寓東南現(xiàn)有住宅30項(xiàng)目現(xiàn)狀南面華保新寓西面道路西南道路北面寶船公園西北長江油輪本報告是嚴(yán)格保密的。31價值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（）關(guān)注歷史與未來。例：后海片區(qū)/大連軟件園/廣州南沙項(xiàng)目如果有歷史，一定

20、要細(xì)化研究歷史，這樣更有指向性和價值，此外要關(guān)注它的未來發(fā)展方向，及未來屬性。本報告是嚴(yán)格保密的。32案例：深圳后海片區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。33價值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（3）判定有高度，全國視野。例：廈門當(dāng)代綠波項(xiàng)目三亞下洋田項(xiàng)目常言“站的高，看的遠(yuǎn) ”，尤其是稀缺資源，放開視野。本報告是嚴(yán)格保密的。34案例：當(dāng)代綠波項(xiàng)目山海資源地塊內(nèi)有島內(nèi)唯一溫泉資源地塊內(nèi)水資源豐富東面為度假村南面看海，但沙灘處將規(guī)劃為五星酒店（兩年后啟動）西面為山體，項(xiàng)目依山而建北面為空地，未來規(guī)劃為安置房兩塊地塊之間為廈門黨校培訓(xùn)中心規(guī)劃用地本報告是嚴(yán)格保密的。35價值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（4）政策敏感性。例：停批別墅

21、用地政策政策保持專業(yè)敏感度，正確認(rèn)識價值的突顯本報告是嚴(yán)格保密的。36價值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（5）重視價值，劣勢要在戰(zhàn)術(shù)上重視，戰(zhàn)略上藐視。例：西山美廬/陽光棕櫚園跳出現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮價值，只有這樣我們的工作才有價值，客戶并非完全理性。本報告是嚴(yán)格保密的。37案例：陽光棕櫚園陽光棕櫚園本報告是嚴(yán)格保密的。38價值低估經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（6）注重動態(tài)變化，客戶是有限理性的，需求是引導(dǎo)的。例：廈門誠毅項(xiàng)目/長泰項(xiàng)目項(xiàng)目是有一定開發(fā)周期的，動態(tài)觀注各類變化趨勢，物質(zhì)條件的積累，導(dǎo)致生活方式的轉(zhuǎn)變，連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致住房需求的變化本報告是嚴(yán)格保密的。39案例：廈門長泰項(xiàng)目本報告是嚴(yán)格保密的。40核心價值無法判定

22、經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（7）核心價值是支持項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略。例：中海國際社區(qū)價值點(diǎn)多，影響項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的價值是核心價值，而其它價值點(diǎn)是優(yōu)術(shù)的必備條件本報告是嚴(yán)格保密的。41案例：中海國際社區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 有地面積：130萬 建筑覆蓋率：40% 綠化率： 35% 建筑面積：約119萬 住宅面積：約102萬 公建及配套面積：超過17萬附錄A：基本的屬性分析比較因素本項(xiàng)目關(guān)注項(xiàng)目A關(guān)注項(xiàng)目B關(guān)注項(xiàng)目C開發(fā)商背景品牌15161813資金實(shí)力開發(fā)能力區(qū)域位置基礎(chǔ)設(shè)施完善程度公共配套設(shè)施完善程度環(huán)境質(zhì)量區(qū)域規(guī)劃交通條件公共交通便捷度道路通達(dá)度資源秉賦本報告是嚴(yán)格保密的。43資源盤點(diǎn)方法基于市場競爭的比較盤點(diǎn)可以參考估價的市場比較法本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)商資金實(shí)力開發(fā)商產(chǎn)品開發(fā)能力開發(fā)商的融資能力開發(fā)商過往開發(fā)的項(xiàng)目及其水平44開發(fā)商資源對項(xiàng)目的影響專業(yè)公司評價開發(fā)商品牌 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌龅挠绊懥﹂_發(fā)商的財務(wù)指標(biāo)開發(fā)商背景本報告是嚴(yán)格保密的。45項(xiàng)目及區(qū)域位置的關(guān)注點(diǎn)I.II.III.IV.V.明確項(xiàng)目所處城市、區(qū)域（區(qū)域界定）城市的發(fā)展規(guī)劃，以及在規(guī)劃中的定位區(qū)域