戴德梁行物業(yè)管理之樓宇交付課程培訓教材(82頁)課件

1、物業(yè)管理樓宇交付物業(yè)管理樓宇交付物業(yè)管理知識培訓物業(yè)管理之樓宇交付物業(yè)管理之樓宇交付物業(yè)管理知識培訓Page 2樓宇交樓宇交付之前付之前的準備的準備進行樓進行樓宇交付宇交付交樓后交樓后的工作的工作注意點注意點及討論及討論樓宇交付培訓內容：樓宇交付培訓內容：Page 3物業(yè)管理的超前介入組建物業(yè)管理公司及設置管理處物業(yè)管理人員的培訓制定物業(yè)管理的規(guī)章制度物業(yè)的驗收和接管樓宇交付業(yè)主二裝及正常運作管理物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1 1 樓宇交付前之準備工作樓宇交付前之準備工作政府文件準備物管公司文件準備物管公司各部門之準備員工之準備Page 52007年10月1日施行的 國務院令第504號

2、令物業(yè)管理條例2002年11月1日重慶市物業(yè)管理條例重慶市物價局1998年11月1日頒布重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法3981.1 有關政府文件的準備中華人民共和國物權法 2007.9.1Page 6重慶市物價局關于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關問題的通知 778重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法渝國土房管發(fā)2004294號1.1 有關政府文件的準備重慶市房屋面積測算實施細則Page 7最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過） 法釋20037號。中華人民共和國治安管理處罰法中華人民

3、共和國消防法1.1 有關政府文件的準備Page 8城市異產毗連房屋管理規(guī)定全國城市優(yōu)秀管理大廈標準及評分細則商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定建房1998第102號文1.1 有關政府文件的準備Page 9GB502092002建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范GB50210-2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范GB50204-2002混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范1.1 有關政府文件的準備GB50352-2005民用建筑設計通則GB50096-1999住宅設計規(guī)范2003版Page 10第一建立初步業(yè)主檔案 （檔案內容表）第二業(yè)主臨時公約/入住公約第三服務手冊（住宅和商業(yè)部分）1.

4、2 應準備的收樓文件（一）Page 11第五收樓通知書應列明業(yè)主收樓時應繳費用（各項收費一覽表）、收樓時間段、地點、收樓時應攜帶有關的文件（如身份證或護照、購房合同、委托書/辦理業(yè)主臨時出入證照片)等，以掛號信或特快專遞的形式寄出 第四物業(yè)使用及管理細則1、總則；2、精神文明公約；3、裝飾裝修管理規(guī)定；4、水、電、視、訊使用管理規(guī)定；5、環(huán)境綠化管理規(guī)定；6、交通、停車場管理規(guī)定；7、治安保衛(wèi)管理規(guī)定；8、消防管理；9、電梯使用管理；10、商業(yè)場所管理；11、兒童娛樂區(qū)管理；12、區(qū)域防火責任書；13、附則；承諾書1.2 應準備的收樓文件（二）第六清款證明Page 12第六商場/住宅（公寓）物

5、業(yè)移交及二次裝修流程圖（內部/公開）公示于交房現場第七入伙程序指南，分為業(yè)主專用和租客專用，也可稱為收樓程序指南第八單元出租承諾書（存檔用）租戶收樓授權書第九物業(yè)管理處業(yè)戶辦理收樓憑證、二次裝修手續(xù)憑證（內部文件，存檔用）第十收樓承諾書收樓證明書（業(yè)主檔案內容，存檔用，一式二份）1.2 應準備的收樓文件（三）Page 13第十二業(yè)主簽收文件（物品）記錄（業(yè)主檔案內容，存檔用，一式二份）第十三驗收遺漏工程記錄表業(yè)主收樓驗收表（業(yè)主檔案內容，存檔用，一式三份，業(yè)主、管理公司、承建商各執(zhí)一份）第十四鎖匙托管理承諾書（業(yè)主檔案內容，存檔用，一式二份）第十一業(yè)戶聯絡資料登記表（業(yè)主檔案內容，存檔用）1.

6、2 應準備的收樓文件（四）Page 14第十六裝修協議：裝修審圖建議、裝修申請表第十五各種費用一覽表1.2 應準備的收樓文件（五）Page 15第一招聘、落實勞動合同第二入職前培訓及考核第三確定員工制服樣式、訂做事宜第四制定內外部文件、印刷事宜第五采購開辦物品及器材1.3 行政人事部在交樓前應做的準備工作（一）Page 16第六交樓現場物品的準備保險柜、計算器、點鈔機、筆、紙（A4、A3、公文等）、復寫紙、回型針、釘書機、文件夾、寫字板、文件柜、瑩光筆、文件袋（收樓袋）、告示貼、花名冊、報紙雜志、飲水機、紙杯、蒸餾水、復印機、影碟機、音響設備、電視機、休息椅、應急藥品、鮮花、地毯、水果第七交樓

7、現場氣氛的布置 1.氣氛布置的要求：突出喜慶、舒適、遮擋未完工部分；2.布置方法：鮮花藍、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點綴；3.該項工作可交由專業(yè)布置、策劃公司完成。1.3 行政人事、財務部在交樓前應做的準備工作（二）Page 17第八交樓指示牌的制造1 樓名指示牌、門牌、樓層指示牌、單元指示牌、走火通道指示牌；2 停車場指示牌，包括轉彎牌、禁鳴牌、單行牌等；3 交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置；4 收樓程序指示牌；5 交樓現場功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、等候處、交接處、驗樓處、裝修申請?zhí)?；第九營業(yè)執(zhí)照及資質證書的領取及管理第十落實交樓當日協助交樓的各行政人

8、事部人員的分工編排1.3 行政人事、財務部在交樓前應做的準備工作（三）Page 18第十一物管公司，選定財務管理軟件及相關的軟件操作培訓第十二建立財務各項管理制度及工作程序第十三物業(yè)管理收費標準申報手續(xù)及收費許可證書的領取第十四確定收費方式和收取費用需準備的政府有關批文第十五收費表格及票據的準備，包括輸入業(yè)主的基本資料、輸入收費項目及金額1.3 行政人事、財務部在交樓前應做的準備工作（四）Page 19第一建立并不斷完善工程部各項管理制度第二落實工程圖紙、合同交接事宜第三協同物業(yè)部與開發(fā)商及施工單位一起對公建設施、公共位置及樓宇內部質量進行初驗:1.登記遺漏工程2.對遺漏工程進行統計、歸類、總

9、結3.將遺漏工程總結遞交發(fā)展商、承建商第四跟進遺漏工程的整改工作進度1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（一）Page 20第五對小區(qū)整體工程進行復檢工作，提交復檢報告。如仍有遺漏工程，繼續(xù)跟進遺漏工程的整改第六針對遺漏工程的總結對驗樓員進行交樓前工作總結，對于工程通病一定要避重就輕，統一解釋口徑，盡可能地向業(yè)主進行解釋工作。第七核對水表、電表、氣表；1.有關核表工作一定要做到表對戶，戶對表，記錄清晰2.對有問題的表一定要記錄在案，出文通知發(fā)展商、承建商、供電公司、供氣公司、供水公司，要求發(fā)展商3承建商協助供電公司、供氣公司、供水公司盡快進行整改工作；1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（二）

10、Page 21第八建立初步設備檔案，明確責任人，并對有關設備、設施進行查驗，對有問題的設備記錄在案，并通知發(fā)展商、承建商督促其進行整改第九核對單元鎖匙（含電表房、水表房、管井房、電房等的鎖匙）1.貼標簽；2.對有問題的鑰匙進行跟進工作第十落實交樓現場和周邊的水電供應及照明安排工作1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（三）Page 22第十一落實物業(yè)配套設施具體交付時間1. 管道燃氣（通氣時間、點火時間、費用等）；2. 有線電視（開通時間、申請手續(xù)、費用等）；3. 電話（開通時間、申請手續(xù)、費用等）；4. 信箱（規(guī)格、位置、通郵時間、投遞方式等）；5. 電梯（技術監(jiān)督站運行證、時間等）；6. 智

11、能化系統；1.4 工程部在交樓前應做的準備工作（四）Page 23第一提供有關收樓資料供制作和宣傳包括：業(yè)主收樓指引、物業(yè)管理費收取標準、物業(yè)管理服務內容、有償服務的內容、物業(yè)管理公司人員架構、物業(yè)管理顧問簡介、法規(guī)介紹、物業(yè)管理常識介紹等第二建立物業(yè)部各項管理規(guī)章制度第三根據銷售合同條款內容與銷售部協定交樓具體事項（業(yè)主收樓時間、預約收樓時間、應付費用清單、收樓通知書、收樓證明、收樓程序、發(fā)收樓信日期等）1.5 物業(yè)管理部在交樓前應做的準備工作（一）Page 24第四與銷售部交接業(yè)主基本資料（聯絡方式、合同復印件、發(fā)展商承諾的優(yōu)惠條件等）第五確定標示的樣式、擺放位置、制作等細節(jié)第六與清潔公司

12、、綠化公司接洽確定承判商（確定開荒工作時間、地點） 第七配合工程部進行初檢、復檢工作第八交樓當日物品及文件的準備1.5 物業(yè)部在交樓前應做的準備工作（二）Page 25第九鎖匙的管理（貼房號標簽）鑰匙錯誤該如何處理等第十專人管理，擺放在鎖匙柜；一出一入進行登記，明確有關鎖匙的去向；第十一建立初步的業(yè)主/住戶檔案；1. 業(yè)主/住戶檔案包括的內容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯絡方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯絡方式、照片、購房合同或按揭合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄；2. 建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內容可從售樓部有關的購房合同或認購合同

13、中可查閱到；1.5 物業(yè)部在交樓前應做的準備工作（三）Page 26第十二掌握物業(yè)設施、設備的基本情況；1. 單元裝修標準、單元的朝向、電話線、有線電視、空調主機、電表、水表、氣表等的位置；2. 水泵房、發(fā)電機、電梯等的熟悉；3. 附屬設施的熟悉，例如會所、學校等第十五認真學習有關政府文件第十四確定交樓路線圖、二次裝修路線圖第十三物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學校、街道辦、菜市、派出所、煤氣公司、供電公司、供水公司等；1.5 物業(yè)部在交樓前應做的準備工作（四）Page 27第一建立保安部各項管理制度及操作程序第二落實自建保安隊事宜第三落實保安部各項配置（對講機、器械等）第四確定交樓日保安崗位的分

14、布及崗位編排第五配合工程部對保安監(jiān)控系統設備進行調試檢查，熟悉設備操作1.6 保安部在交樓前應做的準備工作（一）Page 28第六保安員入職前的體能訓練、隊列訓練、基本操作程序的培訓第七著裝的要求、儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求、站立的要求第八增加人手、加強巡邏次數、防范突發(fā)事件的發(fā)生1.6 保安部在交樓前應做的準備工作（二）第九成品保護Page 29第一公共區(qū)域、單元內部應做一次徹底的開荒清潔，將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主第二交樓處、售樓部、交樓路線范圍的清潔更為重要，應要求清潔工程承判商或清潔工定時密集地進行日常保潔1.7 清潔、綠化工作的安排Page 30第一按照交樓程序，舉行

15、至少兩次模擬交樓活動第二準備樓宇交付“應知應會”問答資料第三“木桶效應”要求每位交樓人員均要過關1.8 模擬交樓工作Page 31溝通與交流溝通與交流Page 32另附：物業(yè)的驗收和接管（業(yè)主驗房解釋之方法供考慮）一、土建類：1.空鼓裂紋 業(yè)主詢問為什么多處出現空鼓裂紋? 空鼓裂紋是房屋土建工程質量中最為普遍的一個問題，涉及墻面、地面及頂棚的檢查 使用工具：小鐵錘（響鼓錘）敲打面層 解釋依據：空鼓、裂紋屬于行業(yè)建筑通病范疇，產生情況原因很多，特別是氣候因素影響較大。驗收時主要考慮對后期裝修是否有影響。國標規(guī)范GB50209-2002 建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范每自然間不多于兩處不大于不大于4

16、00400平方厘米 踢腳線與墻面空鼓長度不應大于300mmPage 332.房間幾何尺寸 業(yè)主詢問:層高過低,房屋長寬不對等 房間幾何尺寸為為主較為關注之問題，對后續(xù)的裝修和使用影響較大。 簡易檢測工具：卷尺 簡易檢測方法： 長寬檢測：用卷尺準確測量，比較兩個長邊、兩個寬邊的長短差距，相差相差1CM1CM1.5CM1.5CM屬合理范圍屬合理范圍. 層高檢測：用卷尺準確測量，國標規(guī)范，普通住宅層高普通住宅層高2.80M2.80M，臥，臥室、起居室（廳）室內凈高不低于室、起居室（廳）室內凈高不低于2.40M,2.40M,局部凈高不低于局部凈高不低于2.10M2.10M，廚，廚房衛(wèi)生間凈高不低于房衛(wèi)

17、生間凈高不低于2.20M2.20M，（，（國標規(guī)范GB50096-1999 2003版)解釋依據:國標規(guī)范GB50096-1999 2003版 住宅設計規(guī)范 層高偏差多大在合格范圍?國標規(guī)范GB50204-2002 混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范規(guī)定 10mm內合格Page 343.墻面地面平整度業(yè)主詢問:為什么墻面或地面不平整? 墻面簡易檢測方法：用手摸著順墻快速走動，手掌能明顯分辨出墻面平整與否。 地面簡易檢測方法：將乒乓球穩(wěn)定于地面某點，觀察是否自然滾動。 專業(yè)檢查方法： 2M靠尺和楔形塞尺將靠尺豎放于墻面或地面，從側面觀察其直邊與墻面、地面的連接情況，縫隙偏差值不大于4mm。頂棚表面平

18、整度一般可不檢查，視覺平順即可。解釋依據:GB50209-2002 建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范 縫隙偏差值不大于4mmPage 354.檢查有無滲漏現象，檢測地面、墻面防水。業(yè)主詢問:目前未使用或未出現雨天,如何知道地面、墻面是否滲水?檢查滲水：查看墻體是否有水跡，有水漬則滲漏。（衛(wèi)生間頂面、墻身、墻角接位、外墻及廚房、陽臺頂面、管井部位等地方）檢查防水層:國標規(guī)范GB50209-2002規(guī)定:廁浴間和有防水要求的建筑地面必須設置防水隔離層.一般來說衛(wèi)生間地面,廚房、陽臺豎向管口作局部防水處理.防水層是否均勻,防水材料鋪設后必須做蓄水實驗以檢測防水性能,蓄水深度在20-30mm,24h無滲漏

19、為合格.解釋依據:國標規(guī)范GB50209-2002 建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范Page 365.地面找坡業(yè)主詢問:為什么房屋內有的地面傾斜?在做地坪時,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏處的水平高度最低,避免積水.檢測方法:潑水測試.通水試驗.Page 37二、門窗類：二、門窗類：業(yè)主詢問:門窗過緊不便開關,玻璃有劃傷.1.觀感質量 門框、門扇、窗框及五金件是否銹蝕、破損、變形、嚴重劃傷、碰傷等;接著觀察窗扇是否完好,玻璃表面是否潔凈、有無明顯劃傷有無明顯劃傷( (寬寬0.5mm0.5mm長長6cm6cm以以上上););中空玻璃中空層是否有雜質或水蒸氣.2.門窗配件主要是五金配件、膠條、毛條

20、五金配件:合葉、鉸鏈、風撐、鎖具、執(zhí)手、滑輪、等.檢查膠條、毛條規(guī)整、密封膠無漏打、污染、老化情況等.3.開啟靈活度檢測方法開關力不大于開關力不大于100N100N(彈簧稱檢測).依據GB50210-2001對門窗工程的規(guī)定.解釋依據: 國標規(guī)范 GB50210-2001建筑裝飾裝修工程施工質量驗收規(guī)范 浮法玻璃國家標準 :GB11614-99Page 38三、給排水：三、給排水：業(yè)主詢問:給排水管道是否合格,目前各戶都未使用,怎么檢測?管道檢查給水管道檢查:是否牢固,是否松動,給水管道檢查龍頭、閥門出水暢通無滲水.工程驗收做水壓試驗水壓試驗排水管道檢查:排水立管通暢做通球試驗通球試驗;滲漏檢

21、測做灌水試驗灌水試驗.同時提醒業(yè)主裝修前做好密閉工作防止水泥、砂石等雜物進入.穿管規(guī)范給排水管道不應穿越區(qū)域.水管安裝不得靠近電源,水管與燃氣管道間距不應小于50mm,樓面、地面間距不底于1.90m等.解釋依據:國標規(guī)范 GB50352-2005 民用建筑設計通則 國標規(guī)范 GB50096-1999(2003版) 住宅設計規(guī)范Page 39四、強弱電類四、強弱電類業(yè)主詢問:如何知道電視、安防(可視對講門機門禁) 、寬帶、電話等各強弱電接口,功能已經能正常使用,達到交房標準?1.裝修插座 外觀質量和有無帶電2.入戶弱電預留口 檢查位置和效果3.水、電、氣表起數,閥門位置.Page 40五.其他設

22、計相關問題業(yè)主詢問:玻璃是否安全,欄桿是否過低,空調位置不合理?1.安全、防盜安全玻璃:單塊玻璃大于1.5m時、平臺走廊的欄板、用于承受行人行走的地面板玻璃必須有3c標識(中國強制性產品認證).防盜設計:如排水管位置欄桿高度等 解釋依據:國標規(guī)范GB50352-2005 民用建筑設計通則 民用建筑高度24m以下,欄桿高度不低于1.05m,24m以上不低于1.1m2.預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置 、空調套管預留孔 節(jié)能、隱蔽、美觀、便于安裝使用Page 41涉及到物涉及到物業(yè)業(yè)相關之解相關之解釋釋原原則則1.業(yè)主詢問你們交房是否已經完善各類法律法規(guī)手續(xù)解釋:房地產項目開發(fā)銷售需要很多條

23、件,除我公司符合規(guī)定開發(fā)資質外,履行完政府各主管部門審批手續(xù),其中與業(yè)主關系最為密切的就是五證即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證,業(yè)主可以從五證上審查我們項目的合法性.Page 422.業(yè)主詢問我的住房是否已經滿足交付使用的條件?解釋:房屋實施交付必須具備的條件是 兩書一證,兩書一證齊全是房屋質量經過國家有關部門權威認可的,開發(fā)商交房的必要條件.一證即,房屋只有經過國家相關主管部門驗收和驗收合格后才能取得該證.上的每一項內容都必須報主管部門備案,對于開發(fā)商有嚴格的約束作用.兩書即住宅使用說明書 、 住宅質量保證書,在交樓時同時交予業(yè)主.住宅使

24、用說明書,是針對房屋設計、施工、驗收的具體技術指標,如結構、面積、等等. 住宅質量保證書是開發(fā)商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾 兩書是針對房屋質量向購房者作出承諾的書面文件,與合同具有同等法律效力,以保證購房者權益獲得實際保護.Page 433.業(yè)主對房屋面積產生疑問,如認為交付面積小于合同面積 解釋:工程完工后,國家認定具有資質的面積測繪單位將已完工的房屋根據竣工圖在現場精確測繪并出具同時具有法律效力的面積實測報告,同時，房地產交易中心予以核定。具有權威性和科學性。業(yè)主依據面積實測報告對本套住宅面積進行核對。Page 44物業(yè)管理公司名稱？物業(yè)管理顧問公司名稱？資質？業(yè)績？曾服務過哪

25、些住宅、商業(yè)項目？獲得過哪些獎項？物業(yè)管理顧問公司名稱：DTZ戴德梁行房地產顧問（重慶）有限公司業(yè)績、資質、曾服務項目及獎項：詳見我司已提供發(fā)展商建議書之公司簡介Page 45物管費如何收?。课锕苜M如何收?。?物業(yè)管理服務費按建筑面積收取，住宅收費標準目前暫定價格為 元/平方米/月，以重慶市物價局的最終批復標準執(zhí)行； 高檔住宅小區(qū)，物業(yè)管理服務費按建筑面積收取，通過雙方協議價格為 元/平方米/月；三、 別墅、高級公寓（住宅）、廠房、市場、物業(yè)改變用途等類別的物業(yè)服務收費和特約服務收費實行市場調節(jié)價，其收費標準由服務和被服務雙方在合同中約定。物管企業(yè)將雙方約定的收費標準報物價部門備案（主城九區(qū)報

26、市物價局，其于區(qū)縣、市報當地物價局）。 重慶市物價局關于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關問題的通知 第三條Page 46提供哪些基礎、增值服務項目？ 提供哪些增值服務：由實管之物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商商議決定。Page 47物業(yè)管理費為什么要按建筑面積收取，而不是按套、按戶收取？重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法398第七條 公共性服務收費的管理。住宅的物業(yè)管理服務費按戶型與建筑面積相結合確定收費標準，商場、寫字樓的物業(yè)管理服務費按建筑面積確定收費標準。 重慶市物價局關于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關問題的通知778二、 物業(yè)服務收費實行等級綜合評定制度。即根據物業(yè)具

27、備的條件和物業(yè)管理企業(yè)提供的服務內容、服務標準，按照申報所對應的分值表打分評定其等級，并根據不同等級實行不同的收費標準。物業(yè)服務收費按建筑面積計算收取。 Page 48何時開始交物管費？ 根據*項目臨時管理規(guī)約約定：主應在從開發(fā)建設單位處收到交付使用通知書后按交付使用通知書規(guī)定的交付日期前來辦理交付手續(xù)，并向物業(yè)服務企業(yè)預付 三 個月的物業(yè) 服務費 。 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務費的，業(yè)主應向物業(yè)服務企業(yè)從逾期之日起按每天0.3交納違約金。Page 49為什么要預交物管費？解釋:在樓宇交付前物業(yè)管理公司提前介入營造良好環(huán)境,接管驗收保證物業(yè)的正常使用;購房合同附件對此有明確約定.Page 50如果無

28、人居住，（或接房為入?。┪锕苜M如何計算？ （已購商品房尚未入住為什么要繳50物管費？）1.根據重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法 第二十條 凡已委托物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)或大廈內的待銷商品房和已購買并辦理驗收交接手續(xù)尚未入住的房屋，房屋產權人(含開發(fā)商)應交納50的物業(yè)管理費；2. 根據重慶市物價局關于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關問題的通知七、 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納；業(yè)主或使用人的空置房，經物管企業(yè)與使用人雙方認定水、電、氣表起止數均未走動的，業(yè)主或

29、使用人應交納50%的物業(yè)服務費。Page 51物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設備設施 公共能耗是否分攤？該費用是否涵蓋在物管費中或據實分攤銷售時由發(fā)展商、實管物管公司與客戶確定。 相關依據為：重慶市物價局關于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關問題的通知：六、由于業(yè)主共用部位、共用設備設施（如樓道照明、消防通道照明、電梯間照明、院墻路燈、小區(qū)路燈、草坪燈、小區(qū)水景、二次供水泵、自備發(fā)電機油料）的用水、用電費用未進入物業(yè)服務收費成本，應按戶據實分攤后由產權人或使用人繳納。據實分攤的共用數量必須是專表計量或正常情況下總表與各分表的差額。Page 52前期物業(yè)服務公司是否需要公開招標？ 不一定

30、實行公開招投標。根據重慶市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法第三條 本市行政區(qū)域內的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個、住宅規(guī)模在2萬平方米以下或者單棟建筑（純商業(yè)物業(yè)除外）的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。Page 53如果對物業(yè)管理公司不滿意，以何種方式更換物業(yè)管理公司？ 根據重慶市物業(yè)管理條例第十三條 業(yè)主大會行使下列職權： （四）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 第十四條 業(yè)主

31、大會會議需有物業(yè)管理區(qū)域內過半數表決權的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會，行使表決權。 業(yè)主大會作出決定，必須經參加會議業(yè)主過半數表決權同意通過。業(yè)主大會對通過或修改業(yè)主公約、商定業(yè)主委員會的辦公場所和必要經費、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金續(xù)籌和使用作出決定，必須經全體業(yè)主三分之二以上表決權通過。 Page 54何時召開業(yè)主大會？業(yè)主委員會由何種方式產生？何時召開業(yè)主大會？業(yè)主委員會由何種方式產生？根據重慶市物業(yè)管理條例 第十二條一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會，并由業(yè)主大會選舉產生一個業(yè)主委員會。物業(yè)已出售的建筑面積達到百分之五十以上或物業(yè)自

32、首次出售之日起已滿二年的，應由建設單位或房屋售出單位在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，在三個月內組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。十分之一以上業(yè)主聯名，也可以向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房地產行政主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。受理申請的機關應在三十日內組織召開。根據重慶市業(yè)主委員會實施辦法第五條一個物業(yè)管理區(qū)域內有下列情形之一的，物業(yè)建設單位或出售單位應當在物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣、市）人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，組織召開首次業(yè)主大會（業(yè)主代表大

33、會），選舉產生業(yè)主委員會：（一）新建物業(yè)建筑面積售出達50以上的；（二）物業(yè)自首次出售之日起已滿兩年的。Page 55車位的租賃價格、租賃方式？業(yè)主租賃是否有價格優(yōu)惠？ 車位租賃是否為固定車位？ 租賃價格及方式由車位產權之業(yè)主予以決定。（本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域的地上公共場地或地下車庫停放車輛的，停放人應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂專項合同，并按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。停車管理服務費由物業(yè)服務企業(yè)按國家及重慶市已頒布的收費標準向業(yè)主或車位使用人收取。） 需要考慮重慶市物價局關于機動車停放服務收費管理辦法及降低收費標準的通知 第十三條從事機動車公共停放經營業(yè)務的單位和

34、個人不得在公共停車場服務許可證核定的范圍外向機動車收取停車費，住宅區(qū)停車場對住戶不得拒辦包月停車。是否為固定車位由車位產權之業(yè)主予以決定。 Page 56購買車位是否需要繳納物業(yè)管理費？如果要繳納，收費標準是什么？ 需要繳納車位物業(yè)管理費，繳納依據及標準，根據重慶市物價局關于對重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關問題的通知 八、 住宅小區(qū)內停車場的物業(yè)服務費：對已購買車位產權的，物管企業(yè)對其停車場進行公共設備設施維修養(yǎng)護、清掃保潔、車場管理服務的，應對停車位收取物業(yè)服務費。普通停車場收費標準30-80元/車位/月；特級停車場收費標準50-100元/車位/月。停車場屬物業(yè)服務費以外的單列

35、的經營性收費，成本費用不得列入物業(yè)服務收費成本之中。 Page 57小區(qū)道路旁邊是否允許停車？如果允許，是否要收費？費用標準是什么？不允許停車。若允許，應實行收費，標準按政府部門批準之標準執(zhí)行。Page 58水、電費收費標準？天燃氣、有線電視收費標準？ 根據相關公用事業(yè)單位而定。Page 59有無二次供水？是采用水箱還是二次加壓？如果是水箱，多久清洗一次？ 有無二次供水及是采用水箱還是二次加壓由發(fā)展商和供水公司確定。 關于二次供水設施之清洗，根據重慶市城市飲用水二次供水管理辦法應定期對設施進行清洗消毒。發(fā)現水質污染或不符合國家生活飲用水水質標準時，必須立即進行清洗消毒。二次供水管理者一般每半年

36、不少于一次清洗。如物管公司為其管理者定期清洗且在物業(yè)內予以公布。Page 60哪層樓開始二次供水？怎樣收費？由二次供水公司確定。Page 61物管是否代收水電費？ 由實管之物管公司確定，一般而言物管每月可統一免費為業(yè)主代繳水電費，業(yè)主需單次由物管代繳水電等其他公共事業(yè)費，為針對性服務可另收取費用。Page 62如果業(yè)主被盜，物管是否負責賠償？小區(qū)協管員職責：公共秩序維護協助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內的公共秩序；建立專職的公共秩序維護管理隊伍，抓好小區(qū)公共場所的秩序維護和管理；建立完善的消防管理制度，配合消防部門做好消防知識的普及宣傳工作。責任做好來人來訪登記，致力減少或杜絕閑雜人員進入小區(qū)；做好

37、24小時值班及協助公安機做好小區(qū)公共秩序的維護工作（但不含人身財產保險保管責任）；做好消防安全管理，致力減少或消除消防隱患。如歸責于物管則承擔相應責任。Page 63使用住宅電梯需要另外繳費嗎？如果不需要，三層以下的住戶是否可以少繳物業(yè)管理費？如不減少，理由是什么？物業(yè)管理費可以包含電梯使用費；如不包含則單獨收取，第二層業(yè)主自愿不乘座電梯的，可不收電梯費，從第三層開始計收。Page 64使用哪些場所需要收費？使用哪些場所需要收費？渝價2004778號文附表：物業(yè)收費表 收費使用。 游泳池、網球場4 羽毛球場不另收費項目籃球場（1分）或其它（如足球場、門球場等）運動場地、健身活動區(qū)、兒童娛樂區(qū)公

38、共衛(wèi)生間 Page 65裝修保證金和裝修管理費裝修保證金和裝修管理費為保障業(yè)主在裝修房屋時，房屋主體結構和共用設備、設施不受損壞，裝修隊進場時應向物業(yè)管理單位交納裝修保證金。裝修保證金的限額：住宅每戶最高不超過2，000元，非住宅每戶最高不超過10，000元。裝修完畢，經驗收房屋主體結構和共用設備、設施未受損壞，物業(yè)管理單位收取的裝修保證金必須如數退還；若有損壞，業(yè)主或裝修隊應負責賠償。 裝修期間產生的建筑垃圾棄土應由房屋產權人或使用人負責清運，若委托物業(yè)管理單位清運，其清運費用由雙方協商議定。（ 重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法第十一條） 關于裝修管理費，市物價局說明：建設部印發(fā)的住宅室內

39、裝飾裝修管理辦法有裝飾裝修管理費的提法，但國家和重慶市價格主管部門沒有印發(fā)相關的收費項目和標準，業(yè)主入住后，在裝飾裝修期間是全額向物管企業(yè)繳納了物業(yè)服務費，此費中包含了裝飾裝修期間物管企業(yè)的勞務成本。因此，物管企業(yè)未經價格主管部門核準項目和標準的情況下收取此費是不符合現行規(guī)定的。 Page 66小區(qū)有游泳池嗎？游泳池是否對業(yè)主收費？外來人員怎么收費？水費怎么算？水多深？游泳池將實行收費，一般不對外經營。Page 67外墻臟后是否可以清洗？一般多久清洗一次？物管企業(yè)應定期對物業(yè)外墻進行清洗，一般23年清洗一次，具體清洗時間實管物管公司依據實際情況而定。Page 68小區(qū)能否養(yǎng)狗？小區(qū)可不可以養(yǎng)家禽？根據臨時管理規(guī)約約定：業(yè)主除得到政府相關部門書面許可外，不得在單元內飼養(yǎng)家禽牲畜或寵物。關于具體養(yǎng)犬事宜請參照重慶市養(yǎng)犬管理暫行辦法?？梢责B(yǎng)鳥 但不能侵害其他業(yè)主利益，不能搭建鴿舍。Page 69同一小區(qū)高層住宅和花園洋房為什么物管費不同？同一小區(qū)高層住宅和花園洋房為什么物管費不同？A同樣大的面積高層住宅分攤的人數多，花園洋房的分攤的人少。B購房合同（附