小區(qū)物業(yè)管理制度

1、小區(qū)物業(yè)管理制度一、安全職責(zé)1嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)管理制度；2. 負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)安全護(hù)衛(wèi)職責(zé)制度，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行指導(dǎo)和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；3. 負(fù)責(zé)小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護(hù)和公共服務(wù)場所安全防范的督察；4. 做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的要及時(shí)移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導(dǎo)；5. 查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故；6. 建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；7. 抓好護(hù)衛(wèi)隊(duì)思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)；8. 做好新接物業(yè)護(hù)衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；9. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)二、護(hù)衛(wèi)崗位職責(zé)1. 護(hù)衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩

2、戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴(yán)整；2. 糾正違章時(shí)必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；3. 上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備、 設(shè)施，認(rèn)真做好安全防范工作， 發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況， 排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全；4. 堅(jiān)守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲；5. 熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；6. 愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動及亂用；7. 熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進(jìn)行處理；8. 值班時(shí)間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時(shí)認(rèn)真處理，并作好記錄；9. 熟

3、悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；10. 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真做好交接記錄；11. 對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進(jìn)行盤問和檢查；12. 對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進(jìn)行登記；13. 對發(fā)生在護(hù)衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護(hù)現(xiàn)場、保護(hù)證據(jù)、維護(hù)秩序及提供請客 的職責(zé)；14. 熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；15. 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。三、門崗、巡邏崗位職責(zé)1.24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視護(hù)衛(wèi)對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時(shí)處置，必要時(shí)相領(lǐng)導(dǎo) 報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動情況直到問題處理完畢；2.掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護(hù)小區(qū)秩序；3嚴(yán)格執(zhí)行來客登記制度，對

4、身份不明無任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi)；4. 熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；5. 做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準(zhǔn)下崗，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責(zé) 明確；6嚴(yán)格執(zhí)行24小時(shí)巡邏制度；7. 對于進(jìn)入小區(qū)的各類人員，必須認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)證登記方可放行；8. 對于進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認(rèn)真登記方可進(jìn)入。委托方（以下簡稱甲方）：日月星城小區(qū)業(yè)主委員會 受委托方（以下簡稱乙方）：寧波市永成物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例及等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策， 在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對日月星城小區(qū)（以下稱 本小區(qū)”實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，訂立

5、本合同。第一條物業(yè)基本情況 座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西（包括啟文路東華景閣），建筑面積： 22萬平方米；物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。第二條委托管理事項(xiàng)1房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走 廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2. 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi) 消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。3. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、 路燈、自行車房棚、停車場）的

6、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4. 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。5. 公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。6. 小區(qū)內(nèi)交通秩序及車輛停泊管理。7. 維護(hù)公共秩序，協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。8物業(yè)經(jīng)營用房的出租與管理（具體管理辦法由附件3約定）。9. 開展社區(qū)文化娛樂活動。10. 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。11. 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。 第三條合同期限本合同期限為年。自 年 月 日起至 年 月日止。第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)1. 根據(jù)法律、法規(guī)，制定、通過小區(qū)管理的各項(xiàng)制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃，審 查

7、通過年度專項(xiàng)維修基金的概預(yù)算、決算報(bào)告；2. 制定小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件 1的約定，造成違約，甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進(jìn)行處罰。3. 委托并支持乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠 償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取必要的催繳催改措 施。4. 甲方有權(quán)在乙方管理期滿時(shí)收回本物業(yè)由乙方使用或代管的所有物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程 建設(shè)竣工資料、住用戶資料等）。5. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。6.

8、協(xié)助處理非乙方職權(quán)范圍而產(chǎn)生的各種糾紛。7. 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。8. 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，擬訂本小區(qū)物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則， 報(bào)業(yè)主大會或業(yè)主委員會通過后實(shí)施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。2. 遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，測算物業(yè) 管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收 費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。3. 負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)

9、劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。4. 依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。5. 有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將重要 專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。6. 接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。7. 每半年向業(yè)主委員會報(bào)告一次管理費(fèi)用收支賬目，每年一次向全體業(yè)主張榜公布。8. 對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲 方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。9. 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。10. 開展社區(qū)

10、文化活動和便民服務(wù)工作；11. 根據(jù)前期物業(yè)管理合同委托乙方管理和使用的全部物業(yè)及其種類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，繼續(xù)由乙 方管理和使用。本合同終止后15日內(nèi)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái) 務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況 進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。12. 不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)，但有關(guān)政府部門鑒定是由于乙方嚴(yán)重失職造成業(yè)主及其他住用人在小區(qū)內(nèi)受到人身和財(cái)產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)予以適當(dāng)賠償或承擔(dān)相關(guān)行政責(zé)任。第六條 管理服務(wù)費(fèi)用I 本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： 多層

11、住宅每月每平方米建筑面積 0.45 元直接向業(yè)主收取。 高層住宅按每月每平方米建筑面積 1.50 元直接向業(yè)主收取 ,其中未設(shè)專職保安服務(wù)的高層住宅按每月每 平方米 1.30 元直接向業(yè)主收取。各高層住宅的電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所 需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，物業(yè)公司另行向高樓業(yè)主收取。 店鋪按每月每平方米建筑面積 1.30 元直接向業(yè)主收取。2. 乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，經(jīng)雙方約定， 采取低于市價(jià)的核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收。3. 房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)

12、甲方同意 后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在專項(xiàng)維修基金中支付。專項(xiàng)維修基金的收取執(zhí)行政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo) 標(biāo)準(zhǔn)。4. 物業(yè)收費(fèi)的其他約定見附件 3。第七條 獎懲措施1. 乙方全面完成本合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行獎勵；（1）由甲方從利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入中撥出一部分資金用于獎勵具體管理人員，具體 辦法由業(yè)委會制定。（2）合同期滿后， 乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管 部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映 良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。2. 乙方未完

13、成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方根據(jù)附件1 的約定，對乙方進(jìn)行下列處罰：（1）管理費(fèi)打折收取；（2）情況嚴(yán)重，多數(shù)業(yè)主意見大的，中止合同。第八條 違約責(zé)任1. 如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方有權(quán)要 求甲方限期整改和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)中止合同。2. 如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)終止合同。3. 因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，乙方有義務(wù)代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝 單位索賠，甲方應(yīng)積極協(xié)助。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé) 善后處理。

14、（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）4管理服務(wù)過程中各項(xiàng)具體的違約責(zé)任由本合同附件1約定。第九條 其他事項(xiàng)1. 雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。2. 合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿2 個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?，?jīng)雙方同意后，續(xù)訂合同，合同內(nèi)容另行商定。3. 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定 及時(shí)協(xié)商處理。4. 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的， 依法向人民法院提起訴訟。

15、5. 本合同之附件（附件 1，附件 2，附件 3）均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定 的事項(xiàng)，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。6. 本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室（備案）各執(zhí)一份，具有 同等法律效力。7. 本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章： 乙方簽章：代表： 法人代表：年 月 日 年 月 日附件 1、日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法附件 2、日月星城小區(qū)經(jīng)營用房、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入管理辦法附件 3、日月星城小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取辦法附件 1日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法（草案）總體要求 : 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服

16、務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn) “質(zhì)價(jià)相符 ”和“明明白白 ”消費(fèi)， 為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、客戶服務(wù)總體要求：服務(wù)有效投訴少于 5% ，處理及時(shí)率 100%；業(yè)主滿意率 80% 以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。具體要求：1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對收費(fèi)項(xiàng)目及 時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù) 15分鐘內(nèi)到位， 8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人） 做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修 2 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況

17、必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié) 假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受 2 日限制）。3、對業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率 100%，并件件有記錄。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理總體要求：房屋完好率大于等于 98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于 95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。 具體要求：1、巡檢。（ 1）每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價(jià)，做好記錄；（2）每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和 天氣異常時(shí)安排組

18、織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；（3）每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視 1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以 及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（ 4）每年秋季對共用部位門窗做專項(xiàng)檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解 決；（ 5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或 者業(yè)主委員會。2、房屋。 （1）裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋 備案登記時(shí)，對不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在 2 個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主（使用人）

19、 裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng) 及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。（2）油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5 年油飾1 次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、鑄鐵 污水管、水管等應(yīng) 3 年油飾 1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5 年應(yīng)粉刷 1 次。（ 3 ）建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8 年粉飾 1 次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。 （1）給水設(shè)施，泵、管道、

20、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。（2）排水設(shè)施?；S池每年清理 1 次，每季巡查 1 次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃 1 次以 上排水明溝，；每 2 個(gè)月對地下管井清理 1 次，每季度對地下管井疏通 1 次，保證通道清潔，排水暢通。3、供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、 維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒有人為故障。4、智能化系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員 24 小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢

21、查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對系統(tǒng) 檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。6、電梯運(yùn)行與管理（1）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（ 2）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2 次，每年進(jìn)行 1 次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障 率低于 7%。（ 3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活 的影響。 （4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并 盡快設(shè)法解救乘客

22、。7、道路、停車場（車棚、車庫）及配套設(shè)施 （1）保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（ 2）按照業(yè)主公約的約定， 勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（ 3）停車場、棚、房完好無損，有大、中、 小修計(jì)劃；（ 4）停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。三、清潔管理 總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。具體要求：1、一般管理。每日打掃 1 次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗 1 次； 每日收集 2 次業(yè)主（使用人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹 2 次樓梯扶手；

23、各層和通道的防火門、消防栓、 玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1 次；各梯間墻面、天花板每周除塵1 次；每月擦洗 2 次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn) 象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無 明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保 持干凈。燈具每季擦抹 1 次。2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1 次；燈飾及轎箱頂部每周清潔 1 次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。3、停車場、共用

24、車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、 空氣流通；管道標(biāo)識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標(biāo)識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線 基本無污跡、無灰塵。4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過1 小時(shí)；路邊燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。5、標(biāo)識、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過1 小時(shí)。7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱 無明顯污跡、油污，無明顯異味。

25、8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次，保持垃圾桶清潔。建筑 垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行 1 次。五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒有人為毀 綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。具體要求：1、草坪。成活率在 95以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病 蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)

26、和處 理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。2、園林樹木。長勢強(qiáng)，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈； 樹木枝干無機(jī)械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整， 棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。3、花壇?；ɑ荛L勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建 筑小品的清潔衛(wèi)生。4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。六、安全防范 總體要求：阻止或減少

27、刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生 的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。具體要求：1、配備接受過專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)， 掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能， 熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)； 當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號， 穿戴統(tǒng)一制服， 工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有 2 人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出

28、實(shí) 行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于 6 次，夜間巡邏次數(shù)不少于 8 次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡 邏；每組巡邏人員不少于 2 人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶 的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn) 場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。4、緊急事故反應(yīng)。（ 1）制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、 公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（ 2）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按

29、消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；（ 4）對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復(fù)生活秩序。5、其他防范措施。（ 1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24 小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；（ 2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；（ 3）協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4）對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。七、交通、車輛管理 總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放

30、和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到 此要求即為違約。具體要求：1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時(shí)停放位置進(jìn) 行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。4、封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場、離場有檢查、記錄。5、對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。6、杜絕外來車輛進(jìn)小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機(jī)動車停放過夜。7、對業(yè)主違反業(yè)主

31、公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。八、消防管理總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。 具體要求：1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練， 保證有關(guān)人員掌握基本消防技能； 熟練掌握防火、 滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消 防通道設(shè)置路障。3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物 資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。5、每月

32、1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。九、檔案資料管理1、檔案資料齊全完整；2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；3、及時(shí)變更登記，賬物相符。監(jiān)督辦法和違約責(zé)任一、日常監(jiān)督甲方聘請專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個(gè)附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進(jìn)行全程監(jiān) 督。發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向乙方發(fā)岀整改通知書，并記錄在

33、案，定期向業(yè)主委員會報(bào)告。乙方有義務(wù)配合甲方 聘請的專門監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項(xiàng)要有積極的回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有履行合 同約定的管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān) 督人員發(fā)岀5次（含）以上整改通知書的，視作違約（不包括建設(shè)單位施工遣留問題及個(gè)別業(yè)主惡意破壞）。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實(shí)施的日常管理與服務(wù)。二、違約責(zé)任乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)岀書面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)的可

34、得金額，相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額。（即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得 65%;如果發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得減少到34% ,甲方所得增加到66% ,依此類推）?？己宿k法和結(jié)果處理一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計(jì)劃等，兩 次向全體業(yè)主送發(fā)書面報(bào)告。二、業(yè)主委員會年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進(jìn)行打分評議：1）供電管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理；6）公共設(shè)施設(shè)備管理；7）車輛管理；8） 維修服務(wù)；9）服務(wù)態(tài)度；10）遺留問題的解決；11）總體評價(jià)

35、。打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在總體評價(jià)”中，80% （含）以上業(yè)主認(rèn)為 好或較好”的，業(yè)主委員會向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費(fèi)。30% （含）以上業(yè)主認(rèn)為 差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費(fèi)按 90%收取。50% （含）以上業(yè)主認(rèn)為是 差或較差”的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大 會解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。附件2日月星城小區(qū)物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法和商業(yè)用房經(jīng)營收入、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入使用辦法（草

36、案）為維護(hù)本小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定， 結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。1、物業(yè)管理辦公用房，是指小區(qū)開發(fā)商根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條的規(guī)定，按住宅 小區(qū)總建筑面積3%o的比例配置的用于本小區(qū)物業(yè)管理的房屋。物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無償提供，產(chǎn) 權(quán)屬本小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并提供給物業(yè)管理公司使用。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會同 意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經(jīng)營謀利。2、物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定， 按住宅小區(qū)總建筑面積 4%o的比例配置的經(jīng)營用房。物業(yè)商

37、業(yè)用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅 小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會代管，并由業(yè)委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，經(jīng)營收入除去雙方約定的經(jīng) 營管理費(fèi)用外，全額用于小區(qū)的物業(yè)管理。3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。4、 物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理合同 中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。5、物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。6、物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房岀租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。7、物

38、業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委 員會。&業(yè)主委員會委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取小區(qū)停車費(fèi)。停車費(fèi)具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定，報(bào)業(yè)委會備案。9、小區(qū)共有部位和公共設(shè)施岀租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會、共用部位 和公共設(shè)施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請同意。10、本小區(qū)物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收入、停車費(fèi)收入和廣告費(fèi)收入以及其他使用公共場地和公共設(shè)備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費(fèi)用，可以計(jì)入公司利潤；65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位

39、、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后中修以上（含中修） 的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會用于小區(qū)公共活動開支。11、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過1萬元的，應(yīng)提前告之業(yè) 主委員會，超過3萬元的，由物業(yè)管理企業(yè)提岀方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，再報(bào)相關(guān)機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)。12、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年在本小區(qū)內(nèi)公布各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支情況， 接受業(yè)主的監(jiān)督。13、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定精神，業(yè)主委員會委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)維修基金和本小區(qū) 物業(yè)管理的其他財(cái)務(wù)不定期進(jìn)行審計(jì)，終止物業(yè)管理委托

40、合同的時(shí)候?yàn)楸仨殞徲?jì)。14、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。 附件3日月星城小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（草案）1、 為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為， 保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法 物業(yè)管理?xiàng)l例和浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定本辦法。2、 本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 是指物業(yè)管理企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主收取的費(fèi)用。3、本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共

41、場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；（四）公共秩序維護(hù)和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）物業(yè)的檔案資料管理；（六）日月星城小區(qū) 物業(yè)管理合同和日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法中規(guī)定的其 他公共性服務(wù)內(nèi)容。4、本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧 損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi) 和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判，由合同約定。5、 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布

42、物業(yè)服務(wù)資金的收取情況，接受業(yè)主和業(yè)主 委員會的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收取情況提岀質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主 委員會對公布的收支賬目有異議的，聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。6、 電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，由享受的業(yè)主 按實(shí)分?jǐn)?。無電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅，業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)外，不再分?jǐn)偲渌M(fèi)用。7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物 業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支岀。8在本小區(qū)內(nèi)，供水、供電、通

43、訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上 述企業(yè)委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務(wù)費(fèi)。9、 已購置房屋，但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取按市住宅小區(qū)綜合服 務(wù)費(fèi)收取辦法收取。10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定，在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 用，但依據(jù)合同和日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，出現(xiàn)應(yīng)當(dāng)打折收取的情況時(shí)，應(yīng) 當(dāng)按打折的數(shù)額收取。具體操作按照日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法中的規(guī)定進(jìn)行。11、 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)

44、主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳 納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人（承租人）交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。12、對本小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi) 按政府價(jià)格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。委托方（甲方）：受托方（乙方）：業(yè)主委員會物業(yè)管理公司為 加 強(qiáng)小 區(qū) （ 大 廈 ） 的 物 業(yè) 管 理 ， 保 障 房 屋 和 公 用 設(shè) 施 的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明

45、的居住 環(huán) 境 ， 根 據(jù) 市 物 業(yè) 管 理 方 面 的 法 規(guī) 和 政 策 ， 經(jīng) 雙 方 友 好 協(xié) 商 ， 達(dá) 成如下協(xié)議。第一條物業(yè)管理內(nèi)容一 、 甲 方 將 位 于 區(qū) 路 的 范 圍 內(nèi) 的 物 業(yè) 委 托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)二、管理事項(xiàng)包括：1房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；2物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）（消防，電梯，機(jī)電設(shè) 備， 路燈，走廊，自行車房、棚，園林綠化地，溝，渠，池，井，道路， 停 車場等）的使用、維修和管理；3 清 潔 衛(wèi) 生 （ 不 含 垃 圾 運(yùn) 到 中 轉(zhuǎn) 站 后 的 工 作 ） ；4 公 共 生 活 秩 序 ；5 文 娛 活 動 場 所 ；6 便 民 服 務(wù) 網(wǎng) 點(diǎn) 及 物 業(yè) 范 圍 內(nèi) 所 有 營 業(yè) 場 所 ；7 車 輛 行 駛 及 停 泊 ；8 物 業(yè) 檔 案 管 理 ；9 授 權(quán) 由 物 業(yè) 管 理 公 司 管 理 的 其 他 事 項(xiàng) 。 第二條委托物業(yè)管理形式承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。 第三條物業(yè)管理期限 委托管理期限為年，自年月日起到年月日止。第四條雙方權(quán)利、義務(wù) 一、甲方權(quán)利、義務(wù)： 1根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)施物業(yè)管理； 2監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法將專用基金撥付給乙方；3 按 市 政 府 規(guī) 定 的 比 例 提 供 商 業(yè) 用 房