投資收益率四種算法

1、商鋪投資收益率四種算法目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作 人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1. 租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金一按揭月供款）X 12/（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭 款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍 廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。不足： 未考慮前期的其他投入、 資金的時(shí)間效應(yīng)。 不能解決多套投資的現(xiàn)金 分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2. 租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）X 12/購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)，這種方法算 出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及

2、兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn) 捷方法。不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作 為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。3. 內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入二月租金X投資期內(nèi)的累計(jì)出租 月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭 款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例； 未考慮付息、 未考慮中介費(fèi)支出； 累計(jì)收益、 投入均 考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、 現(xiàn)金流等各方面因 素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。 內(nèi)部收益率可理解為存銀行， 只不過(guò)我國(guó)

3、銀行 利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過(guò)計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推 斷未來(lái)，而未來(lái)租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4. 簡(jiǎn)易國(guó)際評(píng)估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益X 15年=房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物 有所值。這一國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。 任何物業(yè)投資， 投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)， 甚至是一個(gè)理想的回報(bào)， 正 所謂：虧本生意沒(méi)人做。 投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值， 他們通常主要 是看該物業(yè)的投資回報(bào)率， 那么， 如何計(jì)算投資回報(bào)率， 如何判斷投資回報(bào)率所 包含的意義呢？如何計(jì)算投資回報(bào)率有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)

4、計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率二月租金X 12(個(gè)月”售價(jià)計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率二(售出價(jià)一購(gòu)入價(jià)”購(gòu)入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約 50 平方米，售價(jià)約 200 萬(wàn)元，目前在這個(gè)物 業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是 400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買(mǎi)下并成 功出租， 新業(yè)主將有可能獲得 2 萬(wàn)元的月租金。 那么，它的投資回報(bào)率將是多少 呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率二2萬(wàn)元X 12/200萬(wàn)元，通過(guò)計(jì) 算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率二(215 -200)/200

5、 ，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是： 7.5如何判斷投資回報(bào)率現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了， 那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意 義呢？也就是說(shuō)， 哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪 個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開(kāi)出的條件太好， 自 己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10 個(gè)人就會(huì)有 10 個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示， 其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒珮琪介紹： 其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率 不盡相同，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊” 中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè)、 爛 尾番生物業(yè)、 地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)， 它們的合理利潤(rùn)、 投資臨界點(diǎn)和超高利 潤(rùn)率將大致如下表所列：