房地產(chǎn)金融制度國際比較與借鑒

1、房地產(chǎn)金融制度國際比較與借鑒一、主要房地產(chǎn)金融制度比較1. 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置(1) 以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)： 這種金融機(jī)構(gòu)是與商業(yè)性住房抵 押貸款制度相對(duì)應(yīng)的， 下面以美國為例來具體說明。 在美國的房地產(chǎn) 金融體系中， 私人和民間機(jī)構(gòu)占主體地位， 而多種政府機(jī)構(gòu)也發(fā)揮了 重要的調(diào)節(jié)、扶持作用。商業(yè)銀行與儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、 抵押聯(lián)營機(jī)構(gòu)等多種私人金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成了發(fā)放抵押信貸的主體。 美國 是目前世界上商業(yè)銀行開展住宅金融業(yè)務(wù)最發(fā)達(dá)的國家。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，美 國大約有 1500 家商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)，這些銀行機(jī)構(gòu)大多是通過抵押的方 式發(fā)放住房貸款， 并且這種貸款在各家商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)中都 占

2、有相當(dāng)?shù)姆蓊~。 從美國各金融機(jī)構(gòu)在住房抵押貸款的業(yè)務(wù)份額來看， 商業(yè)銀行的市場占有率基本上處于上升的趨勢(shì)， 而政府通過其所屬或 資助的機(jī)構(gòu)如聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)、 政府國民抵押協(xié)會(huì)、 聯(lián)邦住房抵押 貸款公司等直接參與和調(diào)控抵押信貸二級(jí)市場的運(yùn)行。 此外，聯(lián)邦住 房管理局和退伍軍人管理局等政府機(jī)構(gòu)通過對(duì)抵押信貸提供擔(dān)保也 發(fā)揮了積極的作用(2) 互助合作專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 這種金融機(jī)構(gòu)是互助儲(chǔ)蓄式的 房地產(chǎn)金融制度下的一種組織形式。 以較典型的德國為例， 德國的房 地產(chǎn)金融體系是以中央銀行為核心，國營、私營、合作銀行并存的多 渠道融資體系。 參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu) (住房儲(chǔ)蓄銀 行)、

3、抵押銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等，其中主要的有住房儲(chǔ)蓄銀 行、抵押銀行和建房互助儲(chǔ)金信貸社， 它們占全國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的 60%以上。建房互助儲(chǔ)蓄信貸社在政府獎(jiǎng)勵(lì)基金的幫助下，依靠契約 儲(chǔ)蓄，融通了大量的資金， 并在住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮了相當(dāng)重要的 作用。(3) 政府公營的專業(yè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)： 這種房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) 是強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄的房地產(chǎn)金融制度下的一種典型機(jī)構(gòu)， 以新加坡最為典 型。中央公積金局是新加坡最主要的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)。 新加坡居民購 房住房資金主要來自中央公積金， 目前 70%的人住在政府建造的組屋 里。其次是郵政儲(chǔ)蓄銀行， 它負(fù)責(zé)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)：一是面向中上層收人者 發(fā)放貸款購買高級(jí)住房

4、， 另一項(xiàng)是對(duì)公務(wù)員和法定機(jī)構(gòu)雇員發(fā)放住房 貸款。開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的除建屋發(fā)展局、中央公積金局、郵政儲(chǔ) 蓄銀行外，還有其他商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司、開發(fā)銀行、契約基金等機(jī) 構(gòu)。(4) 混合型房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)： 這種類型的融資機(jī)構(gòu)是混合型的房地 產(chǎn)金融制度下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)， 其特點(diǎn)是民間金融機(jī)構(gòu)在住宅信貸 方面非?；钴S、民間與官方相互結(jié)合，比如日本。在日本戰(zhàn)后初期， 由于住宅基金不足， 政府采取了特殊措施， 利用基金的形式籌集住宅 信貸資金，同時(shí)， 私人金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用金融手段廣泛融資，從而開拓了 介于歐美型和基金信貸型之間的以基金為后盾的混合型融資方式， 有 力地促進(jìn)了日本房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 在日本的房

5、地產(chǎn)金融系統(tǒng)中， 政府 經(jīng)營的公共貸款機(jī)構(gòu)一住宅金融公庫處于主導(dǎo)地位， 它是政府為了向 國民提供建、購房貸款于 1950 年成立的，行使政府住房金融的職能， 融通長期低息基金， 其資金來源除資本金和向政府借款外， 還有財(cái)政 撥款或通過財(cái)政籌集的郵政存款、 保健年金、 國民年金等融通的長期 低息資金，以及政府擔(dān)保的公團(tuán)和公庫發(fā)行的住宅債券。2. 主要籌資方式的比較房地產(chǎn)金融制度的差別其本質(zhì)在于融資方式的差別， 下表比較了 四種制度下的主要籌資方式。3. 政府在房地產(chǎn)金融制度中作用的比較經(jīng)濟(jì)體制的差異和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同， 各國政府干預(yù)住房金融 市場的手段和方法也各有不同，基本上可分為三種類型，詳

6、見下表。二、對(duì)我國的借鑒在住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)展方面， 目前我國參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)主要 是商業(yè)銀行和住房公積金中心。住房儲(chǔ)蓄銀行和住房合作社數(shù)量少， 而且是地方性的， 作用十分有限。 雖然我國涉足房地產(chǎn)金融的金融機(jī) 構(gòu)數(shù)量眾多，但業(yè)務(wù)單一， 市場細(xì)分不明確，每一類機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象 模糊；特別是政策金融機(jī)構(gòu)缺乏，目前主要是委托商業(yè)銀行辦理。另 外缺少保險(xiǎn)等一類長期資金供給者， 以及抵押銀行等可以使短期資金 長期化的機(jī)構(gòu)。根據(jù)我國的國情，有一定現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的、比較可行的做 法，是借鑒新加坡的公積金和德國的住房儲(chǔ)蓄模式來實(shí)現(xiàn)住房領(lǐng)域借 貸資金總量和期限的匹配， 保證住房金融的巨大的資金需求。 而在這 兩種模式

7、中，又應(yīng)該以前者為主，后者為輔。在融資方式上，我國的體制兼容了國外幾種模式的特點(diǎn)， 處于混 合發(fā)展?fàn)顟B(tài)。從實(shí)際效果看，除住房公積金制度實(shí)施較成功外，另外 幾種模式發(fā)展都較緩慢。從我國目前的實(shí)際情況來看，資本市場尚不 發(fā)達(dá)，市場容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款 總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和 提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具， 尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。 因此，儲(chǔ)蓄融資比資 本市場融資更適合中國的國情。但從長遠(yuǎn)來看，我國的住房金融發(fā)展 目標(biāo)模式應(yīng)該是以商業(yè)性的個(gè)人住房抵押貸款方式為主，輔之以公積 金為主體的政策性住房信貸業(yè)務(wù)。在政府的干預(yù)上，從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)， 并考慮到 我國房地產(chǎn)金融市場體系還不完善， 主要以政策為主導(dǎo)的國情，目前 政府的干預(yù)主要是加快房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)的制訂和推出，盡快確 立我國住房金融的發(fā)展模式，并建立與之配套的政策機(jī)構(gòu)，如政策儲(chǔ) 蓄銀行、住房貸款抵押協(xié)會(huì)或公司等。