建設(shè)工程經(jīng)濟作業(yè)二參考答案

1、江蘇開放大學(xué)形成性考核作業(yè)學(xué) 號 姓 名 課程代碼 課程名稱 建設(shè)工程經(jīng)濟評閱教師 第 2 次任務(wù)共 4 次任務(wù) 建設(shè)工程經(jīng)濟課程實踐之經(jīng)濟分析示范案例 劉先生，月收入3 000多元，現(xiàn)有積蓄20萬元，在市中心有95m2的住房一套。2009 年5月在昆明市三環(huán)外購買了一套64. 22 m2的住房，房價4360元m，房款總價280000元。由于劉先生購買的是第二套住房，首付40%，共計112000元，剩余168000元向銀行申請了20年的等額本息商業(yè)按揭貸款，貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，第二套房利率上浮10%為6.534%，月供1255. 97元（取整1256）。 【問題】如果劉先生將此套商品房出

2、租，出租經(jīng)營期20年，20年的平均租金為1000元月，平均每年的凈收為9888元。試用投資回收期法、凈現(xiàn)值法分析劉先生用20年的租金收回房款首付112000元的可行性。 【問題求解分析】 (1)求每年的凈收益 房屋在出租經(jīng)營期間應(yīng)繳納的稅費有：營業(yè)稅為租金收入的5%；城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅額的7%；教育附加稅為營業(yè)稅額的3%；房產(chǎn)稅為租金收入的12%；印花稅為租賃合同金額的1。 20年中平均每年出租經(jīng)營收入及稅費估算： 1)租金總收入月租金×12=1000×12=12 000（元）。 2)稅費估算（亦為年經(jīng)營成本）： 營業(yè)稅租金×5%=12 000元×5

3、%=600元 城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅×7%=600元×7%=42元 教育附加稅營業(yè)稅×3%=600元×3%=18元 房產(chǎn)稅租金收入×12%=12 000元×12%=1440元 印花稅租賃合同金額×1=12 000元×112元 稅費合計+2112元。 凈收益：12000 21129888（元）。(2)用投資回收期法進行評價 首先畫出陳先生投資該商品房的現(xiàn)金流量圖，如圖10.1所示。 下面分別用表上計算法和公式計算法評價項目的可行性。由于劉先生是第二套住房，貸款利率上浮10%為6.534%。當(dāng)采用動態(tài)投資回收期判斷項目的

4、可行性時，可按ic=7%計算。 2)用公式計算法評價項目的可行性。靜態(tài)解法1： t= -112000+9888+9888+9888+3232/9888=0 解得Pt=11. 33（年）<Pc=20年，投資方案能達到預(yù)期效果。 靜態(tài)解法2： 解得Pt=121十32329888=11. 33（年）<Pc=20年，投資方案能達到預(yù)期效果。 動態(tài)評價：計算過程見表10. 40將數(shù)據(jù)代入，得 PD241(171949)23. 01（年）>20年 故用動態(tài)投資回收期法評價，投資方案不能達到預(yù)期效果。 評價結(jié)論：投資項目不可行。 (3)用凈現(xiàn)值法進行評價 1)如果按第二套住房，即按7%計算

5、： NPV(ic7%)= -112 000 +9888×(PA，97%，20) = -112 000+9888×10. 5940 = -112000 +104753. 47= -7246. 53（元）<0 說明該投資項目（20年內(nèi)）在經(jīng)濟上是不可行的。 2)如果按基準(zhǔn)利率5.94%貸款（首套住房），可按6%計算，則 NPV（ic =6%）= -112 000 +9888×(P/A,6%, 20) -112000 +9888×11. 4699 -112000+113414.371414. 37（元）>0因為NPV(ic =6%)>0，說明

6、該投資項目在20年內(nèi)除能按6%（大于銀行基準(zhǔn)利率5.94%）的收益率收回首付款外，在20年末還能獲得1414. 37元的超額凈現(xiàn)值收益（抵償首付款后的凈收益），所以該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。(4)案例的評價結(jié)論 1)當(dāng)ic =-7%時（利率上浮1 0%）：靜態(tài)投資回收期11.33年可收回首付款，小于20年，故方案可行。但動態(tài)投資回收期23. 01年方可收回首付款，大于20年，故方案不可行。NPV(ic =7%)<0，說明首付款不能在20年內(nèi)收回，故該投資項目在經(jīng)濟上是不可行的。綜合結(jié)論：不可行。 2)當(dāng)ic =6%時（按基準(zhǔn)利率）：NPV(ic =6%)>。，說明首付款能在20年

7、內(nèi)收回，故該投資項目在經(jīng)濟上是可行的；投資回收期的結(jié)論根據(jù)分析也能在20年內(nèi)收回首付款，故該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。綜合結(jié)論：可行。 3課程實踐與應(yīng)用項目描述和工作任務(wù)布置 (1)課程實踐與應(yīng)用項目描述 見以上示范案例。 (2)課程實踐與應(yīng)用項目的工作任務(wù)布置 如果劉先生將新購的這套商品房留為自住，市中心原有的住房出租，并用月租首先提供月供。如果出租經(jīng)營期為20年，20年的平均租金為2800元月，平均每年的凈收入為15267元。試用投資回收期法、凈現(xiàn)值法分析劉先生用20年租金支付月供，并收回房款首付112000元的可行性。4課程實踐任務(wù)要求 1)不足條件通過市場調(diào)研后分析取用。2)參照實訓(xùn)表

8、10.4，求出當(dāng)ic =6%時，動態(tài)投資回收期的評價結(jié)論。作業(yè)要求：請直接在此后續(xù)完成分析就可以，按照前面的范例一步步完成，若是公式不會打，可以手寫拍照上傳，這些只能是自己手寫拍照的，其它形式的圖片不能在作業(yè)中出現(xiàn)，只限于公式，可以打字的部分盡量打字。案例分析(1)求每年的凈收益解：（1）求每年的凈收益房屋在出租經(jīng)營期間應(yīng)繳納的稅費有：營業(yè)稅為租金收入的5%；城市建設(shè)維護稅為營業(yè)稅額的7%；教育附加稅為營業(yè)稅額的3%；房產(chǎn)稅為租金收入的12%；印花稅為租賃合同金額的1。20年中平均每年出租經(jīng)營收入及稅費估算：1） 租金總收入=月租金×12=2800×12=33600（元）2

9、） 稅費估算（亦為年經(jīng)營成本）營業(yè)稅=租金×5%=33600×5%=1680(元)城市建設(shè)維護稅=營業(yè)稅×7%=1680×7%=117.6(元)教育附加稅=營業(yè)稅×3%=1680×3%=50.4(元)房產(chǎn)稅=租金收入×12%=33600×12%=4032（元）印花稅=租賃合同金額×1=33600×1=33.6（元）每年的還款=月供×（F/A,0.5445%,12）=15532（元）需要將月支付轉(zhuǎn)換為年支付，按房貸上浮利率換算稅費合計=+ =21247元凈收益：3360021247=12

10、353（元）（2）用投資回收法進行評價首先畫出陳先生投資該商品房的現(xiàn)金流量圖，如下10.1所示。下面分別用表上計算法和公式計算法評價項目的可行性。由于劉先生是第二套住房，貸款利率上浮10%為6.534%。當(dāng)采用動態(tài)投資回收期判斷項目的可行性時，可按ic=7%計算。1） 用表上計算法評價項目的可行性，見表。 靜態(tài)、動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量計算表 單位：元年份指標(biāo)01234567凈現(xiàn)金流量112 00012353123531235312353123531235312353累計凈現(xiàn)金流量112 00099647872947494162588502353782225529現(xiàn)值系數(shù)1.00.93460.8

11、7340.81630.76290.71300.66630.6227凈現(xiàn)值112 0001154510789100849424880882317692累計凈現(xiàn)值112 000100455896667958270158613505311945427年份指標(biāo)89101112131415凈現(xiàn)金流量1235312353123531235312353123531235312353累計凈現(xiàn)金流量1317682311530正值（后面省略）現(xiàn)值系數(shù)0.58200.54390.50830.47510.44400.41500.38780.3624凈現(xiàn)值71896719627958705485512647904477

12、累計凈現(xiàn)值382383151925240193701388587593969508年份指標(biāo)161770凈現(xiàn)金流量1235312353現(xiàn)值系數(shù)0.33870.3166凈現(xiàn)值41843911累計凈現(xiàn)值46928603評價結(jié)論靜態(tài)投資回收期=9.07年，即9.07年可收回首付款，小于20年，方案可行動態(tài)投資回收期=14.83年，即14.83年可收回首付款，小于20年，方案可行說明“靜態(tài)投資回收期=9.07年”和“動態(tài)投資回收期=14.83年，”分別表示靜態(tài)評價數(shù)據(jù)和動態(tài)評價數(shù)據(jù)2)用公式計算法項目的可行性。靜態(tài)解法1：(CI-CO)=-112000+12353+12353+12353+12353+8

13、23/12353=0解得Pt=9.07(年) Pc=20年，投資方案能達到預(yù)期效果。靜態(tài)解法2：解得Pt=10-1+823/12353=9.07(年) Pc=20年，投資方案能達到預(yù)期效果。動態(tài)評價：計算過程上表。將數(shù)據(jù)代入，得 PD=15-1+(3969/12353) 14.83(年) 20年故用動態(tài)投資回收期法進行評價，投資方案能達到預(yù)期效果。評論結(jié)論投資項目可行。（3）用凈現(xiàn)值法進行評價 1）如果按第二套住房，即按7%計算： NPV(ic=7%)=-112000+12353×(P/A,7%,20) =-112000+12353×10.5940 =-112000+130868=18868（元）0 說明該投資項目（20年內(nèi)）在經(jīng)濟上是可行的。2） 如果按基準(zhǔn)利率5.94%貸款（首套住房），可按6%計算，則NPV(ic=6%)=-112000+12353(P/A,6%,20) =-112000+12353×11.4699 =-112000+141688 =29688（元）0因為NPV（ic=6%）0,說明該投資項目在20年內(nèi)除能按6%(大于銀行基準(zhǔn)利率5.94%)的收益率收回首付款外，在20年末還能獲得32681.32元的超額凈現(xiàn)值收益（抵償首付款后的凈收益），所以該投資項目在經(jīng)濟上是可行的。 （4）案例的評價結(jié)論 1） 當(dāng)ic=7%時（利率上浮10