第七章假設(shè)開(kāi)發(fā)法

1、房地產(chǎn)估價(jià)第七章第七章假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)7-1 7-1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述一、概念一、概念 根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除未來(lái)根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù) 預(yù)期原理預(yù)期原理 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的關(guān)系三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的關(guān)系 成本法評(píng)估新建房

2、地產(chǎn)價(jià)格的公式：成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式： 新建房地價(jià)格土地取得成本新建房地價(jià)格土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本建筑物建造成本 +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+投資利息投資利息+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的公式：假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的公式： 土地取得成本新建房地價(jià)格土地取得成本新建房地價(jià)格-土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本-建筑物建造成本建筑物建造成本 -管理費(fèi)用管理費(fèi)用-投資利息投資利息-銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 第七章第七章 假設(shè)

3、開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的主要區(qū)別成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格； 假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象 具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn) 1 1、待開(kāi)發(fā)的土地，包括生地、毛地、熟地；、待開(kāi)發(fā)的土地，包括生地、毛地、熟地；2 2、在建工程；、在建工程；3

4、 3、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn)、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn) 。第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用條件（一）估價(jià)要求（一）估價(jià)要求 1 1、把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)、把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)2 2、投資開(kāi)發(fā)后的經(jīng)營(yíng)方式、投資開(kāi)發(fā)后的經(jīng)營(yíng)方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和舊房前：生地、毛地、熟地、在建工程和舊房后：熟地、房屋、新房后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自營(yíng)出售、出租、自營(yíng) 3 3、正確判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式、正確判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式 最適合用途、最適合規(guī)模、最適合檔次最適合用途、最適

5、合規(guī)模、最適合檔次 4 4、正確預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、正確預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 5 5、正確估計(jì)開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用、正確估計(jì)開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)（二）外部環(huán)境條件（二）外部環(huán)境條件 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法1 1、明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；、明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；2 2、統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；、統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；3 3、完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；、完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；4 4、穩(wěn)定、清晰及全面的投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；、穩(wěn)定、清晰及全面的投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；

6、5 5、長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。、長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃。 房地產(chǎn)估價(jià)7-2 7-2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟與估價(jià)方法假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)步驟與估價(jià)方法 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式 （一）基本公式（一）基本公式 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用管理費(fèi)用-投資利息投資利息 -銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 扣除項(xiàng)的具體內(nèi)容要依據(jù)待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的狀況而定扣除項(xiàng)的具體內(nèi)容要依據(jù)待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)的狀況而定 應(yīng)扣除所有未來(lái)將要發(fā)

7、生的正常的、合理的費(fèi)用應(yīng)扣除所有未來(lái)將要發(fā)生的正常的、合理的費(fèi)用 不應(yīng)扣除已經(jīng)投入的費(fèi)用不應(yīng)扣除已經(jīng)投入的費(fèi)用第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)（二）適用于不同情形的細(xì)化公式（二）適用于不同情形的細(xì)化公式 1 1、生地、生地房屋房屋 生地價(jià)值生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 2 2、生地、生地熟地熟地 生地價(jià)值生地價(jià)值= =開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值 3 3、毛地、毛地房屋房屋 毛地價(jià)值毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 4 4、毛地、毛地熟地熟地 毛地價(jià)值毛地價(jià)值= =開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值 第七章第七章 假

8、設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)熟地價(jià)值熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 6 6、在建工程、在建工程房屋房屋在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 7 7、舊房、舊房新房新房舊房?jī)r(jià)值舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法5 5、熟地、熟地 房屋房屋（二）適用于不同情形的細(xì)化公式（二）適用于不同情形的細(xì)化公式 房地產(chǎn)估價(jià)二、估價(jià)步驟二、估價(jià)步驟 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式 估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后

9、的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 估算各項(xiàng)成本費(fèi)用估算各項(xiàng)成本費(fèi)用 計(jì)算價(jià)值計(jì)算價(jià)值 用途用途規(guī)模規(guī)模檔次檔次 區(qū)位狀況區(qū)位狀況 實(shí)物狀況實(shí)物狀況 權(quán)益狀況權(quán)益狀況 市場(chǎng)狀況市場(chǎng)狀況 前期前期建造期建造期租售期租售期 銷售銷售 出租出租 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)方法三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)方法 （一）計(jì)息的方法（一）計(jì)息的方法 V=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 投資利息投資利息銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)購(gòu)買稅費(fèi)購(gòu)買稅費(fèi) 1 1、基本公式、基本公式 2 2、計(jì)息方法的特點(diǎn)、計(jì)息方法的特點(diǎn) 不考慮支出

10、與收入發(fā)生時(shí)間不同而直接相加減，但要計(jì)算利息不考慮支出與收入發(fā)生時(shí)間不同而直接相加減，但要計(jì)算利息 不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法例例7-1房地產(chǎn)估價(jià)例例7-17-1C =（V+V2.0%）(1+10%)2-1 +B60%(1+10%)1.5-1+B40%(1+10%)0.5-1 0 0.5 1 1.5 2 建造建造土地土地60 40D =D =（V+VV+V2.0%+B2.0%+B）15%15%第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)（二）折現(xiàn)方法（二）折現(xiàn)方法 1 1、基本公式、基本公式 V=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管

11、理費(fèi)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用用 銷售稅費(fèi)購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi)銷售稅費(fèi)購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)稅費(fèi) 2 2、折現(xiàn)方法的特點(diǎn)、折現(xiàn)方法的特點(diǎn) 預(yù)測(cè)各項(xiàng)費(fèi)用未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及數(shù)額，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加減預(yù)測(cè)各項(xiàng)費(fèi)用未來(lái)發(fā)生的時(shí)間及數(shù)額，折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加減 利息與利潤(rùn)隱含在折現(xiàn)率中利息與利潤(rùn)隱含在折現(xiàn)率中在估價(jià)實(shí)務(wù)中還是提倡使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法在估價(jià)實(shí)務(wù)中還是提倡使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 例例7-2第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)例例7-27-245 . 333%141%20%141%50%141%304400050005 . 25 . 15 . 0%141%30

12、%141%50%141%20500002200B0 1 2 3 3.5 4商場(chǎng)商場(chǎng)住宅住宅30 50200 0.5 1 1.5 2 2.5 3 420 50 30第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)例例7 74 403.3 03.9 04.9 06.3 2053.3 0 1.5 48.50.5 1.0 1.5 a1 a2 a3 a4= a5= a6 = a47=aA334733221%911%9111%9%91%91%91aaaaA5.1%131 AA75.0%131102002500B第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題習(xí)題1111答案答案 1111、某舊廠房的建筑面積為

13、、某舊廠房的建筑面積為50005000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400400元元/ /平方米（按建筑面積計(jì)），平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得同時(shí)取得4040年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1 1年，裝修改年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積造費(fèi)為每平方米建筑面積10001000元；裝修改造完成后即可全部售元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積出，售價(jià)為每平方米建筑面積400

14、04000元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%8%；購(gòu)買該舊廠房買方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的購(gòu)買該舊廠房買方需要交納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%4%。試?yán)蒙鲜觥Ｔ嚴(yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為（折現(xiàn)率為12%12%）。）。 舊廠房的購(gòu)買價(jià)格舊廠房的購(gòu)買價(jià)格V V 裝修改造后裝修改造后商場(chǎng)售價(jià)商場(chǎng)售價(jià)A A補(bǔ)出讓金數(shù)額補(bǔ)出讓金數(shù)額B B 裝修改造費(fèi)裝修改造費(fèi)C C銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)D D購(gòu)買稅費(fèi)購(gòu)買稅費(fèi)E E 第七章第七章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法房地產(chǎn)估價(jià)（萬(wàn)元） 1785.7112%150004000AB B40040050005000200200（萬(wàn)元）萬(wàn)元） （萬(wàn)元）46.47212150001000C5 . 0D D1785.711785.