房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說明

1、（一）房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說明1、評(píng)估范圍本次委估的房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值2,371,500.00元，賬面凈值*元。賬面房屋建（構(gòu)）筑物1項(xiàng)，總建筑面積700平方米。2、房屋建筑物概況房屋建筑物為產(chǎn)權(quán)持有單位開發(fā)完成后預(yù)留的商品房，位于西安市曲江新區(qū)*小區(qū)。評(píng)估對(duì)象位于*小區(qū)10302室，總建筑面積700平方米，簡單裝修，配套設(shè)施齊全，由于評(píng)估對(duì)象是產(chǎn)權(quán)持有單位作為辦公用房使用的，規(guī)劃用途為住宅、商業(yè)，實(shí)際用途為辦公。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象房屋產(chǎn)權(quán)證正在辦理中，評(píng)估基準(zhǔn)日房屋建筑物均處于正常使用狀態(tài)。3、評(píng)估過程第一階段：準(zhǔn)備階段評(píng)估人員進(jìn)入現(xiàn)場后根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表進(jìn)行賬表核對(duì)，同時(shí)

2、對(duì)資產(chǎn)申報(bào)表中評(píng)估項(xiàng)目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報(bào)的建筑物技術(shù)特征表所報(bào)數(shù)量和特征是否相符進(jìn)行了核對(duì)并加以調(diào)整。第二階段：現(xiàn)場勘察階段對(duì)被評(píng)估建筑物進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，根據(jù)申報(bào)表，核對(duì)建筑物的名稱、座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對(duì)照企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報(bào)表中的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)進(jìn)行填補(bǔ)，做到賬實(shí)相符，不重不漏。在勘察時(shí)，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況，并作了詳細(xì)的觀察記錄。評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。(1)結(jié)構(gòu)

3、：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的嚴(yán)重程度。(2)裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。(3)設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。(4)圍護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象

4、。第三階段：評(píng)估測算階段根據(jù)基準(zhǔn)日附近當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的掛牌信息，選取和評(píng)估對(duì)象相似的案例，并將評(píng)估對(duì)象與類似案例進(jìn)行結(jié)構(gòu)、區(qū)位、裝修等不同方面的比較，對(duì)案例的售價(jià)水平進(jìn)行修正，從而計(jì)算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。第四階段：報(bào)告撰寫階段在上述工作基礎(chǔ)上匯總出基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)果并編寫評(píng)估報(bào)告書。4、評(píng)估方法根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，住宅選擇市場比較法進(jìn)行評(píng)估。市場法：是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估基準(zhǔn)日的近期出售的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的售價(jià)水平做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理銷售價(jià)格，它的出發(fā)點(diǎn)是基于房地產(chǎn)的“替代原理”。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況采用下述公式進(jìn)行評(píng)估：評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)值P×A

5、5;B×C×D 其中：P比準(zhǔn)實(shí)例成交價(jià)格 A交易情況修正系數(shù) B交易日期修正系數(shù) C區(qū)域因素修正系數(shù) D個(gè)別因素修正系數(shù)5、評(píng)估結(jié)果及分析1）評(píng)估結(jié)果經(jīng)實(shí)施上述評(píng)定估算程序后，房屋建筑物類資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)2013年6月30日的評(píng)估結(jié)果如下表所示：金額單位：元科目名稱賬面價(jià)值評(píng)估價(jià)值增值額原值凈值原值凈值原值凈值房屋建筑物類合計(jì)2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919.002,032,419.002,316,999.00固定資產(chǎn)-房屋建筑物2,371,500.002,086,920.004,403,919.004,403,919

6、.002,032,419.002,316,999.006、評(píng)估案例評(píng)估案例(一)：*小區(qū)10302室A.評(píng)估對(duì)象介紹評(píng)估對(duì)象為曲江經(jīng)典小區(qū)10302室。*位于西安市曲江新區(qū)*36號(hào)。評(píng)估對(duì)象位于1幢10301室，室內(nèi)簡單裝修，配套設(shè)施有上下水、電、暖氣等，配套設(shè)施齊全，建筑面積為700。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象房屋所有權(quán)證正在辦理中。B評(píng)估測算運(yùn)用市場法按下列基本步驟進(jìn)行： 市場調(diào)查，選擇參照物； 因素比較，調(diào)整差異； 確定總價(jià)。C參考案例情況因 素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3名稱*小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價(jià)格666765416798交易時(shí)間2013/6/30基準(zhǔn)日附近基準(zhǔn)日附近

7、基準(zhǔn)日附近交易情況正常正常正常正常房地產(chǎn)用途住宅住宅住宅住宅區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及保證率七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套設(shè)施商場、醫(yī)院、學(xué)校等西安理工大學(xué)、西安交通大學(xué)、西安交通大學(xué)附中、陽光小學(xué)、518醫(yī)院、武警醫(yī)院等交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級(jí)別、公共交通情況緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交緊臨西影路，附近有400路、19路、308路、722路、228路等多路公交與

8、主干道通達(dá)程度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道離火車站、汽車站距離距離火車站8公里距離火車站8公里距離火車站8公里距離火車站8公里商業(yè)繁華程度該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。該房產(chǎn)位于西影路中段，周邊生活配套較完善，人流量較大，商服繁華程度一般。環(huán)境質(zhì)量周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。周邊無污染，空氣質(zhì)量較好。個(gè)別因素宗地條件臨街狀況主干道主干道主干道主干道道路類型、

9、級(jí)別雙向4車道雙向4車道雙向4車道雙向4車道房屋狀況建筑物使用狀況較新較新較新較新層高3米2.9米2.9米2.9米面積674.6290122120.92設(shè)施、設(shè)備水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣水,電,天然氣,有線電視,電話,寬帶 、暖氣裝修情況中等裝修毛坯精裝簡裝朝向南北南南北南北建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架樓層3/3330/334/1820/32建筑外形矩型矩型矩型矩型D 比較因素條件指數(shù)表因 素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3名稱*小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價(jià)格666765416798

10、交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100房地產(chǎn)用途100100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及保證率100100100100公共配套設(shè)施商場、醫(yī)院、學(xué)校等100100100100交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級(jí)別100100100100與主干道通達(dá)程度100100100100離火車站、汽車站距離100100100100商業(yè)繁華程度100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100個(gè)別因素宗地條件臨街狀況100100100100道路類型、級(jí)別100100100100房屋狀況建筑物使用狀況100100100100層高100100100100

11、面積100100100100設(shè)施、設(shè)備100100100100裝修情況1009610298朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層100106100104建筑外形100100100100E比較因素修整系數(shù)表因 素待估房地產(chǎn)案例1案例2案例3名稱*小區(qū)*位置西影路西影路西影路西影路交易價(jià)格6667.00 6541.00 6798.00 交易時(shí)間1.00 1.00 1.00 1.00 交易情況1.00 1.00 1.00 1.00 房地產(chǎn)用途1.00 1.00 1.00 1.00 區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施電力、供水、排水、通訊系統(tǒng)及保證率1.00 1.00 1.00 1.00 公共

12、配套設(shè)施商場、醫(yī)院、學(xué)校等1.00 1.00 1.00 1.00 交通便捷程度交通主(次)干道數(shù)量、級(jí)別1.00 1.00 1.00 1.00 與主干道通達(dá)程度1.00 1.00 1.00 1.00 離火車站、汽車站距離1.00 1.00 1.00 1.00 商業(yè)繁華程度1.00 1.00 1.00 1.00 環(huán)境質(zhì)量1.00 1.00 1.00 1.00 個(gè)別因素宗地條件臨街狀況1.00 1.00 1.00 1.00 道路類型、級(jí)別1.00 1.00 1.00 1.00 房屋狀況建筑物使用狀況1.00 1.00 1.00 1.00 層高1.00 1.00 1.00 1.00 面積1.00 1.00 1.00 1.00 設(shè)施、設(shè)備1.00 1.00 1.00 1.00 裝修情況1.00