農貿市場建設可行性報告

1、第一章總論1.1 項目概況1、項目名稱：農貿市場建設。2、建設性質：新建、改造。3、建設規(guī)模：新建3個中小型標準化農貿市場；規(guī)范改造1個馬路市場；爭取托管2-3家成熟農貿市場。新增市場經(jīng)營面積8000平方米、攤位600個、綜合超市面積3000平方米、經(jīng)營戶廉租房3000平方米。4、建設單位：000金三角農貿市場管理有限公司。 5、建設地點：共4處，即：新建書刊市場農貿市場、辦事處停車場農貿市場、家園農貿市場等3個農貿市場；改造灣林路馬路市場。1.2 建設方案編制依據(jù)1、國家計劃委員會、建設部頒布的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）。2、國家計委投資項目可行性研究指南。3、商店建筑設計規(guī)范JG

2、J 4888 。4、村鎮(zhèn)規(guī)劃標準（GB50188-93）5、現(xiàn)行的行業(yè)規(guī)定、產業(yè)政策、法律法規(guī)、設計標準。6、000城建設總體規(guī)劃。1.3 編制原則1、項目建設本著因地制宜、合理布局、綜合配套、高效靈活、兼顧發(fā)展的原則。2、嚴格執(zhí)行國家和地方有關節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標準和規(guī)范。1.4 投資規(guī)模和資金來源項目建設總投資額為1500萬元，由000金三角農貿市場管理有限公司全額投資。政府以項目資金和以獎代補等方式予以補貼。1.5 結論1、本項目的建設將完善市場基礎設施，改善交易環(huán)境，帶動就業(yè)與創(chuàng)業(yè)。2、本項目的建設將從根本上解決城鎮(zhèn)環(huán)境臟、亂、差的問題，使擴建后的市場更有利于開展招商引資。3、本

3、項目選址，交通便利、供水、供電及通訊等各項建設條件均已具備。4、本項目已作了大量和充分的前期調研論證和準備工作，項目建設無論從功能、規(guī)模、配套設施、建設標準上，還是客觀需要上都是十分必要的。綜上所述，該項目符合國家政策和城鎮(zhèn)發(fā)展要求，建設條件已經(jīng)具備，建設規(guī)模合理，建筑標準適當，具有顯著的社會效益。因此，本項目建設是必要的，可行的。第二章項目建設的意義及必要性隨著00經(jīng)濟和社會事業(yè)的快速發(fā)展，農貿市場設施老化，防雨防曬功能缺失，商戶常年露天交易等現(xiàn)狀，已不能滿足社會發(fā)展和人民生活水平提高的要求。同時隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的步伐加快，加強農貿市場基礎設施建設，為人民創(chuàng)業(yè)打下堅實的基礎是非常必要的。1、項目

4、建設將完善市場基礎設施，改善交易環(huán)境，吸引商家入市進行買賣，提高經(jīng)濟效益。2、項目建設將增加就業(yè)，加快農村勞動力轉移，開展人民勞動創(chuàng)業(yè)，減少無業(yè)游民，維護社會穩(wěn)定和諧。3、項目建設將提高人民生活水平和增加財政稅收，擴建和改造后的市場，環(huán)境優(yōu)美，吸引更多的顧客進行消費，提高交易額，進一步增加了稅收和充足的管理費用，為政府減輕管理負擔。4、項目建設將更有利于增進物資交流，通過良好的物資交流進一步提高00知名度。5、項目建設將利于市場環(huán)境衛(wèi)生整頓，市場將便于更加規(guī)范管理，更好的建設市場和招商引資，建成輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的綜合交易市場。第三章項目選址與建設條件3.1 項目選址項目建設地點共5處，即：書刊市場

5、農貿市場、00塘辦事處停車場農貿市場、錦繡家園農貿市場、000馬路市場、電信大樓臨時農貿市場。3.2 市場現(xiàn)狀1、00市場農貿市場 00市場已名存實亡，900平方的停車場和數(shù)百門面常年閑置。市場經(jīng)營管理權開發(fā)商已移交縣政府。市場周邊小區(qū)眾多，1.5公里范圍內沒有一個正規(guī)農貿市場，居民買菜購物極不方便。旁邊的馬路市場攤位越來越多，規(guī)模越來越大?？紤]該區(qū)域人流相對較多，擬利用市場內900平方停車場建設二層框架永久性的小型農貿市場，建成后市場交易區(qū)1800平方米。一層為生鮮區(qū)，二層為綜合超市，周邊門面為肉食區(qū)和干菜區(qū)?？山ㄔO生鮮攤位150個、超市800平方，激活門面50間以上。滿足周邊一公里居民菜籃

6、子供應。2、00塘辦事處停車場農貿市場該地總面積2500平方，是規(guī)劃中的農貿市場用地?，F(xiàn)被00塘辦事處做為停車場和居民種菜在使用。此地空間較大，適宜市場布局，擬建設停車場500平方、自產自銷區(qū)300平方、多層框架室內市場2000平方、經(jīng)營戶廉租房3000平方。形成一個中等規(guī)模的標準化多功能農貿市場和社區(qū)商業(yè)中心，滿足周邊小區(qū)群的菜籃子任務和社區(qū)服務，填補0000以北沒有農貿市場的空白。經(jīng)營設施按照商務部標準化農貿市場規(guī)范設計，并對市場實施專業(yè)化規(guī)范管理，使市場成為00農貿市場專業(yè)管理的典范和政府“迎檢”的新窗口。3、錦繡家園農貿市場。該地為小區(qū)綠化用地，總面積900平方，一直閑置未用，現(xiàn)在居民

7、用來堆放垃圾雜物和種菜使用。擬創(chuàng)新利用該地，建設一個二層框架，一層為農貿市場，二層為綜合超市，頂層為小型花園的多功能生態(tài)農貿市場。既開發(fā)利用好了公共綠地，保證了綠化功能不變，綠化面積總量不減，又增加了農貿市場面積，完善了社區(qū)服務體系，方便了居民買菜購物。4、灣林路馬路市場。興湘農貿市場變成個人倉庫后，000馬路市場就已形成，數(shù)百攤位綿延近千米，是000城最大的馬路市場。3.3 建設單位基本情況項目建設單位為00金三角農貿市場管理有限公司，該公司是000第一家定位為社會企業(yè)并進行農貿市場專業(yè)化建設管理經(jīng)營的企業(yè)。公司擁有務實的全新管理理念，經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀管理團隊，縝密完善的管理制度和行業(yè)規(guī)范標準

8、，成熟的矛盾處理機制和一體化經(jīng)營管理方案。尤其是農貿市場配套建設的公司獨立垃圾清運處理系統(tǒng)和機動化城管協(xié)管中隊管理模式有效地解決了農貿市場環(huán)境衛(wèi)生、經(jīng)營秩序二大管理難題。3.4 已完成的前期工作1、初步勘定了建設地點，得到了相關部門的同意認可。2、落實了1000萬的建設資金。公司和青年組共同籌措了1000萬建設資金。3、委托000建筑設計院開始規(guī)劃設計。第四章項目建設方案4.1 項目建設目標1、建設一批環(huán)境優(yōu)美、設施標準、功能齊全、管理規(guī)范的現(xiàn)代新型農貿市場，改善000城農貿市場布局不合理，農貿市場總量不足的現(xiàn)狀，從根本上改變傳統(tǒng)農貿市場臟、亂、差的老形象，進一步完善000城農產品市場供應體系

9、。為城市建設添彩，為菜籃子工程盡心，為政府創(chuàng)衛(wèi)盡責。2、著力打造金三角農貿市場管理有限公司農貿市場專業(yè)化管理連鎖化經(jīng)營品牌，新建、改造和托管眾多農貿市場，整合形成公司化運作、一體化管理、品牌化經(jīng)營的農貿市場連鎖經(jīng)營體系。探索現(xiàn)代農貿市場專業(yè)化管理的新模式。3、以公益的心態(tài)，社會企業(yè)的形式來建設、管理、經(jīng)營農貿市場，探索政府、企業(yè)共建、共管，共同保障農貿市場的公益性、民生性、社會性，為00乃至全國的農貿市場建設、管理、經(jīng)營和公益性的保證探索新的模式和新的路徑。4.2 設計理念1、創(chuàng)新利用土地。 選擇城區(qū)邊死角地、廢棄廠房空地、閑置公益用地。以政府劃撥或商業(yè)租賃的方式取得建設用地，降低建設成本。2

10、、實用化規(guī)劃設計。 實用美觀、便于清潔；通風良好、光線明亮； 合理分區(qū)、劃行歸市；有利經(jīng)營、方便購買。3、當“民生工程”來建設。公司全資建設，政府以獎代補，降低建設成本。公司定位為社會企業(yè)，公司承若公司的利潤全部用于農貿市場的擴大再生產和公益性建設和管理。4、多功能綜合利用土地。如把社區(qū)小花園與農貿市場，便民服務中心、結合一體。多功能綜合利用好眾多常年閑置廢棄的社區(qū)小花園。既開發(fā)利用好了公共綠地，保證了綠化功能不變，綠化面積總量不減，又增加了農貿市場面積，完善了社區(qū)服務體系。5、標識系統(tǒng)的設置。所有農貿市場統(tǒng)一金三角農貿市場標識；攤位設計引用顏色類設計理念，肉食品攤位為紅色、果蔬類為綠色、豆制

11、品為橙色、水產品為藍色。6、全新設計的實用攤位。果蔬攤位統(tǒng)一階梯式設計，兼具美觀性和實用性；魚類攤位全不銹鋼臺面，魚鱗等廢棄物沿操作臺面直接流入垃圾桶，保證市場清潔。7、一體化管理方案所有農貿市場由公司自營或托管實行一體化連鎖經(jīng)營。8、務實的管理理念商家自律是基礎，市場服務是紐帶，政府監(jiān)管是保障。以商家自律為基礎的服務型管理是低成本高效率最和諧的市場管理模式。9、經(jīng)驗豐富的管理團隊農貿市場的管理不僅僅只限于物業(yè)管理，而是要具有經(jīng)營市場的能力。所以必須擁有一支專業(yè)規(guī)劃、建設、招商和經(jīng)營管理的隊伍，通過強勢的專業(yè)力量來實施市場發(fā)展的專業(yè)化運行。10、縝密完善的管理制度和行業(yè)規(guī)范標準符合政府法規(guī)、規(guī)

12、范、條例；制定完善的市場準入、經(jīng)營秩序、環(huán)境衛(wèi)生、食品安全、管理人員、物業(yè)水電、誠信經(jīng)營、行業(yè)自律、檢疫檢測、殺菌防疫、業(yè)態(tài)規(guī)劃、信息臺帳、消防治安、考核獎懲等管理標準。11、現(xiàn)代設備設施的運用一是大屏幕顯示屏公布市場當日商品行情及重要農副產品農藥殘留等項目檢測情況；二是市場監(jiān)控器加強市場實時監(jiān)控，加強市場運行和現(xiàn)場管理，為防止和解決買賣糾紛，加強安保提供幫助；三是運用農貿市場信息化管理軟件，使市場的管理效率更高。12、獨立的垃圾清運系統(tǒng)購置2臺微型封閉式垃圾運輸車，配載48個小型封閉自卸式垃圾桶，每個攤位配發(fā)小型垃圾容器，每個市場配備專職保潔工，實行網(wǎng)格式全時段不間斷保潔模式，攤位垃圾經(jīng)營戶

13、自清，公共區(qū)域保潔工人負責，每個市場垃圾統(tǒng)一及時清運到公司直屬農場造肥。13、機動化城管協(xié)管中隊組建農貿市場專屬城市管理協(xié)管中隊，配置3-5臺環(huán)保執(zhí)勤車，發(fā)揮機動優(yōu)勢，專業(yè)負責各農貿市場的經(jīng)營秩序巡查和管理和協(xié)助城管執(zhí)法局進行其他管理工作。14、經(jīng)營主體和進場商品實行雙準入機制確保食品安全。所有進場經(jīng)營戶和進場商品必須辦理經(jīng)營許可證照和提交相關票證，市場建立詳細管理臺帳，便于食品安全追溯。15、農貿市場行業(yè)協(xié)會成立農貿市場行業(yè)協(xié)會，引導經(jīng)營戶實行行業(yè)自律和自主管理。16、契約管理機制進入農貿市場經(jīng)營的攤販大多是弱勢群體，公司市場攤位租金一定要低于其他市場，讓一般弱勢群體都能進場創(chuàng)業(yè)謀生。但市場

14、所有經(jīng)營戶進場前必須與公司簽訂規(guī)范管理的協(xié)議，以協(xié)約來約束經(jīng)營戶接受公司的精細化管理和考核。對考核不達標的經(jīng)營戶勸退出場。4.3 建筑方案設計4.3.1設計依據(jù) 1、建設單位提出的有關項目要求和資料。 2、建筑設計專業(yè)執(zhí)行的國家主要規(guī)范： 民用建筑設計通則 GB50352 - 2005 建筑設計防火規(guī)范 GB50016-2006商店建筑設計規(guī)范JGJ 4888 。其他國家相關規(guī)范及標準。4.3.2 市場方案設計 1、新建市場方案設計市場設四個區(qū)：蔬菜水果區(qū)、鮮肉區(qū)、水產區(qū)、熟食區(qū)。各區(qū)由若干個攤位組成。攤位間的走道為3米，滿足交易空間要求。每個市場分別設置有4個出入口，作為運貨及人員疏散、消防

15、通道。2、擬改造的灣林路馬路市場設計方案。興湘農貿市場變成個人倉庫后，灣林路馬路市場就已形成，數(shù)百攤位綿延近千米，是000城最大的馬路市場。改造設計：方案一：電信大樓永久性農貿市場。電信大樓背后緊鄰灣林路馬路市場有塊空地3畝左右，該地產權屬電信公司，現(xiàn)租賃給他人從事花卉種植和洗車場經(jīng)營。如果以租賃的方式把該地改建為一個中型標準化農貿市場，則可以從根本上解決灣林路、興湘路、金龍大道的“馬路市場”問題。擬建規(guī)劃為二層框架結構，臨街門面28間，一樓為室內農貿市場，攤位150個，二樓為綜合超市，三樓為花卉市場和休閑場所。市場營業(yè)總面積6000平方左右。方案二：電信大樓臨時農貿市場。如果電信公司土地無法

16、談成，則利用消防大隊右側的馬路和電信公司圍墻地段用鋼架大棚改造為臨時農貿市場，待消防大隊搬遷后再利用消防大隊土地建設永久性標準化農貿市場。該區(qū)域總面積1000平方左右，其中消防大隊右側馬路總長100米、寬6米，面積600平方；電信公司圍墻150米、寬3米，面積450平方?，F(xiàn)為馬路攤販和社會大貨車占據(jù)，交通功能嚴重弱化，擬建鋼架結構臨時農貿市場，經(jīng)營總面積1000平方，標準化攤位250個。統(tǒng)一攤位尺寸和樣式，統(tǒng)一經(jīng)營管理，著重搞好排污設施和環(huán)境衛(wèi)生管理。4.4 結構方案設計4.4.1 設計原則在確保經(jīng)濟合理的前提下，遵循技術先進，安全適用，嚴格執(zhí)行國家及行業(yè)的規(guī)范、標準。4.4.2 設計依據(jù)1、

17、建設單位有關項目要求資料。2、國家及行業(yè)相關規(guī)范、標準。4.4.3 結構形式根據(jù)本工程的使用功能，考慮其以后的靈活改造，采用桁架結構體系。4.4.4 設計說明1、地基基礎：采用現(xiàn)狀結構預埋件，需重新安全檢測，不符合要求的重新設計建造。2、施工要求：嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關施工驗收規(guī)范標準。材料：鋼結構砌體：要求施工質量控制等級為B級，采用多孔磚砌體M5混合砂漿砌筑。3、屋架采用拱形桁架結構，上鋪C型檁條，鋪彩鋼板屋面。4.5 給排水方案設計4.5.1 設計依據(jù)1、建筑給水、排水設計規(guī)范 GB50015 20032、建筑設計防火規(guī)范 GB50016-2006 3、室外給水設計規(guī)范 GB50013-

18、2006 4、室外排水設計規(guī)范 GB50014-20065、建設單位提出的相關項目要求。6、建筑及其它專業(yè)提供的資料圖及要求。4.5.2 設計內容1、室外工程：室外給排水、消防。2.室內工程：室內給水、排水、室內消火栓、手提式滅火器。4.5.3 給水系統(tǒng)1、生活給水、消防給水各自為獨立系統(tǒng)，用水主要是水房用水。2、水源：水源由附近道路給水管網(wǎng)引入，使水質、水量均有保障，在入口處裝設水表后引入市場內，入口管道為De110，最高日生活用水量為3.4L/S。4.5.4 排水排水包括生活用水排放和屋面雨水排放。屋面排水考慮內排水。排水系統(tǒng)為污廢水合流排放，生活污水經(jīng)化糞池設備處理后，排入城區(qū)排水管道。

19、4.5.5 消防系統(tǒng)本工程室內設獨立消防系統(tǒng)，當火災發(fā)生時，主要靠每層設置的消火栓及分散設置的手提式磷酸銨鹽干粉滅火器滅火。室外消防用水量為20L/S，室內消火栓用水量為15L/S，消火栓型號SN65，消火栓箱800X650X240，水槍19，內膠水帶25M。消火栓的設置必須保證兩支水頭能夠同時到達室內任何地點。室內消防管道為環(huán)狀管網(wǎng)連接。滅火器的配置：本工程危險等級為中級，單具滅火器最小配置滅火級別2A，配置3kg手提式磷酸銨鹽滅火器24具。4.5.6 管材生活給水管采用三型無規(guī)則聚丙烯PP-R塑料給水管，管道公稱壓力采用1.25Mpa，雨水及排水管采用鋼筋混凝土管，消防管道采用熱鍍鋅鋼管，

20、室外給水管道采用埋地聚氯乙烯給水管，管道公稱壓力為1.25MPa。4.6 電氣方案設計4.6.1 設計依據(jù)1、民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ16-20082、低壓配電設計規(guī)范 GB50054 953、建筑照明設計標準 GB50034 20044、商店建筑設計規(guī)范JGJ 48885、防雷與接地安裝6、其它國家頒布的有關設計規(guī)范、規(guī)定及標準。4.6.2 設計范圍本工程設計范圍包括配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)。 4.6.3 配電系統(tǒng)本工程為三級負荷。由場地內變壓器低壓側引出380/220V低壓電源，采用VV22型鎧裝銅芯電力電纜埋地引入值班室配電柜。室內支線穿難燃塑料管在天棚、地坪及柱內暗敷。4.

21、6.4 照明系統(tǒng) 1、依據(jù)GB50034-2004建筑照明設計標準，各市場照度為300Lx。2、從保護視力、提高效率及經(jīng)濟節(jié)能的角度出發(fā)，本工程所有燈具均采用高效節(jié)能型。3、應急照明主要在每層各主要出入口的門框上設安全出口標志及在走道上設置疏散指示燈和應急照明燈具。應急照明回路應單獨設置。4.6.5 防雷接地系統(tǒng)1、本建筑屬于三類防雷。根據(jù)規(guī)范要求在屋面敷設避雷網(wǎng)，所有突出屋面的金屬物均與屋面防雷裝置相連，并用柱內主筋做防雷引下線且與接地裝置可靠聯(lián)結。2、接地系統(tǒng)的制式采用TN-C-S，電源進戶處零線作一組重復接地，接地電阻R1,接地裝置利用建筑物鋼筋混凝土基礎底板地梁樁作為自然接地體,實測不

22、滿足要求時增設人工接地極.第四章 項目組織與管理4.1 政府引導監(jiān)管1、設立農貿市場建設領導小組縣政府成立有農貿市場相關管理職能的部門、單位聯(lián)合組成的農貿市場建設領導小組。負責00全縣農貿市場的政策制訂、審批準入、監(jiān)督監(jiān)管、用地協(xié)調、優(yōu)惠政策落實等。2、制訂農貿市場建設管理的相關法規(guī)條例和規(guī)范 政府組織相關部門制訂出臺000農貿市場管理條例、000農貿市場自產自銷區(qū)管理細則、000城農產品市場詳細規(guī)范、000農貿市場標準化建設和改造規(guī)范、農貿市場公益建設和專業(yè)化管理的優(yōu)惠政策。 3、保障農貿市場的公益性。農貿市場建設在服務市民、城市形象建設、解決“三農”問題等方面發(fā)揮著積極作用。但農貿市場投資

23、大、收益低、回收期長。把農貿市場和廣場、公園一樣，納入社會公益服務事業(yè)。將其作為公益性項目和民生工程進行大力扶持。4.2 企業(yè)建設管理1、社會化運作 社會化企業(yè)不是純粹的企業(yè)，亦不是一般的社會服務，社會化企業(yè)透過商業(yè)手法運作，賺取利潤用以貢獻社會。所得盈余用于扶助弱勢社群、促進公益產業(yè)發(fā)展及社會企業(yè)本身的投資。重視社會價值，多于追求最大的企業(yè)盈利。2、公司化管理 由00金三角農貿市場管理有限公司按著現(xiàn)代企業(yè)管理制度進行管理，公司是000第一家定位為社會企業(yè)并進行農貿市場專業(yè)化建設管理經(jīng)營的企業(yè)。公司擁有務實的全新管理理念，經(jīng)驗豐富的優(yōu)秀管理團隊，縝密完善的管理制度和行業(yè)規(guī)范標準，成熟的矛盾處理

24、機制和一體化經(jīng)營管理方案。尤其是農貿市場配套建設的公司獨立垃圾清運處理系統(tǒng)和機動化城管協(xié)管中隊管理模式有效地解決了農貿市場環(huán)境衛(wèi)生、經(jīng)營秩序二大管理難題。3、投資、建設、管理、經(jīng)營一體化。農貿市場的管理不僅僅只限于物業(yè)管理，而是要具有經(jīng)營市場的能力。所以必須擁有一支專業(yè)規(guī)劃、建設、招商和經(jīng)營管理的團隊，通過強勢的專業(yè)力量來實施市場發(fā)展的專業(yè)化運作。公司以全新的理念全資建設4個中小型農貿市場，規(guī)范改造1個馬路市場，托管2-3家成熟農貿市場，所有農貿市場由公司自營或托管實行一體化連鎖經(jīng)營管理。整合形成公司化運作、一體化管理、品牌化經(jīng)營的連鎖經(jīng)營體系，著力打造金三角農貿市場專業(yè)化管理連鎖經(jīng)營品牌。4.3 政府扶持和政策支持1、政府協(xié)調解決相關矛盾 電信大樓農貿市場：該地3畝左右，傍邊的灣林路馬路市場是00的最大的馬路市場，如能把該地改建為農貿市場則可以有效解決灣林路、興湘路、金龍大道等臨近路段的馬路市場問題。但該地產權為電信局所有，希望政府出面協(xié)調，說服電信局能以創(chuàng)衛(wèi)大局為重，同意用來建設農貿市場。2、支持公共用地綜合開發(fā)利用書刊市場、00塘辦事處停車場、錦繡家園農貿市場的建設用地是停車場、綠化地等城市公共用地，灣林路馬路市場改造的建設用