臨安別墅市場(chǎng)概況

1、臨安別墅市場(chǎng)概況臨安房緣房產(chǎn)置換有限公司2013-05-26臨安別墅市場(chǎng)概況 臨安別墅主要分布在兩個(gè)區(qū)塊，青山湖和主城區(qū)，其中以青山湖為主。主城區(qū)目前主要有四個(gè)樓盤：萬(wàn)馬伊頓莊園、萬(wàn)錦山莊和淺水灣別墅，以及剛開(kāi)工建設(shè)的官山邸。青山湖版塊樓盤目前在售的主要有同人山莊，玫瑰園，曼陀花園，紅楓苑，湖光山社，郡原列島，島上錦源，觀唐驪景和青云山居。另外麒麟山莊和中基置業(yè)項(xiàng)目也已于去年開(kāi)工建設(shè)，產(chǎn)品全部為獨(dú)棟別墅，主力戶型面積在500-800平方米之間。別墅整體情況見(jiàn)見(jiàn)附表1。主城區(qū)的四個(gè)樓盤中除萬(wàn)錦山莊外，其他都以雙拼或聯(lián)排為主，主力戶型面積在300至400平方米，單價(jià)約在10000左右，總價(jià)基本控制

2、在400萬(wàn)以內(nèi)，以300至350萬(wàn)居多。萬(wàn)錦山莊獨(dú)棟和聯(lián)排約各占50%。青山湖版塊除湖光山社外，目前在售樓盤全部以獨(dú)棟為主，目前可售房源總共約207套。其中面積在700至1000平方米之間的有20套，500至700平方米的20套，其余的都在300至500平方米之間。均價(jià)在1萬(wàn)到2萬(wàn)之間，總價(jià)獨(dú)棟別墅大都在700萬(wàn)以上，少數(shù)項(xiàng)目在500萬(wàn)到700萬(wàn)。聯(lián)排別墅在300萬(wàn)到500之間。正在建設(shè)的麒麟山莊和中基置業(yè)項(xiàng)目單價(jià)也在1萬(wàn)5至2萬(wàn)之間，產(chǎn)品總價(jià)估計(jì)在700萬(wàn)至2000萬(wàn)之間。較高的單價(jià)和總價(jià)使得這一版塊的客戶群體主要面向臨安以外如杭州、上海等地客戶，也包括少部分臨安本地外出創(chuàng)業(yè)成功，如今衣錦還

3、鄉(xiāng)的本地人。因此，能與玲瓏郡形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的樓盤，目前有如下幾個(gè)：主城區(qū)的伊頓莊園、萬(wàn)錦山莊和淺水灣莊園。青山湖版塊的同人山莊和湖光山社。1 伊頓莊園與萬(wàn)錦山莊伊頓莊園是萬(wàn)馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下項(xiàng)目。2012年7月開(kāi)盤，一期和二期全部以排屋為主，共72套。戶型面積基本全在300到400平方米之間，開(kāi)盤銷售價(jià)為7000到10000元每平方米，總價(jià)在250萬(wàn)到400萬(wàn)之間，截止目前，項(xiàng)目去化率為64%。具體情況如表1所示。房緣觀點(diǎn)：伊頓莊園在本地具有較好的品牌優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槿f(wàn)馬房地產(chǎn)在臨安本地享有較好聲譽(yù)；同時(shí)地段優(yōu)勢(shì)明顯，位于浙江農(nóng)林大學(xué)旁，也緊鄰市區(qū)，生活配套設(shè)施齊全。最主要的是，萬(wàn)馬敏銳把握

4、住了臨安人對(duì)面積在300-400平方米，價(jià)格在300萬(wàn)，最好不超過(guò)350萬(wàn)的排屋的潛在需求。從而在短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績(jī)。因?yàn)閺姆烤壎址繕I(yè)務(wù)的市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，臨安有相當(dāng)一批人喜歡有天有地的排屋（不是疊排），消費(fèi)動(dòng)機(jī)以面子消費(fèi)為主，但限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高總價(jià)的獨(dú)棟別墅或排屋又無(wú)力購(gòu)買。其實(shí)，在臨安本地，如果聯(lián)排能控制在300平方以下，價(jià)格在250萬(wàn)或300萬(wàn)以內(nèi)，那么其市場(chǎng)前景和銷售狀況，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于伊頓莊園。所以從這個(gè)角度看，萬(wàn)馬把握住了大方向，但是還不夠精準(zhǔn)。表1 伊頓莊園概況伊頓莊園面積幢號(hào)建筑形態(tài)總套數(shù)可售11250.54m210聯(lián)排4421250.54m211聯(lián)排4431254.13

5、m212聯(lián)排4241208.11m213聯(lián)排4151826.18m215聯(lián)排6261208.11m216聯(lián)排4071560.78m218聯(lián)排4081560.78m219聯(lián)排4091560.78m220聯(lián)排41101560.78m221聯(lián)排40111413.69m23聯(lián)排42121413.69m25聯(lián)排44131728.43m26聯(lián)排52142052.12m27聯(lián)排61151728.43m28聯(lián)排50162020.04m22聯(lián)排63 圖1 伊頓莊園鳥(niǎo)瞰圖 圖2 伊頓莊園效果圖與伊頓莊園類似，萬(wàn)錦山莊也位于浙江農(nóng)林大學(xué)旁邊，緊鄰市區(qū)。樓盤包括30幢獨(dú)棟別墅和15幢聯(lián)排。其中獨(dú)棟別墅中，有6幢面積在

6、700至760平方米之間，全部沒(méi)有售出。剩余的24幢面積全部在430平方米上下，總價(jià)約在400到500萬(wàn)之間，這部分產(chǎn)品已僅剩2套，去化率達(dá)到了92%（開(kāi)盤時(shí)間2010年）。聯(lián)排共15幢43套房源，面積均在300到330平方米左右，總價(jià)約在300萬(wàn)至350萬(wàn)上下，目前已去化24套，尚余9套。詳見(jiàn)表2.房緣觀點(diǎn)：萬(wàn)錦山莊地段、價(jià)格、戶型介于伊頓莊園類似，同伊頓莊園類似，由于其產(chǎn)品很好的迎合了目前臨安市場(chǎng)的需求，所以依然銷售良好。相比之下，與其一墻之隔的華特山莊，銷售慘淡。該樓盤基本以700至1200平方米的獨(dú)棟別墅為主（最小面積515平方米），價(jià)格約在800萬(wàn)至1500萬(wàn)之間。大體量和高總價(jià)，給

7、人造成了不能承受之重。圖3 萬(wàn)錦山莊鳥(niǎo)瞰圖圖4 萬(wàn)錦山莊效果圖表2 萬(wàn)錦山莊概況萬(wàn)錦山莊面積幢號(hào)建筑形態(tài)總套數(shù)可售1749.26m2B25獨(dú)棟112766.59m2B26獨(dú)棟113695.11m2B27獨(dú)棟114695.11m2B29獨(dú)棟115749.26m2B31獨(dú)棟116766.59m2B32獨(dú)棟117415.05m2B9獨(dú)棟118437.21m2B23獨(dú)棟119954.77m2聯(lián)排30101039.32m2聯(lián)排31111039.32m2聯(lián)排32121039.32m2聯(lián)排30131039.32m2聯(lián)排32141039.32m2聯(lián)排30151193.36m2聯(lián)排3216681.63m2聯(lián)排2

8、117963.78m2聯(lián)排3018634.95m2聯(lián)排2019940.75m2聯(lián)排3020963.78m2聯(lián)排3121963.78m2聯(lián)排30221046.74m2聯(lián)排30231268.78m2聯(lián)排302 淺水灣莊園該項(xiàng)目是帥旗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的項(xiàng)目（一個(gè)項(xiàng)目公司），位于吳越大街上維多利亞酒店后面。項(xiàng)目較小，共有15幢雙拼（30套，戶型只有兩種：300平方和400平方）和5幢疊排（26套，面積約在250方左右）。該項(xiàng)目目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，但開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)有開(kāi)盤，應(yīng)該是在等待合適的時(shí)機(jī)，但開(kāi)發(fā)商心理預(yù)期價(jià)格在每平方米10000至15000元。房緣觀點(diǎn)：該項(xiàng)目主力戶型面積正好切中臨安市場(chǎng)需求。但項(xiàng)目

9、本身較小，又無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)，地段較差，主要原因在于其后面是工業(yè)工廠所在地，平時(shí)有較為難聞的氣味（這點(diǎn)臨安人眾所周知）。同時(shí)期緊鄰公路的5幢疊排又是營(yíng)業(yè)房，使得小區(qū)定位混亂，難以與伊頓莊園和萬(wàn)錦山莊抗衡。開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品價(jià)格心理預(yù)期較高，如果以這個(gè)價(jià)格開(kāi)盤銷售，我們認(rèn)為前景黯淡。我們認(rèn)為7000元可能是市場(chǎng)可以接受的一個(gè)水平。圖5 淺水灣莊園鳥(niǎo)瞰圖3 同人山莊和湖光山社這兩個(gè)都是位于青山湖版塊的別墅。兩個(gè)項(xiàng)目都位于科技大道旁，也都距離臨安主城區(qū)不遠(yuǎn)，且兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模都較為龐大。其中同人山莊規(guī)劃占地900余畝，其前期開(kāi)盤銷售的主要為獨(dú)棟別墅，單價(jià)和總價(jià)都較高，主要以臨安以外的客戶為主。樓盤到現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟

10、，已經(jīng)開(kāi)盤的160套物業(yè)，基本銷售完畢。目前開(kāi)盤在售的錦廬戶型面積以400至600平方米為主，總價(jià)約在600萬(wàn)至700左右，共有22套可售房源。即將要開(kāi)盤的是美廬共32套，為8幢1組的組院別墅，戶型基本都在300至350平方米左右，均價(jià)預(yù)計(jì)在每平方米10000元左右，總價(jià)估計(jì)在280萬(wàn)至380萬(wàn)之間，預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間在今年6月或7月份。 圖5 同人山莊規(guī)劃圖 表3 同人山莊錦廬可售房源概況同人山莊錦廬面積幢號(hào)建筑形態(tài)總價(jià)1407.45m211獨(dú)棟700萬(wàn)2407.45m212獨(dú)棟700萬(wàn)3407.45m213獨(dú)棟600萬(wàn)4410.55m252獨(dú)棟600萬(wàn)5610.06m26獨(dú)棟900萬(wàn)6426.36m275獨(dú)棟600萬(wàn)7400.1m278獨(dú)棟601萬(wàn)8314.49m291獨(dú)棟450萬(wàn)9645.8m21獨(dú)棟1000萬(wàn)10824.11m22獨(dú)棟1200萬(wàn)11458.12m225獨(dú)棟700萬(wàn)12472.34m228獨(dú)棟700萬(wàn)13426.36m231獨(dú)棟600萬(wàn)14