開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算

1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算注意:該項(xiàng)目為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,甲方提供土地、乙方出資建設(shè)。(包括土地變性費(fèi)物業(yè)3.8:6.2分成,同時(shí)乙方提供給甲方20000平方米的職工住宅(819元/平米作為回報(bào)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)(1住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶(hù)數(shù)的估算150畝(凈用地*666*1.5=149850M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo),一般住宅商品房占94%95%,公建配套設(shè)施占5%6%,假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的97%。住宅實(shí)際可建建筑面積:(149850-27000*97%=119164M2每戶(hù)平均建筑面積為116 M2,則住戶(hù)數(shù)為:11916/116=1027戶(hù)(2公建配套設(shè)施(149850-27000*3%=

2、3685M2公建配套服務(wù)設(shè)施包括:會(huì)所、商店、管理用房等其他配套設(shè)施。(3室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)(帶人防工程、變電所、運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所等。地下停車(chē)庫(kù):全部小車(chē)采用地下車(chē)庫(kù)(人防工程不參與容積率計(jì)算,假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶(hù)住戶(hù)擁有一輛家庭轎車(chē),則需總停車(chē)位為:1027/3=342個(gè)。每個(gè)車(chē)位平面尺寸為2.5M*5M,占地面積12.5M2。地下車(chē)位包括分?jǐn)傑?chē)道面積一般為30M2,342*30=10206 M2。變電所:擬設(shè)20KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為100平方米,共計(jì)400平方米。運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施:為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂(lè)生活需要,運(yùn)動(dòng)設(shè)施場(chǎng)所占地

3、面積:1100M2商業(yè)設(shè)施:2158平方米。二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算(一、開(kāi)發(fā)成本分析由于整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān),故在估算之前,必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表:建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建筑層數(shù):地下1層,地上為5層。結(jié)構(gòu):框架樓地面:住戶(hù)室內(nèi)細(xì)石鋼筋混凝土整體面層,底層電梯大廳花崗石地坪,其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚,陽(yáng)臺(tái)鑄鐵欄桿門(mén)窗:塑鋼門(mén)窗,鋼板分戶(hù)門(mén),地下室設(shè)五級(jí)人防門(mén)外粉刷:外墻防水涂料內(nèi)粉刷:888 屋面:坡屋面、水泥彩瓦電氣:主干線電纜沿橋架敷設(shè),普通開(kāi)關(guān)及插座,座燈頭,誘

4、導(dǎo)燈,電話,共用天線,樓宇對(duì)講系統(tǒng)配管線管道:鋁塑復(fù)合水管,塑料排水管,消火栓系統(tǒng)設(shè)備:照明配電箱、動(dòng)力配電箱,柜、水泵、可視對(duì)講進(jìn)口設(shè)備,給水項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)公建配套設(shè)施混合結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料室外附屬設(shè)施配電房混合結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板,室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁,底板下不設(shè)樁,室內(nèi)地坪細(xì)石砼面層,頂、內(nèi)墻刷涂料建設(shè)開(kāi)發(fā)成本匯總表:工程項(xiàng)目分項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)(元/ m2估算金額(萬(wàn)元土地費(fèi)用 165 18萬(wàn)/畝 2970報(bào)建、報(bào)批增容、三通一平、臨時(shí)設(shè)施 170 2547合計(jì) 5517住宅商品房主體建安工程(119164基礎(chǔ)工

5、程 50 596主體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)及粗裝修 450 5362門(mén)窗工程 30 357室外公共部分裝修 55 655室內(nèi)裝修 10 119室內(nèi)水管電器 90 1072室內(nèi)智能 10 119社區(qū)管網(wǎng)(119164室外給水工程 40 477室外配電工程 50 596室外消防工程 10 119室外智能 15 179園林環(huán)境工程(119164環(huán)境設(shè)計(jì) 2 24綠化建設(shè)費(fèi)用 50 596建筑小品 25 298道路廣場(chǎng) 50 596圍墻 7 83室外照明給水 10 119室外零星工程 3 36合計(jì) 11403獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)(10206 1500 1669職工住宅(包括所有室外配套設(shè)施(20000 800 1600

6、公建配套服務(wù)設(shè)施(3685會(huì)所、配電、休閑、商鋪 1000 368合計(jì) 15040管理費(fèi)(包括監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)建安(5% 740銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售(3% 1226不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用建安(1.8% 267建設(shè)期貸款利息 750稅費(fèi) 119164×3200+342×80000+20000×819×6% 2400項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本(萬(wàn)元 25940三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利性分析銷(xiāo)售收入:住宅商品房物業(yè)分成:119164M2*0.62*3200元/平方米=23642萬(wàn)元商鋪:2000*0.62*5000元/平方米=620萬(wàn)元獨(dú)立式地下車(chē)位:8萬(wàn)元/個(gè)*342個(gè)=2736萬(wàn)元(該物業(yè)為人防工程

7、不參與分成職工住宅:819*20000=1638萬(wàn)元小計(jì) 28159萬(wàn)元分?jǐn)偝杀?銷(xiāo)售成本分?jǐn)?16760 M2*0.38*3200*10%+2000*0.62*5000 *10%=1458萬(wàn)元項(xiàng)目成本:25940-1458=24482萬(wàn)元利潤(rùn): 28159-24482=3677萬(wàn)元利潤(rùn)率:開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)成本=3677/24482*100%=15%四、平衡點(diǎn)分析車(chē)位暫定價(jià)格為8萬(wàn)元/個(gè)、商業(yè)設(shè)施價(jià)格暫定5000元/平方米、職工住宅為819/平方米:商鋪:2000*0.62*5000元/平方米=620萬(wàn)元獨(dú)立式地下車(chē)位:8萬(wàn)元/個(gè)*342個(gè)=2736萬(wàn)元(該物業(yè)為人防工程不參與分成職工住宅:819*20000=1638萬(wàn)元以上合計(jì):4994萬(wàn)元