旅游地產(chǎn)大盤開發(fā)之方式_圖文

1、60城市開發(fā)2005.01文/盧求自然資源只能借用,不能侵占和掠奪,這是旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的基礎調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段;保護和限制性開發(fā)是旅游資產(chǎn)長期增值的法寶大盤開發(fā)旅游地產(chǎn)之方式盧求德中建筑協(xié)會副主席五合國際副總經(jīng)理德國建筑師協(xié)會會員60城市開發(fā)2005.01旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)到一定時期的產(chǎn)物,是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發(fā)完畢后,地產(chǎn)開發(fā)向遠郊區(qū)發(fā)展大趨勢的一種表現(xiàn)。該類地產(chǎn)或依托較好的自然風景資源;或依托自然風景加人文景觀兩方面資源;或是發(fā)展商自己投資,建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產(chǎn)開發(fā)。這一類地產(chǎn)的開發(fā)和一般樓盤有所不同

2、,表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動力因素,即社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益:首先,由于項目位于風景區(qū)周圍,受到政府嚴格的規(guī)劃控制,因而規(guī)劃目標要體現(xiàn)社會效益。其次,由于生態(tài)體系通常相當脆弱,因而保護和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導因素。最后則是發(fā)展商自身利益,即在滿足上述兩方面要求的前提下,如何將資源優(yōu)勢轉化為開發(fā)建設的經(jīng)濟效益。開發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系,達到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設是地產(chǎn)增值的保證;同時,優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風景資源優(yōu)勢,限制過度開發(fā),達到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。下文結合實例,分析地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)景觀保護的關系。北京中華

3、石苑鳳凰嶺風景區(qū)、鄭州黃河大觀旅游度假區(qū)、天津珠江溫泉度假城酒店別墅區(qū),這些項目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環(huán)境條件下地產(chǎn)開發(fā)的幾種方式。中華石苑鳳凰嶺風景區(qū)中華石苑鳳凰嶺風景區(qū)位于北京市海淀區(qū),綠城集團與當?shù)卣_成協(xié)議,共同開發(fā)一片14平方公里的風景區(qū)。其中可以開發(fā)用地1平方公里的旅游生態(tài)地產(chǎn)。我們在對項目的背景情況深入分析后,認識到該項目與一般地產(chǎn)開發(fā)項目有明顯區(qū)別,如何協(xié)調(diào)政府開發(fā)目標、生態(tài)旅游資源保護以及地產(chǎn)商開發(fā)利益之間的矛盾,是設計中面臨的重要挑戰(zhàn)。首先從整體規(guī)劃分析,北京市內(nèi)皇城以文化觀光為主,遠郊區(qū)以度假休閑為主,西山風景區(qū)一帶則以皇家園林、宗教文化及休閑居住為主要特

4、色,項目交通狀況較好。而從21世紀旅游市場發(fā)展趨勢來看,不帶孩子的伴侶旅游比重將加強,觀光型旅游將向保健、康樂型休假、體驗式旅游發(fā)展。在分析大的邊界條件后,我們決定將地產(chǎn)生態(tài)旅游度假和生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)配套相結合形成一個產(chǎn)業(yè),項目名稱沿用前期策劃案名為“中華石苑”,規(guī)劃石刻藝術為主題的風景旅游區(qū),設計藝術家園村。根據(jù)其市場定位,提出避免與周圍競爭,盡量挖掘本地區(qū)旅游特色,根據(jù)現(xiàn)有情況著重發(fā)展田園度假、生態(tài)度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)療養(yǎng)等度假方式的方針,目標市場著重北京居民及周邊地區(qū),而不是開發(fā)成為北京面向外地的旅游景點。利用地理信息系統(tǒng)(GIS,我們對規(guī)劃用地進行了充分的評估分析,對坡度、坡向以及周邊人文

5、景觀進行了基礎調(diào)研和分析,并對綠化帶周圍的現(xiàn)狀、構成情況、水體以及重要景觀方向、景觀節(jié)點、山體景觀等做了大量的分析研究。旅游地產(chǎn)開發(fā)有其代表性的一種結構形式。開始設計時我們曾與發(fā)展商討論如何布置1平方公里的開發(fā)地區(qū),以何種形式開發(fā)哪一類地產(chǎn)。沿山體的部分自然是最好的地區(qū),依山傍水,適宜建設別墅;但從上面分析可以看出,這一地區(qū)又是景觀最敏感、景觀系統(tǒng)最薄弱的地方。雖然對地產(chǎn)開發(fā)有益,但作為整體旅游區(qū)開發(fā)則并不可取。通常風景區(qū)的分布結構形式是風景區(qū)偏向自然山體,另一側為形成的城市,中間較為廣闊的地帶中華石苑鳳凰嶺風景區(qū)鳥瞰61城市開發(fā)2005.0162城市開發(fā)2005.01為農(nóng)村田園風光,有建成的

6、村落、農(nóng)田、果園。因此從區(qū)位來講,1平方公里旅游地產(chǎn)的開發(fā)最終即定位于這一中間地段,從而避開生態(tài)敏感環(huán)節(jié)。國外的旅游地產(chǎn)開發(fā)結構也與此類似,地中海的開發(fā)即為較成功的案例。原則上,沿海的房價最高,但從保證整個旅游區(qū)增值來講則并不適宜在海岸第一線上建造房屋,因為雖然小區(qū)單棟別墅開發(fā)價值很高,但景區(qū)整體形象和整體價值則降低很多,海岸線沒有進深,不能容納大量游客,大部分人無法享受到它。因而作為風景區(qū)內(nèi)或風景區(qū)周圍地產(chǎn)開發(fā)來講,不影響景觀本身地段、采取適度規(guī)模的開發(fā)是極為重要的因素。我們在中間地帶規(guī)劃了特色旅游區(qū),北面為青少年活動中心,包括攀巖等野外活動;中部繼承原來的主題“中華石苑”,建設石藝雕刻加工

7、作坊,游客可參與部分活動;南面是果園,可以釀酒、采摘、做果醬等,增加了吸引力和樂趣。確定了開發(fā)地段之后,下一個問題就是開發(fā)哪類產(chǎn)品?經(jīng)過認真探討,在首期建設時,我們提供了一些具體的布局方案并推薦了三類產(chǎn)品,包括度假型旅游酒店、EOD 小型生態(tài)辦公區(qū)、分時度假別墅區(qū),并對區(qū)域內(nèi)的景觀設計提出了具體的改善措施。其中方案之一為酒店位于中部,EOD 位于交通方便地區(qū),度假村偏向內(nèi)側,這樣做的好處是功能比較明確、動靜結合清晰,度假村和EOD 可以分享酒店設施。鄭州黃河大觀該項目與上述中華石苑鳳凰嶺風景區(qū)規(guī)劃有類似之處。項目距鄭州市中心約15公里,位于黃河邊上,地段所在為黃土高原地區(qū)。我們以地理信息系統(tǒng)分

8、析為基礎進行了坡向分析、坡度分析、沖擊溝形式分析等。表現(xiàn)的是在沒有人為干預或建設之前降雨時,地表自然形成的靜流分析,它對于這種大范圍且有坡度的景觀規(guī)劃非常重要。由于項目所在地區(qū)坡度較陡,生態(tài)系統(tǒng)較為薄弱,敏感性非常高,如果建設不好,則目前比較平衡的系統(tǒng)也會遭到破壞。因此,雨水的收集和控制也成為該項目生態(tài)規(guī)劃的重要方面。規(guī)劃首先從調(diào)整整個生態(tài)系統(tǒng)入手。一要涵養(yǎng)水土,該部分工作需在建筑設計之前完成;二要防風固沙,針對當?shù)攸S土高原的地質(zhì)種植防護林帶,提出一些生態(tài)環(huán)保措施以及規(guī)劃技術原則,組織交通分析,與原有景觀實現(xiàn)良好的結合。 由于項目地處國家自然風景鄭州黃河大觀鳥瞰圖 63城市開發(fā)2005.01區(qū)

9、邊緣,且防洪要求非常高,因此設計中提出6大生態(tài)技術工程,每個項目有相應具體措施,如防洪、排洪規(guī)劃。對于特大洪水則采取寧漫勿沖的原則,設計了合理的扇形面積沖擊溝。旅游地產(chǎn)的開發(fā)至少需要23年,因此項目規(guī)劃必須保證其前瞻性,以滿足其完成后市場需求。同時其生態(tài)系統(tǒng)如果在規(guī)劃中考慮不周,那么在建筑進程中一些不良影響也將逐步顯現(xiàn),會影響到地產(chǎn)的銷售。天津珠江溫泉城天津珠江溫泉城是珠江集團在天津開發(fā)的國內(nèi)目前最大的別墅區(qū)項目,占地約2.2萬畝,距北京市90公里,離天津市60公里,地下有較好的溫泉資源,規(guī)劃為中國目前最大的別墅區(qū)。其中包括五合國際設計的珠江溫泉城超級酒店,約10萬平米,1000余間客房,是目

10、前國內(nèi)等級最高的溫泉度假五星級酒店。業(yè)主方面希望項目具有一種南非迷城的風格,這種建筑形式的采用存在一些爭議。但作為一種旅游地產(chǎn),其主要目的為營造一種獨特的氣氛。由于項目所處區(qū)域本身沒有太多旅游資源,于是業(yè)主希望通過這種措施創(chuàng)造一種獨有的資源,營造一種世外桃源的氣氛。除了上述超五星級溫泉酒店,還有一組日式溫泉野天風呂以及豐富多彩的商業(yè)建筑。從上述幾個項目的分析可以看到,旅游地產(chǎn)開發(fā)有幾條規(guī)律要遵循:自然資源只能借用,不能侵占和掠奪,這是旅游地產(chǎn)開發(fā)成功的基礎;同時,調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段;保護和限制性開發(fā)是旅游資產(chǎn)長期增值的法寶。因為投資造景有其臨界點和門檻效應,項目一旦建設不好則很可能面臨失敗。例如南非迷城的建設耗費4億多美元,相當于