房地產(chǎn)前期開發(fā)流程作業(yè)指導(dǎo)書__新

1、_前期手續(xù)辦理_流程作業(yè)指導(dǎo)書流程名稱 項目前期手續(xù)辦理流程工作目的 辦理項目前期建設(shè)手續(xù), 達(dá)到開工建設(shè)條件流程內(nèi)容 執(zhí)行人 工作時限形成記錄流程要求工程總監(jiān)、前期工程師、成本經(jīng)理、工程部經(jīng)理根據(jù)實際開發(fā)需要設(shè)計開發(fā)任務(wù)書、立項文件、可行性分析報告、 市場調(diào)研報告、設(shè)計輸入、用戶需求、 初步方案圖紙資料、地質(zhì)報告書、 規(guī)劃局審批資料手續(xù)、調(diào)整方案、 評審資料及會簽、 設(shè)計修改通知書、 圖紙資料、 評審資料及會簽、 設(shè)計修改通知書、 技術(shù)要求、 各政府部門審批資料手續(xù)、最終施工圖紙(全套、開工手續(xù)報告、 項目估算、概算、預(yù)算資料、 物資種類標(biāo)準(zhǔn)要求、 圖紙會審記錄、 交底記錄、 施工組織設(shè)計、

2、 施工文件等工作 標(biāo)準(zhǔn) 明細(xì) 1. 流程結(jié)束后,必須形成“五證” :土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、開發(fā)經(jīng)營許可證、預(yù)售許可證2. 后附項目前期開發(fā)設(shè)計內(nèi)容市場調(diào)查,進(jìn)行可行性分析立項,市場定位辦理土地手續(xù)土地價值研判概念設(shè)計 價值功能分析品牌設(shè)計規(guī)劃設(shè)計項目推廣及銷售策略制定 物業(yè)方案制定建筑設(shè)計 景觀設(shè)計施工圖設(shè)計戶型設(shè)計 單體設(shè)計 裝飾設(shè)計地質(zhì)勘察施工圖方案內(nèi)部調(diào)整修改報審(審圖辦,消防局,規(guī)劃局,人防辦方案調(diào)整修改報送規(guī)劃部門審批取得規(guī)劃許可證,辦理開發(fā)經(jīng)營許可證進(jìn)行預(yù)算招投標(biāo),確定供方質(zhì)檢安檢手續(xù) 施工許可證辦理三通一平開發(fā)節(jié)奏控制投資分析資本運(yùn)作施工過程控制 開工項目前期開

3、發(fā)設(shè)計內(nèi)容1. 選擇地塊,對地塊進(jìn)行土地價值研判,對地塊周邊及地塊本身的情況進(jìn)行分析、調(diào)查,包括地塊的地理位置、周邊的交通情況、 地上附著物情況、地塊表面土層情況、配套設(shè)施情況(如:電力、 自來水、污水、雨水、供熱、天然氣、通訊、有線電視等、地塊 周邊的環(huán)境情況(如:是否靠近山、河流、海岸等、地塊周邊的 商業(yè)氛圍、地塊周邊人文環(huán)境等。根據(jù)以上分析,來確定地塊的 開發(fā)價值,分析地塊的優(yōu)勢和不足,確定地塊的最佳開發(fā)用途。 2. 進(jìn)行市場調(diào)查,形成項目可行性研究報告。市場調(diào)查工作是對土地研判工作進(jìn)行深化、細(xì)化,同時需要對周邊項 目(已建、在建、擬建進(jìn)行全面的調(diào)查分析,對消費群體、消費層 次、消費取向

4、進(jìn)行分析,對該地區(qū) 35 年的發(fā)展趨勢進(jìn)行分析,根據(jù) 分析結(jié)果測算平均售價,同時估算平均開發(fā)成本,推算平均利潤,若 利潤點合適, 即該項目可行。 這項工作需要各部門通力合作才能完成。3. 根據(jù)土地價值研判報告和項目可行性研究報告,對項目進(jìn)行定位。首先確定目標(biāo)消費人群即客戶細(xì)分(收入、職業(yè)、年齡、區(qū) 域、購買目的等。其次結(jié)合對房地產(chǎn)市場的宏觀分析和區(qū)域市場 的總體把握。再次結(jié)合對項目周邊環(huán)境,及周邊項目的調(diào)查情況, 對項目進(jìn)行市場定位。在對項目進(jìn)行市場定位的同時,要對項目的價值功能進(jìn)行分析:客戶 不僅是買房子,還包括很多方面,對物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化, 顧客購買的是一種生活方式, 而項目的

5、價值功能是在客戶購買和使用 過程中體現(xiàn)的, 必須抓住什么是客戶真正需求, 抓住項目的價值功能。4. 項目的概念設(shè)計概念是一個系統(tǒng)。具體包括:主題概念、產(chǎn)品實體概念、規(guī)劃概念、 景觀概念、建筑概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買點、品牌概念等。 概念設(shè)計的目標(biāo)是:將有效功能價值最大化。5. 項目的規(guī)劃設(shè)計根據(jù)土地價值研判結(jié)果、項目可行性分析報告、項目市場定位和項目 規(guī)劃概念設(shè)計結(jié)果,結(jié)合政府行政部門的具體要求,進(jìn)行項目的規(guī)劃 設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計是將上述四項工作進(jìn)行深化、具體化,是關(guān)系項目成 交的重要環(huán)節(jié),是控制開發(fā)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié),在施工過程中節(jié)約成本 的限度很低,普通在 5%10%,但是一個好的規(guī)劃可以

6、提高項目價值 20%30%。6. 項目的景觀設(shè)計根據(jù)項目的周邊環(huán)境、市場定位、項目價值功能分析、景觀概念設(shè)計 和規(guī)劃設(shè)計結(jié)果,結(jié)合項目地塊的具體地貌特征進(jìn)行景觀設(shè)計,景觀 設(shè)計是項目價值功能體現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。 對項目的推廣和銷售起到至關(guān) 重要的影響作用,提升項目賣點。7. 建筑設(shè)計(確定建筑風(fēng)格、建筑語言是生命力極強(qiáng)的,一方面要美觀大方,另一方面形象上要容易識別,容易得到客戶的認(rèn)同, 能與其他樓盤區(qū)分開根據(jù)項目可行性分析報告,項目建筑概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計,對建筑平 面(主要是戶型平面、立面、結(jié)構(gòu)、設(shè)備進(jìn)行設(shè)計,建筑設(shè)計分建 筑單體方案設(shè)計和施工圖設(shè)計,比較重要的是建筑單體設(shè)計,且尤為 重要的是戶型

7、設(shè)計。該項設(shè)計要結(jié)合以上 6 項工作的成果才能進(jìn)行, 是項目前期研發(fā)工作的重點,需要公司各個部門的能力合作才能完 成。(戶型設(shè)計時應(yīng)結(jié)合精裝修設(shè)計8. 辦理項目前期建設(shè)手續(xù)該項工作是與項目規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計同步進(jìn)行的, 主要完成以下工 作:規(guī)劃定點(項目選址意見、基建計劃、規(guī)劃方案審批意見、建 設(shè)用地規(guī)劃許可證, 建設(shè)用地批文、 土地證、 建筑單體方案審批意見, 人防工程審核手續(xù)、消防審核手續(xù)、施工圖審查意見、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證、辦理招投標(biāo)、辦理質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù)、建設(shè)工程施工許可證、完 ,達(dá)到開工建設(shè)條件。成“三通一平”9. 項目的品牌設(shè)計該項工作是與項目建筑設(shè)計同步進(jìn)行的。房地產(chǎn)市場信息的不對

8、稱性是普遍存在的,消費者相信品牌。我們的 盛世家園一二三期, 均充分體會到品牌的效力。 擁有領(lǐng)導(dǎo)市場的品牌, 是占領(lǐng)市場和開拓市場的唯一捷徑, 名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市場銷售中具 有品牌競爭優(yōu)勢(天泰奧園是一個明顯的例證。對我們來講,品牌 設(shè)計與概念設(shè)計同樣重要品牌是規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑設(shè)計、藝 術(shù)品質(zhì)、信譽(yù)、實力、服務(wù)和營銷多方面因素的集成,是公司多年積 累形成的,以前不具備條件,現(xiàn)在我們具有打進(jìn)品牌的實力和條件。10.在完成項目規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計和建筑設(shè)計后,要進(jìn)行項目的推廣設(shè)計的制定,廣告的策劃和營銷計劃的制定工作,該項工作主 要由黃總負(fù)責(zé),有機(jī)會請黃總向各位介紹一下。11.物業(yè)管理方案的制定。該項工作主要結(jié)合項目自身條件、客戶情況及項目的價值功能定們來確定。有機(jī)會請孫總向大家介紹一下。12.項目的投資分析、成本分析、收益分析和資本運(yùn)作。該項工作是保證項目成功動作的關(guān)鍵因素,尤其是資本運(yùn)作,要為項目的成 功運(yùn)作提供資金保障。13.開發(fā)建設(shè)節(jié)奏控制。根據(jù)市場供求狀況和變化趨勢,政府政策導(dǎo)向,我們自身操控能力、 資金實力和