第二章不動產(chǎn)估價

1、Real Estate Valuation不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)估價第二章第二章 不動產(chǎn)估價不動產(chǎn)估價呂暉呂暉建筑與測繪工程系建筑與測繪工程系Phonehoneeal Estate Valuation重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)掌握內(nèi)容：一、一、 不動產(chǎn)估價的概念不動產(chǎn)估價的概念二、不動產(chǎn)估價的原則二、不動產(chǎn)估價的原則三、不動產(chǎn)估價的程序三、不動產(chǎn)估價的程序 Real Estate Valuation2.1 2.1 概述概述一、不動產(chǎn)估價的概念是不動產(chǎn)估價人員根據(jù)不動產(chǎn)估價的原則、原則、理論和方法理論和方法，在充分掌握不動產(chǎn)市場交易資資料料及影響不動產(chǎn)價格因

2、素因素的基礎(chǔ)上，對不動產(chǎn)在某一時點(diǎn)時點(diǎn)某一權(quán)利狀態(tài)下的價格作出綜合的評定。Real Estate Valuation6.6.應(yīng)明確估價期日與估價結(jié)果的有效期應(yīng)明確估價期日與估價結(jié)果的有效期對估價人員的要求執(zhí)業(yè)素質(zhì)、道德素質(zhì)2.2.不動產(chǎn)估價的目的必須明確不動產(chǎn)估價的目的必須明確3.3.必須遵循不動產(chǎn)估價的基本原理與方法必須遵循不動產(chǎn)估價的基本原理與方法4.4.必須依照一定的程序選用合適的方法進(jìn)行必須依照一定的程序選用合適的方法進(jìn)行5.5.必須擁有充足的資料必須擁有充足的資料1.1.不動產(chǎn)估價人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)不動產(chǎn)估價人員必須具備相應(yīng)的基本素質(zhì)Real Estate Valuation

3、二、不動產(chǎn)估價的意義1 1、為不動產(chǎn)交易服務(wù)（表、為不動產(chǎn)交易服務(wù)（表2-12-1）估價的目的在于為交易雙方提供一個公平合理的價格4 4、有利于稅負(fù)公平、有利于稅負(fù)公平2 2、有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率、有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率不完全市場3 3、建立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)、建立公平的收益分配制度的基礎(chǔ)多元產(chǎn)權(quán)主體，多元投資主體Real Estate Valuation街 道ABCDReal Estate Valuation三、不動產(chǎn)估價的范圍 1.1.不動產(chǎn)不動產(chǎn)交易交易評估評估 2.2.不動產(chǎn)不動產(chǎn)抵押抵押評估評估 3.3.不動產(chǎn)不動產(chǎn)保險保險評估評估 4.4.不動產(chǎn)不動產(chǎn)典當(dāng)?shù)洚?dāng)評

4、估評估 5.5.不動產(chǎn)不動產(chǎn)稅收稅收評估評估 6.6.不動產(chǎn)不動產(chǎn)征收征用、拆遷補(bǔ)償征收征用、拆遷補(bǔ)償評估評估 7.7.不動產(chǎn)不動產(chǎn)糾紛、涉案糾紛、涉案評估評估 8.8.企業(yè)運(yùn)營企業(yè)運(yùn)營中的不動產(chǎn)評估中的不動產(chǎn)評估 9.9.不動產(chǎn)管理不動產(chǎn)管理中的不動產(chǎn)評估中的不動產(chǎn)評估Real Estate Valuation2.2 2.2 不動產(chǎn)估價的原則不動產(chǎn)估價的原則不動產(chǎn)估價的實(shí)質(zhì)不動產(chǎn)估價的實(shí)質(zhì) 分析不動產(chǎn)價格之形成過程，把握不動產(chǎn)價格評估的基本原則，細(xì)致分析不動產(chǎn)價格影響因素的變化趨勢及其對不動產(chǎn)價格影響的程度，揭示出不動產(chǎn)價格運(yùn)動的一般規(guī)律。Real Estate Valuation2.2 2

5、.2 不動產(chǎn)估價的原則不動產(chǎn)估價的原則 一、合法原則一、合法原則 二、最有效使用原則二、最有效使用原則 三、估價期日原則三、估價期日原則 四、替代原則四、替代原則 五、供求原則五、供求原則 六、預(yù)期收益原則六、預(yù)期收益原則 七、收益分配原則七、收益分配原則 八、公平原則八、公平原則Real Estate Valuation一、合法性原則一、合法性原則 1、合法產(chǎn)權(quán)、合法產(chǎn)權(quán) 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和證件為依據(jù)。應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和證件為依據(jù)。 現(xiàn)行權(quán)屬證書主要有：國有土地使用證、集體土地所有證現(xiàn)行權(quán)屬證書主要有：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、集體土地建設(shè)用地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)、集

6、體土地使用證、集體土地建設(shè)用地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)力證明書；房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證力證明書；房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 2、合法使用、合法使用 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。 3、合法處分、合法處分 應(yīng)以法律法規(guī)及合同等允許的方式為依據(jù)應(yīng)以法律法規(guī)及合同等允許的方式為依據(jù) 4、合法程序與結(jié)果、合法程序與結(jié)果 房地產(chǎn)估價符合國家有關(guān)的估價政策，房地產(chǎn)估價符合國家有關(guān)的估價政策，包括房改售房政策、新建經(jīng)濟(jì)適用房政策、農(nóng)地征用及城市包括房改售房政策、新建經(jīng)濟(jì)適用房政策、農(nóng)地征用及城市拆遷補(bǔ)償政策及有關(guān)法律法規(guī)。拆遷補(bǔ)償政策及

7、有關(guān)法律法規(guī)。Real Estate Valuation二、最有效使用原則二、最有效使用原則 1.1.最佳用途最佳用途2.2.最佳規(guī)模最佳規(guī)模3.3.最佳集約度最佳集約度Real Estate Valuation三、估價期日原則三、估價期日原則不同類型的估價，其估價時點(diǎn)與房地產(chǎn)市場情況的關(guān)系見下圖：不同類型的估價，其估價時點(diǎn)與房地產(chǎn)市場情況的關(guān)系見下圖：Real Estate Valuation四、替代原則四、替代原則 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一個市場中，具有相同使用價值和質(zhì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一個市場中，具有相同使用價值和質(zhì)量的物品，在考慮到運(yùn)輸費(fèi)用后，其價格是趨向于一致的。量的物品，在考慮到運(yùn)

8、輸費(fèi)用后，其價格是趨向于一致的。根據(jù)替代原則：根據(jù)替代原則： 1、房地產(chǎn)估價可以根據(jù)替代房地產(chǎn)的價格來評、房地產(chǎn)估價可以根據(jù)替代房地產(chǎn)的價格來評估估 2、房地產(chǎn)估價不是孤立的評估活動、房地產(chǎn)估價不是孤立的評估活動Real Estate Valuation五、供求原則五、供求原則 不動產(chǎn)不同與普通商品，使得供求原則不具有普不動產(chǎn)不同與普通商品，使得供求原則不具有普遍性：遍性： 如政府壟斷土地一級市場如政府壟斷土地一級市場Real Estate Valuation六、預(yù)期收益原則六、預(yù)期收益原則 對于不動產(chǎn)價格的評估，重要的并非是過去，而是未來Real Estate Valuation七、貢獻(xiàn)原則

9、七、貢獻(xiàn)原則 勞動、資本、經(jīng)營、不動產(chǎn)Real Estate Valuation八、公平原則八、公平原則 公平原則是要說明，房地產(chǎn)估價必須站在公開、公平原則是要說明，房地產(chǎn)估價必須站在公開、公正、公平的立場上，估價人員應(yīng)：公正、公平的立場上，估價人員應(yīng)： 首先，假定各方當(dāng)事人的理性精明的；首先，假定各方當(dāng)事人的理性精明的； 其次，估價人員應(yīng)以各方的心態(tài)評估；其次，估價人員應(yīng)以各方的心態(tài)評估； 最后，估價人員以專家身份評估。最后，估價人員以專家身份評估。 Real Estate Valuation2.2 2.2 不動產(chǎn)估價的一般程序不動產(chǎn)估價的一般程序Real Estate Valuation一

10、、獲取估價任務(wù)一、獲取估價任務(wù)1、被動接受、被動接受2、主動爭取、主動爭取3、自有自估、自有自估Real Estate Valuation二、受理估價委托及明確估價的基本事項(xiàng)二、受理估價委托及明確估價的基本事項(xiàng)1、明確估價目的、明確估價目的 所謂估價目的，是指為何種需要而估價；所謂估價目的，是指為何種需要而估價； 明確要評估的價格類型。明確要評估的價格類型。2、明確估價對象、明確估價對象 首先，明確估價的對象具體是什么，范圍多大；首先，明確估價的對象具體是什么，范圍多大； 其次，正確認(rèn)識估價對象。其次，正確認(rèn)識估價對象。3、明確估價時點(diǎn)、明確估價時點(diǎn) 這是要明確所要評估的價格是指哪個具體日期的

11、價格這是要明確所要評估的價格是指哪個具體日期的價格。 理論上講，日期要求越詳細(xì)，估價難度越大。理論上講，日期要求越詳細(xì)，估價難度越大。4、簽訂估價合同、簽訂估價合同 估價合同有三個作用：估價合同有三個作用： （1）成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；）成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系； （2）明確雙方的權(quán)力與義務(wù)；）明確雙方的權(quán)力與義務(wù)； （3）載明估價的基本事項(xiàng)。）載明估價的基本事項(xiàng)。 Real Estate Valuation三、擬定估價作業(yè)方案三、擬定估價作業(yè)方案 1、估價作業(yè)方案的內(nèi)容、估價作業(yè)方案的內(nèi)容 （1）擬采用的估價技術(shù)路線與方法；）擬采用的估價技術(shù)路線與方法； （2）擬調(diào)查收集的資

12、料與渠道；）擬調(diào)查收集的資料與渠道； （3）預(yù)計需要的人力、物力與時間；）預(yù)計需要的人力、物力與時間； （4）擬定作業(yè)步驟與進(jìn)度。）擬定作業(yè)步驟與進(jìn)度。 2、擬定估價作業(yè)方案、擬定估價作業(yè)方案 制定估價作業(yè)計劃的方法可以采用線條制定估價作業(yè)計劃的方法可以采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)。圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)。Real Estate Valuation四、搜集估價所需資料四、搜集估價所需資料 1、搜集的內(nèi)容、搜集的內(nèi)容 （1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料； （2）對估價對象所在地區(qū)有影響的資料；）對估價對象所在地區(qū)有影響的資料； （3）類似房地產(chǎn)交易、成本、收益資料；）類似房

13、地產(chǎn)交易、成本、收益資料； （4）估價對象狀況資料。）估價對象狀況資料。 2、搜集資料的渠道、搜集資料的渠道 （1）委托估價者提供；）委托估價者提供； （2）實(shí)地勘察獲得；）實(shí)地勘察獲得； （3）到政府有關(guān)部門查閱；）到政府有關(guān)部門查閱； （4）詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司。）詢問有關(guān)當(dāng)事人、咨詢公司。Real Estate Valuation五、實(shí)地查勘估價對象五、實(shí)地查勘估價對象 實(shí)地勘察查明主要內(nèi)容：實(shí)地勘察查明主要內(nèi)容： 查明估價對象坐落位置的正確性；觀查明估價對象坐落位置的正確性；觀察周圍環(huán)境、景觀；實(shí)地拍照；勘察察周圍環(huán)境、景觀；實(shí)地拍照；勘察建筑物的內(nèi)外裝修、使用情況、維修建筑物的內(nèi)

14、外裝修、使用情況、維修保養(yǎng)和完損程度；了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市保養(yǎng)和完損程度；了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情，考察市場特性等。場行情，考察市場特性等。 實(shí)地勘察意義：實(shí)地勘察意義： 有利于加深對估價對象的認(rèn)識，形成有利于加深對估價對象的認(rèn)識，形成一個直觀、具體的印象，獲取文字資一個直觀、具體的印象，獲取文字資料所無法或難以表述的細(xì)節(jié)。料所無法或難以表述的細(xì)節(jié)。Real Estate Valuation六、選擇估價方法計算六、選擇估價方法計算 根據(jù)搜集到的資料情況，便可正式確根據(jù)搜集到的資料情況，便可正式確定采用的估價方法。一般應(yīng)同時采用定采用的估價方法。一般應(yīng)同時采用幾種估價方法幾種估價方法，以求各估價方法之

15、間，以求各估價方法之間相互補(bǔ)充、印證。相互補(bǔ)充、印證。Real Estate Valuation七、確定估價結(jié)果七、確定估價結(jié)果 1、估價結(jié)果檢查、估價結(jié)果檢查 （1）計算過程是否有誤；）計算過程是否有誤； （2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； （3）參數(shù)選取是否合理；）參數(shù)選取是否合理； （4）公式選用是否恰當(dāng)；）公式選用是否恰當(dāng)； （5）方法選擇是否切合對象與目的；）方法選擇是否切合對象與目的； （6）估價過程是否符合原則。）估價過程是否符合原則。 Real Estate Valuation七、確定估價結(jié)果七、確定估價結(jié)果 2、估價結(jié)果確定、估價結(jié)果確定 （1）簡單算術(shù)平均數(shù)；）簡

16、單算術(shù)平均數(shù)； （2）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)；）加權(quán)算術(shù)平均數(shù)； （3）求中位數(shù)；）求中位數(shù)； （4）求眾數(shù)；）求眾數(shù)； （5）以一種價格為主，綜合判斷結(jié)果。）以一種價格為主，綜合判斷結(jié)果。 由上將計算出的多個價格雖然綜合出了一個價由上將計算出的多個價格雖然綜合出了一個價格，但這個價格通常還不能作為估價對象的最格，但這個價格通常還不能作為估價對象的最終估價額，一般還要參考估價人員的經(jīng)驗(yàn)，對終估價額，一般還要參考估價人員的經(jīng)驗(yàn)，對市場行情的把握，以及分析一些影響房地產(chǎn)價市場行情的把握，以及分析一些影響房地產(chǎn)價格的因素情況，最后綜合評估決定出估價額。格的因素情況，最后綜合評估決定出估價額。 Real Es

17、tate Valuation八、撰寫估價報告八、撰寫估價報告 1、估價報告書的類型、估價報告書的類型 （1）表格式表格式報告報告 又稱定型式估價報告書、封閉式估價報告書，又稱定型式估價報告書、封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。填寫，不得隨意增減。 優(yōu)點(diǎn)是普遍包括一般事項(xiàng)，寫作省時省力，缺優(yōu)點(diǎn)是普遍包括一般事項(xiàng)，寫作省時省力，缺點(diǎn)是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析點(diǎn)是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項(xiàng)。某些特殊事項(xiàng)。 （2）敘述式敘述式報告報告 又稱自由式估價報告、開放式估價報告書，是又稱自由式

18、估價報告、開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)估價對象的情況而自由創(chuàng)作、由估價人員根據(jù)估價對象的情況而自由創(chuàng)作、無一定格式的估價報告書。無一定格式的估價報告書。 優(yōu)點(diǎn)是可深入分析某些特殊事項(xiàng)。優(yōu)點(diǎn)是可深入分析某些特殊事項(xiàng)。 （3）口頭式口頭式報告。由評估人員口頭報告估價結(jié)報告。由評估人員口頭報告估價結(jié)果。果。Real Estate Valuation八、撰寫估價報告八、撰寫估價報告2、估價報告書的要求、估價報告書的要求 （1）全面性；）全面性； （2）客觀公正性；）客觀公正性； （3）準(zhǔn)確性；）準(zhǔn)確性； （4）概括性；）概括性； （5）美觀性。）美觀性。Real Estate Valuation

19、八、撰寫估價報告八、撰寫估價報告 3、估價報告書的組成、估價報告書的組成 （1）封面）封面 標(biāo)題。報告名稱。標(biāo)題。報告名稱。 估價項(xiàng)目名稱。估價項(xiàng)目名稱。 委托人。委托人。 估價機(jī)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)。 估價師估價師 估價作業(yè)日期估價作業(yè)日期 報告編號報告編號 Real Estate Valuation八、撰寫估價報告八、撰寫估價報告 （2）目錄）目錄 （3）致委托人函）致委托人函 是正式將估價報告呈送委托人的信函。是正式將估價報告呈送委托人的信函。 致函對象致函對象 致函征文致函征文 致函落款致函落款 致函日期致函日期 （4）估價師聲明）估價師聲明 是一份有估價師簽章的聲明。是一份有估價師簽章的聲明

20、。 估價報告真實(shí)正確估價報告真實(shí)正確 估價結(jié)論受估價中假設(shè)條件的限制估價結(jié)論受估價中假設(shè)條件的限制 評估人員與委托人沒有厲害關(guān)系評估人員與委托人沒有厲害關(guān)系 評估的依據(jù)為國家標(biāo)準(zhǔn)評估的依據(jù)為國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價規(guī)范 估價對象實(shí)地勘測說明估價對象實(shí)地勘測說明 為估價報告提供專業(yè)幫助人員的說明為估價報告提供專業(yè)幫助人員的說明 其他其他Real Estate Valuation八、撰寫估價報告八、撰寫估價報告 （5）估價假設(shè)與限定條件）估價假設(shè)與限定條件 說明估價中沒有考慮的因素及一些特殊情況。一方面為說明估價中沒有考慮的因素及一些特殊情況。一方面為保護(hù)估價人員，另一方面是告知使用人注意

21、。保護(hù)估價人員，另一方面是告知使用人注意。 （6）估價結(jié)果報告）估價結(jié)果報告委托人。委托人。估價機(jī)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)。估價對象。估價對象。估價目的。估價目的。估價時點(diǎn)。估價時點(diǎn)。價值定義。價值定義。估價依據(jù)。估價依據(jù)。估價原則。估價原則。估價方法。估價方法。估價結(jié)果。估價結(jié)果。估價人員。估價人員。作業(yè)日期。作業(yè)日期。報告有效期。報告有效期。Real Estate Valuation八、撰寫估價報告八、撰寫估價報告 （7）估價技術(shù)報告）估價技術(shù)報告 估價對象區(qū)位、實(shí)物與權(quán)益估價對象區(qū)位、實(shí)物與權(quán)益 估價影響因素分析估價影響因素分析 估價思路方法與理由估價思路方法與理由 估價過程與參數(shù)等估價過程與參數(shù)等

22、 估價結(jié)果的確定估價結(jié)果的確定 （8）附件）附件 圖件。包括位置圖、環(huán)境照片、宗地圖、建筑圖等。圖件。包括位置圖、環(huán)境照片、宗地圖、建筑圖等。 估價對象產(chǎn)權(quán)證明。估價對象產(chǎn)權(quán)證明。 引用的文件資料。引用的文件資料。 估價人員及機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及業(yè)績。估價人員及機(jī)構(gòu)的資質(zhì)及業(yè)績。Real Estate Valuation九、交付估價報告九、交付估價報告完成估價報告書完成估價報告書之后，最后是要之后，最后是要將估價報告書交將估價報告書交付給委托估價者付給委托估價者，收取估價服務(wù)，收取估價服務(wù)費(fèi)。費(fèi)。中國目前房地產(chǎn)中國目前房地產(chǎn)估價服務(wù)的收費(fèi)估價服務(wù)的收費(fèi)方式采取方式采取差額定差額定率分檔累進(jìn)率分檔累進(jìn)方

23、式方式。以房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費(fèi)標(biāo)以房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費(fèi)標(biāo)檔次檔次房地產(chǎn)價格總額房地產(chǎn)價格總額（萬元人民幣）（萬元人民幣）累進(jìn)計費(fèi)率累進(jìn)計費(fèi)率 （） 1 1100100以下（含以下（含100100） 5 5 2 2101101以上至以上至10001000 2.52.5 3 310011001以上至以上至20002000 1.51.5 4 420012001以上至以上至50005000 0.80.8 5 550015001以上至以上至80008000 0.40.4 6 680018001以上至以上至1000010000 0.2 0.2 7 71000010000以上以上 0.1 0.1

24、Real Estate Valuation九、交付估價報告九、交付估價報告一般宗地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般宗地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 檔次檔次 土地價格總額土地價格總額 （萬元人民幣）（萬元人民幣）累進(jìn)計費(fèi)率累進(jìn)計費(fèi)率 （）1 1100100以下（含以下（含100100） 4 42 2101101至至200200部分部分 3 3 3 3201201至至10001000部分部分 2 24 410011001至至20002000部分部分 1.51.55 520012001至至50005000部分部分 0.80.86 650015001至至1000010000部分部分 0.4 0.4 7 71000010000以上部分以上部分 0.10.1Real Estate Valuation基準(zhǔn)地價評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)地價評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號序號城鎮(zhèn)面積（平方公里）城鎮(zhèn)面積（平方公里）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬元人民幣）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬元人民幣）1 15 5以下（含以下（含5 5）4 4至至8 82 25 5至至2020（含（含2020）8 8至至12123 32020至至5050（含（含5050）1212至至20204 45050以上以上2020至至4040檔次檔次 計費(fèi)額度計費(fèi)額度 （萬元人民幣）（萬元人民幣）差額計費(fèi)率差額計費(fèi)率 （）1 1100100以下（含以下（含100