房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理--andiblue

1、CALIB Management 2006-11-241房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理CALIB Management 2006-11-242CALIB Management 2006-11-243CALIB Management 2006-11-244成本管理的基本內(nèi)容成本管理的基本內(nèi)容CALIB Management 2006-11-245CALIB Management 2006-11-246CALIB Management 2006-11-247CALIB Management 2006-11-248工程成本與完全成本工程成本與完全成本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工程成本工程成本

2、項(xiàng)目發(fā)展全成本項(xiàng)目發(fā)展全成本 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本CALIB Management 2006-11-249工程成本與完全成本工程成本與完全成本例例1土地獲得價(jià)款土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本三通一平費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)工程成本工程成本CALIB Management 2006-11-2410工程成本與完全成本工程成本與完全成本例例2土地成本土地成本前期費(fèi)用前期費(fèi)用建安工程成本建安工程

3、成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)營(yíng)業(yè)費(fèi)營(yíng)業(yè)費(fèi)公司管理費(fèi)公司管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展成本項(xiàng)目發(fā)展成本臨時(shí)工程費(fèi)臨時(shí)工程費(fèi)銷(xiāo)售需要的建安費(fèi)銷(xiāo)售需要的建安費(fèi)工程成本工程成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)環(huán)境工程費(fèi)環(huán)境工程費(fèi)公建配套費(fèi)公建配套費(fèi)建筑單體費(fèi)建筑單體費(fèi)全成本全成本開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)期間費(fèi)CALIB Management 2006-11-2411CALIB Management 2006-11-2412CALIB Management 2006-11-2413CALIB Management 2006-11-2414立項(xiàng)階段立項(xiàng)階段成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)策劃

4、階段策劃階段選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定 -方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征 -初步：材料設(shè)備的初步：材料設(shè)備的合理合理選型選型 - 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量質(zhì)量和和時(shí)間時(shí)間保證保證發(fā)包階段發(fā)包階段通過(guò)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）施工階段施工階

5、段變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷(xiāo)售承諾銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷(xiāo)售承諾與資料的把關(guān)與資料的把關(guān)竣工階段竣工階段結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理CALIB Management 2006-11-2415CALIB Management 2006-11-2416CALIB Management 2006-11-2417項(xiàng)目實(shí)施方案目標(biāo)成本（總成本及分項(xiàng)成本）建立目標(biāo)PLAN項(xiàng)目實(shí)施DO做出調(diào)整ADJUST

6、檢查對(duì)比CHECK實(shí)際成本（總成本及分項(xiàng)成本）CALIB Management 2006-11-2418CALIB Management 2006-11-2419成本管理水平成本管理水平產(chǎn)品價(jià)值提升產(chǎn)品價(jià)值提升審算型控制型能動(dòng)型強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)面向公司利益，講求性?xún)r(jià)比發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)追求算得快、算量準(zhǔn)定額熟、套價(jià)正確CALIB Management 2006-11-2420CALIB Management 2006-11-2421CALIB Management 2006-11-2422CALIB Management 2006-11-242

7、3成本目標(biāo)管理原則成本目標(biāo)管理原則1，目標(biāo)的內(nèi)目標(biāo)的內(nèi)涵涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。后的產(chǎn)品目標(biāo)。2，目標(biāo)的作用：目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。中有數(shù)。3，目標(biāo)的范圍：，目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。覆蓋全成本。CALIB Management 2006-11-2424成本目標(biāo)的制定過(guò)程成本目標(biāo)的制定過(guò)程目標(biāo)制定的時(shí)間：目標(biāo)制定的時(shí)間： 幾個(gè)階段幾個(gè)階段目標(biāo)制定的方法：目標(biāo)制定的方法：正向與反向

8、正向與反向目標(biāo)制定的要求：目標(biāo)制定的要求：成本產(chǎn)品成本產(chǎn)品目標(biāo)制定案例目標(biāo)制定案例CALIB Management 2006-11-2425CALIB Management 2006-11-2426CALIB Management 2006-11-2427正向測(cè)算：正向測(cè)算：測(cè)算依據(jù)測(cè)算依據(jù)成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告

9、、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；測(cè)算方式測(cè)算方式根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式；固定方式；（如爛尾樓改造、中學(xué)等）（如爛尾樓改造、中學(xué)等）團(tuán)隊(duì)工作團(tuán)隊(duì)工作前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）工作重心前移）CALIB Management 2006-11-2428反向倒逼：反向倒逼：確定銷(xiāo)售價(jià)格水平；確定銷(xiāo)售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求；確定

10、利潤(rùn)要求；反推計(jì)算成本水平。反推計(jì)算成本水平。目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)布布 （也可能經(jīng)集團(tuán)審批）。（也可能經(jīng)集團(tuán)審批）。CALIB Management 2006-11-2429水平恰當(dāng)：水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；依據(jù)充分依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；內(nèi)容具體明確：內(nèi)容具體明

11、確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔高檔，各人心目中，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；量化計(jì)算：量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；便于今后的對(duì)比分析；推行標(biāo)準(zhǔn)化推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用通用的標(biāo)準(zhǔn)和的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；強(qiáng)調(diào)考核作用：強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)考核指

12、標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo)會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。 CALIB Management 2006-11-2430CALIB Management 2006-11-2431按項(xiàng)目實(shí)體分解按項(xiàng)目實(shí)體分解按合同計(jì)劃分解按合同計(jì)劃分解按考核責(zé)任分解按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解CALIB Management 2006-11-2432分解依據(jù)分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃

13、分解內(nèi)容：分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)分解時(shí)間分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍調(diào)整）調(diào)整（范圍調(diào)整）各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控CALIB Management 2006-11-2433多層次、全方位計(jì)劃管理多層次、全方位計(jì)劃管理一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃：項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 總綱領(lǐng)總綱領(lǐng)二

14、級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃：運(yùn)作實(shí)施計(jì)劃 控制控制設(shè)計(jì)計(jì)劃管理設(shè)計(jì)計(jì)劃管理：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃：出圖計(jì)劃、定樣計(jì)劃合約計(jì)劃管理合約計(jì)劃管理：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃：考察計(jì)劃、招標(biāo)、簽約計(jì)劃項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃管理：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃：隊(duì)伍、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃成本計(jì)劃管理成本計(jì)劃管理：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃：目標(biāo)、標(biāo)底、結(jié)算編制計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃：施工進(jìn)度計(jì)劃 實(shí)施實(shí)施CALIB Management 2006-11-2434分解依據(jù)：分解依據(jù)： 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）。分解內(nèi)容：分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的總目標(biāo)

15、分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專(zhuān)業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層劃分（專(zhuān)業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件。分構(gòu)件。分解時(shí)間：分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析。分析。目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定CALIB Management 2006-11-2435目的：落實(shí)成本責(zé)任考核目的：落實(shí)成本責(zé)任考核CALIB Management 2006-11-2436責(zé)任主體責(zé)任主體配合部門(mén)配合部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén)項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部1、建建造造內(nèi)內(nèi)容容、建建筑筑形式合理化形式合理化

16、設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)部銷(xiāo)售部銷(xiāo)售部成本部成本部2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)指指標(biāo)標(biāo)合合理理化化及施工圖質(zhì)量及施工圖質(zhì)量設(shè)計(jì)部工程部設(shè)計(jì)部工程部成本部成本部3、獲獲取取競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性的的合合理低價(jià)理低價(jià)工程部成本部工程部成本部項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)成成本本管管理理、施工質(zhì)量與效率施工質(zhì)量與效率項(xiàng)目經(jīng)理部項(xiàng)目經(jīng)理部工程部工程部工程部工程部銷(xiāo)售部 銷(xiāo)售部 財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部各職能部門(mén)各職能部門(mén)財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 責(zé)責(zé)任任目目標(biāo)標(biāo)責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 建造成本建造成本銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 CALIB Management 2006-11-2437策劃階段策劃

17、階段項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段圖紙、選材用料、設(shè)備選型立項(xiàng)階段立項(xiàng)階段可研報(bào)告投資估算投資估算總成本測(cè)算總成本測(cè)算成本預(yù)控目標(biāo)成本預(yù)控目標(biāo)分判計(jì)劃分判計(jì)劃項(xiàng)目組建項(xiàng)目組建方案初步施工圖方案初步施工圖分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算分項(xiàng)成本測(cè)算、概算、預(yù)算發(fā)包階段發(fā)包階段合同合同金額合同金額成本目標(biāo)成本目標(biāo)成本目標(biāo)調(diào)整成本目標(biāo)調(diào)整成本動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)按責(zé)任分解按責(zé)任分解按合同分解按合同分解按實(shí)體分解按實(shí)體分解CALIB Management 2006-11-2438CALIB Management 2006-11-2439成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法n控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：控制產(chǎn)

18、品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；n技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性；場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性；n加強(qiáng)過(guò)程控制：加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的

19、控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性?xún)r(jià)比；成本意識(shí)就是要考慮性?xún)r(jià)比；n實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、重視動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）；變更、結(jié)算）與利用相應(yīng)的工具（軟件與報(bào)表）；n偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)

20、預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證；實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證；n過(guò)程與結(jié)果的全面考核：過(guò)程與結(jié)果的全面考核：明確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。明確考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)。CALIB Management 2006-11-2440成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)案例案例CALIB Management 2006-11-2441小結(jié)小結(jié)1 1，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)n事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解n事中有監(jiān)控：月報(bào)表事中有監(jiān)控：月報(bào)表n事后有分析：后評(píng)估報(bào)告事后有分析：后評(píng)估報(bào)告n目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)目標(biāo)管

21、理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；n成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng)成本控制始終圍繞產(chǎn)品與市場(chǎng)2 2，如何著手開(kāi)展目標(biāo)管理，如何著手開(kāi)展目標(biāo)管理n建立科目，結(jié)合合同策劃；建立科目，結(jié)合合同策劃；n制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段n每月專(zhuān)人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）每月專(zhuān)人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）n出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議n對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求CALIB Management 2006-11-2442CALIB Management 2006-11-2443

22、CALIB Management 2006-11-2444房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理房地產(chǎn)企業(yè)管控模式與成本管理 CALIB Management 2006-11-2445項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售類(lèi)類(lèi) 型型職能管理型職能管理型矩陣式管理型矩陣式管理型開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售職責(zé)分工職責(zé)分工開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售項(xiàng)目部 項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén) 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門(mén)成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn)實(shí)施條件實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營(yíng) 客戶(hù)定位專(zhuān)一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境

23、不確定性低 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國(guó)經(jīng)營(yíng) 客戶(hù)較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 公司有專(zhuān)業(yè)技能提升要求項(xiàng)目管理型項(xiàng)目管理型項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程銷(xiāo)售 項(xiàng)目公司成為開(kāi)發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識(shí)積累和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展 跨多個(gè)地域經(jīng)營(yíng)或客戶(hù)需求變化多項(xiàng)目管理 前期的客戶(hù)定位非常準(zhǔn)確 更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對(duì)客戶(hù)需求滿(mǎn)足程度項(xiàng)目部缺點(diǎn)缺點(diǎn) 職能部門(mén)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專(zhuān)業(yè)化的提升 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶(hù)的滿(mǎn)意單一公司的管控模式單一公司的管控模式CALIB Manag

24、ement 2006-11-2446CALIB Management 2006-11-2447集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式確立確立CALIB Management 2006-11-2448集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式案例案例1CALIB Management 2006-11-2449集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式案例案例1 CALIB Management 2006-11-2450集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式案例案例2 CALIB Management 2006-11-2451集團(tuán)公司的成本管理模式集團(tuán)公司的成本管理模式案例案例2

25、CALIB Management 2006-11-2452目標(biāo)制定目標(biāo)制定招標(biāo)合約招標(biāo)合約結(jié)算分析結(jié)算分析運(yùn)營(yíng)流程管理：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制運(yùn)營(yíng)流程管理：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制評(píng)價(jià)體系（數(shù)據(jù)、工具與標(biāo)準(zhǔn)）業(yè)務(wù)管理：四個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)管理：四個(gè)重點(diǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)變更簽證變更簽證三個(gè)基本面四個(gè)重點(diǎn)一條主線(xiàn)企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 CALIB Management 2006-11-2453企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容企業(yè)成本管理體系的基本內(nèi)容 成本管理評(píng)價(jià)系統(tǒng)成本管理評(píng)價(jià)系統(tǒng)成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范成本管理業(yè)務(wù)規(guī)范成本管理組織系統(tǒng)成本管理組織系統(tǒng)成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)成本管理運(yùn)營(yíng)流程系

26、統(tǒng)CALIB Management 2006-11-2454成本管理的組織管理系統(tǒng)成本管理的組織管理系統(tǒng)組織架構(gòu)：部門(mén)設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制部門(mén)設(shè)置及管轄關(guān)系，崗位設(shè)定及人員編制職責(zé)劃分：部門(mén)職能與崗位職責(zé)部門(mén)職能與崗位職責(zé)權(quán)限分配：業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限業(yè)務(wù)審批權(quán)限，行政審批權(quán)限 CALIB Management 2006-11-2455成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司）成本管理組織架構(gòu)與人員配置（非集團(tuán)公司）采購(gòu)及招標(biāo)管理人員：分專(zhuān)業(yè)人員：分專(zhuān)業(yè), ,分項(xiàng)目負(fù)責(zé)分項(xiàng)目負(fù)責(zé)采購(gòu)部采購(gòu)部成本目標(biāo)管理公司分管領(lǐng)導(dǎo)公司分管領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)成本控制供方管理合同管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成本部成本

27、部成本目標(biāo)管理現(xiàn)場(chǎng)成本控制工程預(yù)結(jié)算供方管理合同管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成本管理中心成本管理中心CALIB Management 2006-11-2456成本管理部門(mén)職職能成本管理部門(mén)職職能1.成本目標(biāo)管理成本目標(biāo)管理:成本的前期測(cè)算、成本的前期測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估析與后評(píng)估 ；2.工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢(xún)公司服工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢(xún)公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；3.現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零星工程或材料現(xiàn)場(chǎng)工程量

28、測(cè)定、零星工程或材料采購(gòu)的委托和簽證；采購(gòu)的委托和簽證；1.供方管理：考察、評(píng)估、建庫(kù)并供方管理：考察、評(píng)估、建庫(kù)并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備；設(shè)備；2.采購(gòu)及招標(biāo)采購(gòu)及招標(biāo) 管理：工程、材料設(shè)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)方面的招標(biāo)，定備、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；3.合同管理：合同的簽訂、變更及合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理；追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理；各企業(yè)部門(mén)的名稱(chēng)和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合約各企業(yè)部門(mén)的名稱(chēng)和職責(zé)劃分往往不同（預(yù)算部，成本部，材料部，采購(gòu)部，合

29、約部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理部，工程部，商務(wù)部，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到精細(xì)化管理要求。要求。CALIB Management 2006-11-2457成本管理崗位職責(zé)成本管理崗位職責(zé)CALIB Management 2006-11-2458成本管理權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分CALIB Management 2006-11-2459成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類(lèi)成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范分類(lèi)CALIB Management 2006-11-2460成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范CAL

30、IB Management 2006-11-2461成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范成本管理的業(yè)務(wù)管理規(guī)范CALIB Management 2006-11-2462成本管理的運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)成本管理的運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)階段1開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷(xiāo)以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)部門(mén)職能驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營(yíng)認(rèn)同流程、但部門(mén)職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)階段2開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷(xiāo)階段3開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目論證設(shè)計(jì)管理成本管理成本管理CALIB Management 2006-11-2463案例案例流程全景流程全景基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)CALIB Management 2006-11-2464基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)

31、基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng) 業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)流程是指產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)流程,例如: 市場(chǎng)調(diào)研流程 產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程 施工管理流程 銷(xiāo)售流程 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生收益的核心作業(yè)管理支持流程管理支持流程支持流程為其它流程提供基本的框架和底層基礎(chǔ)沒(méi)有這些管理支持流程,核心流程不可能有效運(yùn)作客戶(hù)設(shè)計(jì)階段流程策劃階段流程發(fā)包階段流程施工階段流程立項(xiàng)階段流程成本管理流程人力資源管理流程財(cái)務(wù)預(yù)算流程竣工階段流程流程清單流程清單CALIB Management 2006-11-2465成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)成本管理運(yùn)營(yíng)流程系統(tǒng)案例案例案例案例1流程圖流程圖案例案例2流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述流程關(guān)鍵點(diǎn)的詳細(xì)描述 案例案例

32、3作業(yè)表單作業(yè)表單CALIB Management 2006-11-2466【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？有【思考與研討：本公司房地產(chǎn)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)是什么？有何量化的衡量與評(píng)價(jià)指標(biāo)？何量化的衡量與評(píng)價(jià)指標(biāo)？ 】成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng)成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng)CALIB Management 2006-11-2467目的與作用目的與作用CALIB Management 2006-11-2468n成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)成本管理數(shù)據(jù)庫(kù)n成本管理考核指標(biāo)成本管理考核指標(biāo)內(nèi)容與形式內(nèi)容與形式CALIB Management 2006-11-2469CALIB Management 2006-11-2470

33、數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容與形式CALIB Management 2006-11-2471數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立與維護(hù)CALIB Management 2006-11-2472項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)項(xiàng)目項(xiàng)目反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)每平米地價(jià)報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率土地獲得時(shí)間每平米設(shè)計(jì)費(fèi)每平米三通費(fèi)用每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)周期每平米管理費(fèi)每平米鋼筋含量每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)每平米含砼量人均行政費(fèi)用招標(biāo)比率每平米管理費(fèi)用最低價(jià)定標(biāo)比率人均銷(xiāo)售收入甲定材料占造價(jià)比率每平米銷(xiāo)售費(fèi)用統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率每平米廣告費(fèi)用 設(shè)計(jì)變更變更比率人均銷(xiāo)售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實(shí)際交納稅率 工程結(jié)算結(jié)算錯(cuò)漏率物業(yè)經(jīng)營(yíng)

34、損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)實(shí)際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本 招標(biāo)及簽約 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)土地獲得成本土地獲得成本 材料采購(gòu)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用CALIB Management 2006-11-2473成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng)成本管理的評(píng)價(jià)系統(tǒng)案例案例CALIB Management 2006-11-2474CALIB Management 2006-11-2475CALIB Management 2006-11-2476 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)發(fā)階段作業(yè)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)開(kāi)發(fā)階段作業(yè)過(guò)程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的過(guò)程進(jìn)行成本控制

35、，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。目的。CALIB Management 2006-11-2477數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存CALIB Management 2006-11-2478立項(xiàng)階段成本控立項(xiàng)階段成本控制制CALIB Management 2006-11-2479 立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑責(zé)任主體責(zé)任主體1 1、新征土地、新征土地征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免開(kāi)發(fā)部拆遷安置費(fèi)用房屋產(chǎn)權(quán)確定后辦理拆遷安置費(fèi)用。開(kāi)發(fā)部大市政費(fèi)用交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理；自建部分納入內(nèi)部工程管理。設(shè)計(jì)部、工程部與設(shè)計(jì)部規(guī)劃條件滿(mǎn)足公司利益最大化，合理

36、提高容積率，降低土地成本。開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部2 2、買(mǎi)斷項(xiàng)目、買(mǎi)斷項(xiàng)目買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)開(kāi)發(fā)部付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益開(kāi)發(fā)部付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多開(kāi)發(fā)部三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部與開(kāi)發(fā)部手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)盡量先辦手續(xù)后付款。開(kāi)發(fā)部3 3、合作開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)合作方式有利于公司。開(kāi)發(fā)部分成比例雙贏原則。開(kāi)發(fā)部交房時(shí)間盡可能地延后交房。工程部交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)部付款總額與付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式。開(kāi)發(fā)部CALIB Management 2006-11-2480立項(xiàng)階段成本控制立項(xiàng)階段成本控制CALIB Management 2006-11-2481規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控

37、制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制CALIB Management 2006-11-2482控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑責(zé)任主體責(zé)任主體1.規(guī)劃方案規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規(guī)劃要點(diǎn)確立、可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和可行性設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、成本部和工程部（2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定，未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，變更后再重新評(píng)審。設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部、項(xiàng)目部、成本部、工程部和管理層（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，提前確定設(shè)備選型方案。設(shè)計(jì)部與工程部根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資

38、估算成本部與設(shè)計(jì)部2、報(bào)批設(shè)計(jì)、報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部和工程部方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)、注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。開(kāi)發(fā)部與設(shè)計(jì)部CALIB Management 2006-11-24833 3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整，提出設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行內(nèi)部審核。設(shè)計(jì)部與相關(guān)部門(mén)（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本做出概算。成本部、設(shè)計(jì)部與工程部制訂成本控制綱要成本部（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初

39、設(shè)計(jì)要求招標(biāo)，組織專(zhuān)家評(píng)審和進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部、工程部與管理層設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部4 4、樁基設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料，組織專(zhuān)業(yè)人員勘察。設(shè)計(jì)部與工程部（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式，并由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5 5、施工圖設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)1.施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求；建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核；實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)部、工程部與成本部1.報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。開(kāi)發(fā)部1.

40、審圖2.施工配合互審互簽，明確修改意見(jiàn)，相互溝通。設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部與成本部1.面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部與工程部CALIB Management 2006-11-24846 6、裝修方、裝修方案設(shè)計(jì)案設(shè)計(jì)1.方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助1.材料設(shè)備選型成本方案市場(chǎng)信息調(diào)研，根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備。設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本分解計(jì)劃。1.招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部與營(yíng)銷(xiāo)部招標(biāo)評(píng)審設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部7 7、功能設(shè)、功能設(shè)計(jì)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部、營(yíng)

41、銷(xiāo)部和工程部（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研，爭(zhēng)取政府有利條件。開(kāi)發(fā)部（3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)部與成本部招標(biāo)評(píng)審設(shè)計(jì)部與采購(gòu)部（4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析及智能化內(nèi)容控制。銷(xiāo)售部與工程部招標(biāo)評(píng)審；尋找戰(zhàn)略合作單位。采購(gòu)部與工程部（5）銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致性營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部與工程部8 8、材料設(shè)、材料設(shè)備選型備選型（1）選型（2）方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部與工程部CALIB Management 2006-11-2485規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成

42、本控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制CALIB Management 2006-11-2486通過(guò)在設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)的中間結(jié)果中間結(jié)果進(jìn)行功能及成本的評(píng)估，對(duì)整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢查、比較、改進(jìn)，獲得更滿(mǎn)意性?xún)r(jià)比的設(shè)計(jì)成果。土方、基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、外立面、門(mén)窗、精裝修、智能化、室外管網(wǎng)、道路、景觀，等等。成立項(xiàng)目設(shè)計(jì)小組，包括設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目等專(zhuān)業(yè)工程師及成本人員，綜合控制設(shè)計(jì)成果。：分項(xiàng)目，按出圖計(jì)劃，編制項(xiàng)目總體方案優(yōu)化的時(shí)間計(jì)劃。收集類(lèi)似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)做法及數(shù)據(jù)，作為方案比較的參照物。設(shè)計(jì)合約的簽訂，包括限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)、過(guò)程配合條款、獎(jiǎng)罰條款。設(shè)計(jì)小組與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)組的聯(lián)系電話(huà)互換。貼身跟進(jìn)、典

43、型測(cè)算，修改建議。預(yù)算指標(biāo)、檢查調(diào)整，落實(shí)獎(jiǎng)罰。CALIB Management 2006-11-2487CALIB Management 2006-11-2488CALIB Management 2006-11-2489廣州萬(wàn)科城市花園設(shè)計(jì)指標(biāo)控制表廣州萬(wàn)科城市花園設(shè)計(jì)指標(biāo)控制表控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：工程部配置結(jié)構(gòu)工程師，工程部配置結(jié)構(gòu)工程師，專(zhuān)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。專(zhuān)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化工作。必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng)必須設(shè)立含量指標(biāo)及獎(jiǎng)罰條款。罰條款。CALIB Management 2006-11-2490 控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：計(jì)劃管理計(jì)劃管理定期例會(huì)協(xié)調(diào)定期例會(huì)協(xié)調(diào)對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理對(duì)設(shè)計(jì)院過(guò)程管理測(cè)

44、算測(cè)算基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)成本應(yīng)綜合考慮地基處理及承臺(tái)地基處理及承臺(tái)到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直到設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)師直接溝通，準(zhǔn)確、迅速接溝通，準(zhǔn)確、迅速提供梁、板、柱數(shù)據(jù)提供梁、板、柱數(shù)據(jù)橫向比較分析橫向比較分析CALIB Management 2006-11-2491控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：快速反饋預(yù)算指標(biāo)快速反饋預(yù)算指標(biāo)如果分段出圖，則分段如果分段出圖，則分段提供預(yù)算數(shù)據(jù)提供預(yù)算數(shù)據(jù)獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰措施兌現(xiàn)圖紙會(huì)審盡快完成圖紙會(huì)審盡快完成CALIB Management 2006-11-2492招標(biāo)階段成本控制招標(biāo)階段成本控制CALIB Management 2006-11-2493控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要

45、內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑責(zé)任主體責(zé)任主體1、投標(biāo)單位、投標(biāo)單位的選擇的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承包商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名錄及資料庫(kù)；從認(rèn)可名冊(cè)中的承包商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位；由經(jīng)辦部門(mén)推薦。采購(gòu)部組織考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位進(jìn)行審核。采購(gòu)部與經(jīng)辦部門(mén)2、招投標(biāo)文、招投標(biāo)文件件各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（1

46、0）接標(biāo)時(shí)間；（11）開(kāi)標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。經(jīng)辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本并經(jīng)過(guò)審核。經(jīng)辦部門(mén)與采購(gòu)部3、評(píng)標(biāo)和定、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)、定標(biāo)按照優(yōu)先順序進(jìn)行評(píng)標(biāo)定標(biāo)：1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位經(jīng)辦部門(mén)與采購(gòu)部CALIB Management 2006-11-2494材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑責(zé)任主體責(zé)任主體1、材料的性、材料的性能價(jià)格比能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信

47、息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。工程部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)擇。采購(gòu)部2、材料進(jìn)場(chǎng)、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃計(jì)劃采購(gòu)招標(biāo)及訂立合同時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃分解材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃。采購(gòu)部生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合。運(yùn)輸周期與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)、與工程進(jìn)度配合安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合工程部交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)溝通與協(xié)作。3、材料款支、材料款支付付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。工程部4、材料驗(yàn)收、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共

48、同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量工程部質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部5、材料保管、材料保管與保修與保修材料保管明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者采購(gòu)部與工程部材料保修明確保修責(zé)任和保修期CALIB Management 2006-11-2495招標(biāo)階段成本控制招標(biāo)階段成本控制CALIB Management 2006-11-2496施工階段成本控制施工階段成本控制 特別注意：各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。特別注意：各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。CALIB Management 2006-11-2497控制要控制要點(diǎn)點(diǎn)主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑責(zé)任主體責(zé)任主體1、設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)變更環(huán)節(jié)（

49、1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部與成本部（2）變更的審核、審批與知會(huì)按照審批權(quán)限審批后方可進(jìn)行變更；發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知單；變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門(mén)與設(shè)計(jì)部2、施工、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證現(xiàn)場(chǎng)簽證（1）簽證的確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 項(xiàng)目部（2）簽證的時(shí)限遵守當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。（3）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確性；

50、簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。項(xiàng)目部與成本部（4）簽證的審批遵循先審批后實(shí)施的原則；在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方可正式簽證。經(jīng)辦部門(mén)（5）簽證的匯總對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。項(xiàng)目部與成本部CALIB Management 2006-11-24983 3、審圖、審圖（1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽，各專(zhuān)業(yè)互審互簽；在開(kāi)工前盡量把圖紙中的問(wèn)題修改完。工程部、項(xiàng)目部與設(shè)計(jì)部4 4、總分包、總分包配合費(fèi)配合費(fèi)（1）分包

51、方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)，避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。工程部與項(xiàng)目部5 5、材料供、材料供應(yīng)應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料計(jì)劃（4）預(yù)留時(shí)間在材料招標(biāo)前確定施工所用的各項(xiàng)材料的選型。設(shè)計(jì)部確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。采購(gòu)部與成本部編制材料計(jì)劃，考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的時(shí)間。工程部與項(xiàng)目部6 6、工程款、工程款的支付的支付（1）付款進(jìn)度（2）工程進(jìn)度多層次多角度審核工程進(jìn)度，按合同約定和進(jìn)度情況付款。項(xiàng)目部與成本部（3）付款的審批根據(jù)授權(quán)權(quán)限進(jìn)行審批。項(xiàng)目部、成本部與財(cái)務(wù)部 CALIB Managemen

52、t 2006-11-2499CALIB Management 2006-11-24100施工階段成本控制施工階段成本控制 CALIB Management 2006-11-24101 特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核特別注意：相關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性；嚴(yán)格審核結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價(jià)。結(jié)算工程量，合理確定結(jié)算單價(jià)。結(jié)算階段成本控制結(jié)算階段成本控制CALIB Management 2006-11-24102結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)結(jié)算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)主要內(nèi)容主要內(nèi)容方法與途徑方法與途徑責(zé)任主體責(zé)任主體1 1、乙方預(yù)算、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題成本部2 2、鋼筋用量、鋼筋用量的核實(shí)的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）變更的鋼筋用量選擇并委托管理經(jīng)驗(yàn)