居家養(yǎng)老可行性計劃

1、上海地區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)項目可行性計劃書針對政府養(yǎng)老政策扶持計劃實施。市場情況分析如下?，F(xiàn)在是市場經(jīng)濟，與其他行業(yè)一樣，居家養(yǎng)老也成為產(chǎn)業(yè)，也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，開辦養(yǎng)老機構(gòu)，僅有愛心是不夠的，僅抱著賺錢的目的也是不可取的，因為養(yǎng)老服務是目前政府開始大力扶持的產(chǎn)業(yè)。，即是如此，養(yǎng)老機構(gòu)開辦以后，也還有個維持良性動轉(zhuǎn)的問題，即如何保持其自身發(fā)展。 盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。其計算公式為（預期入住人數(shù)收費）-服務成本即為盈虧，收費項目主要有

2、床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構(gòu)也可就其他服務項目收取約定的費用。一、機構(gòu)可行性分析 養(yǎng)老服務業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有足夠的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人家庭經(jīng)濟狀況及政策扶持力度（就目前上海養(yǎng)老工程啟動次項目可操作性很高），盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。 盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這里的服務成本是指為老人服務所必需的，有房租、降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要考慮在內(nèi)。 辦機構(gòu)的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和

3、取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構(gòu)都帶來人力和物力上的負擔。就上?，F(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構(gòu)可行性分析如下：一、 從市場角度 上海是個適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選擇到上海養(yǎng)老。目前上海實際人口2000多

4、萬，其中老年人口占到350萬，占到23%多。全市目前養(yǎng)老機構(gòu)明顯不足市場缺口明顯。養(yǎng)老機構(gòu)處于供不應求的狀態(tài)。 二、 目前上海市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展評價 上海市養(yǎng)老機構(gòu)應該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用1000元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設專門的院舍，配套設施齊全。2、百床以上收費在1000元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，在上海市場目前屬于中檔養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以

5、下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)是上海市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)達到了規(guī)模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型，而很多能自理的老人養(yǎng)老難，這樣就有了很大的市場缺口。4、30張床位以下的小型

6、養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持（根據(jù)目前中央文件社區(qū)養(yǎng)老成為重中之重），在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭取到政策扶持的投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。 目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務運營進行專業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復設施，達到降低服務成本的目的按照社會養(yǎng)老居家化，居家養(yǎng)老社會化

7、的發(fā)展方向，堅持以政府主導，我們企業(yè)積極參予市場運作的公益服務原則。5，以社區(qū)為依托，以自身高素質(zhì)的管理團隊為主體推進復蓋全市城鄉(xiāng)的社會化居家照料體系。一、 開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設后勤設施，租金必須控制在300元/床/月以下（通常收費床位費為2500元-3000元），例：50張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年12萬以下。2、 房屋改造和簡單裝修費用，約投入12萬元。3、 基本設施配備。a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計1200元×50=60000元。b) 床上用品70

8、0×50=35000元c) 室內(nèi)每人一個圈椅200×50=10000元d) 電視每房間一個1200×25=30000元e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預算約10000元。f) 餐飲設施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在10000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g) 洗衣設備，預算2000元。h) 洗澡設備，預算5000元。i) 辦公設施，電腦兩臺、打印機一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元。4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約20000元。以上租金+裝修+設施+宣傳=元二、 養(yǎng)老機構(gòu)年

9、度運營投入1、 員工工資。股東分紅（具體按股東人數(shù)股份比例）1人計10000×12=12000元護理員5人計1000×12×5=60000元以上共計9人計158400元。2伙食費成本300×50×12=180000元。3、水電費400×50=20000元4、 取暖費700平米×20=14000元5、 辦公費用600×12=7200元6、 設備耗材、維護等2000元7、 租金10萬元。以上投入合計482000元。三、 養(yǎng)老機構(gòu)收入預測（按80%床位利用率，1400元收費）（僅供參考）1、床位費四人間500×

10、12×50×80%=240000元。2、服務費500×12×50×80%=240000元3、餐費300×12×50×80%=144000元3、水電費20×12×50×80%=9600元4、取暖費80×3×50×80%=9600元以上收入計643200元四、 經(jīng)營評估1、 此種規(guī)模設計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率70%。2、 可期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入350000元。3、每位老人入住時收取5

11、000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。三、開辦養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)手續(xù)一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)應具備的條件（一）符合當?shù)仞B(yǎng)老服務機構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；（二）有規(guī)范的名稱；（三）有固定的場所和服務設施，有室外活動場所；（四）有相應的資金（前期投入約1萬元/床）；（五）有與其業(yè)務相適應的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。二、開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，應當提交下列材料：（一）開辦組織或個人的身份證明；（二）機構(gòu)章程；（三）資金狀況證明；（四）場所證明；（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；（六）與養(yǎng)老服務機構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務協(xié)議或者內(nèi)設醫(yī)

12、療機構(gòu)的批準證書。三、開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，應辦理如下手續(xù)：1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人應當向養(yǎng)老服務機構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應當按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。2、核準開辦養(yǎng)老服務機構(gòu)的，申辦人應當按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。3、 申辦人取得登記證書后，應當按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；（二）利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續(xù)；（三）開辦營利性養(yǎng)老服務機構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務部門辦理登記手續(xù)。四、養(yǎng)老機構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用1、養(yǎng)老機構(gòu)用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。2