物業(yè)管理服務(wù)知識普及宣傳(20220215174555)

1、物業(yè)管理效勞知識普及宣傳業(yè)主須知局部根據(jù)國家政府?物業(yè)管理?xiàng)l例?物業(yè)管理收費(fèi)管理方法?等有關(guān)法 律法規(guī)規(guī)定，本普法宣傳資料，以此為根底進(jìn)行物業(yè)解釋。希望廣闊業(yè)主， 在保證自己利益的同時(shí)，也要顧全小區(qū)全體業(yè)主的利益。配合物業(yè)管理服 務(wù)企業(yè)的各項(xiàng)工作。建設(shè)好“我的家園為建設(shè)和諧小區(qū)、和諧社會(huì)奉獻(xiàn) 自己的一份力量！問 1 、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公 共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解：一、由房開企業(yè)前期選定的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)施的前 期物業(yè)管理效勞；

2、二、業(yè)主選聘有合格資質(zhì)等級證書的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理；三、 物業(yè)管理活動(dòng)中兩個(gè)重要的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)效勞合同，明確雙方 的權(quán)利義務(wù)；四、物業(yè)管理的內(nèi)容是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。問 2 、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理： 1房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國經(jīng)濟(jì)體制由方案經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變， 90 年代初以來我市住 房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高， 原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形勢。 2人們生活水平的提高，需求增

3、強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家庭最主要財(cái)產(chǎn)以 及財(cái)富積累的主要形式，人們對房屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較強(qiáng)的效勞要求，一方 面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美，同時(shí)還要求房屋的保值增值，這些都需 要高水平的專業(yè)物業(yè)管理效勞。 3物業(yè)工程建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。一個(gè)物業(yè)工程里 往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、在物業(yè)的保值增值等方面， 全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理效勞需求，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對物業(yè)管 理效勞要求轉(zhuǎn)業(yè)文化程度高。這種公共性的物業(yè)管理效勞不可能由單個(gè)業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完 成，需要通過全體業(yè)主委托專

4、業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種效勞。問 3 、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過程中，除房屋權(quán)屬證書上記 載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主外，購置預(yù)售商品房含經(jīng)濟(jì)適用房，尚未取得房屋權(quán)屬 證書的，房屋買賣合同記載的“購房人可以視為“業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利和義 務(wù)是建立在對房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)根底上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一份房產(chǎn)，也是物業(yè) 管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí)也要履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)效勞；提議召開業(yè)

5、主大會(huì)，就物業(yè)管理 的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選 舉權(quán)等。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè) 主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)效勞費(fèi)用等義務(wù)。問 7 、業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng) 中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如 , 業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、 易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的平安；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對欠繳費(fèi)用的 業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對

6、 欠費(fèi)業(yè)主的約束。問 8 、業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的 共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)企業(yè)制 訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。問 9 、違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的，應(yīng)該承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任，比方個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定 使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。 對業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以催促其改正； 協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告

7、有關(guān)部門。問 49、物業(yè)效勞一般包含哪些內(nèi)容？答：物業(yè)效勞的內(nèi)容按照物業(yè)效勞合同的約定實(shí)行。物業(yè)效勞指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè) 備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)；一般包括綜 合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔效勞、綠化管理、裝飾裝修 管理效勞、停車管理效勞等。問 50、什么是公共性物業(yè)管理效勞、特約性物業(yè)管理效勞？答：公共性物業(yè)管理效勞指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維 修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合效勞。一般提到的物業(yè)管理效勞主要為公 共性物業(yè)管理效勞。特約性效勞指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的效勞。

8、比方戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保 潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。問 52、?住宅物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定普通商品住宅保潔效勞應(yīng)到達(dá)什么標(biāo)準(zhǔn)？ 答：住宅物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定普通商品住宅保潔效勞范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以 外；效勞內(nèi)容為： 1有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； 2設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將效勞范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾專用樓、 站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理；按都勻市市政管理文件向住戶收取每月每戶 7 元，商業(yè)議價(jià)。 3每日對保潔效勞范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到效勞范圍內(nèi)無廢棄雜物； 4對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)

9、行一周一次 清掃； 5按政府有關(guān)規(guī)定向效勞范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； 6在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。 7發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、 清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。問 53、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)效勞方面承當(dāng)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù) 責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包 括： 1相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身平安儲(chǔ)有明顯標(biāo)志和防范措 施； 2維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)

10、停車位置進(jìn)行管 理，保持車輛行駛通暢； 3看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、 樹木、果實(shí)等； 4夜間對效勞范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、 道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏， 巡邏不少于 2 人， 做到有方案、有記錄； 5有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí) 報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。物業(yè)管理企業(yè)原那么上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)效勞 合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。問 58、普通住宅如何交納物業(yè)效勞費(fèi)？ 答：目前，按照物價(jià)部門和房地部門以及裝修管理效

11、勞費(fèi) 2.保潔費(fèi) 3.保安費(fèi) 4.各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收 效勞費(fèi)5. 車輛存車費(fèi)自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車 6. 機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)二. 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)工程1. 綠化費(fèi) 2. 化糞池清掏費(fèi) 3. 管理費(fèi) 4. 小修費(fèi) 5. 中修費(fèi) 6. 大修費(fèi) 7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)8. 電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)問 60、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)效勞收費(fèi)如何確定？答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)效勞費(fèi)采取市場調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主 委員會(huì)成立前，按房屋買賣合同或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約約定的價(jià)格收取費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)。問 61、交了

12、住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？ 答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。問：私自改變房屋用途的業(yè)主，如何繳納物業(yè)管理效勞費(fèi)？答：按照國家?物業(yè)管理?xiàng)l例?室內(nèi)裝飾裝修管理方法?房地產(chǎn)管理法?消防法?等 相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；沒有取得相關(guān)手續(xù)的，屬于違法違章建筑。在沒有取得相關(guān)法律手續(xù)的， 應(yīng)依法撤除恢復(fù)原用途。在高級住宅樓房內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照已改變其用途的性質(zhì)繳交物業(yè)管理服 務(wù)費(fèi)用。問 62、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年季度、月交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以 發(fā)生時(shí)再交納。問 63、出租房屋時(shí)，物業(yè)效勞費(fèi)用由誰來交

13、納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)效勞費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用 人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。問 67、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承當(dāng)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車管 理制度和管理方案；對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有 序， 24 小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。問 68、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修效勞費(fèi)？ 答：裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修效勞協(xié)議繳納裝修押金和裝修效勞費(fèi)。對于裝修押金，業(yè)主 裝修工程完工后

14、，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服 務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承當(dāng)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理效勞制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告 知業(yè)主裝修考前須知；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋平安 管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè) 主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門； 及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。問 81、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)

15、施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需 求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施 等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)； 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由 業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。問 84、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司同 意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。問 85、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。如需經(jīng)營的， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益 主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。問 89、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電