商品房買賣合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的選擇

1、商品房買賣合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)中系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的選擇當前許多城市都已實現(xiàn)或正在進行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案(簡稱“網(wǎng)上備案”)。網(wǎng)上備案業(yè)務的開展需要有一個功能與之匹配的計算機管理系統(tǒng)為其提供技術(shù)支撐。而建設這個計算機管理系統(tǒng)的第二步是制定一個能夠滿足業(yè)務需求的設計方案，其中最主要的就是選定最佳的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模式，即系統(tǒng)的選型。系統(tǒng)結(jié)構(gòu)選型是否得當，關(guān)系到系統(tǒng)投入運行后，系統(tǒng)業(yè)務流是否流暢、安裝維護是否簡便以及系統(tǒng)升級的難易程度等多方面因素，直接決定人、財、物等多項運行成本的投入。 目前，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模型主要有C/S結(jié)構(gòu)(C1ient/Server的簡稱，客戶機/服務器模式)和B/S結(jié)構(gòu)(Browser/S

2、erver的簡稱，瀏覽器/服務器模式)兩大類。本文從網(wǎng)上備案的業(yè)務特點和D/S、C/S兩種結(jié)構(gòu)的特性來闡述如何選定最佳的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模型。一、合同網(wǎng)上備案方式及內(nèi)容合同網(wǎng)上備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明后進行預售或銷售房屋簽定合同時，在網(wǎng)上進行合同確認和打印的行為。房產(chǎn)管理部門將定期匯總、分析和發(fā)布全市的新建商品房的交易信息，并提供網(wǎng)上公開查詢服務。對于違反規(guī)定或者不信守承諾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售經(jīng)紀企業(yè)，房產(chǎn)管理部門將建立開發(fā)、銷售企業(yè)的信用檔案，將其網(wǎng)上公示，并載入該企業(yè)的信用檔案。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明后，通過網(wǎng)站，

3、即時公布下列信息：(1)商品房預售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明的主要內(nèi)容，包括開發(fā)建設單位名稱、樓盤名稱、樓盤坐落、樓盤狀態(tài)、可預(銷)售面積、基礎設施和公共設施情況；(2)商品房的樓盤表，包括總幢數(shù)、總建筑面積、總單元(套)數(shù)，總層數(shù)以及具體房號清單；(3)商品房物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃平面布置圖、建筑分層平面圖及每套房源的結(jié)構(gòu)平面圖；(4)房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況；(5)商品房買賣合同示范文本；(6)商品房的預(銷)售均價。商品房擬預售的均價，將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預售總登記時，向房產(chǎn)管理部門申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要調(diào)整其商品房擬預(銷)售均價的，應當向房產(chǎn)管理部門申報，辦理網(wǎng)上即時變更

4、手續(xù)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房項目，如果有下列情況之一的，不得辦理網(wǎng)上備案手續(xù)：(1)預(銷)售的商品房項目有項目轉(zhuǎn)讓行為的(已辦理項目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外)；(2)預(銷)售的商品房項目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，或抵押權(quán)人未出具同意出售，再抵押(按揭)的書面證明的；(3)商品房項目被法院依法查封的；(4)其他法律法規(guī)禁止出售的。3.即時反映備案商品房的銷售狀態(tài)，應當在商品房買賣合同或定金合同簽約的第二天之前，“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”自動將該單元(套)商品房的可預(銷)售狀態(tài)更改為已預(銷)售或已預訂狀態(tài)。定金合同網(wǎng)上備案后，在簽訂商品房買賣合同時，合同主體不得變更。買賣

5、合同網(wǎng)上備案后，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證前，商品房買賣合同主體不得變更。也就是說，備案之后，購房人不能隨意更改。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預訂人應當自簽訂定金合同15日內(nèi)簽訂商品房買賣合同。未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”自動將該單元(套)商品房恢復為可預(銷)售狀態(tài)。5.凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可時，申請預留房源的，應明確預留房源銷售時間。6.購房人申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證前，當事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要對合同中選擇性條款或雙方可以自由約定的條款內(nèi)容進行變更的；應當持已備案的書面合同、變更合同的書面協(xié)議及其

6、他有關(guān)材料，向房產(chǎn)管、理部門申請辦理合同變更備案手續(xù)。當事人雙方協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應當持已備案的書面合同、解除合同的書面協(xié)議及其他有關(guān)材料，向房產(chǎn)管理部門申請辦理注銷合同備案手續(xù)。7.商品房由“預售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”(即房屋由“期房”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須委托具有測繪資質(zhì)的測繪公司對商品房面積進行實地測繪，在取得測繪報告后，由房產(chǎn)管理部門通過“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”，將該商品房的項目的實際信息與商品房預售時網(wǎng)上公布的信息進行校核后公布，原商品房信息由“預售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”狀態(tài)。8.商品房預(銷)售，開發(fā)企業(yè)應當與購房人簽訂商品房買賣合同。預(銷)售人應當在簽約之日起30日內(nèi)

7、持商品房買賣合同向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。二、合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)需求分析1.工作端分散、覆蓋地域廣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在其各自的銷售場所進行操作，銷售場所遍及城市各個部位，有的還會遠離主要市區(qū)設立在衛(wèi)星城市，所以工作端涉及地域非常廣大，最大可覆蓋數(shù)千平方公里(如直轄市)。此外，異地購房則會出現(xiàn)工作端距離數(shù)據(jù)中心數(shù)千公里的情況，2.工作端數(shù)量大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同網(wǎng)上備案的業(yè)務要求，需要在其銷售場所設立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的工作端方能順利進行房屋銷售。很多開發(fā)企業(yè)因業(yè)務量大或銷售網(wǎng)點多等原因，需要設立多個工作端。按一個中等城市100家左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算，將有近200個工作端，而大型城市則會有千余

8、個工作端。3.涉及相關(guān)業(yè)務部門合同網(wǎng)上備案業(yè)務除合同聯(lián)機打印外，還涉及商品房預售許可證發(fā)放、商品房合同備案、樓盤表信息校核、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)查封等業(yè)務。此部分業(yè)務屬于房產(chǎn)管理部門職能，因此系統(tǒng)要同時面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)業(yè)務部門兩部分用戶，并對其按不同功能、不同權(quán)限加以區(qū)分。4.各開發(fā)企業(yè)設備、人員條件差異大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)操作人員計算機操作水平參差不齊，部分計算機設備陳舊老化，安裝的計算機操作系統(tǒng)多種多樣。5.二手房網(wǎng)上備案目前，合同網(wǎng)上備案業(yè)務還只限于商品房買賣，但隨著房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，亦有二手房買賣合同進行網(wǎng)上備案的可能性。因此，系統(tǒng)設計時應考慮到日后針對二手房買賣合同網(wǎng)上備案的

9、功能擴展。6.信息發(fā)布通過互聯(lián)網(wǎng)定期匯總、分析和發(fā)布全市新建商品房的交易信息，提供政策法規(guī)及業(yè)務流程查詢服務，公示企業(yè)信用檔案，建立二手房信息平臺。三、B/S與C/S結(jié)構(gòu)概述C/S結(jié)構(gòu)：應用程序被分布到客戶機和服務器上，其中表示層與應用邏輯層分布到客戶機，數(shù)據(jù)資源層分布到服務器。客戶端完成一定的計算任務并通過一定的協(xié)議和接口與服務器通信，請求完成一定的服務或要求得到數(shù)據(jù)。服務器通常采用高性能的PC、工作站或小型機，并采用大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server，客戶端安裝專用的客戶端軟件。B/S結(jié)構(gòu)：基于B/S模式的三層體系結(jié)構(gòu)將表示層、應用邏輯層、

10、數(shù)據(jù)資源層分布到不同的單元中，表示層對應的客戶端由瀏覽器和Web服務器的動態(tài)頁面組成，接收用戶的處理請求并交給應用服務器。應用邏輯層對應于應用服務器，應用服務器中的中間件完成業(yè)務邏輯處理，處理過程中會使用數(shù)據(jù)資源層的服務來得到必要信息或存儲修改相應的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)資源層對應于數(shù)據(jù)庫服務器，數(shù)據(jù)庫服務器實現(xiàn)對數(shù)據(jù)庫的管理和庫中數(shù)據(jù)的訪問與增刪改?？蛻魴C上只要安裝一個瀏覽器，如Netscape Navigator或Internet Explorer，服務器安裝Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等數(shù)據(jù)庫，瀏覽器通過web服務器同數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)交互。四、B/S與C/S結(jié)構(gòu)比

11、較1.系統(tǒng)構(gòu)架C/S結(jié)構(gòu)軟件一般采用兩層結(jié)構(gòu)，客戶端提供用戶界面、運行邏輯處理應用；數(shù)據(jù)服務器接受客戶端SQL語句并對數(shù)據(jù)庫進行查詢，然后返回查詢結(jié)果；客戶端將數(shù)據(jù)進行計算(可能涉及到運算、匯總、統(tǒng)計等)并將結(jié)果呈現(xiàn)給用戶。用一個形象的比喻來描述就是：服務器端像一個倉庫，主要功能是存儲原材料和成品，但并不進行加工；而客戶端就像加工車間，完成從原料到成品的整個制造過程，然后將成品存儲到倉庫。由于業(yè)務的處理邏輯主要在客戶機端執(zhí)行，因此這種結(jié)構(gòu)也被稱為胖客戶(Fat client)結(jié)構(gòu)，其最大的優(yōu)點在于結(jié)構(gòu)簡單，開發(fā)和運行的環(huán)境簡單。C/S二層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。B/S結(jié)構(gòu)軟件采用的是三層

12、結(jié)構(gòu)，在傳統(tǒng)的二層結(jié)構(gòu)的基礎上增加了應用服務器?？蛻舳私邮苡脩舻恼埱螅蛻舳讼驊梅掌魈岢稣埱?，應用服務器從數(shù)據(jù)庫服務器中獲得數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)進行計算并將結(jié)果提交給客戶端，客戶端將結(jié)果呈現(xiàn)給用戶。通過這樣的結(jié)構(gòu)設計，使得應用邏輯被所有用戶共享，這是兩層結(jié)構(gòu)應用軟件與三層應用軟件之間最大的區(qū)別。B/S三層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖2所示。這兩種結(jié)構(gòu)的不同點是，兩層結(jié)構(gòu)中客戶端參與運算，而三層結(jié)構(gòu)中客戶端并不參與運算，只是簡單地接收用戶的請求，顯示最后的結(jié)果。由于三層結(jié)構(gòu)中的客戶端并不需要參與計算，所以對客戶端計算機的配置要求是比較低的。此外，C/S結(jié)構(gòu)已經(jīng)由二層結(jié)構(gòu)向三層結(jié)構(gòu)發(fā)展，但仍未從根本上改變其

13、胖客戶結(jié)構(gòu)，C/S三層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖3所示。2.用戶數(shù)量C/S結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)庫與每個用戶都建立一個連接，當用戶數(shù)量增多時性能會明顯下降，特別是當超過某一臨界點時，整個系統(tǒng)性能會急劇下降到不可忍受的程度。B/S結(jié)構(gòu)中系統(tǒng)處理負載分布在應用服務器和數(shù)據(jù)庫服務器上，應用服務器的數(shù)量可以根據(jù)訪問量進行擴展配置采用CLUSTER結(jié)構(gòu)方式，當用戶數(shù)量增多時性能不會明顯下降。業(yè)務處理駐留在應用服務器上，應用服務器可以建立與數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的連接池，通過復用連接可以支持更多的客戶。3.客戶端C/S結(jié)構(gòu)的客戶端能夠處理任務，這雖然對客戶機的要求較高，但能充分發(fā)揮客戶端pc的處理能力，很多工作可以在客戶端處理后再提

14、交給服務器。B/S結(jié)構(gòu)在客戶端對大容量數(shù)據(jù)進行深層次分析、匯總、批量輸入輸出、批量更改的工作中存在困難，尤其更難實現(xiàn)圖形圖像等復雜應用，在需要與本地資源(如調(diào)用本地磁盤文件或其他應用程序，如掃描驅(qū)動、OCR識別、圖型壓縮與解壓縮和工作站本地密碼機的調(diào)用等)進行交互性的操作上極不方便。傳統(tǒng)的C/S結(jié)構(gòu)雖然采用的是開放模式，但這只是系統(tǒng)開發(fā)一級的開放性，在特定的應用中無論是Client端還是Server端都還需要特定的軟件支持。由于沒能提供用戶真正期望的開放環(huán)境；C/S結(jié)構(gòu)的軟件往往需要針對不同的操作系統(tǒng)系統(tǒng)開發(fā)不同版本的軟件。在每一臺客戶機上不但要安裝應用程序，而且必須安裝相應的數(shù)據(jù)庫連接程序，

15、還要完成大量的系統(tǒng)配置工作。B/S結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的客戶端都是標準的瀏覽器，所以大規(guī)模部署使用不會引起系統(tǒng)管理難題。采用Internet/Intranet技術(shù)，以TCP/IP作為基本通信協(xié)議適用于局域網(wǎng)和廣域網(wǎng)環(huán)境用戶，可以通過Internet或DDN專線訪問系統(tǒng)，這些顯而易見的優(yōu)勢使B/S結(jié)構(gòu)軟件系統(tǒng)相對易于把握。而且這一特性能夠?qū)崿F(xiàn)不同的人員，從不同的地點，以不同的接入方式(比如LAN，WAN，Internet/Intranet等)訪問和操作這個B/S結(jié)構(gòu)的軟件系統(tǒng)。4.維護工作C/S結(jié)構(gòu)的客戶端需要安裝專用的客戶端軟件。首先；涉及到安裝的工作量；其次，任何一臺電腦出問題，如感染病毒、硬件損壞，都

16、需要進行安裝或維護；還有，系統(tǒng)軟件升級時，每一臺客戶機都需要重新安裝，其維護和升級成本非常高。假如一個系統(tǒng)中共有50個客戶站點使用一套C/S結(jié)構(gòu)的軟件，則當這套軟件進行了哪怕很微小的改動后(比如增加某個功能)，系統(tǒng)維護員都必須將服務器更新到最新版本，將客戶端原有的軟件卸載，再安裝新的版本，然后進行設置。最為可怕的是客戶端的維護工作必須不折不扣地進行50次。若其中有部分客戶端是在另外一個地方，則系統(tǒng)維護員還必須跑到這個地方再進行卸載、安裝、設置等工作。而B/S結(jié)構(gòu)的軟件系統(tǒng)客戶端不必安裝及維護，系統(tǒng)維護員只要將應用服務器的軟件升級到最新版本就行了，用戶只要重新登錄系統(tǒng)，使用的就已經(jīng)是最新版本的軟

17、件了。隨著軟件系統(tǒng)的改進和升級越來越頻繁，B/S架構(gòu)的產(chǎn)品明顯體現(xiàn)出更方便的特性，無論用戶的規(guī)模有多大、有多少分支機構(gòu)，都不會增加任何維護升級的工作量，所有的操作只需要針對服務器進行。尤其是客戶端部署在異地時，對人力、時間、費用的節(jié)省是相當驚人的。5.擴展性及開發(fā)周期當C/S結(jié)構(gòu)的三層結(jié)構(gòu)中有一部分需改變時，就要關(guān)聯(lián)到另一模塊的變動，使系統(tǒng)極難升級。通常應用邏輯的改變意味著客戶機端代碼的重寫并需要更新所有客戶機程序。但與B/S結(jié)構(gòu)相比，從技術(shù)成熟度及軟件設計、開發(fā)人員的掌握水平來看，C/S技術(shù)相對成熟可靠，開發(fā)費用較低，開發(fā)周期較短。B/S結(jié)構(gòu)中三部分模塊各自相對獨立，其中一部分模塊改變時，其

18、它模塊不受影響，系統(tǒng)改進變得非常容易，且可以用不同廠家的產(chǎn)品來組成性能更佳的系統(tǒng)。雖然采用C/S結(jié)構(gòu)開發(fā)系統(tǒng)在費用上較低開發(fā)周期也比B/S結(jié)構(gòu)短，但由于C/S結(jié)構(gòu)固有的一些缺點，要開發(fā)出具有很強可擴展性的程序有很大困難。6.培訓及部署C/S結(jié)構(gòu)的用戶界面是由客戶端軟件所決定的，其使用的方法和界面各不相同，每推廣一個軟件系統(tǒng)都要求用戶從頭學起。B/S結(jié)構(gòu)的用戶界面則統(tǒng)一在瀏覽器上，而瀏覽器易于使用、界面友好，不需再學習使用其它的軟件，從而一勞永逸地解決了用戶的使用問題。此外，B/S結(jié)構(gòu)最大的優(yōu)點就是易于部署，即可以在任何地方進行操作，而不用安裝任何專門的軟件，只要有一臺能上網(wǎng)的電腦就能使用，這就

19、是所謂的?？蛻舳肆憔S護”。而且系統(tǒng)用戶的擴展非常容易，只要能上網(wǎng)，再由系統(tǒng)管理員分配一個用戶名和密碼就可以使用。它甚至可以在線申請，通過內(nèi)部的安全認證(如CA證書)后，不需要人的參與，系統(tǒng)可以自動分配給用戶一個賬號進入系統(tǒng)。7.系統(tǒng)安全C/S結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)儲存管理功能較為透明。在數(shù)據(jù)庫應用中，數(shù)據(jù)的儲存管理功能是由服務器程序和客戶應用程序分別獨立進行的。由于客戶機直接與數(shù)據(jù)庫服務器進行連接，用戶可以很輕易地改變服務器上的數(shù)據(jù)，無法保證系統(tǒng)的安全性。B/S結(jié)構(gòu)容易根據(jù)需求部署各種安全模型，在局域網(wǎng)、廣域網(wǎng)環(huán)境下都能使用，而且現(xiàn)有瀏覽器都支持SSL等安全協(xié)議，很容易實現(xiàn)客戶端通信數(shù)據(jù)的加密，這在C/S

20、結(jié)構(gòu)中將花費極大的代價才可能做到。它能有效地保護數(shù)據(jù)平臺和管理訪問權(quán)限，從而間接提高服務器數(shù)據(jù)庫的安全指數(shù)。B/S結(jié)構(gòu)在客戶機與數(shù)據(jù)庫服務器之間增加了一層Web服務器，使兩者不再直接相連，客戶機無法直接對數(shù)據(jù)庫操縱，有效地防止用戶的非法入侵。另外，對于集團級的異地軟件應用，C/S結(jié)構(gòu)的軟件必須在各地安裝多個服務器，并在多個服務器之間進行數(shù)據(jù)同步。如此一來，每個數(shù)據(jù)點上的數(shù)據(jù)安全都會影響整個應用的數(shù)據(jù)安全，其安全性令人無法接受。對于B/S結(jié)構(gòu)的軟件來講，由于其數(shù)據(jù)集中存放于數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)庫服務器，客戶端不保存任何業(yè)務數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)庫連接信息，也無需進行數(shù)據(jù)同步，所以這些安全問題也就自然不存在了。五、方案對比下面針對合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)具體特點，逐項對兩種結(jié)構(gòu)進行優(yōu)劣對比(見表1)。比較后，可以得出B/S結(jié)構(gòu)比C/S結(jié)構(gòu)更適用于合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)，尤其是在解決工作端分散覆蓋地域廣、工作端數(shù)量大等方面尤為突出。盡管C/S結(jié)構(gòu)在使用第三方設備方面更加優(yōu)異，但因該系統(tǒng)業(yè)務方面無此類需求，而沒有形成優(yōu)勢。六、綜述就傳統(tǒng)的C/S結(jié)構(gòu)而言，由于數(shù)據(jù)的存取和處理主要依賴于客戶端程序，本地化的程序配置復(如必須配制本地ODBC或固定服務器機器名等)，逐臺配置機器對于一個擁有多用戶的復雜系統(tǒng)而言，工作量較大，維護成本高：而應用程序