關于集體建設用地流轉(zhuǎn)的案例分析

1、關于集體建設用地流轉(zhuǎn)的案例分析一、關于宅基地使用權轉(zhuǎn)讓合同效力的相關案例及法律分析一黎蓮英與謝沛嬋等土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛廣東省佛山市中級人民法院1.案由簡介本案當事人何丫女、謝沛嬋、方雪蓮、方麗蓮按份共有一塊集體建設用地，地塊1屬何丫女、方麗蓮所有，地塊2屬謝沛嬋、方雪蓮所有。2005年1月7日，何丫女、方麗蓮與黎蓮英簽訂?合同協(xié)議書?，把地塊1的建設用地使用權轉(zhuǎn)讓給黎蓮英?，F(xiàn)謝沛嬋與方雪蓮起訴黎蓮英、何丫女、方麗蓮，請求確認轉(zhuǎn)讓合同無效。2.關于該土地使用權轉(zhuǎn)讓合同效力法院的認定一審法院認為：何丫女、方麗蓮轉(zhuǎn)讓的是集體土地，政府發(fā)放的有關文件已予以確認。根據(jù)?中華人民共和國土地管理法?的有

2、關規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，集體土地使用權不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設。根據(jù)2004年10月21日的國發(fā)200428號文國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定之二第十規(guī)定，禁止擅自通過“村改居等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設，在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉(zhuǎn)。根據(jù)粵府200351號文廣東省人民政府關于試行農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)的通知有關規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地在一定條件下可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。根據(jù)廣東省人民政府令第100號廣東省集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)管理方法有關規(guī)定，農(nóng)村集體建

3、設用地在一定條件下可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等，但不包括村民住宅用地使用權。因此，從上述法律法規(guī)的規(guī)定可知，雖然根據(jù)證據(jù)可以確認何丫女、方麗蓮與黎蓮英簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是當事人的真實意思表示，但該協(xié)議已違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此無效。最終判決認定：何丫女、方麗蓮與黎蓮英于2005年1月7日簽訂的?合同協(xié)議書?無效。二審法院認為依據(jù)?中華人民共和國土地管理法?第六十三條之規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。本案所涉?合同協(xié)議書?的內(nèi)容違反了上述法律的強行

4、性規(guī)定，亦不屬于法律規(guī)定之除外情形，故原審認定該合同無效正確，本院予以支持。終審判決：2007年3月20日 二魏俊民訴文清華合同糾紛案河南省許昌市魏都區(qū)人民法院1.案由簡介2007年4月28日，魏俊民與文清華簽訂房屋買賣協(xié)議，將自己所有的宅基地上面的房屋賣給文清華。2021年1月21日原告起訴，請求判令原被告之間簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，被告退復原告原有的房屋。2.法院判決一審法院認為：我國法律明確規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；嚴格禁止農(nóng)村居民的住宅和宅基地在本集體經(jīng)濟組織以外及城鄉(xiāng)居民之間流轉(zhuǎn)。國務

5、院2007年12月30日發(fā)布的?國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知?國辦發(fā)200771號規(guī)定“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，而被告文清華不屬塔灣一組集體經(jīng)濟組織成員，其與原告簽訂的買賣房屋協(xié)議，雖是雙方的真實意思表示，但違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，買賣房屋協(xié)議無效。協(xié)議無效的，因該協(xié)議取得的財產(chǎn)，應當予以返還。本案當事人未上訴，一審判決作出時間為2021年3月15日三董建華與馬紅樂房屋買賣合同糾紛案周口市川匯區(qū)人民法院1.案情簡介2021年12月18日，被告馬紅樂在沒有征得原告董建華同意的情況下，與原告妻子陳冬梅簽訂了書面買賣房屋協(xié)議，購置了原告董建華與其妻子共有

6、的在宅基地上的住房。后原來董建華在知情后，向法院起訴，請求認定被告馬紅樂與原告之妻陳冬梅所簽協(xié)議無效。2.法院裁判一審法院認為原告之妻陳冬梅與被告雙方簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思的表示，但由于該房屋為農(nóng)村宅基地上建筑房屋，不具有流轉(zhuǎn)性，雙方協(xié)議違背?國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知?有關規(guī)定，且該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未舉出證據(jù)證明陳冬梅處分該房屋時，原告董建華知道，因此該協(xié)議應當認定為無效協(xié)議。故原告要求被告返還房屋及租金的請求，法院予以支持。本案當事人均未上訴，一審判決作出時間為：2021年6月2日。四谷洪建訴趙東其他買賣合同糾紛案開封市金明區(qū)人民法院1.

7、案情簡介2021年12月1日，原告谷洪建與被告趙東簽定協(xié)議約定，原告谷洪建出資6000元購置被告趙東位于原告宅基地東臨的房屋及土地使用權。由于被告趙東的原因致使原告谷洪建不能使用約定土地。原告谷洪建要求解除協(xié)議、返還財產(chǎn)6000元，并判令被告趙東支付違約金12000元，并承當案件訴訟費用。2.法院判決依據(jù)原被告所簽協(xié)議的名稱和協(xié)議內(nèi)容，說明雙方簽訂協(xié)議的目的是房屋及土地使用權的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)相關法律規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設用地流轉(zhuǎn)在法律上是被限制的。原、被告之間

8、的買賣合同違反了法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，屬無效合同。五小結(jié)：關于宅基地流轉(zhuǎn)合同效力的法律分析1.相關法律法規(guī)的規(guī)定1?中華人民共和國土地管理法?第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。2?國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定?國辦發(fā)200771號第二條 嚴禁以各種名義，擅自擴大農(nóng)村集體建設用地規(guī)模，以及通過“村改居等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。嚴格控制農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)

9、建設。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時，所涉及的農(nóng)民集體所有建設用地使用權方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設用地使用權流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地，并不得用于商品住宅開發(fā)。農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。2.結(jié)論通過分析以上相關法律、法規(guī)，同時結(jié)合實踐中發(fā)生的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的司法實踐判例，可以得出的結(jié)論為：宅基地使

10、用權流轉(zhuǎn)合同違法了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，司法實踐中會將其認定為無效的合同，故宅基地使用權的流轉(zhuǎn)不具有可行性。二、關于其他集體建設用地流轉(zhuǎn)合同效力問題的相關案例及法律分析其他集體建設用地流轉(zhuǎn)合同是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施及公益事業(yè)建設用地。一海南華煌投資與海南慶豪房地產(chǎn)開發(fā)等土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案1.案情簡介位于?？谑虚L秀開發(fā)區(qū)西北片的53898平方米折合80畝土地使用權屬被告瓊?cè)A經(jīng)濟社享有，證號為?？谑屑眉值?002003181號，土地用途為其他商服用地。2021年7月25日，被告瓊?cè)A經(jīng)濟社召開村民代表大會，討論決定將其持有的海口市集用籍字第2002003181號集體土地

11、使用權證項下53898平方米折合80畝農(nóng)村建設用地及相關權益以總額2800萬元出讓給原告慶豪公司，并出具手續(xù)委托國土部門對該土地進行掛牌出讓，掛牌出讓的收益歸原告所有，原被告簽訂?土地使用權及權益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書?。后由于被告瓊?cè)A經(jīng)濟社持續(xù)未履行委托掛牌出讓上述農(nóng)村集體用地及辦理過戶等合同約定義務，遂產(chǎn)生訟爭。一審法院認為由于?中華人民共和國土地管理法?第六十三條規(guī)定原那么上不允許集體所有的土地使用權流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設，而對于農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)并未被禁止，本案涉案土地屬農(nóng)村集體建設用地，其流轉(zhuǎn)應未被禁止，故認定?土地使用權及權益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書?有效。二審法院認為關于集體建設用地使用權能否轉(zhuǎn)讓的問題，國

12、土資源部于2006年5月31日發(fā)布的?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權標準試行?在“適用范圍局部規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有土地使用權，適用本標準；以招標、拍賣或者掛牌方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本標準執(zhí)行。以招標、拍賣或者掛牌方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，以及依法以招標、拍賣或者掛牌方式流轉(zhuǎn)農(nóng)民集體建設用地使用權，可以參照本標準執(zhí)行。據(jù)此，國家土地管理部門成認集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)的合法地位。集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)是被允許的，并未被禁止。而且，?國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定?國發(fā)200428號亦指出，一方面要實行最嚴格的土地管理制度，另

13、一方面“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集體、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉(zhuǎn)。說明集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)同時也符合我國現(xiàn)行土地政策。?中華人民共和國土地管理法?第六十三條的規(guī)定限定了集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)，但絕非禁止，而實際上是為集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)提供了一定的空間。因此，華煌公司關于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議違返了?中華人民共和國土地管理法?第六十三條之規(guī)定當屬無效的上訴主張不能成立。原審法院關于2021年8月13日慶豪公司與瓊?cè)A經(jīng)濟社簽訂的?土地使用權及權益轉(zhuǎn)讓協(xié)議書?合法有效的認定準確。二梁福堅與廣州番禺南村鎮(zhèn)梅山經(jīng)濟開展公司租賃合同糾紛上訴案1.案情簡介原告廣州番禺南村鎮(zhèn)梅山經(jīng)濟

14、開展公司以下簡稱梅山村經(jīng)濟開展公司與被告梁福堅在2003年下半年簽訂了商業(yè)用地合作協(xié)議以下簡稱協(xié)議。該協(xié)議確定原告梅山村經(jīng)濟開展公司(協(xié)議中簡稱甲方)將位于南村鎮(zhèn)新城區(qū)的商業(yè)用地給被告梁福堅(協(xié)議中簡稱乙方)作商業(yè)開展用地。后原告梅山村經(jīng)濟開展公司認為雙方簽訂的協(xié)議不能履行，要求與被告梁福堅解除該協(xié)議未果，訴至原審法院，請求解除該協(xié)議。被告梁福堅認為協(xié)議合法有效，要求繼續(xù)履行該協(xié)議。2.法院裁決一審法院認為：雙方所簽訂的合同中合意表達取得商業(yè)用地的合法手續(xù)為前提，說明雙方均清楚意識到農(nóng)村集體建設用地變更為商業(yè)性質(zhì)用地需要通過國家法律許可及國家行政許可。?中華人民共和國土地管理法?第四條第三款的

15、規(guī)定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。同時該法第六十三條也規(guī)定：農(nóng)村集體所有土地的所有權不得用于轉(zhuǎn)讓、出讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設。從法律的規(guī)定顯然易見得出原告梅山村經(jīng)濟開展公司與被告梁福堅之間的合同是違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。?中華人民共和國合同法?第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。從而確定原告梅山村經(jīng)濟開展公司與被告梁福堅所簽訂的合同無效。二審法院認為：上訴人梁福堅與被上訴人梅山村經(jīng)濟開展公司于2003年簽訂的?商業(yè)用地合作協(xié)議?是雙方意思的真實表示。參照粵府200351號?廣東省人民政府關于試行農(nóng)村集體建設用地使用權

16、流轉(zhuǎn)的通知?和廣東省人民政府令第100號?廣東省集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)管理方法?的規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地可以用于出租，故雙方簽訂的?商業(yè)用地合作協(xié)議?形式完備，內(nèi)容合法，應作有效合同認定。原審法院對?商業(yè)用地合作協(xié)議?的效力認定錯誤，本院予以調(diào)整。三梁益彬與佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村民委員會租賃合同糾紛上訴案1.案情簡介2004年5月17日，原告梁益彬與被告佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村民委員會簽訂一份?租賃合同?，約定：被告將愛國小學旁土地1992平方米土地出租予原告作開辦學校教育使用租金按實際面積計算，租金按每年每畝3000元計算；租金期限從2002年10月1日至2037年9月30日止。后由于合同

17、履行的問題，原告梁益彬?qū)⒎鹕绞心虾^(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村民委員會訴諸法院，請求被告繼續(xù)履行合同。2.法院裁決一審法院認為2004年8月28日修訂前后的?中華人民共和國土地管理法?第六十三條均規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。本案訟爭出租的土地是農(nóng)民集體所有的土地，土地使用權未經(jīng)佛山市南海區(qū)國土資源局批準不得擅自出租。被告擅自將上述土地出租予原告，違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。依照?中華人民共和國合同法?第五十二條的規(guī)定，原、被告簽訂的?租賃合同?無效。2004年8月28日修訂前后的?中華人民共和國土地管理法?第六十三條均規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者

18、出租用于非農(nóng)業(yè)建設。廣東省雖然規(guī)定農(nóng)村集體建設用地使用權可以流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)需要辦理相關手續(xù)，廣東省人民政府于2003年6月24日作出的粵府200351號?關于試行農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)的通知?規(guī)定“農(nóng)村集體建設用地使用權，需出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，由土地權利人向土地所在的縣或市國土資源部門申請，其中由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押建設用地使用權的，在申請前應經(jīng)依法召開的村民會議討論同意。符合本通知規(guī)定的，市、縣國土資源部門應當依法予以批準。農(nóng)村集體建設用地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，應當向土地所在的縣或市國土資源部門申請辦理土地登記手續(xù)，確認建設用地使用權

19、和土地他項權利。本案訟爭出租的土地是農(nóng)民集體所有的土地，土地使用權的出租沒有經(jīng)過佛山市南海區(qū)國土資源局批準，也沒有辦理過土地登記手續(xù)，根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五十二條第五項關于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效的規(guī)定，上訴人與被上訴人簽訂的?租賃合同?因違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。原審判決認定合同無效，具有法律依據(jù)，本院予以維持。 四高長學等與北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)高兩河村經(jīng)濟合作社等農(nóng)業(yè)承包合同糾紛上訴案1.案情簡介1998年高長學等八人與經(jīng)濟合作社簽訂了30年口糧田承包合同，合同有效期自1998年9月30日至2028年9月30日止。2003年8月28日簽訂了?北京市國

20、有土地使用權租賃合同?，租賃期限50年。2007年8月2日經(jīng)濟合作社和康瀛公司又簽訂了?農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)合同?。高長學等八人認為，自己與經(jīng)濟合作社簽訂的30年不變的口糧田承包合同合法有效，經(jīng)濟合作社無權收回承包權并租賃給康瀛公司進行非農(nóng)建設，這種行為嚴重剝奪了農(nóng)民的土地承包權。故訴至法院要求確認經(jīng)濟合作社和康瀛公司于2003年8月28日簽訂的?北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權租賃合同?無效，并確認經(jīng)濟合作社和康瀛公司于2007年8月2日簽訂的?農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)合同?無效。法院審理查明：2006年12月31日，北京市人民政府向懷柔區(qū)人民政府作出?關于懷柔區(qū)二六年度批次用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及

21、占地批復?京政地2006319號，同意依據(jù)懷柔區(qū)土地利用總體規(guī)劃、北京市城市規(guī)劃將懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)高兩河村農(nóng)用地7.0317公頃105.48畝轉(zhuǎn)為建設用地。2007年8月2日，經(jīng)濟合作社與康瀛公司簽訂?農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)合同?，依據(jù)該合同經(jīng)濟合作社將本村建設用地74 100平方米流轉(zhuǎn)給康瀛公司使用，流轉(zhuǎn)年限為50年。2007年12月27日，北京市規(guī)劃委員會作出2007規(guī)懷意選字0007號?規(guī)劃意見書?，許可康瀛公司在租賃高兩河村的土地上辦理建設工程土地、規(guī)劃設計等前期工作。2021年1月28日，康瀛公司就其租賃高兩河村的土地取得土地管理部門頒發(fā)的?集體土地使用證?。2.法院裁決一審法院判決

22、認定：2003年8月28日，經(jīng)濟合作社與康瀛公司簽訂的?北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權租賃合同?將康瀛公司租賃的高兩河村集體土地的所有權界定為國有，違反了有關法律規(guī)定，應屬無效。對于2007年8月2日經(jīng)濟合作社與康瀛公司簽訂的?農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)合同?，因高兩河村在2004年實施土地承包經(jīng)營權確權和流轉(zhuǎn)方案過程中，高長學等八人均屬于不要地的戶，由村集體按人均確權面積全額分配收益款，應視為高長學等八人同意由村集體對其確權地統(tǒng)一進行經(jīng)營，故高長學等八人堅持認為經(jīng)濟合作社未經(jīng)其同意即擅自將土地租賃給康瀛公司使用從而導致經(jīng)濟合作社與康瀛公司簽訂的流轉(zhuǎn)合同無效之訴訟請求缺乏事實依據(jù)，該院對此不予支持。

23、二審法院認為根據(jù)查明的事實，雖然高長學等八人在1998年取得位于北京市懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)高兩河村局部土地的承包經(jīng)營權。但是2004年高兩河村通過村民民主議定程序?qū)嵤┝送恋爻邪?jīng)營權確權確利和流轉(zhuǎn)方案，對村民原承包土地進行了調(diào)整，高長學等八人未再申請承包土地，而是按人均確權面積領取了相應的分配收益款，因此高長學等八人不再對原1998年承包土地享有相應土地承包權。2006年12月北京市人民政府下發(fā)的?北京市人民政府關于懷柔區(qū)2006年度批次用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及占地批復?，涉案的土地已經(jīng)轉(zhuǎn)為建設用地。2007年經(jīng)濟合作社與康瀛房地產(chǎn)公司簽訂的?農(nóng)民集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)合同?屬于農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)。并且康瀛公司已經(jīng)依法取得了北京市國土資源局頒發(fā)的土地使用權證。故一審法院判決駁回高長學等八人的訴訟請求并無不當。綜上，