關于房地產行業(yè)存貨資金占用率的探討

1、關于房地產行業(yè)存貨資金占用率的探討房地產業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有資金量大、風險性較大、循環(huán)周期長、資金回籠慢等特點，對資金的依賴性比其他行業(yè)更強。因此，資金鏈的運轉狀況直接關乎房地產行業(yè)的未來走向。在房地產行業(yè)的不同開發(fā)階段，存貨資金占用率也顯示出周期性的波段曲線特征，直接反映企業(yè)資產營運狀況的好壞。房地產企業(yè)的開發(fā)階段主要由提出工程開發(fā)設想及可行性研究階段，申請工程用地、規(guī)劃設計、審批報建階段，征地及拆遷安置階段，工程建設施工階段，市場營銷階段，房地產開發(fā)的售后效勞階段構成。本文將根據房地產行業(yè)目前的企業(yè)經濟環(huán)境從這六方面入手，對房地產行業(yè)整體的資金鏈狀況及存貨資金占用率做分析探討。一

2、、 房地產工程開發(fā)設想及可行性研究階段 房地產開發(fā)企業(yè)要準確把握國家及所屬省市的房地產政策，深入了解當地房地產市場，確立房地產開發(fā)工程并進行可行性研究分析。在該階段，因工程前期可研規(guī)劃投入一般占工程投資總概算的1%，企業(yè)一般依靠自有資金來解決該階段的資金需求。該階段企業(yè)通過自有資金的投入，形成存貨中的在建開發(fā)產品工程開發(fā)可行性研究等前期費用。如果投入的自有資金占企業(yè)本身的流動資產比例較大，那么存貨資金占用率也較大，說明企業(yè)開發(fā)的房地產工程概算投入很大，而自身自有資金缺乏以承當工程開發(fā)前期投資，需盡快融資解決工程開發(fā)所需的資金缺口，企業(yè)的營運狀況較差，所形成的投資風險也較小，資產負債率較低；如果

3、投入的自有資金占企業(yè)本身的流動資產比例較小，那么存貨資金占用率也較小，說明企業(yè)自身的自有資金很充足，企業(yè)的營運狀況良好，適合于開發(fā)建設該工程，企業(yè)所形成的投資風險也較小，資產負債率較低。二、 申請工程用地、土地征用及拆遷安置、工程規(guī)劃設計及審批報建階段 房地產開發(fā)企業(yè)依據投資設想所選擇的地塊參與土地出讓競標，獲取土地使用權。同時繳納土地出讓金、契稅及相關土地轉讓費用。制定詳細的開發(fā)方案，辦理各項工程建設審批手續(xù)。不同區(qū)域的土地購置本錢差異很大，全國一、二線城市及省會城市的核心地塊土地購置本錢很高，拆遷安置費用也較高。企業(yè)支付土地購置的所形成的相關本錢及拆遷安置本錢均歸集在存貨的在建開發(fā)產品科目

4、下進行財務核算。如果完全用自有資金支付，投入的自有資金占企業(yè)本身的流動資產比例較大，那么存貨資金占用率也較大，說明企業(yè)開發(fā)的房地產工程概算投入很大，需盡快融資解決工程后續(xù)開發(fā)所需的資金缺口，企業(yè)目前營運狀況較差，所形成的投資風險較小，資產負債率較低；如果投入的資金是通過融資獲得，其占企業(yè)本身的流動資產比例較高，那么存貨資金占用率也較高，說明企業(yè)自有資金已消耗殆盡，工程建設完全需要融資貸款獲得，企業(yè)的營運狀況很差，所形成的投資風險也較高，資產負債率較高。三、 工程建設施工階段 房地產開發(fā)企業(yè)依據所審批取得的?國有土地使用證?、?建設用地規(guī)劃許可證?、?建設工程規(guī)劃許可證?及?建設工程施工許可證?

5、進行工程開發(fā)，組織施工招標，對工程進行發(fā)包，并對工程本錢、工期、質量進行實時現場管理。該階段投資費用約占工程投資總概算的70%，甚至更高。企業(yè)支付的工程施工所形成的相關建設本錢均歸集在存貨的在建開發(fā)產品科目下進行財務核算。如果依靠自有資金或采取集資建房的方式支付工程施工階段所需資金，那么存貨資金占用率越來越大，資產負債率相對較低，投資風險隨著投入的增加而加大，但相比擬而言，企業(yè)的營運狀況較好。如果企業(yè)完全依靠融資貸款建房的方式支付工程施工階段所需資金，那么資金周轉壓力很大，存貨資金占用率也越來越高，資產負債率相對較高，相比擬而言，投資風險很高，企業(yè)的營運狀況很差。四、 市場營銷階段及房地產開發(fā)

6、的售后效勞階段房地產開發(fā)企業(yè)待工程施工至主體封頂，辦理了?預售樓證?后實施工程銷售，隨著售房資金的逐步回籠，自有資金的逐步增加，存貨科目下的在建開發(fā)產品結轉至存貨科目下的產成品，并按照工程銷售收入與建設本錢及相關稅金配比的原那么最終確認銷售收入，相關建設本錢也由存貨科目下的產成品結轉至主營業(yè)務本錢，企業(yè)的存貨資金占用率逐步減少，資產負債率逐步降低，投資風險隨著收入的增加而降低，隨之而來，企業(yè)的營運狀況也變的越來越好。 總之，房地產開發(fā)企業(yè)的工程開發(fā)階段性特征明顯，企業(yè)的存貨資金占用率及資產負債率也隨著其階段性特征表現出固有的周期性曲線如下圖，值得我們在以后的工程開發(fā)實踐中去印證。資產負債率%工程前期階段工程施工階段工程銷售階段10050存貨資金占用率%工程前期階段工程施工階段工程銷售階段10050酒鋼集團蘭州聚東房地產開發(fā) 二一二年七月三日of rural drinking water sources, protection of drinking water sources in rural areas by the end of the delim