高校后勤服務(wù)中的物業(yè)管理

1、摘要:物業(yè)管理自 80 年代初在我國深圳、廣州起步,隨著住房制度改革不斷深化和城市建設(shè)熱潮的推動,物業(yè)管理得到快速發(fā)展,由最初的住宅小區(qū)物業(yè)管理,逐步發(fā)展成覆蓋商務(wù)樓宇、政府辦公、社會公事業(yè),如醫(yī)院、學(xué)校等的社會服務(wù)管理。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的影響下,專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務(wù),并介入學(xué)生教育工作,不僅構(gòu)建了高校教育管理工作的新平臺,也為物業(yè)管理拓展新領(lǐng)域創(chuàng)造了契機(jī)。關(guān)鍵詞:高等學(xué)校社會化改革物業(yè)管理機(jī)制管理原則一、高校物業(yè)管理的形成(一高校的后勤社會化改革是一種必然眾所周知,長期以來我國高校一直習(xí)慣于關(guān)起門來“小而全”的辦學(xué)方式,維持著“一校一戶”辦后勤,校校后勤辦社會的狀況。我國現(xiàn)行的高

2、校后勤管理體制是在過去傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的。在進(jìn)行改革前,由于國家和高校的統(tǒng)包統(tǒng)攬,高校后勤工作只講投入,不講產(chǎn)出;只講公益服務(wù),不講經(jīng)濟(jì)效益;只講福利供給,不計成本核算。因此,形成了被服務(wù)對象“吃”后勤、后勤“吃”學(xué)校、學(xué)?！俺浴眹业牟涣季置?。這種長期以來在人們頭腦中形成的根深蒂固的觀念及產(chǎn)生的后果,使高校后勤服務(wù)的路子越走越艱難,與當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律極不適應(yīng)。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和高等教育的快速發(fā)展,這種自我封閉、缺少監(jiān)督、沒有競爭機(jī)制、不講成本效益、不講科學(xué)管理、不講質(zhì)量水平的高校后勤管理服務(wù)體系,已不能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在第三次全國高等學(xué)校后勤社會化改革工作會議上,

3、教育部長陳至立同志強(qiáng)調(diào)指出,高校后勤社會化改革的滯后是制約我國高等教育發(fā)展的因素之一,后勤工作不改革沒有出路,后勤體制不走社會化的路子沒有前途。要求各個高校必須徹底改變過去那種“一校一戶辦后勤,校校后勤辦社會?！钡臓顩r。當(dāng)前學(xué)校后勤服務(wù)模式落后,后勤社會化改革滯后,后勤負(fù)擔(dān)沉重的狀況,已成為制約高等教育發(fā)展的瓶頸因素。因此,進(jìn)一步推進(jìn)并盡快完成高等學(xué)校后勤社會化改革關(guān)系到今后我國高等教育工作的全局,具有重要而深遠(yuǎn)的意義,進(jìn)行高校后勤社會化改革勢在必行。(二高校后勤社會化改革給高校的物業(yè)管理發(fā)展提供了良好機(jī)遇“高校后勤歸根到底,是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的,這是高校后勤社會化改革的根本方向。

4、這種改革也不是全盤否定或抹殺高校后勤為保障正常教學(xué)、生活做出的豐功偉績,只是將這一塊單獨(dú)拿出來,納入市場經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化管理范疇。這樣能更好的運(yùn)用新的機(jī)制、新的模式,克服舊體制的矛盾與弊端,最大限度地選用社會資金、資源和力量,加快后勤建設(shè),提高后勤服務(wù)水平,建立起一種新型高校后勤保障體系。物業(yè)管理自 80 年代初在我國深圳、廣州初起步,隨著住房制度地改革的不斷深化和在城市建設(shè)熱潮的推動下,物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。二十年來,它作為一個新的形態(tài),主要用于創(chuàng)造和提升人們生活質(zhì)量的新興服務(wù)行業(yè),提供了包括滿足人們對居住、安全、便利、舒適、精神、價值等各種需求的人居服務(wù)。物業(yè)管理由最初的住

5、宅小區(qū)物業(yè)管理,逐步覆蓋商務(wù)樓宇、政府辦公物業(yè)、社會公共物業(yè)如醫(yī)院、學(xué)校等的社會服務(wù)管理。其現(xiàn)代服務(wù)方式體現(xiàn)出價值、質(zhì)量和水準(zhǔn),符合當(dāng)今社會大分工潮流和專業(yè)化發(fā)展趨勢。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的影響下,讓專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務(wù),并介入學(xué)生教育工作,不僅構(gòu)建了高校教育管理工作的新平臺,也為物業(yè)管理拓展新領(lǐng)域創(chuàng)造了契機(jī)。二、高校的物業(yè)管理的特點(diǎn)(一物業(yè)管理業(yè)主的特殊性高校是個特殊的業(yè)主,不同于社會物業(yè)小區(qū)的業(yè)主,它的主要任務(wù)是教育教學(xué)工作,是培養(yǎng)人、教育人的事業(yè)單位,是法人單位,而業(yè)主是居住物業(yè)小區(qū)的居民所組成的松散共同體,非法人單位。因此它比小區(qū)中的業(yè)主委員會更具有民主意志的普遍代表性和法律意

6、義上的獨(dú)立性。(二物業(yè)管理工作的政治性 社會物業(yè)管理公司從一建立就是一個完全獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體,沒有任何包袱,經(jīng)濟(jì)獨(dú)立,人員結(jié)構(gòu)相對優(yōu)化。而高校中的物業(yè)管理很多都是由高校后勤社會化改革轉(zhuǎn)變而來。后勤化改革是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,改革將面臨體制、人事、分配等各方面的變革,這種變革必然帶來利益上的分配差異,而且多年沉淀的思想、等靠要觀念及缺乏競爭、技能較差的種種落后和不適應(yīng)的狀態(tài),必然會形成各種不穩(wěn)定因素。改革必須確保穩(wěn)定、健康、持久,這也是許多改制后的物業(yè)管理企業(yè)第一要義。因此高校物業(yè)管理首先要講政治,做好思想政治工作,使他們認(rèn)識上提高、心理上接受,物業(yè)管理才能在穩(wěn)定中求生存,生存中求發(fā)展,逐步過渡到物業(yè)管

7、理的社會化。 物業(yè)管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在經(jīng)營價格制定上考慮學(xué)生的穩(wěn)定。高校是一 ? 粹的消費(fèi)者,經(jīng)濟(jì)承受能力有限,因此如開水供應(yīng)、浴室、學(xué)生超市、食堂餐飲價格等,在保障質(zhì)量的同時收費(fèi)均需比社會價格要低。否則不僅會影響學(xué)生學(xué)習(xí)和生活,而且稍有不慎,就會出現(xiàn)大面積投訴、抱怨,甚至大字報,給校園或社會帶來不安定的因素,也給物業(yè)公司帶來不安定因素。(三物業(yè)管理工作的育人性高校物業(yè)管理服務(wù)主體是青年學(xué)生 , 校園環(huán)境對長期學(xué)習(xí)和生活在這里的學(xué)生影響很大。物業(yè)管理對校園環(huán)境的維護(hù)、改善和優(yōu)化,會不斷促進(jìn)學(xué)校育人工作的全面實(shí)施。校園環(huán)境是隱性課程,學(xué)生通過校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實(shí)的各種文化信息,獲得更多生活體驗(yàn),產(chǎn)生

8、人文精神架構(gòu),從而實(shí)現(xiàn)育人目的。物業(yè)管理的育人性主要體現(xiàn)在以下四個方面:一是育德,它通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌服務(wù)、語言文明規(guī)范、服務(wù)熱情周到以及規(guī)范管理和服務(wù)起到一定的示范作用。從管理人員對不良行為的糾正和勸導(dǎo),從“愛護(hù)草坪”、“文明就餐”、“節(jié)約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關(guān)燈”等警示標(biāo)志,有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)。二是育心,心理研究表明,人的后天心理素質(zhì)是通過遺傳因素及環(huán)境的共同作用產(chǎn)生的,大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的關(guān)鍵時期。通過物業(yè)的管理,使校園更干凈、更寬敞、更秩序、更整齊、道路更平坦、花木更艷麗,這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡,讓人賞心悅目,讓人精神振奮,容易

9、形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)。三是育身,校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加,可以吸收大量的二氧化碳,輸出新鮮氧氣,保持空氣清新,有助于人的身體健康;四是育美,通過物業(yè)管理,裝點(diǎn)而成的校園文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學(xué)欣賞和審美價值,有助于培養(yǎng)人的審美情趣,達(dá)到審美教育的目的。(四物業(yè)管理工作的多元性與社會上物業(yè)管理相比,當(dāng)前高校物業(yè)管理企業(yè)較為復(fù)雜。社會化改革步伐較快的高校不僅有自己的房地產(chǎn)公司,而且承建了學(xué)生公寓或?qū)W生食堂,自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧,完全按市場競爭的方式進(jìn)行經(jīng)營和運(yùn)作,這部分高校物業(yè)管理社會化程度相對較高;另一部分高校則是建立了物業(yè)公司管理體制框架,內(nèi)部也實(shí)施了一系列規(guī)

10、范物業(yè)管理制度的機(jī)制,但屬市場不完全狀態(tài),只在高校內(nèi)部進(jìn)行有限度的準(zhǔn)企業(yè)化經(jīng)營和運(yùn)作, ( 沒有獨(dú)立法人資格,資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟(jì)、行政管理色彩等 ;還有一少部分高校物業(yè)管理仍停留在傳統(tǒng)計劃管理體制框架內(nèi)等等。并且上述三種狀態(tài)也因各高校內(nèi)部差異較大。(五物業(yè)收費(fèi)的統(tǒng)一性與社會物業(yè)管理企業(yè)相比,高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出收費(fèi)統(tǒng)一的特點(diǎn)。物業(yè)管理費(fèi)的收繳不再是每月一次次的上門催繳,而是每月由學(xué)校以協(xié)商的管理價格統(tǒng)一支付。這筆費(fèi)用由學(xué)校從每學(xué)年收繳的住宿費(fèi)和雜費(fèi)中支付,物業(yè)企業(yè)不再直接向?qū)W生收取費(fèi)用。三、高校中物業(yè)管理的原則(一以先進(jìn)的管理理念為基礎(chǔ)的原則高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)或?qū)懽謽?/p>

11、物業(yè)管理,它具有更強(qiáng)的教育文化內(nèi)涵,不僅要講求經(jīng)濟(jì)效益,更要注重社會效益。因此,物管公司不僅要做好校園的生活后勤服務(wù),而且還要和學(xué)院其它部門配合,參與校園精神文明建設(shè),協(xié)助學(xué)院形成良好的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)。這要求物業(yè)管理公司在服務(wù)管理過程中不僅要體現(xiàn)市場化、社會化,還要具有教育特色,而且在履行管理的同時,突出服務(wù)概念,強(qiáng)化服務(wù)功能,落實(shí)服務(wù)措施。(二以靈活的管理機(jī)制為保證的原則以前學(xué)校后勤,是由學(xué)校的職工來管理,職工中許多都是學(xué)校教工家屬,由于體制和不專業(yè)等問題導(dǎo)致效率低、服務(wù)差。而現(xiàn)在是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理,效率高、服務(wù)規(guī)范。因此企業(yè)化管理體制的靈活為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供了保證。首先,在用人機(jī)制上,

12、實(shí)行公開聘用制度,可以精簡人員,降低管理成本;第二,引入人才和部門競爭機(jī)制,建立能者上、庸者下的崗位競爭制度,食堂引進(jìn)多家承包經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)市場化競爭,受益于廣大師生;第三,采用公開、公平的監(jiān)督評比機(jī)制。物業(yè)企業(yè)要圍繞后勤服務(wù),制定了“一流服務(wù)”考評標(biāo)準(zhǔn),從紀(jì)律制度、儀容禮貌、工作要求三個方面對員工進(jìn)行全面考核,并將考核結(jié)果與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤,獎優(yōu)罰劣。除平時的考核監(jiān)督以外,每半個學(xué)期舉行一次服務(wù)工作匯報研討會,由公司服務(wù)人員、學(xué)生代表和有關(guān)管理人員參加,對于服務(wù)中的問題直接與學(xué)生交流,對照考評標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)前階段的成績,查出不足之處,并提出新的建議。對食堂管理上,有經(jīng)常性的“文明之窗”評比活動,由學(xué)生投票

13、評出優(yōu)秀的食堂工作人員。這些先進(jìn)的管理機(jī)制,降低了公司的運(yùn)作成本,提高了工作效率,保證了服務(wù)質(zhì)量。(三結(jié)合服務(wù)主體特性,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則“高校后勤歸根到底,是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的,這是高校后勤社會化改革的根本方向”。因而后勤社會化改革不是不要高校后勤,而要把高校的后勤做得更好;改革的最終目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律,運(yùn)用新的機(jī)制、新的模式,克服舊體制的矛盾與弊端,最大限度地選用社會資金和力量,加快后勤建設(shè),提高后勤服 ? 一個體系,就是要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)良作風(fēng)、優(yōu) ? 主題,如果做不好服務(wù)就會失去市場,失去生存的空間,就會被淘汰。高校物業(yè)管理作為后勤社會化改革的重要組成部分,也不能偏離

14、這一方向,以青年學(xué)生為主體,把“三優(yōu)一滿意”作為最高目標(biāo)加以遵循,把服務(wù)工作當(dāng)作“飯碗工程”加以認(rèn)識,提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)已成為高校物業(yè)管理的重中之重,這也是與社會物業(yè)管理公司的區(qū)別所在。四、高校物業(yè)管理的內(nèi)容(一房屋建筑的維修管理高校房屋建筑多以教學(xué)樓、科研樓、辦公樓、學(xué)生公寓等為主。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況,對這些建筑要經(jīng)常養(yǎng)護(hù)、維修和管理,使其保持完好、整潔和美觀。特別是學(xué)生公寓樓,入住的人較多,損壞相對比較快而嚴(yán)重,因此每學(xué)期可利用寒暑假期對其全面檢修或保養(yǎng),檢修內(nèi)容可涉及水、電、暖是否通暢,門窗是否損壞,墻面是否剝落,或太臟需要粉刷等。在每年秋季新生入學(xué)之前,進(jìn)行這些工作尤為重要。

15、(二設(shè)備、設(shè)施的管理物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查,保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)備設(shè)施正常使用,道路、便道、活動場地達(dá)到基本平整,邊溝涵洞通暢,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,保障學(xué)校正常的教學(xué)、生活秩序。(三保潔衛(wèi)生的管理要做到保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域干凈、衛(wèi)生,日產(chǎn)日清,并要注意按政府有關(guān)規(guī)定定期做好消毒工作,如消毒劑、除蟲劑等。特別是在類似“非典”、禽流感等病毒大面積擴(kuò)散傳播特殊時期,尤為注意。(四綠化管理綠化人員應(yīng)對校園花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,為師生創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、舒適的生活環(huán)境。(五停車場、車輛及交通管理。管理人員要對學(xué)校及

16、外來的車輛進(jìn)行管理,保證停車場的車輛停放整齊、管理有序。注意在校園里一要限制車輛時速,二要禁止鳴嘀或鳴嘀不允許超過一定的分貝。(六消防及治安管理。保衛(wèi)人員對校園進(jìn)行 24 小時保安執(zhí)勤,設(shè)立固定崗位和流動崗位。確保師生、員工的人身財產(chǎn)安全。并要做好消防器材的維護(hù)及消防知識的宣傳工作。(七提供個性化服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)針對老師、學(xué)生提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù),最大限度的為廣大師生提供方便。如:寒暑假期之際代辦車船票,開設(shè)超市,提供價廉物美的商品,辦設(shè)儲蓄所,建立洗衣店等。五、當(dāng)前高校中物業(yè)管理需要注意的問題(一協(xié)調(diào)配合的問題高校物業(yè)與高校均是獨(dú)立的民事主體,兩者之間以物業(yè)管理服務(wù)合同依托,

17、是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司對學(xué)生沒有處罰權(quán)利,高校對物業(yè)員工也沒有直接指揮的權(quán)利。因此做好服務(wù)管理,必須兩者非常默契的配合。例如,高校學(xué)生宿舍內(nèi)違章用電,一直是學(xué)校宿管工作中最棘手的問題,學(xué)生在宿舍內(nèi)違章用電,不僅浪費(fèi)電,增加用電開支,而且容易造成供電設(shè)備設(shè)施因過載或短路而損壞的故障,影響正常供電,而且還埋下火災(zāi)和觸電的事故隱患,一旦發(fā)生將給學(xué)校和學(xué)生生命和財產(chǎn)帶來重大損失。在實(shí)際管理工作中管理人員和學(xué)生在“用”與“禁”的矛盾上則相當(dāng)尖銳,特別是現(xiàn)在電腦、電視等電器設(shè)備進(jìn)入學(xué)生宿舍漸漸成為發(fā)展趨勢。在很多高校對學(xué)生公寓電器使用功率都有限制,大多 400W 或300W 以下,這樣就限制了電腦、

18、電視的使用,這樣的規(guī)定與社會發(fā)展顯得格格不入,同學(xué)們反映的意見較大。但如果單純的增大功率,勢必就存在一些同學(xué)違章使用電器的現(xiàn)象,存在極大的安全隱患。這種現(xiàn)象單靠物業(yè)簡單的“卡”和“堵”是不行的,還得需要學(xué)校的“引”和“導(dǎo)”,采用科學(xué)的管理方法,如安裝限流器或安全用電智能識別計量電能管理系統(tǒng),物業(yè)與學(xué)校積極協(xié)調(diào)配合好,這個用電問題才能得到很好解決。像“隨地吐痰”、“濫扔雜物”、“踐踏草坪”等不文明現(xiàn)象都需要學(xué)生自治、學(xué)校教育和物業(yè)服務(wù)共同協(xié)調(diào)配合,直至消除。學(xué)生、學(xué)校和物業(yè)公司三者之間形成互動,物業(yè)可以負(fù)責(zé)將學(xué)生的日常情況匯報給學(xué)校,學(xué)生不滿意可以向?qū)W校投訴。(二消防問題高校物業(yè)管理的消防重心是

19、在學(xué)生公寓,從國內(nèi)外一些高校發(fā)生火災(zāi)事故地點(diǎn)中不難證明,學(xué)生公寓消防問題比較嚴(yán)重,因?yàn)?一是入住人員比較集中,一但發(fā)生火災(zāi),會導(dǎo)致疏散不及時。二是使用熱得快等大功率電器,私拉和濫接電線等違章用電現(xiàn)象比較多,火災(zāi)隱患較大。三是房間內(nèi)易然或可燃物較多,如衣服、書籍等。針對這些問題,物業(yè)管理可采取措施:一是建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。物業(yè)公司協(xié)調(diào)學(xué)校宿舍長-樓長-從生活老師或輔導(dǎo)員和公寓樓消防人員,層層落實(shí)任務(wù),明確責(zé)任。二是加強(qiáng)學(xué)生消防安全知識的宣傳力度,使其掌握一些基本的消防知識、逃生辦法和消防器材的使用。三是物業(yè)公司協(xié)助學(xué)校制定一些學(xué)生宿舍水電供應(yīng)管理規(guī)定、學(xué)生宿舍防火安全管理辦法等制度,并經(jīng)常組織維修部和學(xué)校學(xué)生管理部門對公寓線路檢查,如有線路破損、損壞等,進(jìn)行及時更換,并對使用