房地產(chǎn)開發(fā)貸款中四類隱蔽違規(guī)問題的典型案例與現(xiàn)場(chǎng)檢查方法探析---副本

1、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中四類隱蔽違規(guī)問題的 典型案例與檢查方法探析 問題一、將股東借款轉(zhuǎn)增資本公積，變相增加工程資 本金典型案例： A 房地產(chǎn)公司從 B 銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸 款時(shí)，向 B 銀行遞交未經(jīng)審計(jì)的上一年度會(huì)計(jì)報(bào)表， B 銀行 以報(bào)表中顯示的“所有者權(quán)益科目金額與工程總投資直接 相除，得出資本金足額到位的結(jié)論。經(jīng)查， A 公司實(shí)收資本 較少，所有者權(quán)益大局部源于以往股東借款轉(zhuǎn)增的資本公 積，但銀行對(duì)轉(zhuǎn)增行為真實(shí)性、合理性及合規(guī)性未進(jìn)行調(diào)查 了解，剔除此局部資金，工程資本金比例甚至不到 10% 。問題分析： 股東借款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東為彌補(bǔ)項(xiàng) 目開發(fā)資金缺乏， 投入的具有債權(quán)性質(zhì)的資金， 一

2、般計(jì)入“其 他應(yīng)付款科目，一些房地產(chǎn)企業(yè)為滿足工程資本金比例要 求，在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)臨時(shí)將股東借款從“其他應(yīng)付款科 目調(diào)整至“資本公積科目，增加工程公司“所有者權(quán)益 。 這種公司股東自愿放棄債權(quán)的行為，在會(huì)計(jì)處理目前尚存在 一定爭(zhēng)議，有以“債務(wù)重組處理和“捐贈(zèng)處理兩種觀點(diǎn)， 但不管哪種處理方式對(duì)借款人而言均應(yīng)視為“凈利得 ，根 據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么和稅務(wù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在股東借款轉(zhuǎn)增資 本公積時(shí) ,應(yīng)在所得稅匯算清繳時(shí)作為納稅調(diào)增,交納企業(yè)所得稅檢查方法： 對(duì)此類問題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)應(yīng)調(diào)閱轉(zhuǎn)賬憑 證、股東遞交的放棄債務(wù)聲明， 借款人董事會(huì) 股東會(huì)決議 ， 會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告、納稅證明等資料，

3、對(duì)股東借 款真實(shí)性、會(huì)計(jì)調(diào)整真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)，特別關(guān)注企業(yè)是否就 該項(xiàng)會(huì)計(jì)處理調(diào)整應(yīng)納稅所得額，如無真實(shí)納稅行為，說明 公司股東并無放棄債權(quán)的真實(shí)意思，僅是會(huì)計(jì)賬務(wù)的技術(shù)處 理，對(duì)是否認(rèn)可其為工程資本金應(yīng)持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。問題二、不當(dāng)確認(rèn)未分配利潤(rùn)，虛增工程資本金。 典型案例： 2022 年， C 房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的總投資28億元的房地產(chǎn)工程從 D，根據(jù)C公司2022年末報(bào)表，其 “所有者權(quán)益科目為 9.99 億元， 其中實(shí)收資本元， 其余 9 億元全部為該公司于當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及本錢后產(chǎn)生的未 分配利潤(rùn)，據(jù)此，銀行認(rèn)定該房地產(chǎn)工程資本金比例為 35.7% ，經(jīng)查，該公司結(jié)轉(zhuǎn)未分配利潤(rùn)并不真實(shí)

4、，僅是為滿 足銀行融資要求而采取的臨時(shí)賬務(wù)處理措施，具體原因如 下：一是工程未取得工程竣工結(jié)算報(bào)告；二是企業(yè)并未繳納 相關(guān)營業(yè)稅、所得稅；三是在取得銀行貸款后， C 公司又將 銷售收入和本錢進(jìn)行沖回， 使預(yù)收賬款、 存貨科目大幅增加。 剔除此局部虛增的未分配利潤(rùn)，工程自有資金比例僅為 3.57% 。問題分析： 根據(jù)?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么 - 收入?，房地產(chǎn)銷售收 入確實(shí)認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：企業(yè)已將商品所有 權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保存通常 與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施 控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和 本錢能可靠地計(jì)量。根據(jù)一

5、般原那么，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程 未進(jìn)行竣工驗(yàn)收和結(jié)算的情況下，工程預(yù)售所得的價(jià)款應(yīng)屬 于暫收款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款科目，待工程竣工驗(yàn)收并辦 理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，在此過程中，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能為滿足貸款條件而隨意確認(rèn)銷售收入，且 銷售收入一旦確認(rèn)后，企業(yè)不得隨意沖回。檢查方法： 對(duì)此類問題檢查時(shí)應(yīng)首先關(guān)注房地產(chǎn)工程資 本金的來源和比例，如未分配利潤(rùn)為工程資本金主要來源 時(shí)，應(yīng)通過調(diào)閱房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、竣工結(jié)算報(bào)告、 各年度企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)告附注、納稅證明等資料，對(duì) 企業(yè)確認(rèn)銷售收入和未分配利潤(rùn)的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行檢 查。問題三、虛構(gòu)工程資金需求，利用已完工工程申請(qǐng)銀行

6、 貸款典型案例： E 房地產(chǎn)公司為其開發(fā)的某國際中心寫字樓 工程在 F 銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 1.8 億元，主要用于支付 工程工程尾款、機(jī)電設(shè)備款項(xiàng)和商業(yè)室內(nèi)裝修等，并向銀行 提供了相關(guān)施工和裝修合同。經(jīng)查，該工程實(shí)際已完工，無 資金需求， E 公司提供的大局部裝修合同是與關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂 的，在取得銀行貸款后，借款人將大局部資金轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè) 賬戶挪作他用。問題分析： 由于房地產(chǎn)工程資金回收周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn) 開發(fā)商在前期工程完工后，尚無法立即將投資全部收回，在 新的投資需求出現(xiàn)時(shí)，一些中小開發(fā)商就違規(guī)利用前期不再 需要投入資金的工程從銀行獲得貸款，再將資金轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企 業(yè)或其他工程使用。檢查方法

7、: 對(duì)此類問題檢查時(shí)應(yīng)首先調(diào)閱企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào) 表、工程可行性研究報(bào)告、立項(xiàng)批復(fù)、工程進(jìn)度報(bào)告等對(duì)項(xiàng) 目總投資金額、已投入工程金額及工程實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行了解， 其次應(yīng)調(diào)閱相關(guān)施工合同、信貸資金使用記錄等資料，對(duì)貸 款實(shí)際支付和使用情況進(jìn)行檢查，重點(diǎn)對(duì)以支付裝修款、施 工款為名轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金進(jìn)行延伸檢查，確定資金是否 未投入申請(qǐng)貸款的開發(fā)工程而被挪作他用。問題四、利用在建工程在多家商業(yè)銀行重復(fù)申請(qǐng)貸款典型案例： G 房地產(chǎn)開發(fā)為其開發(fā)的某商品住宅工程從 H 銀行取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款授信 8 億元，在授信額度項(xiàng)下， 該行陸續(xù)向企業(yè)發(fā)放 4 億元貸款。 G 公司開發(fā)的工程總投資 為 36.5 億元，于 20

8、22 年 6 月底開工， 預(yù)計(jì) 2022 年 5 月竣 工，檢查中發(fā)現(xiàn)，截止 2022 年 3 月末 G 公司在多家銀行已 申請(qǐng)多筆貸款，貸款余額高達(dá) 23 億元，加上前期支付的土 地出讓價(jià)款 13.4 億元，已根本與工程總投資持平，工程投 融資進(jìn)度明顯高于實(shí)際工程進(jìn)度。經(jīng)查，該行 4 億元貸款全 部以支付工程款名義劃轉(zhuǎn)給與 G 公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的施工 企業(yè)，加上他行貸款預(yù)付的工程款項(xiàng)已超過開發(fā)商與該建設(shè) 單位簽訂的?建設(shè)合同?總價(jià)款，說明 G 公司存在利用在建 工程多頭授信，將貸款挪作他用的違規(guī)問題。問題分析： 當(dāng)前，眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商均采用滾動(dòng)開 發(fā)形式同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)工程，各工程間信貸資金的左右 騰挪成為局部開發(fā)商緩解資金壓力的主要手段，但由此也帶 來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，貸款資金未能實(shí)現(xiàn)“?？顚Ｓ?，受托 支付貿(mào)易背景并不真實(shí)， 某個(gè)工程的失敗就會(huì)產(chǎn)生 “多米諾 效應(yīng)，危及整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的資金平安。檢查方法： 對(duì)此類問題現(xiàn)場(chǎng)檢查應(yīng)采取橫貫式現(xiàn)場(chǎng)檢 查，即以工程為單位， 對(duì)所有發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行全面檢查， 對(duì)各行對(duì)工