著眼物業(yè)管理特點(diǎn)擴(kuò)展贏利空間

1、著眼物業(yè)管理特點(diǎn)擴(kuò)展贏利空間         物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利能力主要表現(xiàn)在“外強(qiáng)內(nèi)高”兩個(gè)方面，拓展市場(chǎng)的能力強(qiáng)，通過(guò)不斷占有市場(chǎng)份額，擴(kuò)大贏利空間和總量；管理項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率高，避免呆帳死帳，使應(yīng)收款得以及時(shí)回?cái)n，確保資金有效周轉(zhuǎn)和管理服務(wù)正常運(yùn)行。 而物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利模式的創(chuàng)新與發(fā)展，不僅凸顯在“外強(qiáng)內(nèi)高”的基點(diǎn)上，同時(shí)還應(yīng)該著眼于物業(yè)管理的其他特點(diǎn)，注重?cái)U(kuò)展?jié)撛诘挠臻g。 注意培育項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)家理財(cái)能力 物業(yè)服務(wù)企業(yè)總體贏利能力的“蓄水池”，在于各個(gè)管理項(xiàng)目盈利的“細(xì)流匯入”。 上海市取得物業(yè)管理資質(zhì)的

2、企業(yè)達(dá)2984家，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。在5.4億平方米物業(yè)總量中，納入物業(yè)管理的商務(wù)樓盤和居住物業(yè)項(xiàng)目近1萬(wàn)多個(gè)。而在物業(yè)管理行業(yè)中，真正取得成功的物業(yè)經(jīng)理人為數(shù)不算多。從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)和提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利水平的角度看，培育一批懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、善服務(wù)的項(xiàng)目經(jīng)理已迫在眉睫。 無(wú)論物業(yè)收費(fèi)是實(shí)行“包干制”還是“酬金制”，無(wú)論管理的項(xiàng)目是否實(shí)行經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均會(huì)在年初對(duì)項(xiàng)目管理處提出年度經(jīng)濟(jì)責(zé)任目標(biāo)，年終對(duì)其考核兌現(xiàn)。如果在管的項(xiàng)目按計(jì)劃盈利或平衡，物業(yè)服務(wù)公司就完成了年度財(cái)務(wù)指標(biāo)；如果在管的項(xiàng)目虧損，物業(yè)服務(wù)公司不但完不成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，還要從公司財(cái)務(wù)拿出一塊為其墊資或補(bǔ)貼救急。所以，

3、項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)家理財(cái)?shù)墓芸啬芰惋@得至關(guān)重要。 上海東湖物業(yè)管理公司注重對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理精神狀態(tài)、承受能力的培訓(xùn)，開設(shè)“物業(yè)管理形勢(shì)與任務(wù)”、“物業(yè)管理市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)”、“職業(yè)經(jīng)理人快速反應(yīng)機(jī)制”、“東湖物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化培訓(xùn)”等課程，幫助項(xiàng)目經(jīng)理在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)重壓下，保持良好的心態(tài)及較高的承受力。他們編制了項(xiàng)目第一負(fù)責(zé)人培訓(xùn)手冊(cè)、物業(yè)管理案例點(diǎn)評(píng)100例、物業(yè)管理法律法規(guī)實(shí)務(wù)問(wèn)答和物業(yè)管理百問(wèn)百答等培訓(xùn)教材，聘請(qǐng)物業(yè)管理行業(yè)的專家教授進(jìn)行講學(xué)。項(xiàng)目經(jīng)理到任前，首先要接受“項(xiàng)目第一責(zé)任人”培訓(xùn)。每月開設(shè)一次項(xiàng)目經(jīng)理綜合素質(zhì)專題講座。2007年，該公司投入30萬(wàn)元組織項(xiàng)目經(jīng)理和骨干員工參加

4、上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)舉辦的“物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)”。近年還陸續(xù)選派項(xiàng)目經(jīng)理赴歐美、日本、香港、澳大利亞、新加坡培訓(xùn)考察，組織他們到萬(wàn)科、中海等物業(yè)服務(wù)公司管理的精品樓盤參觀學(xué)習(xí)，舉辦了6期全脫產(chǎn)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人和物業(yè)管理后備干部培訓(xùn)班，培養(yǎng)了近百名具有良好素質(zhì)的經(jīng)理人才。 通過(guò)精細(xì)化服務(wù)提高物業(yè)收費(fèi)率 隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們對(duì)物業(yè)管理認(rèn)知的加深，如何通過(guò)精細(xì)化的人文服務(wù)來(lái)提高物業(yè)收費(fèi)率，已成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須思考的一個(gè)新課題。 一些居住小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一直在低線徘徊，除了老舊小區(qū)管理難、維修難、服務(wù)難、收費(fèi)難、業(yè)主配合理解難等主因以外，還存在著服務(wù)不到位的問(wèn)題。那么，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較高、盈利空間比

5、較大（一般在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)總盤中占有較大比例）的高端居住物業(yè)項(xiàng)目中，通過(guò)精細(xì)化服務(wù)提高物業(yè)收費(fèi)率，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利模式創(chuàng)新與發(fā)展的另一個(gè)舉措。 面對(duì)設(shè)施設(shè)備智能化程度高、精裝修品質(zhì)高、綠化水景標(biāo)準(zhǔn)高、大型會(huì)所專業(yè)化程度高、外籍住戶要求高等五高特點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和人文化的服務(wù)，就成為了上海仁恒物業(yè)管理有限公司專注的核心競(jìng)爭(zhēng)力。該公司在對(duì)新型高品質(zhì)建筑立面的專業(yè)保潔、對(duì)高規(guī)格綠化和水景等空間的科學(xué)養(yǎng)護(hù)、大型會(huì)所和社區(qū)文化的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等高端居住物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)過(guò)程中，堅(jiān)持做到“精、細(xì)、深”。 “精”,就是把    事情做在前。他們?cè)诮庸茼?xiàng)目時(shí)積極參與

6、到開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和交付使用的全過(guò)程。積極為開發(fā)商和業(yè)主把關(guān)，不讓遺憾留到業(yè)主手中。他們根據(jù)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)、業(yè)主的需求，把已有的和新增的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)立備品備件大型倉(cāng)庫(kù)，滿足住戶室內(nèi)維修項(xiàng)目所需；實(shí)行365天24小時(shí)前臺(tái)接待服務(wù)；保潔分早、中、晚不間斷地循環(huán)服務(wù)；在出入境管理處和地方派出所支持下，推出境外人士臨時(shí)住宿登記一站式服務(wù)；結(jié)合社會(huì)資源，定期開展融合東西方文化的社區(qū)活動(dòng)。 “細(xì)”，就是對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)流程進(jìn)行細(xì)致設(shè)計(jì)。如對(duì)空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)、熱水爐、戶內(nèi)設(shè)施等重要部分按期維保，提高這些設(shè)備的使用效能；為不常在家的業(yè)主留下方便的聯(lián)系渠道，以便專業(yè)維

7、保人員上門服務(wù)；保潔服務(wù)嚴(yán)格按規(guī)范流程操作，保障建筑材料的持久生命力和提高建筑物的價(jià)值；針對(duì)電梯困人、火警、水淹、臺(tái)風(fēng)等物業(yè)管理中會(huì)出現(xiàn)的緊急情況，預(yù)見(jiàn)性地制定相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案。 “深”，就是對(duì)每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行深度挖掘，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。該公司在物業(yè)早期介入時(shí)，與開發(fā)商一起共同研究對(duì)策，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)告知發(fā)展商整改。同時(shí)，向住戶宣傳二次裝修、車輛行駛、環(huán)境保護(hù)等小區(qū)管理規(guī)定。 適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 新的勞動(dòng)合同法和物權(quán)法頒布實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)倍感壓力。上海某一級(jí)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)老總無(wú)奈嘆到，公司去年一年150萬(wàn)的利潤(rùn)，今年上海最低工資保障線從840元/月調(diào)整到96

8、0元/月一項(xiàng)，就全部給抹掉了。人力成本增加、費(fèi)用入不敷出、收支嚴(yán)重失衡、運(yùn)營(yíng)成本急劇上升、管理難以為繼，已經(jīng)成為今年以來(lái)相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)的理由。 最近，由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)主持的關(guān)于上海市售后公房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)狀況的抽樣調(diào)查報(bào)告顯示：“占全市普通住宅41.17% 的售后公房（包括直管公房和系統(tǒng)公房）房屋老化、維修資金缺乏、物業(yè)收費(fèi)過(guò)低、物業(yè)服務(wù)公司收不抵支的矛盾十分突出。而過(guò)低的物業(yè)管理收費(fèi)，直接影響了物業(yè)管理人員為民服務(wù)的積極性，造成人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重，制約了售后公房管理水平的提升。” 推動(dòng)轉(zhuǎn)型延伸增加新的盈利支點(diǎn) 傳統(tǒng)的物業(yè)管理如保潔等，已不足以支撐日益上漲的物業(yè)管理費(fèi)用。

9、必須盡快轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，另辟生財(cái)新徑。而創(chuàng)新轉(zhuǎn)型開展富有特色的延伸服務(wù)，則不失為增加盈利支點(diǎn)的好辦法。 上海德律風(fēng)物業(yè)管理有限公司積極轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)有效突破成本“圍剿”，真正找到了解決發(fā)展瓶頸的有效途徑。他們?cè)谟^念、機(jī)制、發(fā)展路徑和商業(yè)模式等四個(gè)方面進(jìn)行大膽創(chuàng)新。逐步脫離低端業(yè)務(wù)，不斷向高端經(jīng)營(yíng)靠攏，形成有所為有所不為的新格局。他們積極探索新的用工機(jī)制，促使業(yè)務(wù)機(jī)制轉(zhuǎn)型和實(shí)施管理與服務(wù)分離。一是集中管理，建立全面預(yù)算管理內(nèi)控體系，使物業(yè)管理向規(guī)模集中、資源集中轉(zhuǎn)變。二是集成經(jīng)營(yíng)，建立產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供更大的業(yè)務(wù)空間、更多的盈利機(jī)會(huì)和形成更有效的核心競(jìng)爭(zhēng)力。三是集約服務(wù)，推進(jìn)低端業(yè)務(wù)的社會(huì)化外包，利用集約社會(huì)資源在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取平均成本。 為增強(qiáng)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，德律風(fēng)物業(yè)在兩年時(shí)間通過(guò)兼并，聯(lián)合、改組、改造、出售等方式，重組整合了20余家相關(guān)企業(yè)，將資本、