房地產(chǎn)估價測算過程(市場法、收益法)

1、估價測算過程（一）市場法的估價測算過程1、可比實例的選取選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實例。環(huán)亞大廈（1）可比實例A環(huán)亞大廈。環(huán)亞大廈位于XX區(qū)臺北一路17-19號，為20層鋼混結(jié)構(gòu)綜合樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。環(huán)亞大廈緊臨噴泉公園旁，周邊有武廣、SOGO、世貿(mào),新世界、武展等綜合性商場；有中行、龍行、招行、信合、建行等多家金融機構(gòu)；及協(xié)和醫(yī)院、同濟醫(yī)院等多全國知名綜合性醫(yī)院。商務(wù)辦公氛圍較好。該物業(yè)由XX環(huán)亞物業(yè)管理有限公司進行專業(yè)管理。目前市場租金為43元/月，出租率達到95%。其停車位80個，基本上能滿足其商務(wù)需要。環(huán)

2、亞大廈建筑全景環(huán)亞大廈入口九運大廈（2）可比實例B九運大廈。九運大廈位于XX區(qū)XX北路34號，為23層高層寫字樓，約建于九十年代后期，九成新，商務(wù)辦公氛圍一般。 緊臨中山公園，背靠小南湖公園，毗鄰噴泉公園、西北湖廣場、新世界商場、新華路體育場和青少年宮，交通便利?？偨ㄖ娣e約5萬余平方米，采用裙房設(shè)計，每層面積達3000平方米，且全部可相對獨立使用，是集商業(yè)、居家、辦公為一體的智能化高層寫字樓?，F(xiàn)租售率已達95%；商務(wù)辦公氛圍一般。該寫字樓市場租金為40元/月，九運大廈停車位為地下停車位，基本上能滿足其商務(wù)需要?，F(xiàn)該物業(yè)由九運物業(yè)進行管理。九運大廈建筑全景九運大廈周邊環(huán)境華銀城（3）可比實例C

3、華銀城。華銀城位于XX區(qū)臺北路，約建于九十年代后期，為九成新，由4幢19層高樓組成，一樓為車庫或倉庫用房，2-19層為商住樓?？偨ㄖ娣e為31968平方米。目前，辦公用房建筑面積3600平方米，住宅入住建筑面積25068平方米，空置房面積約3300平方米。華銀城共有室內(nèi)停車位40個，室外停車數(shù)量約30輛，其停車位較為充足，基本上能滿足其商務(wù)需要。華銀城緊臨XX雜技廳，周邊有中國信合大廈、噴泉大廈、建銀大廈、國貿(mào)大廈等商務(wù)中心、新世界廣場、西北湖廣場等娛樂休閑設(shè)施，商務(wù)辦公氛圍較好。現(xiàn)該寫字樓市場租金為44元/月，出租率為95%，有專門物業(yè)公司進行管理。華銀城建筑全景華銀城周邊環(huán)境表一 可比實例

4、資料 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城D估價對象交易日期06年10月20日06年11月1日06年11月28日06年11月1日交易情況正常正常正常正常坐落XX區(qū)XX區(qū)XX區(qū)XX區(qū)建筑面積（）1500200030003086.05土地使用權(quán)性質(zhì)出讓出讓出讓出讓土地級別征稅五級征稅五級征稅六級征稅五級區(qū)域因素繁華程度優(yōu)較優(yōu)優(yōu)較優(yōu)交通便捷度優(yōu)優(yōu)優(yōu)較優(yōu)環(huán) 境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)公共設(shè)施配套完備程度較完備較完備較完備較完備個別因素新舊程度九成新九成新九成新九成新土地剩余使用年期39383639.08空置率5%5%5%租金（元/月.）434042停車位充足充足充足充足物業(yè)管理有有有有建筑裝修簡裝簡裝簡裝簡裝設(shè)施設(shè)備

5、三部電梯三部電梯三部電梯一部電梯平面布置合理合理合理合理建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架混合工程質(zhì)量良良良良總樓層2023199層朝 向南西南南東南交易價格(元/m2)425041004300-2、可比實例修正系數(shù)（1）建立價格可比基礎(chǔ)?？杀葘嵗鼳、B、C付款方式均為在成交日期一次付清，單價均為按建筑面積計算，幣種均為人民幣，貨幣單位均為元；（）交易情況修正?？杀葘嵗鼳、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，故修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；（）交易時間修正?？杀葘嵗鼳、B、C的成交日期與估價時點非常接近，而與估價對象類似的房地產(chǎn)價格在估價時點之前的一個月未出現(xiàn)價格波動，故交

6、易時間不需修正，修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；區(qū)域及個別因素修正系數(shù)（4）區(qū)域因素修正。采用直接比較調(diào)整法進行區(qū)域因素修正：首先，以估價對象的區(qū)域因素為基準（100分），將可比實例的區(qū)域因素與估價對象的區(qū)域因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的區(qū)域因素比估價對象的區(qū)域因素差，所得的分數(shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的區(qū)域因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率，對可比實例價格進行調(diào)整。（見表二、表三所示）（5）個別因素修正。采用直接比較調(diào)整法進行個別因素修正：首先，以估價對象的個別因素為基準（100分），將可比實例的個別因素與估價對象的個

7、別因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例的個別因素比估價對象的個別因素差，所得的分數(shù)就低于100分，反之，就高于100分。然后，將可比實例的個別因素的得分轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率，對可比實例價格進行調(diào)整。（見表二、表三所示）（6）各項修正的具體計算。根據(jù)以上對各項因素修正的分析和評分，對各項因素修正計算見表二和表三所示。表二 各項修正因素得分表 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城D估價對象交易日期100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素繁華程度101100101100交通便捷度101101101100環(huán) 境100100100100土地級別10010099100公共

8、設(shè)施配套完備程度100100100100個別因素新舊程度100100100100土地剩余年期1009998100空置率100100100100租金（元/月.）100100100100停車位100100100100物業(yè)管理100100100100建筑裝修100100100100設(shè)施設(shè)備101101101100平面布置100100100100建筑結(jié)構(gòu)102102102100工程質(zhì)量100100100100樓 層101101101100朝 向100100100100表三 各項修正因素修正系數(shù)及比準價格計算表 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城D估價對象交易日期100/100100/100100/1

9、00100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/101100/100100/101100/100交通便捷度100/101100/101100/101100/100環(huán) 境100/100100/100100/100100/100土地級別100/100100/100100/99100/100公共設(shè)施配套完備程度100/100100/100100/100100/100個別因素新舊程度100/100100/100100/100100/100土地剩余年期100/100100/99100/98100/100空置率100/100100/100100/1

10、00100/100租金（元/月）100/100100/100100/100100/100停車位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/100建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/101100/101100/101100/100平面布置100/100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/102100/102100/102100/100工程質(zhì)量100/100100/100100/100100/100樓 層100/101100/101100/101100/100朝

11、向100/100100/100100/100100/100交易價格（元/m2）425041004300-比準價格（元/m2）4004394141764040取平均值，估價對象比準單價為：（400439414176）3=4040（元/）（取整）估價對象房地產(chǎn)的比準價格為：40403086.05=12467642（元）3市場法的估價測算結(jié)果采用市場比較法，經(jīng)過以上測算得出：估價對象總價為12467642元；單價為4040元/平方米（二）采用收益法分析測算1、估算年潛在毛收入本次評估可獲收益的商業(yè)用房建筑面積為3086.05平方米。估價人員通過對估價對象周邊類似物業(yè)租金和對實地經(jīng)營狀況的調(diào)查了解，結(jié)

12、合XX市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情的預(yù)測進行綜合分析，選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)A、B、C作為可比實例?？杀葘嵗鼳環(huán)亞大廈，月租金43元/平方米;可比實例B九運大廈，月租金40元/平方米;可比實例C華銀城，月租金44元/平方米。取平均值，估價對象租金標準為：（434044）3=42（元/m2）由此確定估價對象在現(xiàn)時狀態(tài)下，在未來收益年限內(nèi)租金將保持較平穩(wěn)的狀況，估價對象月租金為42元/平方米,根據(jù)此租金水平，計算估價對象房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的年潛在毛收入為： 423086.0512=1555369（元）2、估算年有效毛收入根據(jù)估價人員對X

13、X市辦公物業(yè)市場的調(diào)查，與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)，參照可比實例A環(huán)亞大廈、可比實例B九運大廈、可比實例C華銀城三個物業(yè)空置率，確定因空置、拖欠租金以及其它原因造成的收入損失為其年潛在毛收入的5%,則年有效毛收入損失為：1555369（1-5%）=1477601（元）3、年運營費用的測算運營費用是維持估價對象房地產(chǎn)正常使用所必須指出的費用，包括維修費、管理費、保險費以及稅費等。（1）估算年管理費管理費用為管理估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的費用，包括人員工資、福利費、辦公費、差旅費等，依行業(yè)標準,管理費按照估價對象潛在毛收入的2%測算，則年管理費為：15553692%=3

14、1107（元）（）估算年維修費估價對象系磚混一等結(jié)構(gòu)，根據(jù)XX市房屋重置價格標準，估價對象建筑物的重置單價為710元/平方米。依行業(yè)標準, 維修費用按建筑物重置價格的1.5計算，則年維修費用為：3086.057101.5%=32866（元）（）估算年保險費依規(guī)定,年保險費按房屋現(xiàn)值的2計算，依據(jù)國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）及XX市房屋重置價格標準，磚混結(jié)構(gòu)殘值率為2%，耐用年限為50年，該估價對象已有效經(jīng)過10年，則年保險費為710-710（1-2%）/50103086.052=3523（元）（）估算年稅費估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，依規(guī)定按照估價對象

15、年有效毛收入的12%測算，則年稅費為：147760112%=177312（元）估價對象房地產(chǎn)租賃經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等，依規(guī)定按照估價對象年有效毛收入的5.85%測算，則年稅費為：14776015.85%=86440（元）估算土地使用稅，依XX市規(guī)定，按照估價對象占用土地面積10元/平方米計取，則土地使用稅為：1053.69 10=10537（元）年稅費為：177312+86440+10537274289（元）（）年運營費用合計 估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的年運營費用為年管理費、年維修費、年稅費以及年保險費之和，則年運營費用為： 31107+32866+3523+

16、274289=341785（元）4估算年凈收益估價對象年凈收益是由年有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，則年收益為：1477601341785=1135816（元）5資本化率的確定資本化率的本質(zhì)是投資收益率，依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999），本次評估采用為資本化率計算方法為市場提取法，即搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益，選用收益法計算公式：，求出其資本化率。估價人員通過對估價對象周邊類似物業(yè)租金和對實地經(jīng)營狀況的調(diào)查了解，結(jié)合XX市同類房地產(chǎn)市場租金水平以及對未來市場行情的預(yù)測進行綜合分析，選取三個與估價對象區(qū)位相近、用途相同、規(guī)模相當(dāng)?shù)念愃品康禺a(chǎn)資本

17、化率市場提取法的計算資料（見表四）：表四 資本化率市場提取法計算表 實例項目A環(huán)亞大廈B九運大廈C華銀城市場單價(元/)425041004300建筑面積（）150020003000房地產(chǎn)銷售價格V(萬元)637.58201290租金（元/月）434044空置率5%5%5%年有效毛收入(萬元)73.5391.20150.48年總費用(萬元)18.3822.8037.62凈收益a55.1568.4112.86剩余年期n393836資本化r8.26%7.87%8.24%取平均值，估價對象資本化率為：（8.26%7.87%8.24%）3=8.12%6、尚可使用年限的確定收益年限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。估價對象的估價時點為2006年11月1日，估價對象土地使用權(quán)取得方式為出讓。根據(jù)估價對象的國有土地使用證證載用途為其他商服用地，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2045年12月18日止，考慮到本次評估以商業(yè)用途為估價前提，即至估價時點分攤土地剩余使用年限約為39.08年。估價對象證載結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑物耐用年限為60年，大于土地使用權(quán)剩余使用年