房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理重點(diǎn)歸納

1、Importance for Aki房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理第一章 房地產(chǎn)概述房地產(chǎn)特性位置固定性數(shù)量有限性用途多樣性供求區(qū)域性投資風(fēng)險(xiǎn)性難以變現(xiàn)性外部影響性使用限制性保值增值性大量投資性長(zhǎng)期使用性房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高 房產(chǎn)、地產(chǎn)交易的不可分割性 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品保值性、增值性和地域性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要受城鎮(zhèn)綜合因素的影響房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位對(duì)GDP的貢獻(xiàn)6-12%對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)（土地出讓金、房地產(chǎn)企業(yè)稅收、向房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)）對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)建筑業(yè)、建材、冶金、機(jī)械、電器、家具；金融、郵電通信、交通運(yùn)輸、商業(yè)對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)建筑裝修、物業(yè)管理、中介評(píng)估房地產(chǎn)投資類型按投

2、資形式劃分（直接投資和間接投資）按投資所處的環(huán)節(jié)劃分（開發(fā)投資和置業(yè)投資）按物業(yè)類型劃分（居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊）房地產(chǎn)直接投資和間接投資直接投資投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程，參與有關(guān)管理工作，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）、購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司、購(gòu)買住房抵押支持證券房地產(chǎn)投資特性 投資金額巨大，回收期長(zhǎng) 投資不確定因素多，風(fēng)險(xiǎn)較大 流動(dòng)性較差 具有保值增值性 受政府政策影響較大

3、依賴金融部門的支持 具有專業(yè)性 投資具有相互影響性房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段 投資機(jī)會(huì)尋找 項(xiàng)目可行性研究 取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目規(guī)劃與合同談判 項(xiàng)目建設(shè) 房地產(chǎn)租售 物業(yè)管理第二章 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的特征 經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性 業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性 不完全競(jìng)爭(zhēng)性。 房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個(gè)趨勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的劃分根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得超越承擔(dān)業(yè)務(wù)。各資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的條件。一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受

4、限制。二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目。新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視具體條件審批建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)形式 職能型組織結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu) 矩陣型組織結(jié)構(gòu) 混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)原則 可行性原則 可量化原則 一致性原則 彈性原則內(nèi)容 戰(zhàn)略目標(biāo) 成長(zhǎng)性目標(biāo)（營(yíng)業(yè)收入及增長(zhǎng)率、資產(chǎn)總額及增長(zhǎng)率、開發(fā)規(guī)模及開發(fā)范圍；土地儲(chǔ)備面積） 營(yíng)利性目標(biāo)（凈利潤(rùn)、利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等） 競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)（市場(chǎng)占有率、行業(yè)影響率、品牌價(jià)值） 戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)市場(chǎng)定位，產(chǎn)品

5、結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，廣告策略，營(yíng)銷策略第三章 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成要素 政治環(huán)境（政治局勢(shì)、政策制度、政府管理服務(wù)水平） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、財(cái)務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境） 社會(huì)文化環(huán)境（社會(huì)秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價(jià)值觀念） 自然地理環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 法律環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法 道氏評(píng)估法 SWOT分析法 綜合評(píng)價(jià)法綜合評(píng)價(jià)法步驟 確定投資環(huán)境要素 由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù) 由統(tǒng)計(jì)分析確定各環(huán)境要素的得分 分別對(duì)不同方案（選址）計(jì)算投資環(huán)境的綜合評(píng)分 根據(jù)環(huán)境條件變化對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行敏感性分析 根據(jù)綜合評(píng)分與敏感性分析結(jié)果，作出投資

6、選址決策市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則和注意問(wèn)題原則 目的性原則 可接受性原則 順序性原則 匹配性原則 簡(jiǎn)明性原則注意問(wèn)題 避免提一般性的問(wèn)題 避免用不確切的詞 避免引導(dǎo)性的提問(wèn) 避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問(wèn)題 問(wèn)題要考慮時(shí)效性 避免問(wèn)題與答案不一致第四章 房地產(chǎn)開發(fā)土地的取得房地產(chǎn)開發(fā)的土地取得途徑 出讓 轉(zhuǎn)讓 租賃 劃撥經(jīng)濟(jì)適用房、土地入股城市房屋拆遷補(bǔ)償安置 補(bǔ)償對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有人,不是使用人。 補(bǔ)償形式：貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、被拆遷人選擇 幾種情況的補(bǔ)償：出租房屋；產(chǎn)權(quán)不明確房屋；設(shè)有抵押權(quán)的房屋；臨時(shí)建

7、筑與違章建筑。(譚術(shù)魁書p101) 超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償、違章建筑不予補(bǔ)償 安置對(duì)象：被拆遷房屋的使用人，不是所有人。 安置規(guī)定：搬遷補(bǔ)助費(fèi)；臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；第五章 房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究可行性研究分析的作用 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法 投資決策的基本依據(jù) 籌集建設(shè)資金的依據(jù) 項(xiàng)目立項(xiàng)、用地審批的條件 開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。 編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系：靜態(tài)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 靜態(tài)投資回收期 資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率動(dòng)態(tài)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)投資回收期房地產(chǎn)投

8、資靜態(tài)分析投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資額×100總投資額包括貸款利息。將投資利潤(rùn)率與基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較。只有當(dāng)投資利潤(rùn)率大于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率，項(xiàng)目才可行。同時(shí)，還可與行業(yè)的平均利潤(rùn)率相比較。比較粗略，適用于投資額小、比較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目評(píng)價(jià)。投資利稅率投資利稅率正常年利稅總額或平均 年利稅額/ 項(xiàng)目總投資額×100除了反映項(xiàng)目的盈利能力以外，還可反映項(xiàng)目為國(guó)家財(cái)政所作貢獻(xiàn)的大小。靜態(tài)投資回收期按平均收益額 投資回收期項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收益額 總投資同樣包括利息。年平均收益額等于年均營(yíng)業(yè)收入(租金收入)扣除年平均經(jīng)營(yíng)成本及各種稅金后的余額。按累計(jì)

9、收益額項(xiàng)目投資總額其中，F(xiàn)t:第t年的凈現(xiàn)金流量，n:靜態(tài)投資回收期即：使得各年累計(jì)的凈現(xiàn)金收入與項(xiàng)目總投資相等房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)分析凈現(xiàn)值(NPV)NPV=Ft:第t年的凈現(xiàn)金流量(CI-CO現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量)i0：貼現(xiàn)率應(yīng)用首先，可行的方案必須使NPV>0；其次，方案間進(jìn)行比較時(shí)，NPV越大越好,NPV越大，說(shuō)明方案的盈利能力越強(qiáng)。不足：貼現(xiàn)率的確定比較困難；是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，沒有反映投資的單位回報(bào)。例題見ppt內(nèi)部收益率(IRR)在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，即項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率。即滿足NPV= =0的i0就是內(nèi)部收益率，即項(xiàng)目能承受的最高貸

10、款利率,IRR.計(jì)算方法內(nèi)插值法1.假定一個(gè)貼現(xiàn)率i1,求出以這個(gè)貼現(xiàn)率計(jì)算的NPV1;2. 若NPV1>0,則提高貼現(xiàn)率,重新計(jì)算NPV,直到NPV<0; 反之,如果NPV1<0,則降低貼現(xiàn)率,直到NPV>0。假定此時(shí)的貼現(xiàn)率為i2, 此時(shí)的凈現(xiàn)值為NPV2.假設(shè)NPV1>0, NPV2<0, 則內(nèi)部收益率的計(jì)算公式如下：式中, IRR:項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 i1：低貼現(xiàn)率; :低貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值絕對(duì)值； i2：高貼現(xiàn)率: :高貼現(xiàn)率時(shí)的凈現(xiàn)值絕對(duì)值。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目貼現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案評(píng)價(jià)時(shí)，一般是將求得的項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率與同期貸款利率，同期本行業(yè)的基

11、準(zhǔn)貼現(xiàn)率，以及同期同類項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率相比較。在進(jìn)行多方案對(duì)比時(shí)，若其他因素相同，則選擇IRR較大的投資方案。例題見ppt動(dòng)態(tài)投資回收期(N)指在考慮了資金的時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，以投資項(xiàng)目所得到的凈現(xiàn)金流量抵償項(xiàng)目初始投資所需要的時(shí)間。公式動(dòng)態(tài)投資回收期N=(累計(jì)凈現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1)+(上年累計(jì)凈現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)年的凈現(xiàn)值)優(yōu)缺點(diǎn)在靜態(tài)回收期的基礎(chǔ)上引入了資金貼現(xiàn)概念，完善了投資回收期的概念，即不僅是回收資本的投入量，還是按期望的投資回報(bào)率回收投入資本所贏得的貨幣時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)短受所選用的貼現(xiàn)率大小的影響，只考慮了資本回收的快慢,而忽視了投入資本的盈利能力,更沒有考慮投資

12、回收以后的收益情況，因此只能作為輔助指標(biāo)房地產(chǎn)投資不確定性因素不確定性因素租售價(jià)格及租售率開發(fā)周期開發(fā)成本利率不確定性分析的方法盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。線性盈虧平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQ C：總成本；CF：固定成本；CV：可變成本； CX：?jiǎn)挝划a(chǎn)品的可變成本；Q：開發(fā)數(shù)量。S=PQ-tQ S：銷售收入；P：銷售單價(jià)； t：銷售稅金及附加求盈虧平衡點(diǎn)即求使C=S的點(diǎn)： CF+CXQ=PQ-tQ Q*=CF/（P-CX-t） Q*即為盈虧平衡時(shí)的開發(fā)數(shù)量。敏感性性分析是研究投資效益預(yù)測(cè)中某些不確定因素對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果的影響及其影響程度的分析。敏感性系數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的百分比(變動(dòng)

13、率)/不確定因素變動(dòng)的百分比(變動(dòng)率) 敏感性系數(shù)越大，說(shuō)明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說(shuō)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感。臨界點(diǎn)：不確定因素變動(dòng)多少個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)(例如凈現(xiàn)值為0的點(diǎn))。 臨界點(diǎn)越低，說(shuō)明說(shuō)明該因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響越大，或者說(shuō)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)該因素越敏感風(fēng)險(xiǎn)度量值通常采用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行度量。R：風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)Pi：第i個(gè)不確定結(jié)果發(fā)生的概率Ki：第i個(gè)不確定結(jié)果的數(shù)量值n：不確定結(jié)果的數(shù)目 ：期望值風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)回避 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 風(fēng)險(xiǎn)組合 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(如保險(xiǎn))風(fēng)險(xiǎn)投資組合狹義：由不同類型的房地產(chǎn)和不同地區(qū)的房地產(chǎn)投資所構(gòu)成的投資組合。廣義：將房地產(chǎn)與股票、證券等

14、金融資產(chǎn)進(jìn)行投資組合。在投資組合中投資類型已經(jīng)確定的前提下，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)呈正向運(yùn)動(dòng)關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)越大，期望回報(bào)越高；風(fēng)險(xiǎn)越小，期望回報(bào)越低。如果在一個(gè)已有的投資組合基礎(chǔ)上引入新的投資資產(chǎn)，則可以在保持風(fēng)險(xiǎn)不變的前提下增加投資回報(bào)。由于房地產(chǎn)具有保值增值功能，并且有抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的功能，因此，將房地產(chǎn)引入投資組合中，有可能降低風(fēng)險(xiǎn)，并且提高投資回報(bào)。第六章 房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備： 收入費(fèi)用估算與資金籌措 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 項(xiàng)目招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)期成本費(fèi)用）1）土地費(fèi)用 2）前期工程費(fèi) 3）建安工程費(fèi) 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6）不可預(yù)見費(fèi) 7）開發(fā)期稅費(fèi) 8）管理

15、費(fèi)用 9）銷售費(fèi)用 10)財(cái)務(wù)費(fèi)用 11)經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全程費(fèi)用前期準(zhǔn)備階段契稅、耕地占用稅建設(shè)施工階段建筑安裝營(yíng)業(yè)稅、增值稅、印花稅（簽訂施工合同）、車船稅銷售階段營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅保有階段城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅資金籌措：資金來(lái)源的渠道資本金(通常是自有資金)、銀行貸款、預(yù)售款、也有承包商帶資承包和合作開發(fā)又可分為內(nèi)部籌資和外部籌資內(nèi)部籌資包括動(dòng)用公司留利中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金的部分和公司內(nèi)部職工的籌資外部籌資包括公司間的資金拆借(直接籌資)和通過(guò)金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行的籌資(間接籌資)間接籌資是主要的籌資方式 包括股權(quán)市場(chǎng)、債務(wù)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和政策性信貸注意問(wèn)題

16、嚴(yán)格按照資金的需求量確定籌資額認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響項(xiàng)目報(bào)建：申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和工程施工許可證第七章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容 投資控制 進(jìn)度控制 質(zhì)量管理 安全生產(chǎn)管理影響房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度的因素 建設(shè)單位的原因 施工單位的原因 其他有關(guān)單位的原因 施工條件的變化 意外事故的出現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn) 一次性 時(shí)效性 多方全過(guò)程參與 難度大主要質(zhì)量控制點(diǎn) 審核施工組織設(shè)計(jì) 對(duì)原材料的檢驗(yàn) 對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn) 控制混凝土質(zhì)量 隱蔽工程驗(yàn)收工程監(jiān)理主要內(nèi)容 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)階段 材料等物資供應(yīng) 施工階段

17、（質(zhì)量、進(jìn)度、投資） 合同監(jiān)理 其他委托服務(wù)竣工驗(yàn)收申請(qǐng)人建設(shè)單位，申請(qǐng)對(duì)象相關(guān)部門和專業(yè)人第八章 房地產(chǎn)營(yíng)銷管理房地產(chǎn)銷售的特征復(fù)雜性（涉及許多程序、環(huán)節(jié)、部門）區(qū)域性（大多數(shù)都在樓盤所在地進(jìn)行）風(fēng)險(xiǎn)性（價(jià)值大、周期長(zhǎng)，導(dǎo)致很強(qiáng)的不確定性）嚴(yán)密性（需要借助律師、估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人等專業(yè)人員的服務(wù)）差異性（消費(fèi)者的需求各不相同，典型的一對(duì)一推銷）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素(了解)宏觀因素對(duì)所有地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平都產(chǎn)生影響的因素。如人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、社會(huì)安定狀況、利率、財(cái)政政策和貨幣政策等中觀因素對(duì)某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。如城市的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，城市規(guī)劃，地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)性

18、質(zhì)，地區(qū)行業(yè)法規(guī)和政策等微觀因素房地產(chǎn)自身狀況或條件對(duì)其價(jià)格水平產(chǎn)生影響的因素。如項(xiàng)目的區(qū)位 、景觀、公共服務(wù)設(shè)施的完備程度，建筑物本身的特征等房地產(chǎn)價(jià)格制定的理論依據(jù) 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：房地產(chǎn)生產(chǎn)所需要的基本費(fèi)用 預(yù)期原理：預(yù)期房地產(chǎn)能為消費(fèi)者帶來(lái)的收益或效用 替代原理：競(jìng)爭(zhēng)者所能提供的類似產(chǎn)品的替代關(guān)系 供求理論：供給需求的變化與價(jià)格之間的相互影響房地產(chǎn)價(jià)格制定的方法 成本導(dǎo)向定價(jià)法成本加成定價(jià)法；目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法；變動(dòng)成本定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法理解價(jià)值定價(jià)法；需求差別定價(jià)法；最優(yōu)價(jià)格定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法隨行就市定價(jià)法；主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法房地產(chǎn)價(jià)格制定的策略 新產(chǎn)品定價(jià)策略（撇脂定價(jià)、滲透定價(jià)、

19、滿意定價(jià)） 折扣與讓價(jià)的定價(jià)策略（折扣、讓價(jià)） 差別定價(jià)策略(質(zhì)量、朝向、樓層、面積) 心理定價(jià)策略（尾數(shù)、整數(shù)、聲望、習(xí)慣）房地產(chǎn)直接銷售和間接銷售房地產(chǎn)直接銷售房地產(chǎn)企業(yè)直接面對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行銷售，而不通過(guò)任何中間環(huán)節(jié)的銷售渠道，簡(jiǎn)稱直銷。直接銷售優(yōu)點(diǎn)：了解市場(chǎng)，降低費(fèi)用，加強(qiáng)推銷，控制價(jià)格，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。缺點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和營(yíng)銷能力要求較高；分散了房地產(chǎn)企業(yè)的人力物力和財(cái)力，增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；不利于房地產(chǎn)企業(yè)分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，企業(yè)必須獨(dú)自承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)和損失。房地產(chǎn)間接銷售：是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)中間商來(lái)向消費(fèi)者銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔(dān)銷售業(yè)務(wù)的銷售方式

20、。主要包括兩種形式房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷商房地產(chǎn)代理商直接銷售和間接銷售的地位在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，直接銷售是主要的銷售渠道。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，間接銷售正在逐漸取代直接銷售成為房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴的銷售形式。然而也有一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)公司仍然保留自己的銷售隊(duì)伍進(jìn)行直接銷售。房地產(chǎn)促銷策略（房地產(chǎn)促銷包括人員促銷和非人員促銷兩種方式）： 房地產(chǎn)廣告策略 房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略 房地產(chǎn)公共關(guān)系策略 房地產(chǎn)人員推銷策略房地產(chǎn)銷售促進(jìn)策略的利弊（運(yùn)用各種短期誘因，以刺激和鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的促銷活動(dòng)）能夠在短時(shí)間內(nèi)對(duì)產(chǎn)品銷售發(fā)揮較強(qiáng)的刺激作用，但這種效果持續(xù)

21、的時(shí)間比較短，對(duì)建立長(zhǎng)期品牌沒什么幫助。如果頻繁運(yùn)用銷售促進(jìn)，還會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和品牌信譽(yù)產(chǎn)生懷疑。第九章 房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理的特點(diǎn) 物業(yè)管理的社會(huì)化 物業(yè)管理的專業(yè)化 物業(yè)管理的企業(yè)化 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)化 物業(yè)管理形式的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)（了解）權(quán)利 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，制定物業(yè)管理辦法，如制定住戶手冊(cè)、管理公約等。 依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)施管理。 選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理服務(wù)。如選聘保潔公司負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生，保安公司負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)。 依照物業(yè)管理合同規(guī)定收取管理費(fèi)用。 制止違反規(guī)章制度的行為。 可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)。 要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管

22、理。義務(wù) 以服務(wù)業(yè)主和住戶為宗旨，正確處理物業(yè)管理公司與業(yè)主、住戶之間的關(guān)系。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)。 接受物業(yè)所在地人民政府及有關(guān)主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)，依法注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之后方可開業(yè)。 組織或協(xié)助有關(guān)部門組織社區(qū)生活服務(wù)，開展社會(huì)文化活動(dòng)。 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，接受業(yè)主和住戶的監(jiān)督。 寫字樓的物業(yè)管理 營(yíng)銷管理 前臺(tái)服務(wù) 安全保衛(wèi)服務(wù) 設(shè)備管理 清潔衛(wèi)生服務(wù) 零售商業(yè)的物業(yè)管理 選配承租客商 做好安全保衛(wèi)工作 做好消防工作 做好設(shè)備設(shè)施的管理工作 做好環(huán)境衛(wèi)生和車輛管理工作Example for AkiEg.1有一項(xiàng)投資，投資者

23、投資1,000,000元購(gòu)買一棟住宅用于出租，共租出10年。租約規(guī)定每年年初收租，第一年租金為100,000元，每?jī)赡曜饨鹪黾?0%，租約期滿后，將物業(yè)出售，預(yù)計(jì)售價(jià)900,000元。貼現(xiàn)率為12%。運(yùn)用NPV方法來(lái)判斷該方案是否盈利。年期投資額 租金收入 貼現(xiàn)率(12%) 收入現(xiàn)值1 -1,000,000 100,000 1 100,0002 100000 0.8929(1/1.12) 89,2863 110,000 0.7972(1/1.122) 87,6914 110,000 0.7118 78,2965 121,000 0.6355 76,8986 121,000 0.5674 68,6597 133,100 0.5066 67,4338 133,100 0.4523 60,2089 146,410 0.4039 59,13310 146,410 0.3606 52,79710年末售出 900,000 0.3220 289,776 NPV=租金收益現(xiàn)值+售樓收益現(xiàn)值-投資額=100,000+89,286+52,797+289,776-1,000,000=30,177Eg.2某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目固定成本為7000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/平方米，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)平均售價(jià)為