房地產(chǎn)評(píng)估之收益法

1、收益法及其運(yùn)用要求1.熟悉收益法的含義；2.熟悉收益法的理論依據(jù)；3.掌握收益法適用的估價(jià)對(duì)象和條件；4.熟悉收益法估價(jià)需要具備的條件；5.熟悉收益法估價(jià)的操作步驟；6.熟悉報(bào)酬資本化法最一般的公式；7.掌握凈收益每年不變的公式；8.熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；9.了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；10.掌握凈收益按一定比率遞增的公式；11.了解凈收益按一定比率遞減的公式；12.熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；13.掌握預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式；14.熟悉收益期限的界定；15.掌握凈收益測(cè)算的基本原理；16.掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算；17.熟悉凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題；18

2、.熟悉凈收益流模式的確定；19.熟悉報(bào)酬率的求?。?0.熟悉直接資本化法概述；21.熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；22.掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系；23.了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較；24.熟悉投資組合和剩余技術(shù)。本章特點(diǎn)：（1）本章內(nèi)容并不復(fù)雜，但是公式比較多，尤其是數(shù)學(xué)公式的推理運(yùn)用。（2）概念比較多，有些地方屬于易混淆的知識(shí)點(diǎn)。（3）關(guān)于畫現(xiàn)金流量圖的方法，一定要掌握好，這種圖示對(duì)于收益年限的確定，能一日了然。（4）本章內(nèi)容與以前的教材相比，無(wú)大的變化，個(gè)別的概念的敘述中較以前更明白化。（5）注意收益法中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，見(jiàn)詳細(xì)講解中闡述。內(nèi)容講解第一節(jié)收益法概述1.收益

3、法的含義簡(jiǎn)要地說(shuō)，收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體說(shuō)，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將預(yù)測(cè)的未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)某年的某種收益，

4、然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種收益乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，稱為收益乘數(shù)法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把收益法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為收益價(jià)格。收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來(lái)表示土地價(jià)值的早期購(gòu)買年法，即：地價(jià)年地租購(gòu)買年地價(jià)地租/利息率并用它來(lái)解釋早期購(gòu)買年法只不過(guò)是地租資本化法的另一種表現(xiàn)購(gòu)買年是利息率的倒數(shù)。2.收益法的理論依據(jù)（熟悉）收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)

5、前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，而是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)所能帶來(lái)的收益或者能夠獲得的滿足、樂(lè)趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來(lái)的動(dòng)向和情勢(shì)，解釋預(yù)期的合理性。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。為防止實(shí)際估價(jià)中隨意脫離估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收益而預(yù)測(cè)其未來(lái)收益，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。收益法的基本思想，首先可以

6、粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。因此，可以將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資：投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)格就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會(huì)帶來(lái)與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金利率房地產(chǎn)的凈收益那么，這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。將上述等式變換一下便得到：房地產(chǎn)價(jià)格房地

7、產(chǎn)的凈收益/利率例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬(wàn)元的凈收益，另外有40萬(wàn)元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬(wàn)元的利息，則對(duì)于該人來(lái)說(shuō)，這宗房地產(chǎn)與40萬(wàn)元的資金等價(jià)，即值40萬(wàn)元。上述收益法的基本思想，是一種樸實(shí)、簡(jiǎn)明、便于理解的表述，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)還不很確切。在下一節(jié)中將會(huì)看到，它是凈收益和報(bào)酬率每年均不變，獲取收益的期限為無(wú)限年，并且獲取房地產(chǎn)收收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決定因素（三因素）：未來(lái)凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益。無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資

8、本化率予以考慮。（）【2009年真題】答疑編號(hào)950276070101【答案】錯(cuò)誤【解析】如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。這樣非但沒(méi)有考慮無(wú)形收益，反而還降低了這種無(wú)形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。理解：因?yàn)榇嬖跓o(wú)形收益，所以投資者要求的報(bào)酬率可以略低。參見(jiàn)教材P212、213。3.收益法適用的估價(jià)對(duì)象（掌握）收益法的適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)。包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。

9、例如，估價(jià)對(duì)象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒(méi)有實(shí)際收益，但卻具有潛在收益，因?yàn)轭愃谱≌猿鲎夥绞将@取收益的情況很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來(lái)運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)同一市場(chǎng)上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場(chǎng)法的方法求出該住宅的租賃收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或者凈收益等，再利用收益法來(lái)估價(jià)。不適用于無(wú)收益的項(xiàng)目，行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價(jià)。常用于市場(chǎng)法和成本法中，如市場(chǎng)法中因土地使用期限、收益期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整，成本法中不可修復(fù)的建筑物折舊的計(jì)算；收益法還大量用于房地產(chǎn)損害賠償中房地產(chǎn)價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的評(píng)估。 4.收益法估價(jià)需要具備的條件房地產(chǎn)未來(lái)的收

10、益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和非理性的預(yù)期就會(huì)得出錯(cuò)誤的評(píng)估價(jià)值。因此，收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測(cè)）。對(duì)未來(lái)的預(yù)期通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)查研究為基礎(chǔ)。5.收益法的操作步驟（熟悉） 確定未來(lái)收益期限；求取未來(lái)凈收益；求取報(bào)酬率；選用恰當(dāng)?shù)膱?bào)酬資本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)一般分為一下3個(gè)步驟：求取未來(lái)某一年的某種收益；求取資本化率或收益乘數(shù)；選用恰當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化法公式計(jì)算收益價(jià)格。 第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式1.最一般公式（掌握）最一般公式收益法的原理公式V：房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值 Ai

11、：房地產(chǎn)的未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益Yi：房地產(chǎn)未來(lái)各期的報(bào)酬率n：房地產(chǎn)的收益期限 在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變，所以公式簡(jiǎn)化為： 后面各種公式均是此公式的特例。 以上均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為 公式中的A、Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位 2.凈收益每年不變的公式（掌握）公式的假設(shè)前提 公式的假設(shè)前提 凈收益每年不變?yōu)锳 凈收益每年不變?yōu)锳 報(bào)酬率為Y，Y不等于零 報(bào)酬率為Y，Y大于零 收益期限n為有限年 收益期限n為有限年 凈收益每年不變的公式的應(yīng)用：（1）直接用于測(cè)算價(jià)值 【例7-1】某寫字樓是6年前以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，使用期限50年，

12、不可續(xù)期。該寫字樓在正常情況下每年的凈收益為80萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率8.5%，計(jì)算其收益價(jià)值。 答疑編號(hào)950276070201【答案】參見(jiàn)教材P219。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：a=80 Y=8.5% n=50-6=44 【例7-2】某宗房地產(chǎn)的收益期限可視為無(wú)限年，預(yù)測(cè)其未來(lái)每年的凈收益為80萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)的受益價(jià)值。答疑編號(hào)950276070202【解】該房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下：與例7-1中44年土地使用期限的寫字樓價(jià)值915.19萬(wàn)元相比，例7-2中無(wú)限年的房地產(chǎn)價(jià)值要大25.99萬(wàn)元（941.18-915.19=25.99）【例7-3】6

13、年前，甲單位提供一塊面積為1000平方米、使用年限為50年的土地（到期不可續(xù)期），乙單位出資300萬(wàn)元，合作建設(shè)3000平米的鋼混結(jié)構(gòu)辦公樓。建設(shè)期2年，建成后1000平米歸甲，2000平米由乙使用20年后無(wú)償歸甲?，F(xiàn)在乙有意將其使用部分的辦公樓在期滿后的剩余期限買下來(lái)。據(jù)測(cè)算，該辦公樓類似的寫字樓每平方建筑面積的月租金平均為80元/平米，且穩(wěn)定，出租率為85%，年平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物使用年限為60年。（注意8分的計(jì)算題）評(píng)估乙合理的收購(gòu)價(jià)格。土地還剩44年使用權(quán)，建筑物還剩54年使用年限，但是土地到期不可續(xù)期，所以建筑物的壽命期以土地使用期

14、限為止計(jì)算，還有44年。乙按照合同，從現(xiàn)在開始還能使用16年，因而他收購(gòu)的是從第17年到第44年，未來(lái)總共28年的使用權(quán)。（1）思路：用收益法測(cè)算。（也可以用市場(chǎng)比較法）乙合理的收購(gòu)價(jià)格=V44-V16年出租凈收益=2000801285%（1-35%）=106.08乙合理的收購(gòu)價(jià)格=1044.79-829.94=214.85萬(wàn)元（2）用途2：不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的換算已知無(wú)限年期的價(jià)格，求有限年期的價(jià)格兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，例7-4 已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，計(jì)算該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格。答疑編號(hào)950276070203己知某收益性房地產(chǎn)的

15、收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（）元/m2。【2006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920答疑編號(hào)950276070204【答案】D思路二：因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。先算年收益，解得a=326.97再用年收益轉(zhuǎn)變?yōu)樾枰?jì)算的年期的收益價(jià)格注意：折現(xiàn)率如果不同，就帶入各自不同的折現(xiàn)率。（3）用于比較不同期限房地產(chǎn)價(jià)格的高低。P222例7-6甲房地產(chǎn)的受益年限為50年，單價(jià)為2000元/平米，乙房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)為1800

16、元/平米，報(bào)酬率為6%，其他條件相同，比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格高低。答疑編號(hào)950276070205【答案】年限不同，不能直接比較，都還原為無(wú)窮年限的價(jià)值，再比較，或者將50年的甲房地產(chǎn)還原為30年的甲房地產(chǎn)，再與乙比較；或者將30年的乙房地產(chǎn)還原為50年的乙房地產(chǎn)再與甲比較或者甲乙都還原為年收益，在比較。教材只給了一種比較方法，實(shí)際上，還可以有另外的3種?！窘馕觥繀⒁?jiàn)教材P222。（4）市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整。P223例7-7某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平米，該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)

17、用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同?，F(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%，請(qǐng)通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求該工業(yè)用地的目前價(jià)格。答疑編號(hào)950276070206【答案】已知V50=1200要求的是V45【解析】參見(jiàn)教材P223。用于計(jì)算在某種報(bào)酬率下，收益期長(zhǎng)到何時(shí)，有限期的價(jià)格接近于無(wú)限年的價(jià)格。根據(jù)收益法的計(jì)算公式，對(duì)土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。（）答疑編號(hào)950276070207【答案】錯(cuò)誤【解析】土地使用權(quán)價(jià)格公式無(wú)限年價(jià)格公式是土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格的程度為當(dāng)報(bào)酬率為2%時(shí)，需要520年才能接近無(wú)限年的價(jià)格，報(bào)酬率為4%時(shí)，需要260年，報(bào)酬率為8

18、%時(shí)，需要130年，報(bào)酬率為20%時(shí)，需要50年，報(bào)酬率為25%，需要50年。所以報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越快（越短）。提示：參見(jiàn)教材P223。3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 （熟悉）收益期限為有限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來(lái)第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率為Y，且不等于零收益期限為有限年n收益期限為無(wú)限年公式：公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來(lái)第n年為A+（n-1）b報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無(wú)限年4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 （熟悉）公式：-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來(lái)第n年的收益：A-（n-1）

19、b假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減，未來(lái)第n年的價(jià)值為A-（n-1）b報(bào)酬率為Y，Y不等于零收益期限為有限年n，且n小于等于A/b +1確定合理經(jīng)營(yíng)期，即年凈收益為零時(shí)的期限A-（n-1）b=0，求出n【例7-8】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號(hào)950276070208【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：【解析】參見(jiàn)教材P222 【例7-9】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)

20、算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號(hào)950276070209【答案】該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限n計(jì)算如下：令A(yù)-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（萬(wàn)元）該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（萬(wàn)元）所以合理經(jīng)營(yíng)年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：【解析】參見(jiàn)教材P223?！?010真題】某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房

21、地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則（）。A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年答疑編號(hào)950276070210【答案】BCD【解析】設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為n令A(yù)-（n-1）b=0，即28-（n-1）2=0N=15該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈收益=143.89/28=5.14如果不記

22、得公式，最簡(jiǎn)單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時(shí)候，沒(méi)有收益了，所以合理經(jīng)營(yíng)年限就是15年15年的收益價(jià)格=5.凈收益按一定比率遞增的公式 （掌握）收益期限為有限年的公式也要強(qiáng)記g：凈收益逐年遞增的比率，未來(lái)第n年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假設(shè)前提凈收益未來(lái)第1年為A，此后按比率g逐年遞增gY收益期限為有限年n如g=Y時(shí)，【例7-10】某宗房地產(chǎn)土地使用權(quán)剩余年限為48年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號(hào)

23、950276070301【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：【解析】參見(jiàn)教材P226。 收益期限為無(wú)限年的公式【例7-11】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號(hào)950276070302【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：6.凈收益按一定比率遞減的公式 （熟悉）收益期限為有限年的公式收益期限為無(wú)限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE有限年期的公式I：有效毛收入E：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用gI：I逐年遞增的比率gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與

24、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無(wú)限年期的公式【例7-12】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)3%，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。【例7-13】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)每年的有效毛收入不變，為16萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為8萬(wàn)元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答疑編號(hào)950276070303【答案】由于一定期限之后，該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用會(huì)超過(guò)有效毛收入，所以在計(jì)算其收益價(jià)格之前，

25、先計(jì)算其合理經(jīng)營(yíng)期限n:因?yàn)镮-E（1+gE）n-1 =0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：7.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式收益期限為有限年的公式t：凈收益有變化的期限收益期限為無(wú)限年的公式t：凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)其在未來(lái)35年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格?！纠?-14】某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將

26、穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值。答疑編號(hào)950276070304【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下：【例7-15】通過(guò)預(yù)測(cè)得到某宗房地產(chǎn)未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到未來(lái)所有每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值。答疑編號(hào)950276070305【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算如下：與例7-14的38年收益期限的房地產(chǎn)價(jià)格300.86萬(wàn)元相比，例7-15收益期限為無(wú)限年的房地產(chǎn)價(jià)格要高9.34萬(wàn)元（310.20-300.86=9.34）【201

27、1年真題】某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為15.1萬(wàn)元、16.3萬(wàn)元、15.5萬(wàn)元、17.21萬(wàn)元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。答疑編號(hào)950276070306【答案】B【解析】分兩步求解：（1）先根據(jù)未來(lái)四年的凈收益求取不變的凈收益求得A=15.97（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格=168.758.預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式（八個(gè)公式）（掌握）V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格Ai：房地產(chǎn)未來(lái)t年期限的凈收益，簡(jiǎn)稱期間收益Vt：房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格t：持有房地產(chǎn)的期限公式二：上式中凈收益每年不變?yōu)锳，

28、公式三：難以預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格，而能預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為（了解）公式適用條件一是用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景比較容易預(yù)測(cè)其未來(lái)價(jià)格或未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率的情況二是對(duì)于收益期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來(lái)估價(jià)的，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將他們折算為現(xiàn)值。（2011年真題）某房地產(chǎn)未來(lái)收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬(wàn)元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.313B.329C.417D.446答疑編號(hào)950276070307【答案】D【解析

29、】?jī)攤鹣禂?shù)，就是將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因?yàn)閮攤稹榱藘斶€未來(lái)的一筆資金，平時(shí)積累的資金就叫償債基金。參見(jiàn)教材P233?！纠?-16】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/ m2，報(bào)酬率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/ m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/ m2。請(qǐng)計(jì)算獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。（自然增值外部性）答疑編號(hào)950276

30、070401【正確答案】獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格計(jì)算如下：可見(jiàn)，該宗房地產(chǎn)在獲知興建火車站之后，價(jià)格由2000元/m2上漲到3693元/ m2【例7-17】某寫字樓過(guò)去的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/ m2，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，其市場(chǎng)租金為每天3元/ m2。該類寫字樓的凈收益為市場(chǎng)租金的70%。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)3年后會(huì)回升，那時(shí)該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格將達(dá)12500元/ m2 ，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)求取該寫字樓的價(jià)值。答疑編號(hào)950276070402【正確答案】該寫字樓目前的價(jià)值求取如下：第1-3年，年出租凈收益=336570%=766.5

31、元/ m23年后市場(chǎng)價(jià)值=12500（1-6%）=11750現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)的價(jià)值【例7-18】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬(wàn)元（沒(méi)有費(fèi)用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)求取該舊辦公樓的價(jià)值。答疑編號(hào)950276070403【正確答案】該舊辦公樓的價(jià)值求取如下：【例7-19】預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)2年的凈收益分別是55萬(wàn)和60萬(wàn)，2年后的價(jià)格分別比現(xiàn)在上漲5%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬是10%，求該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。答疑編號(hào)950276070404【例7-20】某宗收益性房地

32、產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)第一年的凈收益為24000元，未來(lái)5年的凈收益每年增加1000元，價(jià)格每年（比上年）上漲3%，報(bào)酬率為9.5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格。答疑編號(hào)950276070405【正確答案】選用下列公式求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格：根據(jù)題意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）Vt =V（1+3%）5（元）Y=9.5%將上述數(shù)據(jù)代入公式后計(jì)算如下：對(duì)上述等式進(jìn)行合并同類項(xiàng)并計(jì)算后得到：V=376096.65（元）【2011年真題】某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

33、報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬(wàn)元。答疑編號(hào)950276070406【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=7.5%6000（1-6%）/1.0755+4000.7/0.075（1-1.075-5）=5061.44第三節(jié)收益期和持有期的估價(jià)收益期是指預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，具體是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。收益期一般根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)估計(jì)。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑

34、物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，具體是建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時(shí)起，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間，如圖7-2所示。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不同時(shí)結(jié)束，歸納起來(lái)有下列3種情形：（1）

35、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束。在這種情形下，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，可

36、先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，分為兩種情況：出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。對(duì)于第一種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值。對(duì)于第

37、二種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。利用預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值，以及收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計(jì)持有期。持有期根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能夠預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，一般為5年至10年。第四節(jié)凈收益的測(cè)算凈收益的計(jì)算是個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。不同的估價(jià)對(duì)象，凈收益測(cè)算時(shí)，扣除的項(xiàng)目是不一致的。1.凈收益測(cè)算的基本原理（掌握）基于租賃收入測(cè)算凈收益投資法（優(yōu)先考慮使用）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益利潤(rùn)法對(duì)于既有大量租賃收入又有

38、營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益（1）基于租賃收入測(cè)算凈收益基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益 潛在毛收入空置和收租損失 有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營(yíng)業(yè)的必要支出。構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（ 四個(gè)不包括）重要考點(diǎn)。多選或判斷抵押房地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額。（解釋：貸款與否不影響房地產(chǎn)整體的正常運(yùn)營(yíng)收益。償還方式是可選擇的，這會(huì)使得評(píng)估結(jié)果受償還方式影響，不客觀）不包含折舊（不包括建筑物、土地取

39、費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的項(xiàng)目。不包含改擴(kuò)建費(fèi)用改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價(jià)值，所以不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里。不包含所得稅與特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，需要扣所得稅，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，不扣所得稅（參見(jiàn)P98）。重點(diǎn)：重置提拔款（新增內(nèi)容），就是為了設(shè)備到期時(shí)能有資金更新，平時(shí)專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時(shí)，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價(jià)值。類同于我們用年金求取的終值。根據(jù)設(shè)備的價(jià)值，作為更新時(shí)點(diǎn)的終值，求平時(shí)各期的年金，這個(gè)計(jì)算出來(lái)的年金，就是重置提拔款。在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

40、【2011年真題】A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)答疑編號(hào)950276070407【正確答案】ACE【答案解析】參見(jiàn)教材P238。某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。（）【2011年真題】答疑編號(hào)950276070408【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】P238建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬(wàn)

41、元。運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中扣除的項(xiàng)目包括（）。A.房地產(chǎn)稅B.建筑物折舊C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E.重置提拔款答疑編號(hào)950276070409【正確答案】BD【答案解析】房產(chǎn)稅是保有人的必要支出，肯定屬于運(yùn)營(yíng)成本；房屋保險(xiǎn)費(fèi)是屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的，重置提拔款也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P238。兩個(gè)重要指標(biāo)：可以通過(guò)市場(chǎng)提取法獲得凈收益率=1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率兩個(gè)指標(biāo)相加之和=1某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值

42、為（）萬(wàn)元?！?006年真題】A.521B.533C.695D.711答疑編號(hào)950276070410【正確答案】A【答案解析】參見(jiàn)教材P216、P233。年租金收入5001201272（萬(wàn)元）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7225%=18（萬(wàn)元）凈收益72-18=54（萬(wàn)元）（2）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益（正常利潤(rùn)）2.不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求?。ㄕ莆眨?）類型一：出租出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計(jì)算公式：凈收益租賃收入 由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入（2項(xiàng)）：租金

43、收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金由雙方在租賃合同中約定?！径噙x題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）?！?008年真題】A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅答疑編號(hào)950276070411【正確答案】CDE【答案解析】電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P239?！締雾?xiàng)選擇

44、題】某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬(wàn)元?！?009年真題】A.245B.275C.315D.345答疑編號(hào)950276070412【正確答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-40-50-65=345。參見(jiàn)教材P240。（2）類型二：自營(yíng)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：凈收益

45、=商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用- 商業(yè)利潤(rùn)-與房地產(chǎn)可分離的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤(rùn)-與房地產(chǎn)可分離的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值農(nóng)地凈收益的測(cè)算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅- 農(nóng)業(yè)利潤(rùn)紅色字跡是我們計(jì)算時(shí)容易遺忘的項(xiàng)目。（3）類型三：自用或空置自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測(cè)算，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。（4）類型四：混合收益的房地產(chǎn)混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法方法

46、1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。方法2：首先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益。3.求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題（熟悉）（1）有形收益和無(wú)形收益有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無(wú)形收益無(wú)形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益。（2）實(shí)際收益和客觀收益實(shí)

47、際收益 是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益 是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)?！局攸c(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金【例7-21】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200 m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/ m2

48、，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。答疑編號(hào)950276070413【正確答案】參見(jiàn)教材P243。該商場(chǎng)2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：（1）商店一層價(jià)格的測(cè)算：租賃期限內(nèi)年凈收益=200180（1-25%）12=32.40（萬(wàn)元）租賃期限外年凈收益=200200（1-25%）12=36.00（萬(wàn)元）=375.69（萬(wàn)元）（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算：年凈收益=200120（1-25%）12=21.60（萬(wàn)元）=229.21（萬(wàn)元）該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=375.69+

49、229.21=604.90（萬(wàn)元）【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估是這種方法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值

50、之和。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值無(wú)租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值【例7-22】某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元/。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。答疑編號(hào)950276070501【解】選用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：根據(jù)題意已知：上述“成本節(jié)約資本化法”相反的情況，是“超額費(fèi)用資本化法”和“收入損失資本化法”。它們可用

51、于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值損失，例如不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷、噪聲污染、采光受影響等造成的房地產(chǎn)租金降低或者房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損?！?010真題】某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）。答疑編號(hào)950276070502【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠（3.5-3）360500=90000元還有18年租期，報(bào)酬率為6%承租人權(quán)益價(jià)值=98.8 萬(wàn)元【例題2008年真題】某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面積，約定租賃期限為20年 ，第一年租金