房地產(chǎn)項目STP分析

1、房地產(chǎn)項目STP分析1、 Ssegmentation（市場細(xì)分）針對“萬象炫匯城”的商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的客戶群體的家庭結(jié)構(gòu)、地理因素、心理因素、行為因素等進(jìn)行市場細(xì)分。住宅區(qū)人口細(xì)分家庭結(jié)構(gòu)未婚單身婚齡1-3年婚齡3-5年其他年齡20-30歲30-35歲35-40歲不定收入水平10萬以下10-25萬25萬以上25萬以上地理細(xì)分地區(qū)順義、其他城市北京、其他城市北京、其他城市不定地域特征城鎮(zhèn)市區(qū)市區(qū)不定心理細(xì)分購買動機(jī)剛性需求剛性需求剛性需求或投資性需求投資性需求生活方式周邊從業(yè)人員其他區(qū)工作人員其他區(qū)工作人員不定消費(fèi)習(xí)慣與工作地點(diǎn)較近，追求便捷、經(jīng)濟(jì)工作離順義較近的市區(qū)，追求經(jīng)濟(jì)工作離順義較近的市區(qū)

2、，追求經(jīng)濟(jì)看好順義的發(fā)展前景，追求投資潛力行為細(xì)分置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)首次置業(yè)首次置業(yè)或二次置業(yè)多次置業(yè)權(quán)重細(xì)分所占比例38%36%16%10%辦公區(qū)、商務(wù)區(qū)規(guī)模細(xì)分規(guī)模屬性大型中型小型銷售額30000萬元300030000萬元3000萬以下類型細(xì)分行業(yè)類型批發(fā)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)工業(yè)、住宿與餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、教育業(yè)零售業(yè)、教育業(yè)心理細(xì)分租賃動機(jī)降低成本，尋求企業(yè)利益最大化降低成本，尋求企業(yè)利益最大化降低成本，尋求企業(yè)利益最大化權(quán)重細(xì)分所占比例12%59%29%經(jīng)過上表可以得出以下用戶分析：l 用戶分析原則：本項目是規(guī)模大、周期長的項目，客戶定位在數(shù)量和層次上都需要前瞻性和包容性?？蛻舻陌l(fā)展是一個演變

3、的過程，客戶的層面會隨著項目的開發(fā)而不斷擴(kuò)大和升級，客戶的階段性關(guān)注點(diǎn)也會隨之改變。l 客戶區(qū)域總結(jié)74%行業(yè)類型關(guān)注點(diǎn)2、 Ttargeting（目標(biāo)市場選擇）21、 市場規(guī)模基于靠近T3航站樓、周邊交通便利的地緣優(yōu)勢，預(yù)計“萬象炫匯城”服務(wù)的航空及相關(guān)衍生產(chǎn)業(yè)的相關(guān)人員可達(dá)到4000-5000人（主要為20-40歲的年輕群體為主）左右，而服務(wù)的機(jī)場游客等可達(dá)到72-80萬人次。22、 資源條件 最重要的為資金資源，首開股份作為北京市最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有雄厚的資金后盾，保證工程資金調(diào)度及時。同時，公司擁有先進(jìn)技術(shù)以及人才，為工程的實施做好財、物、人、技術(shù)多方面的準(zhǔn)備。23、 環(huán)境條件 該

4、項目南面有萬株保留完好的原生成樹，形成一座巨大的天然氧吧，可隨時調(diào)節(jié)氣溫、濕度與空氣潔凈度，創(chuàng)造出獨(dú)立于外界的宜居小氣候；漫步林蔭下，感受自然的恩賜，傾聽鳥語、蟬鳴、風(fēng)聲，身心亦隨之舒展。項目所在地緊鄰國門商務(wù)區(qū)，國門商務(wù)區(qū)作為臨空經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是北京發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)價值的最高體現(xiàn)，在機(jī)場對面，便是天竺空港工業(yè)企業(yè)以及新國展區(qū)，項目地被巨大的商業(yè)圈所包圍，形成了良好的投資環(huán)境。四條高速（臨近機(jī)場高速，機(jī)場南線、機(jī)場北線、機(jī)場第二高速）、三條公路交通（京順路、順平路、順通路）、多條軌道交通（L1號線、M15號線，以及規(guī)劃中的S6號線及S3號線）、一條環(huán)線交通（六環(huán)路與12條高速公路對接并直接

5、連通7個新城），可以便捷的到達(dá)市區(qū)。但商業(yè)、醫(yī)療、保健、文化、娛樂、教育等配套設(shè)施仍未建成。24、 盈利性因素 目前該項目所在地項目稀少，市場空白，與之競爭者較少。同時，該項目涉及了商業(yè)、辦公、居住多元類型，做到了工作、娛樂、購物、健身、教育、醫(yī)療、居住于一身的萬象匯集， 能夠為顧客提供全面的需求，不會造成單個項目孤立而使難以滿足消費(fèi)者的整體需求。必會在在多元消費(fèi)下達(dá)到盈利目的。25、 風(fēng)險性因素該項目建設(shè)初期，便推行一種多元化組合的思想，萬象匯集于此，這種多種類型搭配，大大降低了投資風(fēng)險。同時，在首開股份強(qiáng)大資金的支持下，必會保證資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，不會因資金鏈斷裂而造成較大的風(fēng)險。26、 政策性因

6、素順義作為北京市重點(diǎn)發(fā)展新城之一，有這巨大的潛力以及很好基礎(chǔ)，與此同時，政策上也給予積極的支持。在北京最新城市規(guī)劃中，明確的建設(shè)“兩軸兩帶多中心”的新格局，“兩軸”是指結(jié)合北京城市軸線的布局特點(diǎn)和自然地理特征，在傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線十字軸的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化政治、文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的職能，構(gòu)筑起北京傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化兩條軸線?！皟蓭А卑ň┏菛|部的“新城發(fā)展帶”和西部的“綠色生態(tài)帶”?！靶鲁前l(fā)展帶”北起懷柔、密云中部，串聯(lián)順義、通州、亦莊新城，東南指向廊坊、天津，與北京的區(qū)域發(fā)展的方向也相一致?！岸嘀行摹保侵冈谑袇^(qū)范圍內(nèi)建設(shè)不同的功能區(qū)，分別承擔(dān)不同的城市功能，以提高城市的服務(wù)效率和分散交通壓力，如CBD、奧運(yùn)公園、中關(guān)村等多個綜合服務(wù)區(qū)的設(shè)定。在市域范圍內(nèi)的“兩帶”上建設(shè)若干新城，以吸納城市新的產(chǎn)業(yè)和人口，以及分流中心區(qū)的功能。其中，重點(diǎn)發(fā)展位于東部發(fā)展帶上的通州、順義和亦莊三個新城。3、Ppositioning（產(chǎn)品定位）31、 功能定位“萬象炫匯城”