年長(zhǎng)沙市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)策初探

1、12008年長(zhǎng)沙市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及對(duì)策初探在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不斷完善，二、三級(jí)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的今天，居民通過(guò)投資 商業(yè)地產(chǎn)，或出租富余住房來(lái)謀取經(jīng)濟(jì)收益的行為越來(lái)越普遍。房屋租賃市場(chǎng)作 為房地產(chǎn)市場(chǎng)的巫耍組成部分，具有十分廣闊的市場(chǎng)發(fā)展詢景和發(fā)展空間，對(duì)促 進(jìn)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)及住宅消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展有著雨耍的作用。如果能鼓勵(lì) 租賃，引導(dǎo)有房者通過(guò)出租房屋獲取長(zhǎng)期投資收益，引導(dǎo)無(wú)房者根據(jù)IT身經(jīng)濟(jì)能 力租賃房屋作為過(guò)渡，從而逐步培育起梯級(jí)消費(fèi)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這對(duì)丁房地產(chǎn)市場(chǎng) 的穩(wěn)定健康發(fā)展具有非常朿耍的意義。本報(bào)告將結(jié)合定性與定量分析的方法，從 多方面較為客觀地闡述長(zhǎng)沙市房屋租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，揭示出

2、租賃市場(chǎng)和租賃管理 中存在的主要問(wèn)題，為相關(guān)職能部門開(kāi)展房屋租賃管理匸作提供科學(xué)的參考依 據(jù)。、房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀近年來(lái)，隨著長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城氛化水平的提高，流動(dòng)人口的增多，長(zhǎng) 沙的房屋租賃M場(chǎng)規(guī)模正在不斷擴(kuò)人。全il/HHl租房源在區(qū)域數(shù)鍛、物業(yè)類型、 戶型、樓層以及裝修程度等的可選擇而上均冇了一定程度的提拓。1、城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng)圖表I（-）房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模7HOZ6004002000120021200312004120051200660%50%40%30% 20%10% 0%年末總?cè)丝?95.46601.76610.38620.92631.00637.36城植人口275.10295.83

3、312.45334.49356.51383.69城槓化率 城鎖人口增長(zhǎng)率46.20%49.16%7.53%51.19%5.62%53.87%7.05%56.50%6.58%60.20%7.62%年末總?cè)丝?11城値人口 城負(fù)化率城値人增長(zhǎng)率?（）（）?.至7007年長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)情況為與經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，長(zhǎng)沙市的行政區(qū)劃逐步調(diào)整，城區(qū)而積不 斷擴(kuò)大。其中，影響繪大的是1996年郊區(qū)的撤銷，芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、 雨花五區(qū)的設(shè)立。此后，長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)化進(jìn)程全而捉速，越來(lái)越多的農(nóng)業(yè)人口涌入城 區(qū)，向非農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變。截至2007年末，全市城鎮(zhèn)化率（按戶籍人口計(jì)算）達(dá) 到60.2%,比2006

4、年提高3.70個(gè)百分點(diǎn)。而今年隨著先導(dǎo)區(qū)的建立，包扌舌雷鋒 鎮(zhèn)、倉(cāng)浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)等區(qū)域成建制，長(zhǎng)沙的城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高。另?yè)?jù)長(zhǎng)沙市 統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002至2007年，長(zhǎng)沙市城氛人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率近 7個(gè)百分點(diǎn)，每年新增的城鎮(zhèn)人口約達(dá)22萬(wàn)余人。隨著城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)，必將 帶來(lái)住房面積增多的需求。短期內(nèi)，只有依靠租賃才能滿足這部分新增的住房需 求。2、外來(lái)人口增多伴隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)株潭一體化的推進(jìn)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增多，越來(lái)越多 的外地人口，特別是湖南省內(nèi)其它地區(qū)的求學(xué)、打工、經(jīng)商者紛紛涌入長(zhǎng)沙。據(jù) 一項(xiàng)市政協(xié)對(duì)長(zhǎng)沙市流動(dòng)人口管理服務(wù)情況的調(diào)研顯示，2007年度長(zhǎng)沙竊記暫 住人口為89

5、.12萬(wàn)人（城區(qū)81.76萬(wàn)人，縣市7.36萬(wàn)人）：城區(qū)暫住人口占全市 城區(qū)常住人口總數(shù)的37%。這些登記在長(zhǎng)沙的暫住人口中，27.9%的人務(wù)工， 15.3%的人經(jīng)商，42.3%的人從事服務(wù)行業(yè)，另外還有人在長(zhǎng)沙治病療養(yǎng)、借讀 培訓(xùn)、探親訪友、旅游觀光等。另?yè)?jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙流動(dòng)人口 15%的人住單 位內(nèi)部，57.3%的人租賃房屋。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋租賃需求十 分旺盛。3、租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大隨著長(zhǎng)沙近年來(lái)期、現(xiàn)房市場(chǎng)以及二手房市場(chǎng)的發(fā)展，居民人均居住面積有 r很犬改觀，越來(lái)越多的業(yè)主擁有了兩套其至更多套房星，人量的房源涌入到房 屋租賃市場(chǎng)當(dāng)中。其次，隨著2006年以來(lái)國(guó)家宏觀政策

6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的從 緊，長(zhǎng)沙的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大。這主要是因?yàn)椋阂环矫?，相?dāng)數(shù)M：的房 產(chǎn)投資者存在觀望心理，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)部分房源分流至租賃市場(chǎng)，擴(kuò)充了可出 租房源數(shù)帚:。尤其是九部委關(guān)丁調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)的出 臺(tái)，營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限從Z前的2年調(diào)整為5年，部分購(gòu)房不足5年的房屋持有者 將本欲岀售的房屋轉(zhuǎn)作租賃，使得租賃市場(chǎng)房源增屋明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季 度僅在0731二手房網(wǎng)上掛牌的可出租房源就多達(dá)11249住，數(shù)最十分可觀。另 一方面，2008年初以來(lái)商品房?jī)r(jià)格漲幅開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)冋落，潛在需求者的購(gòu)房 意愿降低，觀與態(tài)勢(shì)LI趙濃郁。由丁房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)不明朗，短期內(nèi)存在走

7、低的可 能性，部分潛在需求者推遲購(gòu)房計(jì)劃，選擇通過(guò)租賃來(lái)解決冃前的居住問(wèn)題。因 而，租賃的短期替代效應(yīng)犬幅增加了房屋租賃市場(chǎng)的需求。（二）房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模估算1、人均住房建筑而積與八均住房建筑而積佔(zhàn)算表格12005-2007年城市居民人均住房建筠面積與戶均住房建筑面積估算年份平均每戶家庭人口 （人）人均住房建筑面積 （mV 人）戶均住房建筑面枳（017 戶）20052. 8527.2077. 5220062.812S. 2979. 4920072. 8228. 9081.502005至2007年，長(zhǎng)沙市的人均住房建筑面積穩(wěn)步提高，由2005年的27.20 平方米/人，提高到了 2007年的28

8、.90平方米/人（詳見(jiàn)表格1 ）o按以上3年對(duì)應(yīng) 的戶均人口數(shù)計(jì)算，到2007年末，長(zhǎng)沙市的戶均住房建筑面積己達(dá)81.50平方 米/戶。2、新增城鎮(zhèn)人口與住房需求估算表格22005-2007年新增城鎮(zhèn)人口與住房需求估算年份年末總?cè)丝?（萬(wàn)人）城鎮(zhèn)化率城鎖人口（力人）城氛新増人1 1（力人）城値新増 人口的住 房需求 （萬(wàn) m）城氛新増人 口的租賃需 求規(guī)模（萬(wàn)耐）2004610. 3851. 19%312. 462005620. 9253. 87%334. 4922. 04599. 39133. 672006631.0056. 50%356. 5122. 02622. 96116.832007

9、637. 3660. 20%383. 6927.18785. 38168. 892005至2007年，長(zhǎng)沙市的城鎮(zhèn)人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，年均新增城鎮(zhèn)人口超過(guò)22 萬(wàn)人/年。按照相應(yīng)的人均住房建筑而積計(jì)算，并結(jié)合考慮往年市場(chǎng)上滯后的需 求估算:近3年來(lái)，每年由城鎮(zhèn)新增人口所產(chǎn)生的新的住房需求呈逐年上升態(tài)勢(shì): 隨著2007年城鎮(zhèn)新增人口數(shù)最的顯著增長(zhǎng)，2007年的城鎮(zhèn)新增人口住房需求己 達(dá)到785.38萬(wàn)平方米（詳見(jiàn)表格2）,明顯高丁前2年的新增需求。3、市區(qū)新增暫住人口與住房需求估算3表格32005-2007年市區(qū)新增暫住人口與住房需求估算年份市區(qū)人口 （萬(wàn)人）市區(qū)暫住 人口比電市區(qū)暫住 人口（萬(wàn)人）市

10、區(qū)新增 何住人口 （萬(wàn)人）市區(qū)暫住 人口租賃 房屋比豆市區(qū)新增暫住人口的租 賃需求規(guī)模（萬(wàn)耐）2004202. 4637. 0%74.912005208. 6537. 0%77. 202. 2957.3%35.662006214.6137. 0%79.412.2157.3%35.762007218. 7537. 0%80. 941.5357.3%25.36按照2007年的長(zhǎng)沙市區(qū)暫住人口比匝（37.0%）估算，2005至2007年長(zhǎng)沙 市區(qū)每年的新增暫住人口約在1萬(wàn)至2萬(wàn)人以上；再根據(jù)2007年市區(qū)暫住人口 租賃房屋比重（57.3%）估算，山市區(qū)每年的新增暫住人口所產(chǎn)生的和賃需求約 在25萬(wàn)至

11、36萬(wàn)平方米左右（詳見(jiàn)表格3）。4、全市住房租賃供給與需求規(guī)模佔(zhàn)算表格4 2005-2007年全市住房租賃供給與需求估算年份商品住宅 fflffiifti 積（萬(wàn) nf）投資性 購(gòu)房消費(fèi) 比匝口住型 購(gòu)房消費(fèi)（萬(wàn)耐）可供出租的 住宅面積 （萬(wàn)耐）總的租賃需 求規(guī)模（萬(wàn)耐）供給與需求 之間的差距（萬(wàn)耐）2005 年563. 4917. 4%465. 7297. 77169.32-71.562006 年625. 4719. 1%506.13119. 34152.59-33.252007 年803. 7723. 3%616. 49187. 28194.25-6.97根據(jù)2005至2007年長(zhǎng)沙帀的投

12、資性購(gòu)房消費(fèi)比重佔(zhàn)算，近3年來(lái)長(zhǎng)沙市每 年的門住型購(gòu)房消費(fèi)分別為465.72萬(wàn)、506.13萬(wàn)和616.49萬(wàn)平方米，意味著每 年新增的可供出租的住宅面積分別為97.77萬(wàn)、119.34萬(wàn)和187.28萬(wàn)平方米（詳 見(jiàn)表格4）。同時(shí)，結(jié)介長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)新增人口的住房需求規(guī)模和長(zhǎng)沙市的門住型購(gòu)房消費(fèi)規(guī) 模發(fā)現(xiàn)，近3年來(lái)長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)新增人口的住房需求并沒(méi)有完全通過(guò)購(gòu)房的形式被 滿足，兩者之間每年存在著100多萬(wàn)平方米的缺口（詳見(jiàn)表格2）,意味著部分 人的住房需求只能依靠租賃的方式來(lái)解決。由此可見(jiàn)，2005至2007年，每年由城鎮(zhèn)新增人口和市區(qū)新增暫住人口所帶 來(lái)的新的租賃盂求呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；2007年已達(dá)

13、194.25萬(wàn)平方米（詳見(jiàn)表格4）。此外，隨著2007年商品住宅銷售最的激増，當(dāng)年市場(chǎng)上可供出租的住宅面 積與新增的住宅租賃需求之間的差距迅速縮小，2007年的供應(yīng)缺口僅為6.97萬(wàn) 半方米。然而，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般為2至3年，意味著目前山場(chǎng)上銷售 的房屋要1至2年后才能1F式入住。將2005年的市場(chǎng)供應(yīng)量與2007年的市場(chǎng)需求最兩相對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前租賃市場(chǎng)上的供給與需求之間仍“著一定的差距。 但隨著2007年供應(yīng)最的迅速加大，預(yù)計(jì)在未來(lái)2年，市場(chǎng)上的可出租房源將大 幅增多。（三）房屋租賃市場(chǎng)特點(diǎn)1、熱點(diǎn)區(qū)域與物業(yè)類型圖表2出租房源分布&物業(yè)類型（來(lái)源：0731二手房網(wǎng)）冃前，市場(chǎng)上的

14、出租房源主耍集中在新房供應(yīng)最較大的雨花區(qū)（占比31.6%） 和天心區(qū)（20.0%）,以及傳統(tǒng)的中心城區(qū)英蓉區(qū)（占比29.0%）；而位丁城 北開(kāi)福區(qū)（占比10.5%）和河西岳麓區(qū)（8.9%）的出租房源占比相對(duì)較小。從位 置上看，出租房源兒乎涵蓋了全市包括南門口、東塘、侯家塘、左家塘、窯嶺、 袁家?guī)X、四方坪、桐梓坡等在內(nèi)的繁華區(qū)域，以及包扌舌五一路、芙蓉路、部山路、 八一路、解放路、人民路、萬(wàn)家麗路等在內(nèi)的主耍干道。無(wú)論是建成年代較早的 單位宿舍，還是新近交付使用的知名樓盤(pán)，均有房源出租，可選擇而大而寬。從 物業(yè)類熨看，出租房源中，普通住宅類物業(yè)占絕大部分（占比78.5%）；其次為 商住兩用的物業(yè)

15、，占比16.9%；再次為商業(yè)門而（占比2.2%）和純寫(xiě)字樓（肯 比2.2%）；而別舉類物業(yè)的出租房源極為有限（占比0,2%）o其中，商住兩用和 純寫(xiě)字樓物業(yè)的出租房源主耍集中在芙蓉區(qū)，商業(yè)門面的出租房源主耍集中在芙 蓉、雨花陽(yáng)區(qū)，而別墅類物業(yè)的出租房源主耍集中在岳麓區(qū)。2、熱門戶型與面積圖表3各類戶型占比&各類戶型面積$吏戶d占itIH5&VISinnullrr rr I rr 佃 m1*12l勺01 32 4*1 4*】rr rr n rr rr rr rrF1、丘創(chuàng)、】IBJTC從出租房源的八型來(lái)看，市場(chǎng)上二居室的出租房源占比彊大，達(dá)33.6%：其 次為三居室的出租房源（占比25.0%）；

16、再次為一居室和單間的出租房源（分別 占比為17.0%和16.2%）。從戶型面積來(lái)看，一居室的平均面積約為51平方米， 二居室的平均而積在69至89平方米之間，三居室的平均而積在92至136平方 米之間，四居室的平均面積在156至180平方米之間;復(fù)式、別墅和單間的面積 跨度較人,平均而積分別約為159、303和170平方米。3、樓層與裝修情況從出租房源所在的樓層來(lái)看，60.1%的出租房源位丁六層以下，20.9%位丁 7 至12層，11.5%位丁 13至18-；位丁高層的出租房源相對(duì)較少，其中位于19 至24層的出租房源片比約為5.5%,而位于25層以上的出租房源占比僅為2.0%。 從裝修狀況來(lái)

17、看，一般裝修和中等裝修的出租房源占比任七成以上 豪華裝修的 出租房源占比在兩成左右：而直接出租不帶任何裝修的毛坯房的占比僅為6.9%o4、住宅類物業(yè)租金水平表格5全市住宅類物業(yè)平均租金水平裝修程度1室1廳2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳4室1廳4室2廳毛坯房42553763282088110201257般裝修6817479211025133714491821中等裝修80896310721141156317002278豪華裝修1207131214421560202722952876（單位：元/套/月）受地理位置、新1口程度、八型而積、裝修程度、樓層、周邊配套設(shè)施等因素 的影響，單套住宅類物業(yè)的丿

18、J租金水平差異較大。一般來(lái)說(shuō)，受市場(chǎng)需求的影響, 位J：芙蓉、天心、I何花三區(qū)繁華街道的住宅類物業(yè)的租金水平較高，而位丁交通 相對(duì)不便的開(kāi)福、岳麓兩區(qū)的住宅類物業(yè)的租金水平相對(duì)較低。以一居室為例， 芙蓉區(qū)單套物業(yè)的月平均租金水平在900至1100元之間，而岳麓區(qū)的僅為&X）、 900元。如果再配合不同的裝修及家具配套，其月租金水平差距更大。以一室一 廳為例，一般地區(qū)單套毛坯房的丿平均租金約為425元，而位丁繁華區(qū)域配豪華 裝修的則町達(dá)1200元以上，租金水平差異明顯。二.目前房屋租賃市場(chǎng)和租賃管理存在的問(wèn)題隨看租賃市場(chǎng)的發(fā)展，各類以租賃權(quán)益關(guān)系為中心的孑盾與糾紛也漸漸浮現(xiàn) 出來(lái)，問(wèn)題種類多樣，

19、牽涉的權(quán)益主、客體增多，利益關(guān)系復(fù)雜化，職能部門對(duì) 租賃市場(chǎng)管理的難度正在逐步加大。（一）租賃市場(chǎng)不規(guī)范1、租賃行為的隱蔽性較高目詢，房屋租賃多以房屋出租人以口頭或訂立書(shū)面合同的形式將房屋交付承 租人占有、使用與收益，兒乎都是“私下授與”的方式進(jìn)行。特別是私人住宅用 房的出租行為隱蔽杵最大，除非挨家挨戶上門核對(duì)，一般很難發(fā)現(xiàn)。另?yè)?jù)估計(jì)， 租賃市場(chǎng)上，個(gè)體出租的營(yíng)業(yè)用房、辦公用屈和住宅用房占比達(dá)70%以上；而行 政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍隊(duì)等出租的用房占比僅為30%o由此可見(jiàn)，整個(gè)市場(chǎng) 上房星租賃行為的隱蔽性普遍較高。這些隱形租賃市場(chǎng)，或地卜租賃黑市的大量 存在，使得房地產(chǎn)管理部門任制定行業(yè)政策和

20、管理規(guī)范時(shí)，難以通過(guò)公開(kāi)的租賃 市場(chǎng)了解梢個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)確信息，科學(xué)分析行情，做出lE確決策。2、租賃價(jià)格具有盲目性由丁房屋租賃的中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人、單位各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，租賃形式單一，管理 粗放，形不成規(guī)模，租賃價(jià)格往往難以把握，租賃收益無(wú)法保證。有的經(jīng)背者把 租賃價(jià)格定得過(guò)高，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期空租，收益較低：有的經(jīng)營(yíng)者以偏低的價(jià)格與 承租方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格不能隨行就市，同樣影響了收益。 同時(shí)，一些不了解行情的租房者，以高價(jià)和房主簽訂了租賃合同，入住后因與鄰 居租金價(jià)格比較覺(jué)得不介理而與房主產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。總之，由丁缺 乏權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格，房屋租賃市場(chǎng)上的租

21、賃價(jià)格具有較崗的肓 目性。3、房屋租賃收益低根據(jù)消華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一項(xiàng)研究成果（皐J：房?jī)r(jià)租金比的京滬穗杭 房?jī)r(jià)研究）表明，購(gòu)屈門住的“投資回報(bào)率” 一般不應(yīng)低丁當(dāng)時(shí)的商業(yè)性住房 抵押貸款利率，但也不應(yīng)髙出太多：以住房抵押貸款利率為棊準(zhǔn)利率，考慮投資 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和租金上漲因索，租金收益率應(yīng)比抵押貸款利率島1%3%。按照長(zhǎng)沙 市10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的租售比（二手住房出租掛牌丿均租金與商品住房平均價(jià) 格之比）1:260計(jì)算，租金收益率約為4.62%:而冃詢五年以上商業(yè)性住房抵押 貸款的基準(zhǔn)利率水平為7.20%o因此，較之丁房屋出售價(jià)格，長(zhǎng)沙的物業(yè)租金水 平普遍偏低，租金收益率不高。4、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)高

22、目前，長(zhǎng)沙市出租房屋應(yīng)繳納4%-12%的房產(chǎn)稅，3.5%5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附 加，10%20%的個(gè)人所得稅，0.1%的印花稅：如果岀租他人用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需 繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：如果是劃撥土地還需繳納其收益約10%的土地收益金。據(jù) 保守估計(jì)，各種稅費(fèi)占租金收入的比雨高達(dá)30%,共或更高，從而造成出租人逃 避管理，不愿辦理奇記備案手續(xù)。由此町見(jiàn)，稅費(fèi)偏高也接導(dǎo)致了房屋租賃市場(chǎng) 上地下交易的活躍，造成高稅費(fèi)率并未収得高收益，給房屋租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化 管理帶來(lái)了難度。5、中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻較低據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市現(xiàn)有中介公司門店300余家其中多數(shù)為知名中介公 司的加盟店，另一部分則為品牌較小的門營(yíng)公司和

23、無(wú)證經(jīng)營(yíng)的公司。由J：中介公 司對(duì)注冊(cè)資金耍求很低，且加盟或連營(yíng)店形式的成本一般也相當(dāng)?shù)?，使得該行業(yè) 的準(zhǔn)入門檻較低，從而造成了中介機(jī)構(gòu)良莠不齊的局而，影響了中介行業(yè)的榕體 形象和信譽(yù)度。6、中介服務(wù)水平停留在較低層次冃前的中介服務(wù)只停胡丁居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養(yǎng)、 稅費(fèi)繳納等后續(xù)服務(wù)，小介機(jī)構(gòu)不予承擔(dān)。對(duì)r出租人而言，要隨著租賃期限的 結(jié)束不斷地尋找新的租客，乂耍根據(jù)不同租客的需耍配備不同的家具設(shè)備，還耍 負(fù)貴房屋水電煤物業(yè)費(fèi)的結(jié)算、租賃稅的繳納和房屋及其家具設(shè)備的維修保養(yǎng)，I分繁瑣。從而，也導(dǎo)致部分業(yè)主寧愿選擇在一段時(shí)間內(nèi)將房屋空置，而不選擇 出租。（二）租賃管理體制不

24、完備1、政策法規(guī)鼓勵(lì)買房多，鼓勵(lì)租房少房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)政策法規(guī)的支持。無(wú)論是房屋的貨幣化補(bǔ)貼、銀 行按揭貸款、購(gòu)房退稅、契稅優(yōu)惠等政策，還是購(gòu)房入戶、就近入學(xué)、戶籍檔案 管理等措施都鼓勵(lì)人們購(gòu)房，而鼓勵(lì)人們通過(guò)市場(chǎng)租房的政策較為少見(jiàn)。2、租賃管理政策不健全房屋租賃有關(guān)政策法規(guī)滯后，可操作性不強(qiáng)。近兒年來(lái)，盡管國(guó)家相繼發(fā)布 r中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋租賃管理辦法和城氛廉 租住房管理辦法等政策法規(guī)，為房屋租賃管理提供了法律和理論依據(jù)，但長(zhǎng)沙 尚未出臺(tái)租賃管理的地方性法規(guī)，缺乏較為詳盡的操作性條例規(guī)定，使公、私房 出租管理辦法有吐條文顯得原則，缺乏操作性，較難起到規(guī)范房屋租賃

25、市場(chǎng)的作 用。特別是物權(quán)法出臺(tái)后，租賃管理模式將迎來(lái)新的巫大變革，現(xiàn)行辦法與 新的管理耍求之間在著一定差距，迫切需要與租賃管理相關(guān)的法律法規(guī)的健全 與完善。3、房屋租賃備案率低根據(jù)城市房屋租賃管理辦法規(guī)定，長(zhǎng)沙市對(duì)出租房屋的管理方式為租賃 合同背記備案制度。但根據(jù)行政許可法，租賃合同背記備案屈告知性備案， 沒(méi)冇強(qiáng)制力，因此導(dǎo)致目前房屋租賃備案率很低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市房屋租賃市場(chǎng) &記備案率不足10%o由J 備案率低，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)稅收流失嚴(yán)電、存在治 丈隱想，也使相關(guān)主管部門無(wú)法撐握市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。4、出租方主體資格及行為不規(guī)范根據(jù)城市房屋租賃管理辦法第一章第四條和第六條的相關(guān)現(xiàn)定，

26、公民、 法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋方可依法出 租：未依法取得房屋所有權(quán)證的，或屈丁違法建筑等悄形的房屋不得出租。但現(xiàn) 行市場(chǎng)上，我們卻可以找到各式各樣的出租房源，有耒經(jīng)政策許可的公房私人轉(zhuǎn) 租，有物業(yè)公司損門出租待售空房，有城中村居民私建房屋出租等，似乎只耍有 房就可用J：房屋租賃經(jīng)營(yíng)，以致由上述不規(guī)范行為引起的房屋租賃糾紛不斷。5、房屋租賃逢記備案手續(xù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)模糊目前，長(zhǎng)沙市房屋租賃備案手續(xù)費(fèi)根據(jù)出租房屋的而積收取，較少結(jié)介出租 房屋的實(shí)際用途和租金收入情況進(jìn)行綜合評(píng)定。同時(shí)，在對(duì)出租房屋按宗收取房 屋租賃備案于續(xù)費(fèi)時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)模糊。以兩宗相鄰的產(chǎn)權(quán)而積均為2

27、00平方米的鋪而 為例，其中一宗全部出租給同一承租人，按10()元/宗收取備案手續(xù)費(fèi)；而另一 宗拆分為四個(gè)鋪面，分別出租給四位不同的承租人，被判定為四宗，共計(jì)收取 400元的備案手續(xù)費(fèi)，造成出租人的不理解與不滿，從而導(dǎo)致備案率的降低。三、加強(qiáng)房屋租賃管理的設(shè)想(一)建立健全房屋租賃管理體系1、強(qiáng)制備案，推動(dòng)行業(yè)規(guī)范在房屋租賃管理過(guò)程中，由丁強(qiáng)制力不足，備案率很低，H接影響到房屋租 賃的稅收匚作。如果備案管理被列為強(qiáng)制執(zhí)行，那么房屋租賃過(guò)程中的偷漏稅問(wèn) 題將有與減輕。其次，房屋租賃強(qiáng)制備案對(duì)丁消費(fèi)者維權(quán)、整頓整個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)都 有好處。由于冃前房屋租賃備案制度還處丁非強(qiáng)制性階段，為了避稅，很少有人

28、去備案。雖然表面上節(jié)省了雙方時(shí)間和成交成本，但是一旦發(fā)生糾紛，其合法權(quán) 利必將受到損畫(huà)。尤其是通過(guò)不規(guī)范中介公司承租、出租房屋的消費(fèi)者，由丁介 同不規(guī)范，乂沒(méi)有備案，雙方的權(quán)利均難以得到保障。而備案制度一 4被強(qiáng)制執(zhí) 行，很多違規(guī)操作的行為|然沒(méi)有市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)也會(huì)逐漸走向良性發(fā)展。同時(shí), 對(duì)丁胳個(gè)經(jīng)紀(jì)行業(yè)而言，也可以肅淸部分不法中介，并將黑中介淸除出市場(chǎng)。2、建立健全房屋租賃的網(wǎng)上簽約和備案管理制度建立房屋租賃的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，集出租房源信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、g記備案、 租金銀行托管、中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)和信用查詢等內(nèi)容丁一體，并不斷完善 這個(gè)平臺(tái)，以增強(qiáng)租賃市場(chǎng)的透明度，為主管部門制定決策提

29、供依據(jù)。3、建立房屋租金的銀行托管機(jī)制從半房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與政府主管部門指定銀行簽訂 租金代收、代付委托協(xié)議，并按協(xié)議約定在該銀行開(kāi)設(shè)賬戶、繳納一定數(shù)額的租 賃代理保證金，由銀行對(duì)租金進(jìn)行代收、代付管理，以保障出租人和承租人的資 金安全。（二）進(jìn)一步完善房屋租賃市場(chǎng)相關(guān)政策法規(guī)目前，國(guó)家雖然出臺(tái)一些規(guī)范房屋租賃帀場(chǎng)的法規(guī)，但長(zhǎng)沙還沒(méi)有相W的 更為詳盡的實(shí)施細(xì)則供實(shí)際操作。因此，應(yīng)加強(qiáng)相應(yīng)法規(guī)條例的制定工作，出臺(tái) 一系列適合本地租賃市場(chǎng)的管理辦法，如“長(zhǎng)沙市房屋租賃市場(chǎng)管理?xiàng)l例”、“長(zhǎng) 沙市房屋租賃管理辦法”、“長(zhǎng)沙市房屋租賃機(jī)構(gòu)資格審核辦法”等，明確出租人、 承租人、租賃中介

30、機(jī)構(gòu)三方的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理力度，規(guī) 范房屋租賃市場(chǎng)的主體行為。（三）編制房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格以北京市住房租賃指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)為藍(lán)本，以擬建立的長(zhǎng)沙市房屋租賃網(wǎng) 絡(luò)信息平臺(tái)的租賃備案數(shù)據(jù)為支持，按照房屋的所屬位置、物業(yè)類型、建筑年代、 戶型面積、裝修程度等情況，編制長(zhǎng)沙市典型區(qū)域房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)。一方 而，可為租賃雙方進(jìn)行租金的協(xié)商提供參考和指導(dǎo)；另一方面，將有助丁稅務(wù)部 門加強(qiáng)對(duì)房屋租賃稅收的征管。（四）重點(diǎn)培冇一批專門從事房屋出租代理業(yè)務(wù)的房屋租賃權(quán)信托公司房屋租賃權(quán)信托就是房屋所有權(quán)人將房屋租賃權(quán)信托給受托人，受托人及其 合作伙伴依信托介同來(lái)管理房屋租賃事務(wù)；它是以不動(dòng)產(chǎn)財(cái)

31、產(chǎn)權(quán)為信托財(cái)產(chǎn)，由 受托人按照信托介同實(shí)施專業(yè)管理以提高不動(dòng)產(chǎn)的附加值，并將信托利益交付給 受益人的信托業(yè)務(wù)。信托公司、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司和銀行介入房屋租賃業(yè)務(wù)會(huì)使該項(xiàng)業(yè)務(wù)的信 譽(yù)度和安全性大幅度提拓。對(duì)丁房上來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的房屋租賃業(yè)務(wù)不涉及到保險(xiǎn)業(yè) 務(wù)，而房屋租賃權(quán)信托引入保險(xiǎn)機(jī)制，保險(xiǎn)公司對(duì)信托公司轉(zhuǎn)委托具體業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，提供出租房?jī)?nèi)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和信托A同履約保險(xiǎn)。家庭財(cái)產(chǎn) 險(xiǎn)保障了已經(jīng)出租的住宅及設(shè)施的損毀可能，在每套房屋實(shí)際出租時(shí)投保。介同 履約險(xiǎn)可以保障房星在出現(xiàn)空置或租金沒(méi)有達(dá)到合同約耀的租金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，向出租 人賠付最高兩個(gè)刀的租金。保險(xiǎn)費(fèi)用由泛易支付，承租人和出租人都不用支付保 險(xiǎn)費(fèi)用。同時(shí)，對(duì)r承租人來(lái)說(shuō)，房屋租賃信托與傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)最大的不同在于, 傳統(tǒng)的租賃業(yè)務(wù)一般要求承租人交付一個(gè)月的租金作為押金。租金一般耍求一次 付半年或三個(gè)月。而房屋租賃權(quán)信托不收取承租人的押金，承租人也可以按丿j付 租金。I大I此，重點(diǎn)培育一批專門從爭(zhēng)房屋出租代理業(yè)務(wù)的房屋租賃權(quán)信托公司將 對(duì)激活和規(guī)范整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)帶來(lái)新的契機(jī)。（五）建立中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用管理體制對(duì)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員實(shí)行嚴(yán)格的年盛資質(zhì)評(píng)市制度，加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)和 后續(xù)教育，建立信用檔案，加強(qiáng)對(duì)從事房屋租賃的屮介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的監(jiān)督管 理，對(duì)一些嚴(yán)重違規(guī)企