某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定

1、某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對(duì)象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。    一、房屋維修管理    房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門對(duì)其所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)，進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過(guò)程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命，增強(qiáng)其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物

2、業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽(yù)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。    （一）房屋維修管理的內(nèi)容    1房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況，不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長(zhǎng)房屋壽命。    2房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計(jì)劃并安排修繕資金，審核修繕?lè)桨?。在施工過(guò)程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對(duì)于一些委托施工項(xiàng)目，物業(yè)管理部門應(yīng)

3、嚴(yán)格對(duì)其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。    3房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對(duì)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí)，房管部門可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。    此外，對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。    （二）房屋完損等級(jí)的評(píng)定 

4、0;  物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定，以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。評(píng)定房屋的完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng)，既有目觀檢測(cè)，又有定性定量的分析。目前，我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定，是以原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)的。    1房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)

5、準(zhǔn)。    （1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)。    （2）基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性維修即可修復(fù)。    （3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更

6、換零件。    （4）嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見(jiàn)底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。    （5）危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。    2房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。一般根據(jù)房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評(píng)定。    （l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完

7、損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。    （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。    （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。     （4）房屋結(jié)構(gòu)

8、部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。   3房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。    （三）房屋維修的施工管理    1房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、

9、中修、大修、翻修及綜合維修五類。    （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護(hù)工程）。指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原來(lái)房屋的完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修，也可以根據(jù)用戶申報(bào)組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強(qiáng)，因此必須及時(shí)修理，力爭(zhēng)做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過(guò)夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1以下。    （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進(jìn)行局部維修

10、，在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點(diǎn)是：工地較為集中，項(xiàng)目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20以下；中修后的房屋，70以上必須符合基本完好或完好房的要求。    （3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞，無(wú)倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點(diǎn)集中，項(xiàng)目齊全，具有整體性。大修工程還常

11、常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25以上。    （4）翻修工程。指將原來(lái)房屋全部拆除后，另行設(shè)計(jì)，在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí)，往往采用翻修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。    （5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重?fù)p壞，

12、進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變?cè)撈ù保┓课莸拿婷驳木S修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費(fèi)用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20左右。    2維修工程的施工管理。    （1）編制維修計(jì)劃。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計(jì)劃與維修施工計(jì)劃。    維修投資計(jì)劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問(wèn)題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)（或單個(gè)業(yè)主）審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來(lái)源于物業(yè)的

13、委托人（業(yè)主或使用者），對(duì)于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂?#160;   維修施工計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。    （2）落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊(duì)伍，僅能完成一些小修任務(wù)，對(duì)于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。    維修施工隊(duì)伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定

14、專業(yè)施工隊(duì)伍，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問(wèn)題。    （3）施工過(guò)程的管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在施工過(guò)程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對(duì)施工中的進(jìn)度、成本、質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價(jià)完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時(shí)間以及進(jìn)度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達(dá)到較為滿意的施工效果。一、房屋維修的概念房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng)。房屋維

15、修包括對(duì)非損壞房屋的維護(hù)和對(duì)損壞房屋的修理。所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始，到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限。引起房屋報(bào)廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的。例如，某房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟(jì)原因引起的。在房屋使用過(guò)程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對(duì)房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過(guò)對(duì)房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依

16、據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計(jì)或維修方案、編制房屋維修計(jì)劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來(lái)的狀態(tài)或使用功能。按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。首先，按維修對(duì)象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)

17、房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長(zhǎng)房屋的使用年限。其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進(jìn)行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護(hù)，是指對(duì)房屋的日常零星維修維護(hù)工作，其目的是使房屋保持原來(lái)的等級(jí)。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進(jìn)行局部修理，在修理中需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進(jìn)行全面的修理，在修理中需牽動(dòng)或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價(jià)值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險(xiǎn)，需全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新在原地或異地進(jìn)行更新建造的過(guò)程。第三，按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)不同可

18、分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補(bǔ)償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修。恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過(guò)失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí)，通過(guò)對(duì)該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過(guò)協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維

19、修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng)，對(duì)于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決，對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害，維修費(fèi)用按"賠償性維修"規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。二、房屋維修的特點(diǎn)1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作房屋使用期限長(zhǎng)，在使用中由于自然或人為的因素影響，會(huì)導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位、千家萬(wàn)戶，項(xiàng)目多而

20、雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動(dòng)性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新建工程來(lái)講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。三、房屋維修管理的概念房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開(kāi)展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過(guò)程的集合。房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會(huì)、作為國(guó)有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開(kāi)展相應(yīng)的物業(yè)

21、管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過(guò)程中，實(shí)施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對(duì)房屋維修過(guò)程實(shí)施管理，做到在確保質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個(gè)房屋維修過(guò)程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財(cái)力，最大限度地節(jié)約維修成本，實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。從管理過(guò)程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項(xiàng)目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實(shí)現(xiàn)整

22、個(gè)企業(yè)的房屋維修管理目標(biāo)而開(kāi)展的管理工作，包括組織開(kāi)展對(duì)企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個(gè)企業(yè)的房屋維修工作所做的計(jì)劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)以及開(kāi)展對(duì)技術(shù)、勞動(dòng)、材料、機(jī)器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊(duì)伍，為組織好維修項(xiàng)目的施工而以項(xiàng)目施工過(guò)程為對(duì)象開(kāi)展的管理工作，包括編制項(xiàng)目施工計(jì)劃并確定施工項(xiàng)目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)施工過(guò)程實(shí)施組織和控制并做好項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒(méi)有施工隊(duì)伍，施工項(xiàng)目是委托其他專業(yè)維修單位來(lái)從事施工活動(dòng)的，在這種情況下，所謂施工項(xiàng)目層次的維修管理

23、主要是指物業(yè)管理公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)維修項(xiàng)目施工過(guò)程實(shí)施監(jiān)督管理，以確保施工過(guò)程處于受控狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項(xiàng)目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項(xiàng)目管理稱作房屋維修施工項(xiàng)目的內(nèi)部監(jiān)理。四、房屋維修管理的內(nèi)容為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開(kāi)展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下：1.做好對(duì)所管房屋的查勘鑒定工作為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進(jìn)行管理，在確保用戶居住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價(jià)值并合理延長(zhǎng)房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理房屋提供依據(jù)

24、。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。2.房屋維修計(jì)劃管理計(jì)劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營(yíng)決策的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。計(jì)劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)所開(kāi)展的綜合性管理。其目的是按計(jì)劃對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財(cái)力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進(jìn)行。房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)企業(yè)計(jì)劃管理的重要組成部分。維修計(jì)劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計(jì)劃的編制、檢

25、查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡是房屋計(jì)劃管理的基本工作方法。3.房屋維修質(zhì)量管理保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開(kāi)展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進(jìn)行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對(duì)房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開(kāi)展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。4.維修工程預(yù)算維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開(kāi)展企業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時(shí)也是維修施工項(xiàng)目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價(jià)的主要手段。通過(guò)工程預(yù)算工作可以在工程開(kāi)工

26、前事先確定維修工程預(yù)算造價(jià)，依據(jù)預(yù)算工程造價(jià)我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計(jì)劃，另一方面維修工程施工隊(duì)伍可據(jù)此編制施工計(jì)劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成本控制。從造價(jià)管理的過(guò)程看，維修工程最終造價(jià)的形成是在其預(yù)算造價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過(guò)程中發(fā)生的變更因素，通過(guò)增減調(diào)整后決定的。5.維修工程招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對(duì)外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實(shí)現(xiàn)維修工程造價(jià)、質(zhì)量及進(jìn)度目標(biāo)的有效管理模式。實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)制是我國(guó)建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大改革，它通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)分配施工任務(wù)，要求

27、各個(gè)施工單位通過(guò)市場(chǎng)與其他施工單位進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，接受任務(wù)委托方對(duì)工程質(zhì)量、工期及造價(jià)等方面的評(píng)判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時(shí)也有利于施工單位自覺(jué)地加快技術(shù)進(jìn)步、改善經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)作風(fēng)，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過(guò)組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過(guò)邀請(qǐng)企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個(gè)企業(yè)維修工程的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ)。6.房屋維修成本管理成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進(jìn)行

28、的各項(xiàng)管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個(gè)維修工程上的人工、材料、機(jī)具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個(gè)成本項(xiàng)目和核算對(duì)象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進(jìn)行的成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。7.房屋維修要素管理在房屋維修施工活動(dòng)中，離不開(kāi)技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開(kāi)展，而對(duì)

29、房屋維修過(guò)程中所需技術(shù)、材料、機(jī)具、人員和資金等所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機(jī)具管理、勞動(dòng)管理和財(cái)務(wù)管理。8.房屋維修施工項(xiàng)目管理房屋維修施工項(xiàng)目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對(duì)維修工程施工的全過(guò)程所進(jìn)行的組織和管理工作。房屋維修施工項(xiàng)目管理主要包括組織管理班子、進(jìn)行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過(guò)程中進(jìn)行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)工作。9.房屋維修施工監(jiān)理房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實(shí)現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價(jià)及工

30、期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對(duì)承包施工單位的施工過(guò)程所實(shí)施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項(xiàng)目的施工中實(shí)行全過(guò)程的造價(jià)、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制，進(jìn)行合同管理并協(xié)調(diào)項(xiàng)目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強(qiáng)管理工作并對(duì)施工過(guò)程中所產(chǎn)生的信息進(jìn)行處理。 第二節(jié)房屋維修計(jì)劃管理一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù)1.房屋維修計(jì)劃計(jì)劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理職能，是對(duì)物業(yè)管理公司所管房屋開(kāi)展維修活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要

31、包括在一定時(shí)期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)、實(shí)施方案和相應(yīng)的保證性措施。所謂房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計(jì)劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對(duì)所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對(duì)計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。作為房屋維修計(jì)劃內(nèi)容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現(xiàn)維修計(jì)劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內(nèi)容包括計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)

32、方案及組織措施等內(nèi)容。房屋維修計(jì)劃的保證性措施是指為確保維修計(jì)劃目標(biāo)及相應(yīng)實(shí)施方案的實(shí)現(xiàn)而做的輔助性計(jì)劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計(jì)劃、物資供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃及技術(shù)支持計(jì)劃等。房屋維修計(jì)劃是一項(xiàng)專業(yè)性強(qiáng)又具體的工作計(jì)劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，理順各種計(jì)劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計(jì)劃體系。2.房屋維修計(jì)劃體系從系統(tǒng)的觀點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組成部分

33、，其活動(dòng)的開(kāi)展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動(dòng)的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開(kāi)展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門之間的關(guān)系。而房屋維修計(jì)劃作為全面指導(dǎo)公司開(kāi)展房屋維修活動(dòng)的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開(kāi)展，對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計(jì)劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計(jì)劃，并做好各種計(jì)劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機(jī)的整體。所謂房屋維修計(jì)劃體系是指以房屋維修施工計(jì)劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影

34、響的計(jì)劃所組成的體系。房屋維修計(jì)劃體系中的各種計(jì)劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。首先，按計(jì)劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計(jì)劃和企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃兩類。房屋維修施工計(jì)劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開(kāi)展房屋維修工作的計(jì)劃文件，具有主體計(jì)劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)而做的保證性計(jì)劃，如材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力

35、促進(jìn)維修工作的正常開(kāi)展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的全面貫徹實(shí)施。其次，按計(jì)劃期的長(zhǎng)短分，房屋維修計(jì)劃可分為年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和月度計(jì)劃。房屋維修年度計(jì)劃是物業(yè)管理公司對(duì)其年度維修工作的事先安排。由于計(jì)劃期較長(zhǎng)，所以計(jì)劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計(jì)劃。房屋維修季度和月度計(jì)劃是管理公司對(duì)其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開(kāi)展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計(jì)劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃。二、房屋維修計(jì)劃管理房屋維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。房屋維修計(jì)劃管理是指為高效率地實(shí)現(xiàn)企業(yè)計(jì)劃職能而圍繞房屋維修所開(kāi)展的計(jì)劃編制、組織實(shí)施

36、及控制協(xié)調(diào)活動(dòng)。其目的是通過(guò)合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開(kāi)展。房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括計(jì)劃編制、計(jì)劃?rùn)z查、計(jì)劃調(diào)整和計(jì)劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。為搞好房屋維修管理，要建立健全計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)和工作制度，明確各級(jí)管理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財(cái)力，并在執(zhí)行計(jì)劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。1.房屋維修計(jì)劃管理的意義(1)計(jì)劃是管理的開(kāi)端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計(jì)劃相脫節(jié)，沒(méi)有計(jì)劃就失去了對(duì)行

37、動(dòng)的引導(dǎo)，就談不上管理。(2)計(jì)劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機(jī)構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開(kāi)展具體業(yè)務(wù)管理時(shí)，則必須按計(jì)劃辦事，計(jì)劃是指導(dǎo)和評(píng)價(jià)企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對(duì)其實(shí)行全過(guò)程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計(jì)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點(diǎn)必須通過(guò)維修計(jì)劃管理才能實(shí)現(xiàn)。(4)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中的及時(shí)反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要方法，通過(guò)維修計(jì)劃管理及時(shí)檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況并通過(guò)控制協(xié)調(diào)及時(shí)

38、作出優(yōu)化處理。若無(wú)計(jì)劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財(cái)、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。2.房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)由于房屋維修工作的特點(diǎn)，使其計(jì)劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)可以概括如下：(1)計(jì)劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開(kāi)展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計(jì)劃的自主性較差。(2)計(jì)劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對(duì)象、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見(jiàn)。因此，勞動(dòng)生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開(kāi)竣工，影響計(jì)劃的穩(wěn)定性。(3)計(jì)劃的不均衡性

39、。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計(jì)劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計(jì)劃均衡的難度很大。3.房屋維修計(jì)劃管理的任務(wù)(1)根據(jù)國(guó)家房管政策對(duì)維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。(2)做好房屋維修計(jì)劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點(diǎn)工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。(3)在組織維修計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計(jì)劃對(duì)季度計(jì)劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計(jì)劃對(duì)月度計(jì)

40、劃的控制和協(xié)調(diào)。(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)反饋、及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計(jì)劃管理水平。4.房屋維修計(jì)劃管理的目的(1)有計(jì)劃地對(duì)房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。(3)提高房屋維修管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)?？傊龊梅课菥S修計(jì)劃管理工作，要根據(jù)國(guó)家房屋政策對(duì)維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實(shí)際需要，在調(diào)整及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，制定維

41、修計(jì)劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開(kāi)支、縮短工期，對(duì)維修活動(dòng)的各個(gè)方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。三、房屋維修計(jì)劃的編制1.房屋維修計(jì)劃編制的原則編制房屋維修計(jì)劃應(yīng)本著實(shí)事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。所謂實(shí)事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點(diǎn)和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計(jì)劃。所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，在編制維修計(jì)

42、劃時(shí)，在聽(tīng)取用戶意見(jiàn)的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長(zhǎng)房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。所謂留有余地，是指計(jì)劃應(yīng)有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過(guò)程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對(duì)它的干擾，一旦某個(gè)不確定因素變成現(xiàn)實(shí)的影響因素，一旦某個(gè)外部環(huán)境因素對(duì)施工過(guò)程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會(huì)帶來(lái)實(shí)際施工情況偏離原計(jì)劃從而改變?cè)?jì)劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對(duì)人力、物力、財(cái)力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計(jì)劃時(shí)必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)留有余地。2.房屋維修計(jì)劃的內(nèi)

43、容房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：(1)房屋維修施工計(jì)劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計(jì)劃的依據(jù)。維修施工計(jì)劃必須反映計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開(kāi)竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營(yíng)維修或外包維修)、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等。(2)房屋維修輔助計(jì)劃。屬于支持、保證性計(jì)劃，它為確保完成房屋維修施工計(jì)劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：房屋維修施工力量計(jì)劃。包括臨時(shí)工、合同工的招聘計(jì)劃，自有工人的組織及供應(yīng)計(jì)劃，各維修班組(或施工項(xiàng)目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計(jì)劃等。房屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃。包

44、括材料、器材的采購(gòu)、運(yùn)輸、儲(chǔ)存計(jì)劃等。房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。包括機(jī)具的購(gòu)置、維修、更新計(jì)劃等。房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。房屋維修資金使用計(jì)劃。包括資金的需要量預(yù)測(cè)、資金籌措、資金使用計(jì)劃等。房屋維修成本及利潤(rùn)計(jì)劃。包括成本預(yù)測(cè)、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)額計(jì)劃等。3.房屋維修計(jì)劃的編制方法(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計(jì)劃主要依據(jù)以下經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件的分析：依據(jù)黨和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和技術(shù)預(yù)測(cè)資料。房屋的完損狀況?，F(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計(jì)劃的主要依據(jù)，通過(guò)組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損

45、等級(jí)情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險(xiǎn)房屋必須及時(shí)安排修理排險(xiǎn)；嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。編制房屋維修計(jì)劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。(2)年度維修計(jì)劃的編制。年度維修計(jì)劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全

46、、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計(jì)劃的編制步驟如下：根據(jù)房屋完損狀況、國(guó)家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見(jiàn)等因素研究確定計(jì)劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身?xiàng)l件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營(yíng)維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機(jī)具、成本、資金計(jì)劃。制定年度維修計(jì)劃時(shí)，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計(jì)劃。對(duì)房屋損壞等級(jí)統(tǒng)計(jì)資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。在編制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。(3)季度維修計(jì)劃的編制。季度維修計(jì)劃是在