項目合作發(fā)展建議書

1、 項目合作發(fā)展建議書二零一零年五月二十六日前 言感謝貴公司決策層領導對敝公司在專業(yè)上的信任，使敝司能夠有幸參與到與貴司的合作中，希望我們所提供的資料能夠得到貴公司的認同，進而為貴公司在決策時提供必要的幫助，為項目的最終成功建立良好的基礎。我們誠摯希望能夠聽到貴公司對我們所提交各項提案的中肯意見，如果能夠得到貴公司的認可，我們將在后繼的服務中不斷完善充實以形成系統(tǒng)完備的可操作性強的整體方案。 衷心祝愿我們能合作成功！目 錄第一部分：市場分析第二部分：項目綜合分析第三部分：項目開發(fā)投資預算與回報分析第四部分： 公司服務內容第五部分： 公司簡介第一部分：市場分析煙臺作為首批開放的14個沿海城市之一，

2、有著得天獨厚的山海資源，綿長的海岸線，這里氣候適宜，物產豐美，經(jīng)過不斷的產業(yè)結構調整和城市優(yōu)勢區(qū)位規(guī)劃開發(fā)，截止到2010年，全市實現(xiàn)生產總值4358.5億元，比上年增長14.1%。是2005年的2倍，年均增長14.9%，已經(jīng)晉升到山東第二大經(jīng)濟城市，全市人均生產總值62264元，按現(xiàn)行匯率計算達到9396美元，增長14.5%。 2010年，一、二、三次產業(yè)增加值分別達到334.5億元、 2566.5億元和1457.5億元，結構比例為7.67：58.89：33.44。 高新技術產業(yè)產值達到4947.5億元，增長26.4%，占規(guī)模以上 工業(yè)產值的比重達到44.1%，比年初提高2.2個百分點。這在

3、一個面上反映到了煙臺已經(jīng)從簡單的初加工慢慢向高新產業(yè)區(qū)發(fā)展，萊山國家高新區(qū)的新建就是一個很好的例證，煙臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已成為煙臺的工業(yè)集中地，也是外來人口的主要聚集地，是勞動密集性與技術密集性的綜合區(qū)域， 煙臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)注冊各類企業(yè)12200多家，其中工業(yè)企業(yè)3100多家，外商投資企業(yè)1100多家。形成了機械汽車、電子信息兩大主導產業(yè)拉動，汽車、手機、電腦、裝備制造等五大產品集群崛起，“牡丹花”企業(yè)重點支撐的產業(yè)發(fā)展格局，已經(jīng)成為全國重要的汽車工業(yè)基地、裝備制造業(yè)基地和電子信息產業(yè)基地。1、汽車集群。形成以東岳汽車為龍頭，以發(fā)動機、自動變速箱、車用空調器為核心配

4、套的產業(yè)體系。目前，轎車產能達到24萬輛/年，發(fā)動機、自動變速箱產能分別為37.5萬臺/年和30萬臺/年，聚集零部件企業(yè)30多家。2006年實現(xiàn)產值170億元，計劃今年完成產值210億元。2、手機集群。呈現(xiàn)出浪潮LG穩(wěn)步高產，伊諾特、得寶數(shù)字通信等核心配套企業(yè)快速膨脹、富士康手機后來居上的良好態(tài)勢。2006年，手機集群實現(xiàn)產值150億元，隨著核心配套企業(yè)伊諾特公司二期擴能順利投產和富士康手機事業(yè)群增資擴建，今年產值將達到160億元。3、電腦集群。形成鴻富泰、宏華勝、富士康精密電子三大事業(yè)群，正在實現(xiàn)由主要部件向品牌整機生產的轉變。2006年，富士康工業(yè)園完成產值100億元、出口6.5億美元。隨

5、著整個工業(yè)園二、三期投資擴建以及游戲機、筆記本電腦等大項目順利推進，全年產值將達到160億元。整個集群年內再引進配套企業(yè)10家以上，總數(shù)超過30家。4、裝備制造集群。以斗山工程機械和斗山機床為龍頭的裝備制造業(yè)基地，集聚多寶精密、東鎬重工、三宇泰科、宇光機械等20多家配套企業(yè)。2006年，以挖掘機、數(shù)控機床、工業(yè)縫紉機等為代表的22大整機產品迅猛發(fā)展，全年實現(xiàn)產值63億元，預計今年超過70億元。以上良好的經(jīng)濟發(fā)展趨勢帶來大量的工作崗位，使得家用消費類產品行業(yè)發(fā)展迅速，同時不動產的發(fā)展也與時俱進。2011年1月煙臺開發(fā)區(qū)住房均價為6185元/平方米，環(huán)比2010年12月份上漲1.23%，同比201

6、0年1月上漲14.96%。從整體數(shù)據(jù)來看，2010年1-10月份開發(fā)區(qū)房價呈現(xiàn)連續(xù)上漲的趨勢，達到5880元/平方米；在11月份房價有所回落，但在12月份房價再沖新高，達到6110元/平方米。進入2011年后煙臺，開發(fā)區(qū)房價延續(xù)上漲趨勢，1月份住房均價達到6185元/平方米。高于煙臺平均價格，隨著一線房企萬科、龍湖、天房、保利等先后在煙臺拿地，2011煙臺樓市變得撲朔迷離、炙手可熱。就在剛剛過去的一周，國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份中國70個大中城市中有56個城市的新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，數(shù)量較上月出現(xiàn)增加。這顯示出，調控政策依然未撼動房地產市場。無論是從2010年1月的“國十一條

7、”到今年1月出臺的“新國八條”；還是以2009年年末營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消為調控起點到近期國家發(fā)改委要求商品房銷售需明碼標價的國家最新調控措施都可以看出，即便是以年為單位，調控依然沒有出現(xiàn)人們想要的結果。限購、限貸、限外、房產稅，在諸多新老調控政策均以“失效”或“效果不明顯”落幕后，人們又將目光聚焦于下一個、再下一個調控政策。不過此時，反思比期盼更為重要。在地產開發(fā)中 思辨，務實更為重要。第二部分：項目綜合分析 項目資源梳理項目地區(qū)位介紹：位于柳子河路之南，同三高速北側，泰山路煙臺物流園之內，來往福山開發(fā)區(qū)交通便捷， 從泰山路步行到柳子河路乘坐23、206可直達開發(fā)區(qū)，從泰山路步行到同三高速可乘坐

8、32路直達福山、芝罘區(qū)。資源1：（地域位置優(yōu)勢）未來的一個趨勢就是開發(fā)區(qū)和福山區(qū)慢慢融合，進而兩地區(qū)無論從購物及居住都會得到一個相互補充，所以位于兩區(qū)之間的中間地帶會變得更為重要，因為這里不近不遠的享受到芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)的多種資源優(yōu)勢。資源2：（需求優(yōu)勢）從福山購房群體分析得知，此片區(qū)因為沒有良好的居住項目，所以大量此區(qū)域工廠職工選擇了其他地方購房，如果本項目介入，可以彌補此區(qū)域的空白。通過對本項目核心資源的解讀，已經(jīng)明確了“我們有什么”的戰(zhàn)略命題；但是，項目的資源并不能夠脫離市場態(tài)勢而孤立存在。因此，我們需要帶著自身的資源條件進入到所面對的經(jīng)營環(huán)境中，在市場的試金石作用下進一步提純。從

9、而確立有利于項目規(guī)避風險與發(fā)掘價值的市場發(fā)展方向，現(xiàn)在就讓我們進入下一個策略模塊：項目swot分析與戰(zhàn)略規(guī)劃n 地理位置優(yōu)勢n 需求優(yōu)勢n 為銷售帶來保證S項目優(yōu)勢屬性研判n 三區(qū)交界，資源共享n 地塊不連貫，周邊全廠房，環(huán)境差n 生活配套與市政設施缺位n 對產品細致規(guī)劃，規(guī)劃自身的配套W項目劣勢屬性研判n 通過景觀隔斷，可以降低此類影響n 臨近高速，噪音及廢氣影響n 較難改善n 要以產品規(guī)劃搶占市場制高點n 要以跨區(qū)推廣突破區(qū)域限制n 要以產品定位隔性形成搏弈壁壘n 有利于項目唯一性宣傳n 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展帶來強大的購買力及源源不斷的人流量n 福山政府對夾河生態(tài)公園的建設與規(guī)劃n 有利于

10、項目的營銷借勢O市場機會屬性研判n 形成項目的客戶基礎n 開發(fā)區(qū)和福山區(qū)其他項目的競爭n 房產政策對外來購房人群的影響n 區(qū)域工業(yè)印象深厚，改變艱難T營銷威脅屬性研判n 區(qū)域市場目前欠缺純住宅項目n 同三高速帶來更多的芝罘客n 有利于項目客源的拓展及功能定位的確立 項目客戶分析依據(jù)項目所處位置及自身資源，客戶主力應該為企業(yè)單位職工，其他為個體經(jīng)營者以及投資客群?？蛻粢?0歲以下的年輕人為主，3050歲左右的客戶將會多數(shù)為投資群體。區(qū)域應該以開發(fā)區(qū)為主，福山和芝罘為輔，同時周邊縣市也是不容忽視的購房力量。 項目產品定位及推廣定位通過對我們的客戶及資源構建、市場挑戰(zhàn)分析，我們的產品應該是這樣子的，

11、它“戶型小、總價低、一居到兩居、物業(yè)好”所以，我們的戰(zhàn)略方向：以便利交通網(wǎng)為底色以片區(qū)純品住宅為基調以小戶型產品為競爭力以優(yōu)越配套服務為突破打造三區(qū)中心的格調品質生活家 項目價格定位按照以上定位，參考同區(qū)域的價格走向，本項目的價格體系應以芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)的價格權重而得。房價占權重權重價格本項目價格福山區(qū)4536元40%18145700元/平米，高架工業(yè)區(qū)不良影響權重0.2，價格定位4500元/平米，后期可拔高開發(fā)區(qū)6220元50%3110芝罘區(qū)7780元10%778引用：開發(fā)區(qū)作為煙臺的移民區(qū)擁有大量的外來人口，這也是開發(fā)區(qū)房價近年來穩(wěn)步攀升的最重要原因。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，4

12、月煙臺開發(fā)區(qū)樓盤最新報價維持在6220元每平米，與3月相比，環(huán)比增長0.65%，與去年同期相比增長20.15%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，福山區(qū)4月房價為4536元/平方米，相比3月份的4656元/平方米，降幅為2.65%。分析數(shù)據(jù)可見，均價的下降一方面是由于區(qū)域內部分樓盤推出新品，優(yōu)惠力度較大；另一方面剛亮相的部分新盤價格較低，拉低了整體的均價水平。預計這一情況在5月就會好轉，均價會“回歸正途”到穩(wěn)定增長狀態(tài)。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，2011年1月該區(qū)域住宅的均價達到了7780元每平米，相比去年12月的7473元每平米，同比上漲4%；相比2010年1月份的6545元每平米，環(huán)比上漲達18.9%?？梢?/p>

13、政策相對嚴厲的2010年并未對芝罘區(qū)的房價造成實質性影響。第三部分：項目開發(fā)投資預算與回報分析 項目規(guī)劃有建筑空地無建筑空地無建筑空地無建筑占地面積：約6萬平米有建筑占地面積：約3萬平方米總規(guī)劃面積9萬平米按照既定容積率2.2-2.9，我公司出二套規(guī)劃建議，如下：1) 容積率2.02.5，正常的小高層+二類高層項目（18層以內）；2) 容積率2.53.0，小高層+二類高層項目+一類高層項目（19層以上）。我司建議容積率可控制在2.5-2.9之間，一方面考慮項目利益最大化，另一方面考慮項目周邊沒有任何公園綠地，做檔次樓盤風險較大，所以建議產品做一類高層+二類高層+小高層的混合社區(qū)，布局采用行列式

14、布局，景觀采用小組團形式，不設大型廣場。容積率2.5計算，總規(guī)劃面積22.5萬平米 項目成本(一) 地價：90000平米*1300000元/667平米=175412293元如規(guī)劃最后確定容積率為2.5，總建筑面積22.5萬平方米，則樓面低價為800元(二) 前期費： 1鉆探、設計 2各種配套（基礎設施配套費、教育配套費、白蟻防治費、消防專項費、自來水管網(wǎng)費） 3臨水、臨電 4雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5達到開工條件時所涉及的所有費用大約需要230元/平米(三) 建安造價：場地平整、質檢費、招投標費、工程監(jiān)理費、地質勘察費、噪音排污費、樁基工程費、土建工程費、自來水管網(wǎng)工程費、共建配套合計：1400元/平

15、方米(四) 房屋銷售費用：按項目直接費用的4%計算。平均每平方米分攤100元/平米。 合計： 100元/平方米(五) 開發(fā)管理費用+財務費： 按項目直接費用的5%計算。平均每平方米分攤150元 合計： 150元/平方米(六) 不可預見費：按項目直接費用的1.5%計算。平均每平方米分攤40元合 計： 40元/平方米 每平米總成本=土地成本+前期費用+建安費用+房屋銷售費用+開發(fā)管理及財務費用+不可預見費用=2720元總成本：2720元/平米*22.5萬平米=61200萬元 項目回報最終利潤分析開發(fā)總成本：61200萬元綜合成本價；4500元/可銷售面積；225000（假設）；銷售總收入4500*

16、225000=101250萬元銷售稅費（營業(yè)稅與城市維護建設稅和教育費附加）=101250萬元*5.5%=5568萬元開發(fā)利潤=101250萬元-61200萬元-5568萬元=34482萬元成本利潤率=34482萬元/61200萬元=56%第三部分：本項目合作內容建議一、對本項目所提供的服務主要包括： 服務一：項目區(qū)域市場研究分析服務二：開發(fā)企業(yè)及項目形象包裝顧問（Vi展示）服務三：項目定位及廣告整合推廣服務四：營銷及公關活動的策劃、執(zhí)行服務五：項目銷售代理服務二、服務取費標準服務項服務內容收費標準備注服務一市場研究分析6萬元一次性收費，之后每年免費提供市場及時信息服務二開發(fā)企業(yè)及項目形象包裝

17、顧問4萬元所涉及到的媒體發(fā)布及制作費用均不含在內服務三項目定位及廣告整合推廣6萬元服務四營銷及公關活動的策劃、執(zhí)行8萬元服務五項目銷售代理服務代理傭金：總銷售額的2.0%合計策劃顧問服務費（前四項）：共計24萬（月費2萬/月）銷售代理費（第五項）：總銷售額的1.8%三、溢價分配比例雙方合作過程中，如本項目階段內實際銷售平均價超出預期平均價（由雙方協(xié)商并按照市場情況約定），則超出部分視為溢價，溢價與階段銷售面積之乘積即視為溢價利潤收益。溢價利潤收益由合作雙方按照開發(fā)商70%，代理公司30%的比例進行分配。四、 策劃費、銷售代理費及溢價利潤收取方式1、策劃費用收取方式：分月收取，合同簽署期，開發(fā)商

18、每月月初支付代理公司策劃費2萬元。2、銷售代理傭金結算方式 從項目正式開盤起，開發(fā)公司每月為代理公司結算一次銷售代理提成傭金。每月5日前，代理公司向開發(fā)公司提交上一個月的銷售業(yè)績報表，經(jīng)開發(fā)公司財務人員審核，按以下標準結算傭金： 在銷售套數(shù)達到50%（含50%）之前，每月按照80%的比例結算本月銷售代理傭金。在銷售套數(shù)達到50%-70%（含70%），每月按照90%的比例結算本月銷售代理傭金。在銷售套數(shù)達到70%-90%（含90%），每月按照95%的比例結算本月銷售代理傭金。在銷售率達到90%以后，開發(fā)公司根據(jù)以上比例全額結算銷售代理傭金，并補齊之前銷售額傭金差額部分。3、溢價部分結算方式在項目

19、銷售套數(shù)達到50%，70%，90%，100%時，分別按照當時溢價及階段銷售面積，一次性分配并結算項目溢價利潤收益。第四部分 公司簡介一、公司描述 系出名門。公司主創(chuàng)人員源自北京協(xié)成行、陽光100等知名企業(yè)，傳承名企，借鑒成功軌跡；大浪淘沙，優(yōu)劣自見分曉。綜合銷售、策劃方面，歷經(jīng)代理、開發(fā)行當，而將脈絡融入體系，乃自成一家。 刀鋒凌厲。所謂“天馬行空”，一則為喜，一則，實為憂。所憂者，浮文畫餅，脫離實際，空洞大言。而我公司人員，曾歷一線、二線、三線城市項目，其間亦鑒成敗，因此做事首講客觀，以深度研判，狠挖客戶，刀鋒扼其咽喉。 古人云，未知其敗，何知其成？看破表層，明其風骨，扎實落地，然也。二、立

20、足煙臺，與時俱進業(yè)務描述市場調研前期策劃營銷推廣銷售執(zhí)行環(huán)境調研客戶調研項目評估開發(fā)戰(zhàn)略定位研判市場定位規(guī)劃戰(zhàn)略戶型設計推廣依據(jù)營銷策動廣告策動推廣執(zhí)行上市策略銷售組織銷售推進物管支持三、將帥峰雄，謀定策動智力描述專家智力武裝的一支地產經(jīng)營服務團隊，包括成功的企業(yè)家、學者、專家、一線操盤手、廣告媒體營運精英，能夠為深遠所服務的項目提供不同層面的戰(zhàn)略支持。四、全程營銷，超值服務服務領域前期定位市場研究，項目發(fā)展建議 對目標市場進行調查與研究，收集分析市場數(shù)據(jù)，研究競爭對手和典型個案，為項目發(fā)展提供信息基礎與決策依據(jù)。研究土地價值，確定產品概念，明確物業(yè)發(fā)展方向，以科學的市場依據(jù)和專業(yè)的規(guī)劃理念提供精準的前期服務。產