關(guān)于對(duì)中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理混亂的業(yè)主聯(lián)名書的答復(fù)

1、 關(guān)于對(duì)中茵龍湖國際家苑物業(yè)管理混亂的業(yè)主聯(lián)名書相關(guān)問題的答復(fù)意見尊敬的中茵龍湖國際家苑全體業(yè)主：首先感謝廣闊業(yè)主對(duì)蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理以及徐州分公司工作的理解和支持。小區(qū)的和諧氣氛和文明建設(shè)離不開大家積極參與公共事業(yè)。安居樂業(yè)是物業(yè)公司的效勞宗旨，只有集思廣益，業(yè)主和物業(yè)公司共同履行和承當(dāng)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，工作才能持續(xù)有效的開展?，F(xiàn)針對(duì)業(yè)主來函中梳理出需整改問題一一給予以下回復(fù)：1、 保安素質(zhì)問題保安是維護(hù)小區(qū)秩序、保護(hù)業(yè)主平安和利益的首要責(zé)任人，存在個(gè)別安保人員素質(zhì)品德問題，我們會(huì)加強(qiáng)保安隊(duì)伍的職業(yè)道德培訓(xùn)和效勞禮儀培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)各崗位工作職責(zé)，明確各崗位保安人員應(yīng)履行的義務(wù)?？偣緯?huì)定期去徐

2、州分公司檢查保安隊(duì)的工作狀態(tài)并作調(diào)整和指導(dǎo)。2、 停車收費(fèi)問題中茵龍湖國際小區(qū)物業(yè)收取業(yè)主車位停車費(fèi)前已經(jīng)報(bào)請(qǐng)徐州市城市管理局批準(zhǔn)并取得了“徐州市經(jīng)營性停車場(chǎng)點(diǎn)準(zhǔn)予設(shè)置證證號(hào)徐城管2021停車第5號(hào)。并從2021年7月1日開始將前期“中茵龍湖國際住宅小區(qū)(封閉式)專用停車場(chǎng)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及徐州市物價(jià)局檢查分局和徐州市停洗車場(chǎng)管理處頒發(fā)的“徐州市機(jī)動(dòng)車停放效勞收費(fèi)價(jià)目表公示于業(yè)主。后開始實(shí)行小區(qū)停車收費(fèi)制度，該小區(qū)主次出口均實(shí)行了刷卡出入管理模式，全部到達(dá)封閉式管理標(biāo)準(zhǔn)。并且小區(qū)定點(diǎn)車位的收費(fèi)價(jià)格，是經(jīng)徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局備案通過后，報(bào)徐州市停洗車場(chǎng)管理處同意實(shí)行的。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照小區(qū)效勞

3、等級(jí)和物價(jià)部門制定的住宅小區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來核算的。?徐州市市區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?明確規(guī)定：停車效勞費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)為：地上停車場(chǎng)位最高不超過30元/輛/月；地下停車場(chǎng)最高不超過40元/輛/月。業(yè)主所有的獨(dú)立車庫不得收取停車效勞費(fèi)。前期物業(yè)停車效勞收費(fèi)應(yīng)在前期物業(yè)效勞合同中約定。注文件規(guī)定停車效勞費(fèi)不包含車位租金。對(duì)進(jìn)入小區(qū)外來車輛的臨時(shí)停車，兩小時(shí)內(nèi)免收停車效勞費(fèi)，超過1小時(shí)的加收1元/輛，累計(jì)最高不得超過10元/輛。在小區(qū)停車場(chǎng)過夜的外來車輛收費(fèi)10元/輛。按此規(guī)定本小區(qū)停車收費(fèi)價(jià)格有規(guī)可依。3、 物業(yè)費(fèi)收費(fèi)依據(jù)問題中茵龍湖國際家苑小區(qū)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)2元/月此物業(yè)費(fèi)定價(jià)包含公共能消耗用，此項(xiàng)收費(fèi)

4、是物業(yè)公司通過市場(chǎng)招投標(biāo)方式確定的價(jià)格，并通過了徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局組織的物業(yè)管理專家組的評(píng)定。這樣的定價(jià)，是基于打造徐州和工程所在區(qū)域物業(yè)管理效勞新標(biāo)桿。目前小區(qū)前期置業(yè)公司和物業(yè)公司已充分考慮到工程周邊物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)因入住率前兩年不高，為物業(yè)公司效勞品質(zhì)不減，故前2年按70%即1.4元/月收取，資金缺乏的局部有置業(yè)公司補(bǔ)貼。待小區(qū)入住率到達(dá)30%以后，物業(yè)公司完全投入運(yùn)作后，再按招標(biāo)價(jià)格收取，物業(yè)公司提供質(zhì)價(jià)相符的管理效勞。如小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)物業(yè)公司效勞進(jìn)行評(píng)估，如對(duì)效勞標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異義，可再共同商定。再者按照政府指導(dǎo)價(jià)普通住宅前期物業(yè)公共效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)：新建多層

5、普通住宅每月每平方米0.60元；新建帶電梯的普通住宅每月每平方米1.30元。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物業(yè)效勞規(guī)模、特點(diǎn)和實(shí)際情況在基準(zhǔn)價(jià)的根底上上浮不超過20%，下浮幅度不限。按我司的效勞標(biāo)準(zhǔn)可到達(dá)市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。即1.30×201.56元，即物業(yè)公司可以實(shí)際收取物業(yè)費(fèi)1.56元。而按照政府指導(dǎo)價(jià)中的物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)效勞企業(yè)單獨(dú)列帳，按計(jì)量表合理、公開分?jǐn)偸召M(fèi)的。故中茵龍湖國際小區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)2元/月此物業(yè)費(fèi)定價(jià)包含公共能消耗用，此項(xiàng)收費(fèi)是符合?徐州市市區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?之規(guī)定的。4、 小區(qū)大型變電站輻射問題針對(duì)此專業(yè)性

6、問題，我司特咨詢過徐州市電力公司，對(duì)方稱小區(qū)變電站沒有核輻射，但是有少量電磁波輻射。變電站所產(chǎn)生的電磁場(chǎng)強(qiáng)度較之普通家用電器設(shè)備開啟時(shí)線路及電子元件所產(chǎn)生的工頻電磁場(chǎng)強(qiáng)度來說都是十分弱小的，故變電站不會(huì)對(duì)周圍居民產(chǎn)生任何影響。且電力部門也會(huì)按照設(shè)計(jì)方面的規(guī)定和電壓等級(jí)規(guī)定的設(shè)備高度等各方面驗(yàn)收合格后才會(huì)投運(yùn)相關(guān)設(shè)備。業(yè)主如假設(shè)對(duì)此仍存異議，物業(yè)公司可代為草擬書面文稿遞送相關(guān)部門反映此問題。5、 監(jiān)控室及工程部值班問題物業(yè)效勞中心規(guī)定監(jiān)控室24小時(shí)值班，工程部白班夜班實(shí)行輪崗制。假設(shè)出現(xiàn)脫崗現(xiàn)象是我們物業(yè)管理工作的疏忽大意。在這里歡送廣闊業(yè)主共同監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)此類情況，按照公司的獎(jiǎng)懲制度執(zhí)行，絕

7、不姑息。6、 平安通道問題消防通道問題不容無視，按照國家消防平安部門規(guī)定消防門必須保持敞開狀態(tài)。近期我司會(huì)派工程全面檢查樓道里消防門鎖問題，杜絕消防平安隱患。7、 樓道燈、指示牌問題同樣，我司會(huì)派工程人員全面檢查各樓棟應(yīng)急燈、指示牌及電線問題，及時(shí)整改并做到美觀大方。8、 車輛損壞問題在規(guī)定的停車車位上發(fā)生車輛刮蹭撞等問題，物業(yè)監(jiān)控室核實(shí)業(yè)主身份后全權(quán)配合業(yè)主調(diào)取監(jiān)控錄像。車輛損壞歸責(zé)問題上，從法律上說，按照?物權(quán)法?規(guī)定，應(yīng)該是誰加害誰負(fù)責(zé)。如果車位是存在車位管理費(fèi)的，在查不出加害人的情況下，根據(jù)雙方簽訂的租賃協(xié)議或臨時(shí)停車管理方法決定是否由物業(yè)公司承當(dāng)賠償責(zé)任。這些都需要根據(jù)相關(guān)合約及條款

8、來認(rèn)定責(zé)任歸屬問題，該是物業(yè)效勞中心的問題，我們責(zé)無旁貸。9、 裝修押金問題中茵龍湖國際收取裝修違約預(yù)置金主要是為了維護(hù)小區(qū)統(tǒng)一的外立面和小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備。收取業(yè)主辦理各項(xiàng)裝修手續(xù)時(shí)的保證金，目的是加大對(duì)業(yè)主在裝修過程中的行為制約，有效防止違章裝修。中茵龍湖國際物業(yè)公司在收取裝修違約預(yù)置金前期備案時(shí)政府部門相關(guān)的文件暫未出臺(tái)，導(dǎo)致與相關(guān)文件有一定沖突。我司在接到物價(jià)價(jià)格部門反映后，積極配合各項(xiàng)調(diào)查工作，為了與本地區(qū)相關(guān)文件統(tǒng)一，我司現(xiàn)已將收取的裝修違約預(yù)置金分批次退還已繳納的業(yè)戶。目前我們已另行 告知尚未前來辦理退款事宜的業(yè)主，如業(yè)主自愿也可將此預(yù)置金計(jì)入次年物業(yè)管理費(fèi)中。注：已經(jīng)發(fā)生欠

9、繳物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主需補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi)用后給予退還或?qū)⒋祟A(yù)置金充抵欠繳物業(yè)管理費(fèi)后多退少補(bǔ)。為了給全體業(yè)戶提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，希望業(yè)戶在裝修過程中充分考慮到大家的共同利益，保護(hù)大家的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備。維護(hù)小區(qū)整體統(tǒng)一形象還需要大家的共同努力。10、 違章搭建問題中茵龍湖國際存在個(gè)別違章搭建問題，我司雖已發(fā)整改通知書通知相關(guān)業(yè)主責(zé)令整改，但物業(yè)公司并沒有執(zhí)行權(quán)力強(qiáng)制撤除。我們會(huì)盡力勸導(dǎo)相關(guān)責(zé)任人作出整改，情節(jié)嚴(yán)重態(tài)度惡劣的我司物業(yè)效勞中心會(huì)上報(bào)城管或城市規(guī)劃等相關(guān)政府部門強(qiáng)行撤除違章搭建物。11、 樓道衛(wèi)生問題我司會(huì)加強(qiáng)環(huán)境保潔組的工作力度，細(xì)化局部衛(wèi)生，夏季來臨，增加樓道保潔頻率，防止產(chǎn)生垃圾滋生蚊

10、蠅，產(chǎn)生難聞氣味。12、 地下室、車庫滲水問題我司會(huì)加派工程人員或?qū)I(yè)維修單位檢查滲水原因并及時(shí)修復(fù)。滲水原因檢查難度大，施工周期長，給業(yè)主帶來生活上的不便我們深表歉意。我們會(huì)盡快解決滲水問題，必要時(shí)候我們會(huì)從總公司派專業(yè)人員前往勘察。13、 幼兒園開放招生時(shí)間小區(qū)幼兒園具體開放和招生時(shí)間還在協(xié)商擬定中，我們會(huì)提前公示，請(qǐng)廣闊業(yè)主及時(shí)關(guān)注小區(qū)公告信息。14、 東大門開放時(shí)間小區(qū)東大門具體開放時(shí)間會(huì)在業(yè)主公示欄里公告，請(qǐng)廣闊業(yè)主及時(shí)關(guān)注小區(qū)公告信息。15、 電梯問題 目前電梯出現(xiàn)的卡死，滑梯問題也與電梯維保單位溝通，我們會(huì)盡快催促維保單位檢查電梯運(yùn)行情況，需要維修或更換的部件會(huì)盡快采購安裝，確保

11、電梯運(yùn)行正常。另外，業(yè)主在被困電梯時(shí)應(yīng)保持冷靜，及時(shí)撥打呼救 或與物業(yè)取得聯(lián)系，我們會(huì)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)施救。16、 小區(qū)秩序維護(hù)這是前面所提及的保安秩序維護(hù)問題。我們會(huì)加強(qiáng)保安巡查力度，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員實(shí)名登記，盤問情況后決定是否放行。17、 車輛亂停放問題對(duì)于部門業(yè)主不遵守停車規(guī)定且不聽勸告情節(jié)惡劣的，我們會(huì)聯(lián)系交管部門強(qiáng)行移走。當(dāng)然在日常的車輛管理中，物業(yè)公司也應(yīng)該履行車輛管理的義務(wù)，加強(qiáng)巡邏崗或?qū)９苘囕v人員的工作力度，大力宣傳停車標(biāo)準(zhǔn)細(xì)那么。18、 單元門鎖芯問題物業(yè)效勞中心會(huì)派工程人員徹查樓棟單元門的門鎖問題，對(duì)易發(fā)生故障或快要發(fā)生故障的門鎖予以修復(fù)，并查清鎖芯被拆是否屬人為成心破壞或

12、其他原因，我們會(huì)追究其責(zé)任。19、12號(hào)樓樓頂樓梯問題12號(hào)樓樓頂平安護(hù)欄及樓梯問題，我們會(huì)安排工程人員檢查情況，并盡快采購材料予以修復(fù)，期間張貼平安警示標(biāo)語直至修復(fù)完成。20、11號(hào)樓氣味難聞同樣，我們會(huì)派人檢查氣味難聞的原因所在，是否系空調(diào)下水管問題還需進(jìn)一步查實(shí)，不管什么原因我們會(huì)盡快找出存在的問題并給予修復(fù)。21、物業(yè)費(fèi)用的公示問題根據(jù)?前期物業(yè)管理效勞合同?的相關(guān)約定，物業(yè)的相關(guān)收支明細(xì)會(huì)定期公示給全體業(yè)主。待財(cái)務(wù)賬目整理完畢，物業(yè)效勞中心會(huì)在小區(qū)里公示欄里公示，請(qǐng)廣闊業(yè)主及時(shí)關(guān)注。22、樓層蓄水池清理問題業(yè)主是否詢問樓頂雨水排水口的清理或者泵房水箱的清洗問題。樓頂下水管每周清理一次

13、，具體也要視情況而定，雨水較多的季節(jié)，要時(shí)刻檢查各樓頂?shù)呐潘闆r。泵房水箱的清洗一般為每半年清洗一次。23、消防隱患問題物業(yè)效勞中心樓宇管理組的相關(guān)人員組織一次消防平安大檢查，對(duì)樓道內(nèi)消防栓、滅火器等消防器材檢查，保證消防器材在可使用狀態(tài)。消防問題不容無視。24、易燃易爆物品針對(duì)業(yè)主提車的17#2單元存放易燃易爆物品，物業(yè)效勞中心將派人前去檢查，情況屬實(shí)的會(huì)立即清理現(xiàn)場(chǎng)，并追究相關(guān)責(zé)任人。25、門禁問題屬門禁系統(tǒng)故障問題，我們會(huì)盡快聯(lián)系智能化維保單位檢查維修，恢復(fù)各樓棟門禁系統(tǒng)，加大平安系數(shù)。26、健身會(huì)所問題關(guān)于健身會(huì)所問題，這并不是物業(yè)公司單方面可以解決的問題，但物業(yè)效勞中心可代廣闊業(yè)主向開發(fā)商徐州中茵置業(yè)提出訴求，并根據(jù)業(yè)主當(dāng)時(shí)簽訂的?售房合同?的相關(guān)約定給出業(yè)主答復(fù)。蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理