從“美然現(xiàn)象”透視物業(yè)管理糾紛Microsoft Word 文檔

1、從“美然現(xiàn)象”透視物業(yè)管理糾紛來(lái)源：作者：日期：2011-01-20我要評(píng)論(0條)找房產(chǎn)糾紛律師一、美然事件回顧1、2002年，開(kāi)發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責(zé)任公司指定北京美晟物業(yè)管理有限公司進(jìn)駐北京市朝陽(yáng)區(qū)美然動(dòng)力街區(qū)。2、2004年8月9日，北京市朝陽(yáng)區(qū)美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)依法成立并取得備案證明。業(yè)委會(huì)受全體業(yè)主的委托公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理公司。3、2004年9月，業(yè)委會(huì)沒(méi)有選定北京美晟物業(yè)管理有限公司繼續(xù)服務(wù)。此后要求小區(qū)的開(kāi)發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責(zé)任公司和北京美晟物業(yè)管理有限公司按前期物業(yè)管理合同的約定撤出小區(qū)并移交小區(qū)清冊(cè)資料。4、2004年12月上旬，業(yè)主選中北京城建物業(yè)管理公司。原物業(yè)管理

2、公司北京美晟物業(yè)管理有限公司拒絕撤出。5、2005年3月8日，北京市朝陽(yáng)區(qū)美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)因物業(yè)糾紛向北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院起訴小區(qū)開(kāi)發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)有限責(zé)任公司和北京美晟物業(yè)管理有限公司。6、2005年9月，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決北京美晟房地產(chǎn)公司和美晟物業(yè)管理有限公司向美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)移交相關(guān)清冊(cè)資料并退出美然動(dòng)力街區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)。7、2005年10月8日，北京美晟物業(yè)管理有限公司不服一審判決，提出上訴。8、2005年12月20日，北京市第二中級(jí)人民法院終審判決北京美晟物業(yè)管理有限公司7日內(nèi)撤出美然動(dòng)力街區(qū)并移交物業(yè)管理用房和產(chǎn)權(quán)清冊(cè)。9、2005年12月26日，北京美晟物業(yè)管理有限

3、公司以部分業(yè)主仍未交納物業(yè)管理費(fèi)為由拒絕撤離。10、2006年1月初，美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主自發(fā)成立小區(qū)巡邏隊(duì)和清潔隊(duì)。11、2006年1月17日，朝陽(yáng)區(qū)人民法院對(duì)新舊物業(yè)交接強(qiáng)制執(zhí)行，北京美晟物業(yè)管理有限公司撤出美然動(dòng)力街區(qū)，四方佳園物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)。然而，產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、物業(yè)用房等關(guān)鍵內(nèi)容北京美晟物業(yè)管理有限公司并未移交。供暖專項(xiàng)費(fèi)用及收繳名冊(cè)、2006年度物業(yè)費(fèi)收繳情況及名冊(cè)等也未移交。12、2006年2月5日，四方佳園物業(yè)管理公司撤出美然動(dòng)力街區(qū)。目前該小區(qū)正處于臨時(shí)物業(yè)管理公司管理時(shí)期。二、專家透析“美然現(xiàn)象”2006年4月17日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱“朝陽(yáng)法院”)邀請(qǐng)了最高人民法

4、院法官韓延斌、物權(quán)法專家華東政法大學(xué)高富平教授、民法專家中國(guó)人民大學(xué)姚輝教授、政府職能部門(mén)北京市建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)趙城對(duì)“美然現(xiàn)象”進(jìn)行了探討，從中透析物業(yè)管理糾紛問(wèn)題。朝陽(yáng)法院近4年來(lái)共受理了5391件物業(yè)管理糾紛案件，對(duì)于為何特別針對(duì)“美然案件”召開(kāi)專題研討會(huì)，朝陽(yáng)法院認(rèn)為這一案濃縮了我國(guó)目前此類糾紛的種種現(xiàn)狀，具有典型意義。高富平：物業(yè)管理合同中主體的缺失，錯(cuò)位是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛案件發(fā)生的根源?！懊廊滑F(xiàn)象”的發(fā)生是在前期開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)商作為“大業(yè)主”行使了全部業(yè)主的權(quán)利，給之后的物業(yè)管理埋下了一個(gè)禍根。隨著房屋的出售，業(yè)主逐步獲得法律上的“業(yè)主”地位，這就意味著開(kāi)發(fā)商替業(yè)主找物業(yè)管理公司

5、的做法導(dǎo)致了合同的訂立主體和履行主體的不一致。物業(yè)管理合同中主體的缺失導(dǎo)致了當(dāng)事人、受益人的錯(cuò)位，這種錯(cuò)位不管是立法機(jī)關(guān)還是法院都需要考慮的，還將導(dǎo)致即使選定了物業(yè)管理公司，因個(gè)別業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司的服造成其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的服務(wù)受到影響，所以這不僅僅是單純找一個(gè)“保姆”這么簡(jiǎn)單的問(wèn)題。韓延斌：業(yè)主公約里所確定的內(nèi)容對(duì)業(yè)主有約束力，業(yè)主反過(guò)來(lái)行使權(quán)利會(huì)受到業(yè)主公約限制。物業(yè)管理合同是比較復(fù)雜的合同，主體具有特殊性，標(biāo)的物具有復(fù)雜性。要解決這兩個(gè)問(wèn)題首先要確定這類糾紛的訴訟主體問(wèn)題。物業(yè)管理公司訴訟主體地位比較明確，難就難在相對(duì)方業(yè)主的群體性，他們的權(quán)利如何行使，這是解決“美然現(xiàn)象”

6、的基本條件。我認(rèn)為業(yè)主不是物業(yè)管理合同的主體一方，業(yè)主不是單個(gè)和物業(yè)管理公司簽訂合同，而是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使。從表面看，物業(yè)服務(wù)合同主體是物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)。但是，業(yè)主和業(yè)主大會(huì)在合同中是什么角色，業(yè)主雖然對(duì)物業(yè)享有一定權(quán)利，在簽訂業(yè)主公約之后，他的權(quán)利的行使就不是獨(dú)立的、無(wú)限制的，一旦把權(quán)利通過(guò)業(yè)主大會(huì)授予業(yè)主委員會(huì)后，就由業(yè)主委員會(huì)代其行使相關(guān)權(quán)利。趙城：相關(guān)法律機(jī)制不完善使物業(yè)管理糾紛不能得到解決。2003年我國(guó)頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例，如何結(jié)合地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制定可操作性模式是非常重要的，有的小區(qū)業(yè)主召集起來(lái)非常難，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主行為規(guī)范等都需要進(jìn)一步細(xì)化。物業(yè)管理是非常復(fù)雜

7、的問(wèn)題，需要我們?cè)诩m紛解決處理過(guò)程中深入細(xì)致的分析，對(duì)“美然案件”法院作出強(qiáng)制執(zhí)行的判決，對(duì)各方面都起到了促進(jìn)警示的作用，物業(yè)管理如何避免產(chǎn)生糾紛，應(yīng)該有相關(guān)機(jī)制發(fā)揮作用，不能因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主影響其他業(yè)主的權(quán)利。姚輝：“美然現(xiàn)象”不是簡(jiǎn)單的違約，是權(quán)利的沖突，利益的衡量。物業(yè)管理糾紛首先是一個(gè)權(quán)利沖突的問(wèn)題，是民事案件，很難用簡(jiǎn)單的黑與白，非正面與正面來(lái)討論。對(duì)于平等民事法律關(guān)系的當(dāng)事人，我認(rèn)為，案件的審理要回到利益的衡量上。當(dāng)權(quán)利沖突的時(shí)候，法官要做的是超越法條，探究法條背后生活的真相，再衡量原告、被告各自的利益，在利益高下的基礎(chǔ)上作出法官認(rèn)為正確的裁判。對(duì)這個(gè)案件來(lái)說(shuō)，雙方利益的客觀衡量上，我

8、認(rèn)為業(yè)主的利益要大一些。裁判的結(jié)果是判決業(yè)主勝訴，維護(hù)業(yè)主的利益是這個(gè)案件的導(dǎo)向。三、專家談“美然現(xiàn)象”對(duì)策高富平：前期物業(yè)管理的社會(huì)化和政府的介入是減少“美然現(xiàn)象”的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)不能由開(kāi)發(fā)商來(lái)設(shè)立，如果一開(kāi)始就選擇有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的社會(huì)化物業(yè)管理公司，許多問(wèn)題是可以避免的，許多案例都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商前期問(wèn)題沒(méi)有解決好，甩給了物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司又不能不接受。前期物業(yè)管理的社會(huì)化在解決、規(guī)避“美然現(xiàn)象”時(shí)是非常重要的。解決“美然現(xiàn)象”更多的是政府的介入。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了部分社會(huì)職責(zé)，如小區(qū)安全職責(zé)。因?yàn)槲飿I(yè)管理社會(huì)性的職責(zé)，需要政府從開(kāi)始就介入物業(yè)管理。如在業(yè)主委員會(huì)成立階段，政府應(yīng)該起到

9、指導(dǎo)作用；組織業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)，政府也應(yīng)該起到指導(dǎo)作用；前期物業(yè)和后期物業(yè)問(wèn)題，在移交過(guò)程中政府也應(yīng)該介入；在物業(yè)的交替環(huán)節(jié)里面，政府應(yīng)該幫助業(yè)主處理好這個(gè)事情。糾紛里的部分問(wèn)題不屬于法院受理，也應(yīng)由政府來(lái)協(xié)調(diào)。高航(朝陽(yáng)法院代表)：政府應(yīng)建立“物業(yè)緊急接管機(jī)制”。鑒于“美然現(xiàn)象”給社會(huì)提出的問(wèn)題，有必要建立“物業(yè)緊急接管機(jī)制”。由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)根據(jù)居民委員會(huì)的要求，針對(duì)諸如美然小區(qū)物業(yè)真空給小區(qū)居民、周邊環(huán)境及社會(huì)穩(wěn)定可能造成威脅的情況，指定臨時(shí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的服務(wù)和收費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理和收費(fèi)，直至依法選聘新的物業(yè)管理公司。設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，除了應(yīng)當(dāng)具備一般企業(yè)的登記條件外，“

10、最低注冊(cè)資本”和“最低專業(yè)技術(shù)人員名額”的設(shè)定也是十分必要的。有關(guān)部門(mén)有必要在充分考察的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)物業(yè)管理培訓(xùn)工程，確保所有物業(yè)管理人員持證上崗；鑒于物業(yè)管理企業(yè)的整體信用狀況，對(duì)其(特別是前期物業(yè)管理企業(yè))實(shí)行資質(zhì)管理也是必要的。姚輝：審理物業(yè)管理合同不能簡(jiǎn)單套用合同法，需要法官在超越法條基礎(chǔ)上，揭露事件的真相。物業(yè)管理合同的審理效果涉及到社會(huì)公共安全問(wèn)題，是關(guān)系到和諧社會(huì)的問(wèn)題，是現(xiàn)存的法條所沒(méi)有的。對(duì)于合同的解除問(wèn)題，考慮到物業(yè)管理合同的特殊性，不能簡(jiǎn)單適用法條，需要考慮合同背后的深層社會(huì)問(wèn)題。美然這個(gè)案件已經(jīng)審結(jié)，我們更多的是需要反思這樣的合同是否能這樣解除，解除的效果如何。趙城：加強(qiáng)立法宣傳與臨