房產估價師經(jīng)營與管理精講班課件講義13講

1、第一章房地產投資與投資風險【考情分析】本章分值穩(wěn)定，一般在8分左右單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2011年3題3分1題2分1題1分5題6分2010年4題4分1題2分2題2分7題8分2009年4題4分1題2分2題2分7題8分2008年4題4分1題2分2題2分7題8分近四年考試各章分值分析【內容框架】第一節(jié)投資與房地產投資第二節(jié)房地產投資的形式與利弊第三節(jié)房地產投資的風險第四節(jié)風險與投資組合第一節(jié)投資與房地產投資1.投資的概念2.投資的分類3.投資的特性4.投資的作用5.房地產投資的概念6.房地產投資的分類 7.房地產投資的特性8.房地產投資的作用1.投資的概念概念投資是指經(jīng)濟主體（個人或單

2、位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。理解（三個角度）通俗角度投資就是用錢來獲取更多的錢。金融角度投資是購買金融資產以期獲得未來收益或資產升值后將其以更高價格賣出的行為。經(jīng)濟角度投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為。2.投資的分類（四種分類）【2010年真題】一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長答疑編號5573010101【正確答案】C【答案解析】一般來說，短期投資資金周轉快，流動性好，風險相對較小，但收益率較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風險較高，

3、但盈利能力強。參見教材P1。3.投資的特性（四特性）投資是一種經(jīng)濟行為投資具有時間性（犧牲即期消費獲得將來消費）投資的目的是獲取收益投資具有風險性4.投資的作用（四作用）投資是一個國家經(jīng)濟增長的基本推動力投資與企業(yè)發(fā)展密切相關投資可以促進人民生活水平的提高投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往5.房地產投資的概念經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產收益或資產增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為?！?006年真題】投資者進行房地產投資的主要目的一般是（）。A.獲取房地產當期收益B.獲取房地產未來收益C.直接從事房地產開發(fā)經(jīng)營活動D.間接參與房地產開發(fā)經(jīng)

4、營活動答疑編號5573010102【正確答案】B【答案解析】投資是為了獲取未來收益而犧牲當期收益。參見教材P3。 6.房地產投資的分類（三種分類）【重點難點不同投資主體的投資目的顯著差異】政府投資和非盈利機構投資注重資產的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益企業(yè)投資和個人投資更注重經(jīng)濟效益【2011年真題】下列房地產投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商業(yè)物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產開發(fā)投資E.房地產經(jīng)營投資答疑編號5573010103【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P4。 【2011年真題】商品房開發(fā)投資和保障性住房建設投資都屬于房地產投資。無論何種類型的房地產投資

5、，其目的都是為了營利。（）答疑編號5573010104【正確答案】【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。保障性住房的目的不是為了營利，而是社會效益。參見教材P4。 6.1居住物業(yè)投資內涵主要類型特點供人們生活居住的房地產公共住房廉租住房（低收入家庭出租）經(jīng)濟適用住房（低收入家庭出售）限價商品住房（中等收入家庭出售公共租賃住房（中等收入家庭出租）商品住房普通住宅高檔住宅公寓別墅自用或出租，投資風險小6.2商業(yè)物業(yè)投資內涵主要類型特點指能出租經(jīng)營，為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產寫字樓零售商業(yè)用房出租公寓1.開發(fā)出售的模式越來越缺乏生命力，而開發(fā)持有或整體出售給機構投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營

6、模式成為趨勢。2.收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)資產升值，適合長期投資。收益水平與投資者管理者的管理能力密切相關。3.商用物業(yè)交易涉及資金量大，常在機構投資者之間進行。4.位置對此類物業(yè)有特殊的重要性?！?010年真題】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關。（）答疑編號5573010105【正確答案】【答案解析】商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關。參見教材P5。 【2008年真題】下列關于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A.能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B.分割產權銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C

7、.適合于長期投資D.常在機構投資者之間進行交易E.位置對其有著特殊的重要性答疑編號5573010106【正確答案】ACDE【答案解析】整體銷售成為趨勢，所以B分割銷售少。參見教材P5。 6.3工業(yè)物業(yè)投資內涵主要類型特點為人類生產活動提供空間工業(yè)廠房倉儲用房高技術產業(yè)用房研究與發(fā)展用房1.可開發(fā)-銷售，也可開發(fā)-持有出租經(jīng)營2.重工業(yè)廠房設計特殊，不容易轉手交易3.高新技術產業(yè)與研發(fā)用房適應性較強4.輕工業(yè)廠房介于兩者之間6.4酒店和休閑娛樂設施投資內涵主要類型特點為商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的投資酒店休閑度假中心康體中心賽馬場高爾夫球場1.本質上屬于商業(yè)物業(yè)投資。

8、2.運營管理很重要，所以在開發(fā)階段，未來運營管理的團隊就會介入。6.5 特殊物業(yè)投資內涵種類特點指物業(yè)空間內的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產加油站飛機場車站橋梁碼頭公路1.這類房地產交易少，多屬長期投資。2.靠經(jīng)營活動收益回收投資并獲利?！?008年真題】下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業(yè)園區(qū)答疑編號5573010107【正確答案】B【答案解析】物殊物業(yè)的經(jīng)營活動需要得到政府的特殊許可。參見教材P6。 【典型例題】特殊物業(yè)是指設計比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)（）。答疑編號5573010108【正確答案】 【答案解析】物殊物業(yè)不是指設計或功能

9、特殊，而是其里面的經(jīng)營活動的性質特殊，必須得到政府的許可。參見教材P6。 7.房地產投資的特性（8大特點）7.1區(qū)位選擇異常重要7.2適于進行長期投資7.3需要適時的更新改造投資7.4易產生資本價值風險7.5變現(xiàn)性差7.6易受政策影響7.7依賴專業(yè)管理7.8存在效益外溢和轉移7.1區(qū)位選擇異常重要房地產的不可移動性，決定了其區(qū)位的重要性區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）7.2適于進行長期投資（兩個壽命）土地不會毀損，建筑物具有耐久性，所以適合作為長期投資?！局攸c難點】自然壽命與經(jīng)濟壽命的關系一般自然壽命要比經(jīng)濟壽命長（有空置的情況）可以通過對建筑進行更新改造，延長其自然壽命

10、，從而獲得幾個經(jīng)濟壽命房地產投資追求項目的全壽命周期利益最大化【2009年真題】對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命答疑編號5573010109【正確答案】B【答案解析】自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟壽命截止到用起來不劃算的時點了。參見教材P7。 【2011年真題】房地產投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）。A.土地不會毀損B.地上建筑物有耐久性C.變現(xiàn)性差D.土地使用期年限較長答疑編號5573010110【正確答案】C【答案解析】C變現(xiàn)性差是房地產的特征之一

11、，但不是房地產是長期投資的原因。本題屬于典型的文不對題。參見教材P7。 7.3 需要適時的更新改造投資（適應性）投資者通過適時調整房地產的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中處于有利的地位如寫字樓增加網(wǎng)絡通訊服務購物中心改善環(huán)境，增加商品展示空間公寓內增加洗衣房【2006年真題】投資者對房地產內部使用功能的變動（例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等），體現(xiàn)了投資者對房地產投資（）的重視。A.各異性B.適應性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴答疑編號5573010111【正確答案】B【答案解析】適應性是指適時的更新改造以適應市場的需求。參見教材P7。 7.4 易產生資本價值風

12、險（價值難以判斷）沒有兩宗完全相同的房地產異質性導致每宗房地產的價值不可能一致對房地產市場價值和投資價值的判斷是困難的【重點難點】由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗的不同，導致相同市場價值的房地產有著因人而異的投資價值?！?010年真題】同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有（）。A.保值性B.增值性C.異質性D.弱流動性答疑編號5573010112【正確答案】C【答案解析】參見教材P8。 7.5 變現(xiàn)性差（也稱為流動性差）由于房地產異質性、價值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，導致房地產在短期內無損變現(xiàn)的能力差?！?007年真題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間

13、議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（）。A.不可移動性B.適應性C.弱流動性D.相互影響性答疑編號5573010113【正確答案】C【答案解析】弱流動性就是指不容易轉手或變現(xiàn)。參見教材P8。 7.6 易受政策影響房地產容易受到政府宏觀調控和市場干預政策的影響7.7 依賴專業(yè)管理開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術與服務7.8 存在效益外溢和轉移（外部性影響）房地產投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。地鐵的建設引起周邊樓盤價格上漲小區(qū)旁建造紙廠使房產跌價【2009年真題】地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有（）的特性。A.變現(xiàn)性差B

14、.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.效益外溢和轉移答疑編號5573010114【正確答案】D【答案解析】房地產不僅受自身情況的影響，還受周邊情況和其它因素的影響，或者會影響別人。參見教材P9。 【2011年真題】關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響答疑編號5573010115【正確答案】B【答案解析】房地產的異質性，導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致，這就為房地產市場價值和投資價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，這就使投資者面臨著資本價值風險。參見教材P8。 8.房地產投資的作用從社會的角度拉動經(jīng)濟GDP從

15、投資者的角度具有收益、保值、增值、消費的多重功能第二節(jié)房地產投資的形式與利弊1.房地產投資的分類2.房地產開發(fā)投資3.房地產置業(yè)投資4.投資房地產企業(yè)股票或債券5.投資房地產投資信托基金6.購買住房抵押支持證券7.房地產投資的優(yōu)勢8.房地產投資的弊端1.房地產投資的分類【2010年真題】下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產股票B.購買商鋪C.購買房地產債券D.購買住房抵押支持證券答疑編號5573010201【正確答案】B【答案解析】參見教材P10。 【2008年真題】下列投資行為中，屬于房地產間接投資的是（）。A.購買房地產公司股票B.購買土地使用權C.購買新建商品住

16、房D.購買存量商品住房答疑編號5573010202【正確答案】A【答案解析】間接投資是指將資金投入與房地產相關的權益或證券市場，不直接參與開發(fā)經(jīng)營。參見教材P11。 【2005年真題】房地產間接投資的形式主要有（）。A.投資房地產信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E.購買土地進行開發(fā)答疑編號5573010203【正確答案】ABC【答案解析】房地產間接投資的三種形式。參見教材P11。 2.房地產開發(fā)投資概念是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地進行規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產產品，然后將其進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者

17、，并通過這個轉讓過程收回投資，獲得開發(fā)利潤的過程。性質屬于中短期投資，形成房地產市場上的增量供給。具體種類土地開發(fā)投資土地一級開發(fā)為主商品房建設投資建房屋【2011年真題】房地產開發(fā)投資形成的供給是房地產市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給答疑編號5573010204【正確答案】A【答案解析】房地產開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，屬于中短期投資，形成了市場上的增量供給。參見教材P10。 3.房地產置業(yè)投資 概念向已具備了使用條件或正在使用中的房地產進行投資，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。可以是增量房地產（新房），也可以是存量房地產（舊房）。目的

18、（三個）：自用經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入還可以獲得轉售收益【2010年真題】相對于房地產開發(fā)投資，關于房地產置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經(jīng)營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者答疑編號5573010205【正確答案】ACDE【答案解析】參見教材P10-11。 【2007年真題】當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。A.出售B.抵押C.轉讓D.經(jīng)營答

19、疑編號5573010206【正確答案】D【答案解析】置業(yè)主要用于經(jīng)營，即出租或自營。如出售或轉讓，就不是長期置業(yè)投資了。參見教材P11。 【重點難點】機構投資者的置業(yè)投資選擇機構投資者類型置業(yè)投資對象投資特點缺乏投資經(jīng)驗又具有低風險偏好的投資者購買黃金地段的優(yōu)質成熟物業(yè)購買價格高收益水平低風險小具備投資管理經(jīng)驗的投資者購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)初始價值和初始收益水平低增值潛力大轉售收益大4.投資房地產企業(yè)股票或債券股票所有權關系債券債權債務關系5.投資房地產投資信托基金投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進行投資組合，將資金投入房地產業(yè)，基金機構將收益再分配給投資人，是一種

20、基于信任的委托投資關系。房地產信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東?！局攸c難點】REITS的優(yōu)勢與類型優(yōu)勢內涵收益相對穩(wěn)定收益主要來源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入一般高于股票收益流動性好可以在證券交易所交易【重點難點】REITS的類型（三大類）權益型基金抵押型基金混合型基金【2009年真題】房地產投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產的重要工具。（）答疑編號5573010207【正確答案】【答案解析】信托是間接投資。參見教材P12。 【2007年真題】房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C

21、.租金收入D.利息收入答疑編號5573010208【正確答案】C【答案解析】用基金籌集起來的錢用來置業(yè)投資，長期持有，出租經(jīng)營，獲得長期穩(wěn)定回報，作為對投資人的回報。參見教材P12。 【2006年真題】下列關于房地產投資信托基金（REITs）特征的表達中，不正確的是（）。A.有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分配給了股東C.分為權益型和抵押型兩種形式D.投資流動性好答疑編號5573010209【正確答案】C【答案解析】分為權益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。 6.購買住房抵押支持證券把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到

22、籌措資金，分散風險的目的。銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司，該公司再將債權轉化為證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資收益。7.房地產投資的優(yōu)勢（四利）相對較高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券）易于獲得金融機構的支持（房地產是可靠的抵押物）能抵消通貨膨脹的影響（房地產年價格增漲率超過年通貨膨脹率）提高投資者的資信等級（擁有房地產是實力的最好證明）【2008年真題】房地產投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（）答疑編號5573010210【正確答案】【答案解析】房地產投資收益水平較高，這是他的有利之一。參見教材P13。 【200

23、6年真題】房地產投資不能有效抵消預期通貨膨脹的影響。（）答疑編號5573010211【正確答案】【答案解析】房地產年價格增漲率超過年通貨膨脹率，可以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P14。 8.房地產投資的弊端投資數(shù)額巨大投資回收期較長需要專門的知識和經(jīng)驗第三節(jié)房地產投資的風險1.風險的度量2.房地產系統(tǒng)投資風險3.房地產投資個別風險4.風險對房地產投資的影響1.風險的度量風險是未來獲得預期收益可能性的大小【解題思與方法】如何比較風險的大小第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。（加權平均值）第二步，計算出兩物業(yè)的標準差。第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小。第四步，如兩物

24、業(yè)期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個風險小?！?009年真題】甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小答疑編號5573010301【正確答案】B【答案解析】第一步：計算兩物業(yè)的期望值（加權平均值）甲物業(yè)的期望值120050%100050%1100乙物業(yè)的期望值130050%90050%110

25、0第二步：計算兩物業(yè)的標準差另一種解法：帶有技術含量的定性分析1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程序小，所以計算出的標準差一定前者小，所以前者風險小。 【重點難點】兩種決策風險決策（情況不確定，但發(fā)生的概率確定）決策準則是最大期望收益一般使用決策樹法或決策表法不確定性的決策方法（情況及發(fā)生的概率均不確定）小中取大法悲觀看法大中取大法樂觀看法最小最大后悔值法后悔最小2.房地產投資風險（四方面）投入資金的安全性期望收益的可靠性投資項目的變現(xiàn)性資產管理的復雜性【重點難點】風險的分類（8+6）2.房地產投資系統(tǒng)風險2.1通貨膨脹風險2.2市場供求風險2.3周期風

26、險2.4變現(xiàn)風險2.5利率風險2.6政策風險2.7政治風險2.8或然損失風險【2007年真題】系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。（）答疑編號5573010302【正確答案】【答案解析】是不可以在投資組合內部被分散和抵消的風險。參見教材P17。 2.1通貨膨脹風險（購買力風險，CPI，錢毛了）通貨膨脹風險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險其實質是通貨膨脹導致未來收益的價值下降33年前四川有個湯老太，到銀行存了400元錢。當時400元可買一間房、1818斤面粉、400斤豬肉、727盒中華香煙、50瓶茅臺酒?，F(xiàn)在連本帶利取

27、出來共835.82元。夠買不足一平米房、420斤面粉、69斤豬肉、20盒中華煙或1瓶茅臺酒。2.1通貨膨脹風險（續(xù)）以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應由承租人承擔的風險通過適當調整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度（調高）2.2市場供求風險供求關系的變化會造成房地產價格的波動與租金水平的變化。房地產市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大的多?！镜湫屠}】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產市場的影響，要比當?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。（）答疑編號5573010303【正確答案】【答案解析】房地產市場

28、是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P17。 2.3周期風險房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險房地產市場周期波動分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段美國房地產市場周期為1820年香港房地產市場周期為78年日本房地產市場周期為7年2.4變現(xiàn)風險（跳樓價的損失）指急于將房地產兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險2.5 利率風險利率調升對房地產投資的影響（三方面）：折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導致房地產實際價值的折損，VA/Y。加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。還會抵制房地產需求，導致價格下降。固定利率貸款實質上是把利率風險轉嫁給金融機

29、構?！?009年真題】下列風險中，屬于房地產投資系統(tǒng)風險的有（）。A.市場供求風險B.變現(xiàn)風險C.利率風險D.時間風險E.資本價值風險答疑編號5573010304【正確答案】ABC【答案解析】記清8+6。參見教材1721。 【2006年真題】提高貸款利率對房地產市場的影響主要有（）。A.導致房地產實際價值下降B.導致房地產實際價值上升C.加大投資者債務負擔D.抑制房地產市場需求E.增加房地產市場需求答疑編號5573010305【正確答案】ACD【答案解析】參見教材P18。 【2007年真題】下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.市場供求風險C.未來運營費用風險D.持有期風險答疑編號5

30、573010306【正確答案】B【答案解析】八大系統(tǒng)風險。參見教材P18-20。 2.6政策風險2.7政治風險2.8或然損失風險指火災、風災等其它偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失可以通過保險將風險部分轉移給保險公司可以通過租約將部分風險轉移給承租人3.房地產投資的個別風險（6類）3.1收益現(xiàn)金流風險（收入低了）3.2未來運營費用風險（費用高了）3.3資本價值風險（折現(xiàn)率或報酬率變化）3.4機會成本風險（機會成本）3.5時間風險（時機與時間）3.6持有期風險（持有時間）3.1收益現(xiàn)金流風險（收入低了）項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險3.2未來運營費用風險（費用高了）物業(yè)實際運營費

31、用支出超過預期運營費用而帶來的風險3.3資本價值風險（折現(xiàn)率或報酬率變化）即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化VA/Y【重點難點】注意利息風險和資本價值風險利息是收益率的重要決定因素，但不是唯一利息風險是系統(tǒng)風險，資本價值風險是個別風險3.4機會成本風險（機會成本）也稱比較風險，投資該項目而失去了其他投資機會，失去了相應的收益的風險3.5時間風險（時機與時間）房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇，物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短。

32、【2005年真題】房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。（）答疑編號5573010307【正確答案】【答案解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇，物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短。參見教材P21。 3.6持有期風險（持有時間）房地產投資持有時間相關的風險，壽命周期越長，持有期風險越大【2008年真題】下列房地產投資風險中，屬于房地產投資個別風險的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.或然損失風險D.通貨膨脹風險答疑編號5573010308【正確答案】B【答案解析】六類個別風險與八類系統(tǒng)風險。

33、參見教材P18-21。 4.風險對房地產投資決策的影響（兩方面影響）投資者根據(jù)不同類型房地產投資風險的大小，確定相應的目標投資收益水平（類型不同，收益標準不同）投資者特點投資目的投資對象收益型承受低風險低收益水平的長期投資者獲得穩(wěn)定租金收益進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)收益加增值型能承受中等風險和收益水平物業(yè)租金收益物業(yè)增值收益未進入穩(wěn)定期或剛剛竣工的收益性物業(yè)機會型承受較大投資風險，期望獲得高收益投資者盡可能規(guī)避、控制或轉移風險第四節(jié)風險與投資組合1.投資組合理論2.資本資產定價模型1.投資組合理論通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險仍然存在?！?010年真題】關于投資

34、組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應選擇毫無風險的投資組合B.投資者應選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消答疑編號5573010309【正確答案】D【答案解析】通過投資組合理論，可以將個別因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。參見教材P25。 【2010年真題】投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。（）答疑編號5573010310【正確答案】【答案解析】參見教材P23。 【2008年真題】投資組合理論認為，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以（）。A.提高投資收益B.降低系統(tǒng)風險C.降低個別風險D.使投資毫無風險答疑編號5573010311【正確答案】C【答案解析】過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險仍然存在。參見教材P23。 【重點難點】市場風險系數(shù)及預期投資收益率資產預期收益率無風險資產收益率風險系數(shù)（平均收益率無風險資產收益率）無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率【重點難點】市場風險系數(shù)及預期投資收益率資產預期收益率無風險資產收益率市場風險系數(shù) 市場整體平均收益率無風險資產收益率當資產的預期收益率市場的整體平均收益率時，市場風險系