跳單行為分析

1、.房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)買賣“跳單跳單”行為分析行為分析by 槳桀ps：配圖為杭師大倉(cāng)前校區(qū). “跳單跳單”行為釋義行為釋義 “跳單跳單”案例分析案例分析 “跳單跳單”行為的認(rèn)定行為的認(rèn)定 “跳單跳單”行為的責(zé)任承行為的責(zé)任承擔(dān)擔(dān)目錄.“跳單”行為釋義 “跳單跳單”： 通過(guò)房產(chǎn)中介公司的居間介紹，買受人找到房源或者出賣人找到下家后，為避免或減少傭金避免或減少傭金支付義務(wù)支付義務(wù)，而通過(guò)其他中介公司通過(guò)其他中介公司或直接跳開(kāi)房產(chǎn)中介完成交易或直接跳開(kāi)房產(chǎn)中介完成交易的行為。 當(dāng)前房地產(chǎn)買賣中“跳單”行為基本發(fā)生在二手房交易過(guò)程中。 視頻: 新聞鏈接：跳單有風(fēng)險(xiǎn) 中介可維權(quán) 131005 零距離.“跳單

2、”行為釋義委托人委托人“甩開(kāi)甩開(kāi)”居間人居間人而自行與該居間人的另而自行與該居間人的另一委托人簽訂合同（兩一委托人簽訂合同（兩個(gè)委托人均個(gè)委托人均“跳單跳單”），），這通常是為了避免居間這通常是為了避免居間報(bào)酬。報(bào)酬。委托人委托人“甩開(kāi)甩開(kāi)”居間人居間人而通過(guò)另一居間人與另而通過(guò)另一居間人與另一委托人簽訂合同，這一委托人簽訂合同，這通常是為了減少居間報(bào)通常是為了減少居間報(bào)酬。酬。雙方跳單另?yè)窬娱g人兩種情形賣方買方 雙方跳單雙方跳單另?yè)窬娱g人另?yè)窬娱g人中介其他中介.“跳單”案例分析賣方買方中介其他中介原告：原告：中原公司被告：被告：陶德華案外人案外人：漢宇公司 2008年11月27日,原告上海中

3、原物業(yè)顧問(wèn)有限公司與被告陶德華簽訂了房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書, 第1條約定,陶德華愿意委托中原公司居間求購(gòu)本市株洲路某室房屋; 第2條約定, 陶德華在驗(yàn)看過(guò)該房地產(chǎn)后6個(gè)月內(nèi), 本人或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與其有關(guān)聯(lián)的人與出賣方達(dá)成買賣交易或者利用了中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件但未通過(guò)中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的, 陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià) 的1% 向中原公司支付違約金 11月3 0 日,系爭(zhēng)房屋買賣雙方簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同, 成交價(jià)為138萬(wàn)元 2009年2月1日, 陶德華取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。 中原公司訴稱 :其帶陶德華實(shí)地看房，雙方簽訂房地產(chǎn)求購(gòu)確

4、認(rèn)書后, 陶德華隱瞞中原公司與房屋出售方完成了房屋交易過(guò)戶手續(xù)。陶德華“跳單”的行為構(gòu)成違約, 故要求陶德華支付相當(dāng)于房屋實(shí)際成交價(jià)1% 的違約金16500元。 陶德華辯稱 :“跳單跳單”條款為格式條款條款為格式條款 , 明顯明顯加重了對(duì)方的責(zé)任加重了對(duì)方的責(zé)任 ,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。2008年下半年,出售方分別委托中原公司、上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、上海愛(ài)建立好信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司掛牌出售系爭(zhēng)房屋。中原公司對(duì)系爭(zhēng)房屋的掛牌價(jià)為1 6 5萬(wàn)元, 且?guī)盏氯A看房后未提供其他居間服務(wù)。陶德華沒(méi)有利用中原公司提供的信沒(méi)有利用中原公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件達(dá)成交易息、機(jī)會(huì)等條件達(dá)成交易, 其

5、有權(quán)選擇較低價(jià)成其有權(quán)選擇較低價(jià)成交交 ,陶德華已支付漢宇公司全額傭金 ,故不同意中原公司的訴訟請(qǐng)求。.“跳單”案例分析上海市虹口區(qū)人民法院認(rèn)為： 依法成立的合同受法律保護(hù)。中原公司與陶德華于2008年11月27日簽訂的房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示 ,與法無(wú)悖 ,應(yīng)為合法有效合法有效。 房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書中已明確約定陶德華有義務(wù)在驗(yàn)看房地產(chǎn)后的6個(gè)月內(nèi)，不得利用中原公司提供的信息而未通過(guò)中原公司與出賣方達(dá)成買賣交易，否則視為違約，并按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達(dá)成的實(shí)際成交價(jià)的l% 向中原公司支付違約金?，F(xiàn)陶德華從中原公司現(xiàn)陶德華從中原公司處獲知信息處獲知信息 , ,但未通過(guò)中原公司而

6、與出賣方簽但未通過(guò)中原公司而與出賣方簽訂了房屋買賣合同并取得所有權(quán)訂了房屋買賣合同并取得所有權(quán) , ,理應(yīng)按約承理應(yīng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。擔(dān)違約責(zé)任。 依照中華人民共和國(guó)合同法第8條、第107條之規(guī)定 ，判決如下：陶德華應(yīng)于判決生效之日起1 0 日內(nèi)向中原公司支付違約金13800元。上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為： 中原公司與陶德華簽訂的房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書屬于居間合同性質(zhì)，其中第 24 條的約定， 屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止跳單格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻跳過(guò)中介公司購(gòu)買房屋，從而使中介公司無(wú)法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的

7、情形，應(yīng)認(rèn)定有效。 根據(jù)該條約定，衡量買方是否衡量買方是否跳單跳單違約的關(guān)違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。機(jī)會(huì)等條件。 如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成跳單違約。 本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過(guò)不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過(guò)其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒(méi)有利用中原公司的信息、機(jī)會(huì)，故不構(gòu)成違約，對(duì)中原公

8、司的訴訟請(qǐng)求不予支持。 .我國(guó)合同法第 424 條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 ”從性質(zhì)上看，居間合同是一種特殊的委托合同。 委托合同的當(dāng)事人有任意解除權(quán)。 我國(guó)合同法第 410條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。合同。 因解除合同給對(duì)方造成損失的，因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失。當(dāng)賠償損失。 ”居間合同的委托人得參照適用委托合同關(guān)于任意解除權(quán)的規(guī)定。 “跳單”就必然導(dǎo)致對(duì)在先居間合同的解除。被被“跳單跳

9、單”的居間合同處于被解除狀態(tài)的居間合同處于被解除狀態(tài)時(shí)，時(shí)， 不影響賠償責(zé)任的成立。不影響賠償責(zé)任的成立。法律是否允許委托人“跳單”？ .1. 是否簽署獨(dú)家委托賣房或購(gòu)房協(xié)議。是否簽署獨(dú)家委托賣房或購(gòu)房協(xié)議。2. 房產(chǎn)中介是否積極提供中介服務(wù)。房產(chǎn)中介是否積極提供中介服務(wù)。3. 委托人是否利用了房產(chǎn)中介公司提委托人是否利用了房產(chǎn)中介公司提供的信息。供的信息。4. 委托人實(shí)際有無(wú)支出居間費(fèi)用。委托人實(shí)際有無(wú)支出居間費(fèi)用。“跳單”行為的認(rèn)定 二手房地產(chǎn)交易中判斷購(gòu)房人或賣房人是否構(gòu)成“跳單”，可以通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：.獨(dú)家委托條款的效力 委托人具有機(jī)會(huì)主義傾向機(jī)會(huì)主義傾向，總是要在居間人之間

10、進(jìn)行選擇，或者就同一事項(xiàng)委托兩個(gè)以上的居間人。獨(dú)家委托，即委托人就該同樣之事務(wù)負(fù)有在一定期間內(nèi)不得再委托其他居間人之義務(wù)。沒(méi)有沒(méi)有“獨(dú)家委托獨(dú)家委托條款條款”也可以構(gòu)成也可以構(gòu)成“跳單跳單”。 對(duì)“獨(dú)家委托”（專任委托）的各種表述進(jìn)行概括，可分為兩類： 其一，“只能委托我一家，不得委托其只能委托我一家，不得委托其他居間人。他居間人。 ”由于委托人享有法定的任意解除權(quán)，“不得委托其他居間人”的約定是沒(méi)有拘束力的，委托人仍可委托其他居間人來(lái)完成事務(wù)，只是產(chǎn)生賠償責(zé)任與否需要個(gè)案認(rèn)定。 其二，“由我獨(dú)家完成媒介居間任務(wù)，由我獨(dú)家完成媒介居間任務(wù)，如違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)某某責(zé)任。如違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)某某責(zé)任。 ”這

11、種約定是有效的。 “獨(dú)家委托條款” 確定的違約責(zé)任以格式條款的形式表現(xiàn)時(shí)， 條款制作人應(yīng)當(dāng)盡提示義務(wù)。獨(dú)家委托及“跳單”.跳單行為的責(zé)任承擔(dān)“雙方跳單”，通常是為了避免居間報(bào)酬。如果該雙方存在真實(shí)的買賣，一般不構(gòu)成惡意串通?！傲?yè)窬娱g人”，通常是為了減少居間報(bào)酬。 為避免報(bào)酬而為避免報(bào)酬而“跳單跳單”可構(gòu)成賠償責(zé)可構(gòu)成賠償責(zé)任，委托人為減少報(bào)酬而任，委托人為減少報(bào)酬而“跳單跳單”一般不一般不構(gòu)成責(zé)任，因?yàn)槲腥擞羞x擇最優(yōu)服務(wù)的構(gòu)成責(zé)任，因?yàn)槲腥擞羞x擇最優(yōu)服務(wù)的權(quán)利。權(quán)利?！疤鴨巍狈譃榭蓺w責(zé)可歸責(zé)的與不可歸責(zé)不可歸責(zé)的兩種。只要不是獨(dú)家信息，即可以認(rèn)定為是不可歸責(zé)的“跳單”。 不可歸責(zé)的不可歸

12、責(zé)的“跳單跳單”，雖然，雖然不承擔(dān)支付報(bào)酬的義務(wù)，不承擔(dān)賠償責(zé)任，不承擔(dān)支付報(bào)酬的義務(wù)，不承擔(dān)賠償責(zé)任，但是并不免除支付費(fèi)用的責(zé)任。但是并不免除支付費(fèi)用的責(zé)任。 居間人有請(qǐng)求報(bào)酬之權(quán)利。 然如數(shù)居間人由同一委托人受有委托時(shí)，在報(bào)告居間，誰(shuí)先報(bào)告相對(duì)人因而與之成立契約者，有受報(bào)酬支付之權(quán)。在媒介居間，如其契約之成立惟可歸功于一居間人之活動(dòng)者，則其他居間人自無(wú)請(qǐng)求權(quán)。 ”可歸責(zé)的可歸責(zé)的“跳單跳單”，一般是利用了居間人的，一般是利用了居間人的獨(dú)家信息（壟斷信息）獨(dú)家信息（壟斷信息），此時(shí)就應(yīng)當(dāng)參照合同法第410 條的規(guī)定，認(rèn)定“跳單”人對(duì)居間人的賠償責(zé)任。此賠償責(zé)任包括可得利益。 被“跳單”的居間合同處于被解除狀態(tài)時(shí)， 不影響賠償責(zé)任的成立。.1. “跳單跳單”方承擔(dān)違約責(zé)任。方承擔(dān)違約責(zé)任。 如果已經(jīng)簽署委托賣房協(xié)議（或買房協(xié)議）的賣房人（或購(gòu)房人）的行為違反了其與房產(chǎn)中介公司的協(xié)議，構(gòu)成“跳單”的，應(yīng)該按照協(xié)議約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果委托賣房協(xié)議或買方協(xié)議約定的違約責(zé)任過(guò)重，法院可予以適當(dāng)調(diào)整。2. “跳單跳單”方承擔(dān)中介勞務(wù)費(fèi)。方承擔(dān)中介勞務(wù)費(fèi)。 如果賣房人 ( 或買房人 ) 在簽署了委托賣房協(xié)議 ( 或委托購(gòu)房協(xié)議 )后， 房地產(chǎn)中介公司按照協(xié)議已經(jīng)