淺談地產(chǎn)中的商業(yè)倫理

1、淺談地產(chǎn)中的商業(yè)倫理摘要：關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 商業(yè)倫理 目錄一、緒論3二、房地產(chǎn)中商業(yè)倫理缺失的現(xiàn)狀和變現(xiàn)31 社會責任的忽視42 經(jīng)濟風險的忽視43 公民利益的侵犯44 商業(yè)信譽的忽視55 自然環(huán)境的破壞56 人文精神的忽視5三、房地產(chǎn)中商業(yè)倫理的倡導61、房地產(chǎn)企業(yè)之間的倫理規(guī)范62、房地產(chǎn)企業(yè)對其員工的倫理規(guī)范63、房地產(chǎn)企業(yè)對其消費者的倫理規(guī)范74、房地產(chǎn)企業(yè)對環(huán)境的倫理規(guī)范75、房地產(chǎn)企業(yè)與當?shù)卣膫惱硪?guī)范7四、房地產(chǎn)商業(yè)倫理的影響和完善81、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境建設(shè)82、 房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境建設(shè)8五、討論9六、參考文獻9一、 緒論自改革開放以來，中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程便一波三折，從

2、上個世紀九十年代開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)的興起和中國傳媒業(yè)的變革使得房熱浪潮越退越猛。1998年,“房改”使得中國的房地產(chǎn)市場化進入了實質(zhì)性的階段。1999年全國開始取消福利分房,商品房開始進入市場，房地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的比量日行益重。發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的影響下，房地產(chǎn)市場運營的一些弊端也日漸突出，在樓市的競爭日益激烈的今天，對于房地產(chǎn)企業(yè)家來說，利益的得與失成為了市場競爭的權(quán)衡，越來越多的企業(yè)家以利益為首，忽略了產(chǎn)品質(zhì)量，營銷真實性的問題。一邊不斷堆積房地產(chǎn)這一泡沫經(jīng)濟，一邊想盡各種辦法降低投入獲取更大利益。很多房地產(chǎn)企業(yè)在利益的驅(qū)動下，不去提高產(chǎn)品的質(zhì)量，而

3、是開始想方設(shè)法運用花樣繁多的營銷手段吸引消費者，甚至出現(xiàn)了很多違背道德的營銷行為，如商家虛假宣傳、房屋有質(zhì)量問題、房屋功能不全、承諾信息不履行、開發(fā)商沒有預售許可證等合法手續(xù)、不退多收費用、定金糾紛、一房多賣及亂漲價等。現(xiàn)今房地產(chǎn)市場是一個險象環(huán)生、危機四伏的地帶，但卻也前途無量。國人心懷“不入虎穴焉得虎子”的心態(tài)紛紛投入這一混亂之地。無疑使得原本混亂不堪的房地產(chǎn)市場變得更加烏煙瘴氣。正是由于這樣一種房產(chǎn)推動者、掌控者和管理者素質(zhì)良莠不齊的局面，使得房地產(chǎn)商業(yè)平臺變得缺失倫理，其對人文精神的維護和繼承變得微乎其微。二、 房地產(chǎn)中商業(yè)倫理缺失的現(xiàn)狀和變現(xiàn)近年來，在西方市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，一種圍繞

4、企業(yè)經(jīng)營管理中的倫理問題研究的新興學科企業(yè)倫理學開始成熟起來：在美國，相關(guān)的企業(yè)倫理憲章已經(jīng)開始實施；1962年，美國政府公布了關(guān)于企業(yè)誠信倫理及相應行動的聲明。因此，面對我國經(jīng)濟市場，尤其是房地產(chǎn)市場的商業(yè)倫理確實的混亂局面，在企業(yè)家中提倡商業(yè)倫理尤為必要。房地產(chǎn)中商業(yè)倫理貫穿了整個房地產(chǎn)項目的始與終。如房地產(chǎn)項目的地域選擇，形象定位，模塊建設(shè)，商品推廣和銷售，甚至是項目的管理和運營都可以介入商業(yè)倫理的評判與指導。如此眾多的環(huán)節(jié)稍有出錯，就可能在最后引發(fā)企業(yè)或消費者的巨大損失。這不是蝴蝶效應的偶然，而是一種因果結(jié)合的必然。當今倫理缺失在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)主要有以下幾個方面：1 社會責任的忽視

5、房地產(chǎn)行業(yè)項目的建設(shè)，除開開率到產(chǎn)業(yè)自身的最大利潤之外，還應考慮到項目對于社會責任的承擔。房地產(chǎn)應有效的為為廣大市民解決根本的住房問題，同時將自身利益與社會責任兩個方面合理分配以達到最佳的平衡。在社會大多數(shù)成員能夠享受到房地產(chǎn)發(fā)展成果的前提下，應避免利益主體之間利益分配無法調(diào)節(jié)引發(fā)的經(jīng)濟社會問題。在現(xiàn)實生活當中，許多房地產(chǎn)行業(yè)為了利益的更大追求而違背社會責任，損害了消費者的利益，如掌控市場、抬高房價等手段行為的實施就是以城市一般居民住房外其他方面福利的巨大受損作為代價的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應以重視社會責任為前提，在承擔起應有社會責任的情況下，追求自身利益的最大化。這才是房地產(chǎn)企業(yè)的正確盈利之道。

6、2 經(jīng)濟風險的忽視房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的重要性，在經(jīng)濟方面自然占到了很大的成分，房地產(chǎn)商品一慣以高價格出現(xiàn)在市場上。因此，房地產(chǎn)商品價格的高低很容易引發(fā)國民經(jīng)濟的風暴。許多房地產(chǎn)業(yè)為了行業(yè)的利益而將危險轉(zhuǎn)嫁至國民經(jīng)濟中在亞洲金融危機后, 房地產(chǎn)業(yè)在成為國內(nèi)經(jīng)濟增長動力的同時也成為獲得暴利最多的行業(yè)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的金融性質(zhì)導致其與銀行信貸息息相關(guān)。同時，也與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)如水泥、鋼鐵、電器、建材等存在分不開的關(guān)系。面對國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度尤為重要。國家宏觀調(diào)控的難易出臺容易引發(fā)國家經(jīng)濟的崩盤。這就是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟風險責任，也是相關(guān)企業(yè)家的商業(yè)倫理體現(xiàn)。只能房地產(chǎn)企業(yè)積極配合

7、國家的宏觀調(diào)控，才能確保國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定提升。3 公民利益的侵犯當我們把眼光定位在城市拆遷的環(huán)節(jié)中時，就能發(fā)現(xiàn)許多房地產(chǎn)侵犯公民利益的情況。城市拆遷的行動使得部分房地產(chǎn)開發(fā)商的財富得到刷新，一些開發(fā)商在這樣的過程中轉(zhuǎn)移弱勢群體的私有財產(chǎn)。繼而會制造虛假需求來擴大宅前范圍，同時還會對普通居民進行人為的惡性打壓以壓低房產(chǎn)補償價格，來滿足其謀取暴利的需求。這樣的情況便是房地產(chǎn)企業(yè)因倫理的錯誤對位而導致的喪失社會責任感。同時，在地產(chǎn)項目的建立過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也缺乏人文、人性的正倫理思考，結(jié)果建立的住宅商區(qū)往往在外形、設(shè)計和構(gòu)造上考慮不周，從而損害公民的購房、居住利益。4 商業(yè)信譽的忽視房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)

8、計了多個不同行業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)，由于這樣一種錯綜復雜的關(guān)系，使得龐大的經(jīng)濟利益被龐大的商業(yè)關(guān)系所分割。在巨大的商業(yè)利益面前，企業(yè)與企業(yè)之間契約與合同的漏洞變成了一部分企業(yè)的牟利之處。商戰(zhàn)是看不見硝煙的戰(zhàn)爭，但其中的波濤暗涌卻打散了商業(yè)信譽的維持。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)與消費群體之間的利益往來也被掛上了失信的面具。在房產(chǎn)銷售的過程中，開發(fā)商往往會窮盡招式侵害、欺騙消費者。而政府監(jiān)管的疏忽也讓部分地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)惡習成風。這也是企業(yè)與消費者之間商業(yè)信譽缺失的主要表現(xiàn)。5 自然環(huán)境的破壞在我國，環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展的平衡一直是一個難題。這一點也包括了房地產(chǎn)的開發(fā)。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，為了追求更高的利益，難免會

9、犧牲了自然環(huán)境的維護。房地產(chǎn)開發(fā)的基本性質(zhì)使得項目建設(shè)離不開自然環(huán)境。自70年代開始，法律法規(guī)雖以出臺了相應的國家自然資源保護政策。但企業(yè)家為了提高房產(chǎn)價值，提高項目容積率而破壞自然環(huán)境的行為卻屢見不鮮。同時，稀缺環(huán)境也被眾多房地產(chǎn)企業(yè)爭奪和改造。這就是房地產(chǎn)企業(yè)在自然環(huán)境保護方面的倫理缺失。6 人文精神的忽視 在國人精神文化逐漸缺失的今天，外域文化的介入往往是以一種違背原則的方式進行的，這樣的局面通常會導致國人盲目的從洋媚外?！巴鈦淼木褪呛玫摹敝T如此類的觀點也已經(jīng)深入了很多人的內(nèi)心。在房地產(chǎn)行業(yè)，這樣的思想也開始蔓延，譬如在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中，設(shè)計風格直接套用了國外的設(shè)計風格，卻不考慮到

10、項目的地理性質(zhì)，地域的人文特質(zhì)等，如此一來，眾多風格異樣的項目樓盤奇怪的豎立在城市之中，越來越多的異式風格建筑使得大城市失去了原有的文化底蘊和景觀風格，導致城市的現(xiàn)代化建設(shè)變成一種不倫不類的結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)拋掉了原有的國民精神和風格底蘊，忽視了人文精神和繼承，造成了人文精神的斷層。三、 房地產(chǎn)中商業(yè)倫理的倡導商業(yè)倫理是指商人從事貿(mào)易活動中處理相互關(guān)系的行為規(guī)范和準則，也可以說是商務(wù)活動各方理應遵守的一套行為規(guī)范和行為準則；既指商人采取什么樣的態(tài)度對待貿(mào)易中的各種關(guān)系，又指商人在貿(mào)易關(guān)系中如何進行道德自律。從內(nèi)容上看，商業(yè)倫理包括企業(yè)與企業(yè)、員工、消費者和環(huán)境之間的倫理規(guī)范。而在房地產(chǎn)企業(yè)中，商

11、業(yè)倫理應包括以下五個方面：1、房地產(chǎn)企業(yè)之間的倫理規(guī)范 企業(yè)與企業(yè)之間的倫理規(guī)范主要是指企業(yè)之間的契約、合同等商業(yè)交流過程中的規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)與其他不同行業(yè)（電器、木材、鋼材等）有著密不可分的聯(lián)系，因此在商業(yè)范圍內(nèi)自然會產(chǎn)生大幅度的商業(yè)交流。 自古以來，商業(yè)溝通從口頭的約定跨度到如今的合同契約，在這一過程中，合約的制定也不完全是完整無解的，其本身就會存在漏洞與疏忽之處。然而一些人為無意造成的遺漏一旦被他人發(fā)現(xiàn)并加以利用，滿足自身的牟利需求，這便又是商業(yè)倫理的違背行為。另外，房地產(chǎn)企業(yè)與企業(yè)應該是一種平等競爭的關(guān)系，企業(yè)不能因自身的利益而壟斷壓制對手。在土地的招標拍賣時，房地產(chǎn)企業(yè)應按照正常的市

12、場規(guī)則進行，摒棄商品房產(chǎn)中的價格合謀行為以及銷售中介合謀而形成制造操縱樓價等的非正常行為。2、房地產(chǎn)企業(yè)對其員工的倫理規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)管理規(guī)章中的倫理規(guī)范，與其他行業(yè)有所同也應有所不同。管理，是以理治人，以德服人。為下，用物約束下級，用利策動員工；為中，同志則道遠，道歧則路盡；為上，德管為之重。好的企業(yè)管理應該有效調(diào)節(jié)各群體之間的利益和權(quán)力，同時感化企業(yè)員工，達到一種制度存心的規(guī)范和志同共筑的默契。3、房地產(chǎn)企業(yè)對其消費者的倫理規(guī)范 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應以為消費者創(chuàng)造價值作為商業(yè)倫理的規(guī)范。由于住房產(chǎn)品對于消費者的重要性和不可代替性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理應與消費者共同分享房地產(chǎn)也快速發(fā)展帶來的巨大利益，

13、而不是將利益攬與己。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建其自身價值鏈時只能圍繞著一個核心：增加購房者的消費者價值，為消費者提供安全的產(chǎn)品和正確的產(chǎn)品信息以及賦予顧客自主選擇的權(quán)利等。在這一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品構(gòu)建于規(guī)劃更應該遵循一種“以人為本”的思想而非“以利為本”?，F(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開發(fā)商對于房產(chǎn)項目的構(gòu)建都是求快求利而疏忽了消費者在購買商品之后的體驗。4、房地產(chǎn)企業(yè)對環(huán)境的倫理規(guī)范 房地產(chǎn)開發(fā)離不開環(huán)境，這里的環(huán)境除開自然環(huán)境，還包括了社區(qū)環(huán)境。房地產(chǎn)的開發(fā)意味著社區(qū)環(huán)境和自然環(huán)境的改變，甚至可能會改變到一個社區(qū)環(huán)境的文化底蘊。因此，在開發(fā)的過程中，開發(fā)企業(yè)應給原社區(qū)、原環(huán)境帶來正面的影響和改變，而非人為的破壞

14、和摧毀。在這一點上，國內(nèi)如今開始出現(xiàn)了“觀念地產(chǎn)”的說法。一些的地產(chǎn)開發(fā)商勇敢的拋開房地產(chǎn)行業(yè)一貫的習俗，建立了一系列具有繼承人文精神和保護、升華自然環(huán)境的優(yōu)質(zhì)項目（如天津水晶城、西安就掌燈等）。因此，房地產(chǎn)的開發(fā)應該以當?shù)氐墓娎嫘枨?、人文精神的傳承以及當?shù)氐乩憝h(huán)境和自然環(huán)境之間的平衡來作為衡量好壞的標準。5、房地產(chǎn)企業(yè)與當?shù)卣膫惱硪?guī)范 房地產(chǎn)企業(yè)應與當?shù)卣⒘己玫暮献麝P(guān)系。政府作為土地供應者，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地時應避免權(quán)力、資本方面與其的合謀。另外，由于房產(chǎn)商品的高價格，導致房地產(chǎn)行業(yè)在社會經(jīng)濟中充當了重要的角色，作為社會經(jīng)濟活動的一分子, 房地產(chǎn)企業(yè)理應服從于更高的國家利益自覺

15、接受國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該再追求自身利益的同時考慮到政府的經(jīng)濟政策，站在更加廣泛的社會大眾的立場來發(fā)展自身行業(yè)。四、房地產(chǎn)商業(yè)倫理的影響和完善房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)倫理的倡導應以企業(yè)家為中心，作為一個企業(yè)的靈魂人物，其言行舉止的倫理規(guī)范影響，小到企業(yè)內(nèi)部員工，大到房地產(chǎn)行業(yè)及其他相關(guān)行業(yè)。從內(nèi)容上看，商業(yè)倫理的倡導具有導向功能、凝聚功能、規(guī)范功能和激勵功能。既企業(yè)與企業(yè)之間運營風氣的影響和引導功能；企業(yè)員工的行為、精神凝聚功能， 市場買賣風氣的行為規(guī)范功能；企業(yè)運營思想的指導功能。房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)倫理的規(guī)范和倡導，引導企業(yè)追求崇高價值。在物質(zhì)化充盈，人文精神匱乏的社會中，從基本物質(zhì)的

16、房地產(chǎn)行業(yè)開始，以“德善美”的倫理價值指導行業(yè)運營，進而影響到其他行業(yè)的風氣。在國外，已經(jīng)在不同行業(yè)之中倡導商業(yè)倫理建設(shè)，面對國內(nèi)的特殊情況，可從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境做出完善的對策：1、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)包括對企業(yè)家、企業(yè)文化和企業(yè)內(nèi)部員工的商業(yè)倫理建設(shè)：（1） 企業(yè)家決定了一個企業(yè)的重大決策，所以企業(yè)家的道德和倫理觀念決定了企業(yè)的運營方向，因此應該倡導企業(yè)家的正確商業(yè)倫理觀，自覺提高道德修養(yǎng)；（2）對于企業(yè)文化的建設(shè)，應該為大眾倫理所認同，同時要高于大眾倫理上升到更加從高的商業(yè)倫理中去，樹立正確的企業(yè)文化核心，就是對商業(yè)倫理的一種建設(shè)；（3） 最后，對于房地產(chǎn)企業(yè)的

17、員工，應加強其道德文化方面的培養(yǎng)，通過說服引導、榜樣示范、集體感染、案例分析等方法引導其樹立高價值的倫理觀念，同時加強管理方面的規(guī)范和措施，完善考評制度。2、 房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境建設(shè)外部環(huán)境建設(shè)應該包括對現(xiàn)有法律體系的完善、行業(yè)協(xié)會管理作用的發(fā)揮、輿論宣傳和監(jiān)督的加強和消費者權(quán)益保護意識的加強：（1） 國家應將道德建設(shè)和法律的建設(shè)融合與一體，道德是法律的前提基礎(chǔ)，法律是道德的保證，建立健全的法制，才有可能維護正確的商業(yè)倫理行為，禁止錯誤的商業(yè)倫理行為。（2） 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應加強職業(yè)道德準則的建設(shè)，應對行業(yè)內(nèi)企業(yè)的道德狀況進行不定期的評測和監(jiān)督，提高道德水準的評判標準，并且將之列為企業(yè)登記評

18、判的一項重要指標。同時對行業(yè)內(nèi)企業(yè)進行道德行為的規(guī)范，建立獎懲制度。充分發(fā)揮監(jiān)督作用。（3） 利用社會輿論和宣傳作為房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)倫理進行監(jiān)督和約束。社會輿論的力量可以喚起大眾的意識，房地產(chǎn)企業(yè)的利益來源于大眾，而輿論控制大眾，因此，善于利用輿論和宣傳對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一把鋒利的雙刃劍。（4） 國家應該加大對消費者權(quán)益保護意識的開展工作，使得那些對產(chǎn)品或服務(wù)知識所知有限、購買經(jīng)驗不足、識別能力不強的消費者避免受到利益的損害，這也能防止房地產(chǎn)營銷中商業(yè)倫理的喪失。五、總結(jié)及討論意義：降低企業(yè)間的交易費用促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展： 企業(yè)真正生存的基礎(chǔ)；企業(yè)健康發(fā)展的保證；企業(yè)走向世界的基石當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)，在日趨激烈的市場競爭中，道德失范的現(xiàn)象表現(xiàn)的越來越突出，這不僅損害了消費者的利益，同時，也破壞了企業(yè)自身的信譽和形象，不利于企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。本文通過研究我國房地產(chǎn)企業(yè)的營銷倫理問題，首先指出我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中道德失范的現(xiàn)象，并分析了其形成的原因及可能產(chǎn)生的后果，希望在理論上能提高對房地產(chǎn)企業(yè)營銷道德失范行為危害性的認識，最后提出具有一定可操作性的對策與建議，從而希望在實踐上能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高營銷倫理水平。通過研究我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中只有做到義利兼顧，將企業(yè)的營銷倫理道德