物管培訓(xùn)-供暖設(shè)備管理概述

1、物管培訓(xùn)-供暖設(shè)備管理概述 一、供暖系統(tǒng)及設(shè)備簡(jiǎn)介 1.供暖系統(tǒng)組成 熱源:制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設(shè)備。 熱媒輸送管道:把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。 散熱設(shè)備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設(shè)備。 2.供暖系統(tǒng)設(shè)備的構(gòu)成 供暖系統(tǒng)所涉及的設(shè)備設(shè)施許多,其中主要包括: (1)鍋爐房 鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分,它主要由以下幾部分組成: 鍋爐本體:包括燃燒設(shè)備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預(yù)熱器、省煤器)、爐體圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。 熱力系統(tǒng):包括水處理設(shè)備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。 煙風(fēng)系統(tǒng):包括鼓風(fēng)機(jī)、引風(fēng)機(jī)、煙道、風(fēng)道、除油器等。 運(yùn)煤除灰系統(tǒng):包括煤的破裂、篩分、輸送

2、、提升、除灰、排渣設(shè)備等。 (2)室外供熱熱網(wǎng) 室外供熱管網(wǎng)的敷設(shè)方式主要有架空敷設(shè)和埋地敷設(shè),埋地敷設(shè)比較常見(jiàn),埋地敷設(shè)又分為通風(fēng)地溝、半通風(fēng)地溝、不通風(fēng)地溝、直接埋地幾種敷設(shè)方式,其中涉及的主要設(shè)備設(shè)施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。 (3)室內(nèi)供暖系統(tǒng) 室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設(shè)備及室內(nèi)地溝等。 3.供暖系統(tǒng)的分類 供暖系統(tǒng)有許多種不同的分類方法,根據(jù)熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風(fēng)采暖系統(tǒng);根據(jù)熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。 二、供暖管理職責(zé)劃分 供暖

3、設(shè)備管理就是對(duì)供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過(guò)程實(shí)施操作、運(yùn)行、維護(hù)管理活動(dòng)的總稱。在實(shí)施管理時(shí),應(yīng)分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責(zé)。 1.采用鍋爐房供暖,無(wú)論是區(qū)域性鍋爐房,還是集中供暖鍋爐房,其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理,或委托專業(yè)供暖公司維護(hù)管理。 2.采用熱電廠供熱的,其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設(shè)備設(shè)施均由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理,供熱部門(mén)可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設(shè)備等委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。 三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式 目前,供暖管理模式主要有兩種,即自營(yíng)管理和交給特地的供熱管理公司進(jìn)行管理。 1.自營(yíng)管理 自營(yíng)管理就是由物業(yè)管理公

4、司對(duì)供暖系統(tǒng)全面負(fù)責(zé)日常操作運(yùn)行和修理養(yǎng)護(hù),在這種管理模式下,要求物業(yè)管理公司對(duì)供暖系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施管理要配備專職的專業(yè)技術(shù)人員,技術(shù)人員要熟識(shí)本崗位及供暖系統(tǒng)狀況,把握供暖系統(tǒng)的一些管理指標(biāo),主要包括: 用戶室溫合格率。 運(yùn)行事故率。 用戶報(bào)修處理準(zhǔn)時(shí)率。 失水率。 水質(zhì)達(dá)標(biāo)率。 鍋爐負(fù)荷率。 負(fù)傷事故率。 來(lái)人、來(lái)電、來(lái)信上訪率。 煙塵、煙氣排放達(dá)標(biāo)率。 管管理公司進(jìn)行管理 交給特地的供熱公司管理,就是由物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱甲方)與供熱管理公司(以下簡(jiǎn)稱乙方)簽訂管理合同,由乙方負(fù)責(zé)供熱系統(tǒng)的運(yùn)行和管理,即進(jìn)行熱源和熱網(wǎng)管理,甲方供應(yīng)必要的費(fèi)用和監(jiān)督,即進(jìn)行熱用戶管理,在這種方式下,甲方在

5、選擇乙方時(shí),一定要選擇具有有關(guān)管理部門(mén)簽發(fā)的資質(zhì)證書(shū),并且人員素養(yǎng)高,管理組織嚴(yán)密,企業(yè)信譽(yù)好的企業(yè),以保證管理效果。 在這種管理方式中,涉及到資金劃撥問(wèn)題,解決方式如下: 在全年收取的采暖費(fèi)中提取必要的系統(tǒng)折舊費(fèi)、更新改造及大修等費(fèi)用后,從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。 支付乙方的費(fèi)用,主要包括能源費(fèi)(煤、水、電)、勞務(wù)費(fèi)、運(yùn)行管理費(fèi)、小修費(fèi)等。 在運(yùn)行中,假如設(shè)備出現(xiàn)故障,需要大修和更換零部件時(shí),如屬自然原因損壞由甲方支付費(fèi)用;如因乙方運(yùn)行維護(hù)不好或誤操作造成的,由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或更換。 資金可一次提前全部付清,亦可分期支付,并留質(zhì)量保證金,待運(yùn)行結(jié)束無(wú)誤后再付清。 四、供暖設(shè)備設(shè)施的資料

6、管理 供暖設(shè)備管理包括供暖設(shè)備設(shè)施檔案資料管理、操作運(yùn)行管理及非運(yùn)行期的修理養(yǎng)護(hù)管理,為了保證管理工作的質(zhì)量,供暖系統(tǒng)的管理應(yīng)從竣工驗(yàn)收開(kāi)頭,以便于物業(yè)管理公司了解和把握供暖系統(tǒng)狀況和設(shè)備的使用性能?？⒐を?yàn)收合格后,物業(yè)管理公司作為接管部門(mén)應(yīng)檢查接收一些必不可少的資料,為以后的管理工作順當(dāng)進(jìn)行做好預(yù)備。 1.鍋爐房的資料 鍋爐資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強(qiáng)度計(jì)算書(shū);水流程圖及動(dòng)力計(jì)算書(shū);安全閥數(shù)量和管道直徑的計(jì)算書(shū);鍋爐質(zhì)量證明書(shū);鍋爐安裝說(shuō)明書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);受壓元件更改通知書(shū)等。 鍋爐房設(shè)計(jì)及安裝資料包括鍋爐房平面設(shè)計(jì)、竣工圖;環(huán)保部門(mén)對(duì)鍋爐房的噪聲及煙塵污染

7、的監(jiān)測(cè)報(bào)告;其他各種輔助設(shè)備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書(shū)及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說(shuō)明書(shū);鍋爐房各項(xiàng)安裝工程的質(zhì)量評(píng)定表和各階段安裝記錄;水壓試驗(yàn)、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄,鍋爐及輔助設(shè)備單機(jī)調(diào)試的冷態(tài)試運(yùn)行記錄,72h熱態(tài)試運(yùn)行記錄,儲(chǔ)煤灰渣場(chǎng)地是否符合要求等。 2.供熱管網(wǎng)的資料 物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時(shí),應(yīng)索要下列資料,并審查其設(shè)計(jì)和施工是否符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)范要求。 室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。 管網(wǎng)設(shè)備的合格證及使用說(shuō)明書(shū)。 隱藏工程的分段驗(yàn)收記錄。 管網(wǎng)的水壓試驗(yàn)記錄。 重要焊口焊接質(zhì)量檢查記錄。 管道的沖洗記錄。 另外在新建供熱管網(wǎng)時(shí),開(kāi)發(fā)商對(duì)采暖期的保修期為一個(gè)采暖期,因此應(yīng)通過(guò)檢查第一個(gè)采暖期發(fā)生的漏