2022年行業(yè)的調(diào)研報告

1、高品質(zhì)文檔2022年行業(yè)的調(diào)研報告 為全面了解我市物業(yè)管理行業(yè)進展狀況，準時把握行業(yè)動態(tài)進展信息，進一步討論解決行業(yè)進展中的新狀況、新問題，推動物業(yè)管理行業(yè)健康長足進展。依據(jù)市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)指示精神，市房地產(chǎn)管理局會同阜城三區(qū)及市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物業(yè)行政主管部門對城區(qū)部分企業(yè)、單位以及住宅小區(qū)等涉及物業(yè)管理的有關(guān)區(qū)域進 行了專題調(diào)研，先后組織專人赴淮安、臨沂、合肥就物業(yè)管理成熟閱歷進行學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)研狀況報告如下： 一、物業(yè)管理行業(yè)基本狀況 連接千家萬戶的物業(yè)管理是城市管理和社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，為城市小區(qū)和單位清潔衛(wèi)生、養(yǎng)護修理、秩序維護等供應(yīng)準時有效的管理和服務(wù)，已成為替政府分憂、為

2、城市貢獻、促社會和諧的重要行業(yè)。隨著近年來工業(yè)化、城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理經(jīng)受了從無到有、從不規(guī)范到較為規(guī)范、從單一管理服務(wù)到多方位經(jīng)營服務(wù)的進展階段，物業(yè)管理的服務(wù)范圍、內(nèi)容和領(lǐng)域不斷拓展，物業(yè)管理行業(yè)得到較快進展，對于優(yōu)化城市生活和工作環(huán)境、增加城市就業(yè)崗位、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。 1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量從少到多，行業(yè)規(guī)模不斷壯大。經(jīng)過近幾年突飛猛進的進展，截至目前，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已進展到130家(國企19家、民營企業(yè)111家)，其中，二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)99家，暫定三級資質(zhì)企業(yè)29家，外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)到我市登記備案的4家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量位居全省地級城市前列。全市物

3、業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員1萬多人，其中1820人取得物業(yè)管理崗位證書和專業(yè)管理技術(shù)職稱，其余大部分為物業(yè)管理員、秩序維護員、水電工、保潔工等一線操作人員，屬于典型的勞動密集型行業(yè)。 2、物業(yè)管理項目由單一到多元，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。物業(yè)管理服務(wù)項目掩蓋面從最初單純的住宅小區(qū)向辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)快速延長。截至目前，全市實施物業(yè)管理項目191個。其中，城區(qū)物業(yè)管理項目145個，管理服務(wù)面積1000萬多平方米，物業(yè)管理掩蓋率達75%以上，新建住宅小區(qū)管理掩蓋率達100%。全市獲國家級物業(yè)管理示范大廈1個，省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)5個，省級物業(yè)管理示范大廈3個，省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)1

4、8個，市級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)27個，市級文明住宅小區(qū)22個，市級園林式小區(qū)7個。 3、住宅小區(qū)業(yè)主委員會從無到有，物業(yè)管理不斷規(guī)范。截至目前，全市符合成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理住宅項目140個，成立業(yè)主委員會27個，業(yè)主委員會小區(qū)掩蓋率為19%。樂觀啟動業(yè)主大會成立試點工作，相關(guān)職能部門全程參加實施監(jiān)督運作成立業(yè)主大會，匯鑫住宅小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，標志著我市物業(yè)管理工作進入規(guī)范化和市場化進展的新時期，對推動全市物業(yè)管理行業(yè)健康有序進展制造條件。 4、物業(yè)服務(wù)收費從不統(tǒng)一到明碼標價，服務(wù)機制不斷健全。近年來，受行業(yè)進展水平所限，物業(yè)服務(wù)收費始終是企業(yè)“各

5、自為政”，收費不統(tǒng)一、業(yè)主不了解成為物業(yè)管理投訴糾紛的焦點。，市物價、房產(chǎn)部門聯(lián)合制定實施了物業(yè)服務(wù)分等定級收費標準制度，推行物業(yè)管理“等級服務(wù)、等級收費、質(zhì)價相符”的收費機制，物業(yè)服務(wù)收費得到規(guī)范和理順。 5、物業(yè)專項修理資金掩蓋面從小到大，受益群眾不斷增多。截至目前，全市共累計歸集物業(yè)專項修理資金1.35億元，其中阜城區(qū)歸集9000萬元，涉及住宅小區(qū)220個，物業(yè)專項修理資金掩蓋面積396萬平方米，歸集戶數(shù)3.56萬戶。為進一步規(guī)范資金管理，向社會公開實施招投標物業(yè)專項修理資金存儲銀行，開創(chuàng)了全省物業(yè)專項修理資金管理先河，確保資金管理使用效益，切實維護了廣闊業(yè)主物權(quán)利益，充分發(fā)揮了物業(yè)專項

6、修理資金的房屋“養(yǎng)老金”作用。 二、推動物業(yè)管理行業(yè)進展的主要措施 近年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市物業(yè)管理行業(yè)圍繞把建設(shè)成為皖西北中心城市的目標，以便民、利民、為民為宗旨，樂觀探究構(gòu)建與經(jīng)濟社會進展相適應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)模式，切實加快物業(yè)管理市場化運作，加大市場主體服務(wù)規(guī)范力度，為推動第三產(chǎn)業(yè)進展、提升群眾居住品質(zhì)奠定了堅實基礎(chǔ)。 1、準時支配部署，把規(guī)范物業(yè)管理提上重要議事日程。市政府先后召集各縣市區(qū)政府、街道辦事處、物業(yè)行政主管部門召開全市物業(yè)管理工作會議、全市物業(yè)管理專業(yè)委員會會議、全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)會議等規(guī)范物業(yè)管理專題會議，仔細總結(jié)近年來我市物業(yè)管理工作取得的成效，梳理制約物業(yè)

7、管理進展的癥結(jié)，明確當前物業(yè)管理工作重點以及今后一個時期物業(yè)管理工作任務(wù)，要求各地、各有關(guān)部門要把物業(yè)管理工作擺上重要議事日程，加強物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，建立了由主要領(lǐng)導(dǎo)負總責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)詳細負責(zé)的領(lǐng)導(dǎo)機制，落實責(zé)任分工，建立一級抓一級、層層抓落實的物業(yè)管理工作責(zé)任體系，為進一步推動行業(yè)進展營造了齊抓共管的工作氛圍。 2、明確管理職責(zé)，構(gòu)建兩級物業(yè)管理體系。依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策有關(guān)規(guī)定，市政府辦公室出臺了切實加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策措施，要求各地根據(jù)屬地管理的原則加強物業(yè)管理工作，明確各縣市區(qū)政府、城區(qū)街道辦事處對所在行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的屬地監(jiān)管職責(zé)，各縣市房地產(chǎn)管理局、阜城三區(qū)房改辦、開發(fā)區(qū)

8、土地規(guī)劃建設(shè)局詳細負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)管，各縣 市區(qū)物業(yè)行政主管部門根據(jù)要求設(shè)立物業(yè)管理股室作為特地行政職能股室，初步形成了屬地管理、分級負責(zé)的兩級物業(yè)管理行政監(jiān)管體系。 3、完善制度體系，提高政策法規(guī)的可操作性。圍繞物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管、市場準入、資金歸集、規(guī)范服務(wù)、糾紛調(diào)處等行業(yè)監(jiān)管重點，先后制定出臺了市物業(yè)管理行業(yè)-XX年工作規(guī)劃、進一步加強市物業(yè)管理工作實施意見、市城市物業(yè)服務(wù)收費實施細則、市物業(yè)專項修理資金管理使用實施細則、市物業(yè)管理投訴受理處理暫行方法、市業(yè)主大會規(guī)程、市住宅物業(yè)服務(wù)等級標準等近30項規(guī)范性文件，行業(yè)服務(wù)標準和工作體系得到完善，進一步提高了物業(yè)管理法規(guī)

9、政策的可操作性。 4、嚴把“四道關(guān)口”，加強前期物業(yè)管理。一是嚴把物業(yè)管理項目招標投標關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位要嚴格根據(jù)物業(yè)管理招標投標方法規(guī)定，預(yù)售商品房項目必需在備案取得商品房預(yù)售許可證之前落實物業(yè)管理，5萬平方米以上住宅小區(qū)通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是嚴把行政審批關(guān)。協(xié)議方式選聘行政審批關(guān)，投標人少于3個或者物業(yè)面積在5萬平方米以下的，必需經(jīng)縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，方可選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。三是嚴把企業(yè)資質(zhì)準入關(guān)。嚴格審核新成立企業(yè)資質(zhì)核準和原有企業(yè)資質(zhì)核定，確保做到標準不降低、審查不遷就。四是嚴把前期物業(yè)管理備案關(guān)。通過對前期物業(yè)項目管理方案的可行性、管

10、理服務(wù)措施的有效性、備案資料的真實性以及落實物業(yè)管理服務(wù)用房等內(nèi)容進行嚴格審查，使物業(yè)管理市場秩序進一步規(guī)范。 5、理順投訴受理機制，努力定紛止爭。近年來，市物業(yè)行政主管部門定期不定期開展全市物業(yè)管理項目信息采集，全面把握物業(yè)管理行業(yè)進展現(xiàn)狀，不斷加大投訴處理力度，拓展延長投訴受理渠道，初步建立了市、縣(市區(qū))兩級投訴受理機制，通過詢問投訴、政風(fēng)行風(fēng)熱線、來人、來信、來電等多種渠道受理群眾糾紛投訴，每年依法準時妥當處置不同形式來信來訪達一百多件，堅持市房地產(chǎn)管理局督辦指導(dǎo)、縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門現(xiàn)場核查、企業(yè)整改落實相結(jié)合處理群眾投訴，努力削減物業(yè)管理服務(wù)沖突糾紛，業(yè)主投訴率比去年同期相比下降

11、了15%，業(yè)主滿足率提高了10%以上。 6、嚴格項目招投標，促進市場有序競爭。為規(guī)范物業(yè)管理招投標市場運行機制，促進物業(yè)管理市場有序競爭，市房地產(chǎn)管理局于出臺了市物業(yè)管理招投標管理暫行方法、市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行方法，目前已勝利舉辦了21個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的23個住宅項目、4個商業(yè)區(qū)項目和2個綜合辦公區(qū)項目的前期物業(yè)管理招投標工作，并對國有資金投入項目建設(shè)全部推行招投標制度建設(shè)。對5萬平方米以下的住宅區(qū)，近年來共通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理項目27個，實現(xiàn)物業(yè)管理項目實施依法陽光有序操作。 7、注意專業(yè)培訓(xùn)，提升行業(yè)整體素養(yǎng)。以建立完善物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)工作為主

12、抓手，堅持實行從業(yè)人員持證上崗制度，建立長效機制，實行資格動態(tài)管理。提高全市物業(yè)管理行業(yè)隊伍整體素養(yǎng)，提升物業(yè)管理人員服務(wù)水平，促進物業(yè)管理專業(yè)化進程，舉辦崗位培訓(xùn)班，邀請建設(shè)廳資深專家教授、國家注冊物管師來阜授課，達到了預(yù)期目的，收到了良好效果。同時大力開展職業(yè)訓(xùn)練，與安徽電大分校聯(lián)合舉辦物業(yè)管理專科訓(xùn)練，著重培育一批高素養(yǎng)、高水平的物業(yè)管理專業(yè)人員隊伍，提高行業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化服務(wù)水平。 8、開展專題調(diào)研，明確進展方向。為準時把握行業(yè)進展動態(tài)，討論解決行業(yè)進展中的深層次問題，市物業(yè)行政主管部門會同縣市區(qū)物業(yè)行政主管部門對全市物業(yè)管理行業(yè)進行了專題調(diào)研，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)、行業(yè)經(jīng)

13、營總收入、總支出、城鎮(zhèn)實施物業(yè)管理掩蓋面、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立運行、物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)實施等狀況進行調(diào)研，總結(jié)規(guī)范進展物業(yè)管理方面的閱歷做法，分析制約影響物業(yè)管理進展的主要問題與沖突和緣由，提出解決問題的措施與對策，進一步明確了規(guī)范行業(yè)進展的著力重點。 9、開展宣揚報道，建立長效機制。為適應(yīng)新形勢下物業(yè)管理進展需要，準時、精確、正面反映報道我市物業(yè)管理市場運行狀況和進展軌跡，堅持在全市范圍內(nèi)組織開展物業(yè)管理行業(yè)宣揚報道工作，建立了信息員工作長效機制，定期在新聞媒體宣揚報導(dǎo)政策法規(guī)、典型事例以及先進管理閱歷，為企業(yè)供應(yīng)了有力的宣揚展現(xiàn)平臺，為廣闊市民更好地了解熟悉物業(yè)管理、自覺參加物業(yè)管理搭

14、建了溝通橋梁，為樹立行業(yè)良好形象供應(yīng)了寬敞平臺。 三、存在的主要問題 在確定我市物業(yè)管理服務(wù)不斷規(guī)范的同時，也必需糊涂看到物業(yè)管理仍存在進展質(zhì)量和服務(wù)水平不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多而品牌企業(yè)少，質(zhì)價相符的服務(wù)機制剛剛推行仍不夠規(guī)范，社會群眾對物業(yè)管理服務(wù)熟悉不清，物業(yè)管理行政監(jiān)管體制尚未理順等客觀實際問題，在肯定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)又好又快進展。一是重視程度不夠，監(jiān)管體制尚未理順。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，有較強的綜合性、特地性和區(qū)域性特點，涉及建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、市容、公安、環(huán)保、工商、物價、消防、供電、供水等多個部門管理服務(wù)職能。目前，各縣市區(qū)政府既是物業(yè)管理監(jiān)管部門又是職能部門，

15、物業(yè)行政主管部門缺乏專職人員，造成工作開展較為困難。二是物業(yè)服務(wù)收費收繳困難，制約行業(yè)加快進展。全市物業(yè)管理住宅小區(qū)收費平均標準0.3元/月?平方米左右，收費率僅達50%，基本不收費和很少收費的物業(yè)服務(wù)小區(qū)占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)30%。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過電話、上門、發(fā)信等方式催繳物業(yè)服務(wù)費用，并無相應(yīng)的強制或制約措施。即使根據(jù)物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數(shù)多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。消失這種問題的主要緣由是業(yè)主商品意識、物業(yè)管理消費意識和責(zé)任意識沒有完全確立，繳費樂觀性不高，久而久之，就形成了物業(yè)管理與服務(wù)收費難的惡性循環(huán)。三是物

16、業(yè)服務(wù)企業(yè)不能有效解決問題，影響物業(yè)服務(wù)收費。部分住宅小區(qū)存在開發(fā)房屋質(zhì)量存在問題、開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)等開發(fā)商遺留問題未得到有效解決，個別住宅小區(qū)環(huán)境建設(shè)不到位、屋頂滲漏等問題，或者開發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒有建，業(yè)主不找或找不到開發(fā)建設(shè)單位，把責(zé)任都埋怨到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上，有的甚至以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有苦難言。四是歷史遺留問題較多,亟待加強整治。很多舊住宅小區(qū)缺乏必要的物業(yè)服務(wù)用房和垃圾中轉(zhuǎn)、廁所等公共設(shè)施,地下管網(wǎng)大都年久失修,排污力量較差,并且大都是隨便進出等開放式布局，不利于平安管理。公用事業(yè)單位“單戶單控”改造滯后，根據(jù)國家有關(guān)政策,供水、供電、供氣等專業(yè)部門要收費到戶,由于

17、目前單戶單控率較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔當了大量的中間損耗。五是業(yè)主委員會成立難，小區(qū)管理不規(guī)范。小區(qū)成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主要靠城區(qū)街道辦事處來組織發(fā)動，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，即使加大協(xié)調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。業(yè)主物業(yè)管理的主體意識不強，大多數(shù)業(yè)主缺乏參加意識，即使成立了業(yè)主委員會，也面臨諸多實際問題難以解決。 四、規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)進展的幾點建議 依據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理條例和安徽省物業(yè)管理條例等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，借鑒外地市先進閱歷，結(jié)合我市物業(yè)管理現(xiàn)狀和實際，提出以下幾點建議： 1、提高重視程度,加大部門聯(lián)動協(xié)調(diào)力度。物業(yè)管理事關(guān)許多行政部門職能

18、的履行,單由哪個職能部門牽頭協(xié)調(diào)難度很大,建議市政府成立物業(yè)管理委員會,由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥任主任,建設(shè)、房產(chǎn)、公安、環(huán)保、工商、市容、物價、供電、供水等相關(guān)部門為成員,物業(yè)管理委員會統(tǒng)一組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范工作，各縣市區(qū)政府也相應(yīng)成立物業(yè)管理委員會，建立市、縣市區(qū)兩級物業(yè)管理委員會的管理體系，加強條塊聯(lián)動，有力推動此項工作。 2、實現(xiàn)物管重心下移，創(chuàng)新物業(yè)管理工作體制。依據(jù)安徽省物業(yè)管理條例規(guī)定，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的物業(yè)管理新機制，將物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)由縣市區(qū)政府統(tǒng)一行使。明確街道辦事處負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)與監(jiān)督職責(zé)，指導(dǎo)監(jiān)督社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會協(xié)作物

19、業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作。明確街道辦事處會同有關(guān)職能部門，指導(dǎo)成立轄區(qū)住宅區(qū)業(yè)主大會成立、組建業(yè)主委員會工作，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會和人民調(diào)解委員會等組織，準時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理沖突糾紛，做好住宅區(qū)違法建設(shè)拆除、環(huán)境愛護、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物業(yè)管理目標責(zé)任制和檢查考核機制，各縣市區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會與街道辦事處簽訂目標責(zé)任狀，切實將物業(yè)管理工作中的業(yè)主大會成立、業(yè)主沖突糾紛調(diào)處以及物業(yè)管理熱點難點納入縣市區(qū)政府目標責(zé)任制考核，確保規(guī)范物業(yè)管理進展的一系列措施落到實處。 3、理順條塊關(guān)系，明確多方職責(zé)。一是理順條塊關(guān)系。街道辦事處、社區(qū)居委會接受物業(yè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。二是街道辦事處建立

20、投訴受理制度，受理業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反相關(guān)規(guī)定行為的投訴。三是不具備市場化物業(yè)管理條件的住宅區(qū)所在街道辦事處、社區(qū)要擔當起物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任。四是加強小區(qū)治安聯(lián)防工作。強化公安機關(guān)片警和群防群治工作,指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)仔細落實與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理平安秩序維護責(zé)任，抓好住宅小區(qū)治安。 4、結(jié)合實際，建立街道“兩站一中心”的物業(yè)管理模式。借鑒外地閱歷，結(jié)合實際，建立街道辦事處服務(wù)中心、物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站、物業(yè)管理應(yīng)急修理服務(wù)站的“兩站一中心”物業(yè)管理模式。一是成立街道服務(wù)中心，全面接管舊住宅區(qū)、保障性住宅小區(qū)等不具備市場化物業(yè)管理條件小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，確保工作順當開

21、展。二是建立街道辦事處物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站，通過人才市場公開聘請配備一名適應(yīng)工作需要的專職主任和4名兼職協(xié)調(diào)員，選聘后與街道簽訂勞動合同，每年對調(diào)解工作站主任進行定期考核。三是各街道辦事處建立物業(yè)管理應(yīng)急修理服務(wù)站，可以聘用專職站長1名和兼職修理員4名，解決應(yīng)急修理難問題，盡最大可能便利業(yè)主生活。四是政府加大對物業(yè)管理經(jīng)費的投入，街道辦事處的“兩站一中心”中街道服務(wù)中心年需經(jīng)費2萬元，投訴調(diào)解工作站年需經(jīng)費4萬元，應(yīng)急修理服務(wù)站年需經(jīng)費4萬元，按阜城區(qū)7個街道辦事處方案，“一站兩中心”每年約需投入經(jīng)費約70萬元，建議由市、區(qū)兩級財政按7:3比例分擔，因物業(yè)管理工作是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分

22、，經(jīng)費缺口也可由創(chuàng)建經(jīng)費調(diào)劑解決。 5、把好前置關(guān)口，加強前期物業(yè)管理。物業(yè)管理的前期介入是搞好物業(yè)管理工作的先決條件,必需把好前置關(guān)口,切實解決好規(guī)劃、建設(shè)、管理的連接問題。一是在小區(qū)規(guī)劃論證及報建階段,街道辦事處會同物業(yè)行政主管部門參加建設(shè)項目的可行性討論,審查規(guī)劃是否體現(xiàn)物業(yè)管理的全部需求,為實施規(guī)范化物業(yè)管理制造良好條件。二是在小區(qū)開發(fā)建設(shè)階段,街道辦事處會同物業(yè)行政主管部門代表業(yè)主監(jiān)督小區(qū)規(guī)劃落實,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)用房配套落實,提前策劃前期物業(yè)管理方案,使物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理有條不紊地連接與過渡。三是建立新建住宅小區(qū)綜合查驗制度，新建住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)行政主管部門

23、申請綜合查驗，符合綜合查驗條件的方可交付使用。 6、抓好舊住宅小區(qū)整治,促進城市文明創(chuàng)建。我市住宅建設(shè)與管理中依舊存在著重建輕管、建管脫節(jié)等問題，小區(qū)占道、占綠地的違章搭建現(xiàn)象較為突出。為此，建議樂觀借鑒淮安閱歷，市委、市政府用2年左右的時間全面開展治理改造居民舊住宅小區(qū)工程，將規(guī)范物業(yè)管理作為治理改造居民住宅小區(qū)工程的一項重要內(nèi)容，在治理整頓中逐步推動城市物業(yè)管理。一是成立綜合協(xié)調(diào)管理機構(gòu)。建議市政府成立舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門職責(zé)，統(tǒng)一推動舊住宅小區(qū)整治。二是確保舊住宅小區(qū)整治資金。建議按1：2：4的比例籌集整治資金，本著“市政府出1，區(qū)政府出2，開發(fā)單位、產(chǎn)權(quán)單位和經(jīng)營單位出4”的原則，多方確保資金落實到位。三是實施分類治理。對各小區(qū)存在的不同問題