商鋪定價(jià)方法

1、1、成本加成法（成本財(cái)向定價(jià)：  定義：是指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物定的成本，加上一定百分比的加成面來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格。計(jì)算公式：物業(yè)售價(jià)=單位成本 ×（1目標(biāo)利潤(rùn)率）÷（1稅率）。利弊：用此種方法計(jì)算出的售價(jià)為在保證目標(biāo)利潤(rùn)率下的最低價(jià)格，因開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的了解要比對(duì)需求的了解多，所以這種定價(jià)方法可以簡(jiǎn)化定價(jià)過(guò)程，物汪售價(jià)更容易被確定。但這種定價(jià)忽略了市場(chǎng)需求、購(gòu)買(mǎi)者預(yù)期的投資回報(bào)，因而在多數(shù)情況下所定出的價(jià)格要高于購(gòu)買(mǎi)者所能接受的價(jià)格，可能導(dǎo)致銷(xiāo)售不利。     2、租金參照法（需求導(dǎo)向定價(jià)）：&

2、#160; 投資回報(bào)率計(jì)算過(guò)程：由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數(shù)人會(huì)選擇向銀行貸款，現(xiàn)時(shí)商業(yè)物業(yè)的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購(gòu)買(mǎi)一個(gè)100萬(wàn)元的底商為例，首付40萬(wàn)元,貸款60萬(wàn),每月需要還貸0.6589萬(wàn)元。假設(shè)該物業(yè)月月租金水平為1.5萬(wàn)元，每年物業(yè)管理費(fèi)為2萬(wàn)元，估計(jì)物業(yè)空置期為一個(gè)月，那么，每年凈收入=1.5×112=14.5萬(wàn)元，得出投資回報(bào)率=（14.50.6589×12）÷40=16.48%。  定義：租金參照法是以相同地段同類(lèi)型底商的租金作參照來(lái)確定即將出售的住宅底商的售價(jià)。例如，某

3、項(xiàng)目所在地區(qū)同類(lèi)型底商的租為為100元/平方米/月，根據(jù)市場(chǎng)情況，投資底商的回報(bào)率應(yīng)不底于15%，可以計(jì)算出該項(xiàng)目底商的銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)不高于100×12÷15%=8000（元/平方米）。利弊：該方法計(jì)算出的售價(jià)為保證投資者投資回報(bào)率的最高價(jià)格。這種定價(jià)格方法是依據(jù)購(gòu)買(mǎi)者的投資回報(bào)來(lái)確定，充分考慮了市場(chǎng)需求，因而更被投資者所接受，造成物業(yè)的火爆銷(xiāo)，但按照這種定價(jià)銷(xiāo)售往往使開(kāi)發(fā)商得不到預(yù)期的利潤(rùn)，甚至有可能造成虧損。    3、 隨行就市定價(jià)法（競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)） 定義：是以該地區(qū)同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格水平來(lái)確定售價(jià)，采用這種定價(jià)法，

4、項(xiàng)目售價(jià)是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，而較少考慮產(chǎn)品成本和市場(chǎng)需求；這種定價(jià)的依據(jù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的現(xiàn)行市價(jià)，屬于一種中價(jià)策略，既可以為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較合理的利潤(rùn)，又使購(gòu)買(mǎi)者的投資回報(bào)有一定的保障。   目前商鋪的銷(xiāo)售模式主要有只售不租、長(zhǎng)期包租、短期委托經(jīng)營(yíng)、帶租約銷(xiāo)售等形式。根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、位置、鋪位類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)管理等各種因素的不同，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取不同的銷(xiāo)售模式 只售不租模式 定義：只售不租就是開(kāi)發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷(xiāo)售給投資者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商，由投資者自行使用。 直接銷(xiāo)售商鋪，對(duì)投資者而言，可以自由使用該

5、商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營(yíng)，靈活度較高。但只售不租帶來(lái)的是整個(gè)賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街的產(chǎn)權(quán)分離，開(kāi)發(fā)商只管賣(mài)不管租，小業(yè)主各自為政。這勢(shì)必將導(dǎo)致整個(gè)賣(mài)場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒(méi)有規(guī)劃、沒(méi)有主題、沒(méi)有特色的混亂經(jīng)營(yíng)局面，規(guī)模大的賣(mài)場(chǎng)后果將更嚴(yán)重。業(yè)主自行出租商鋪將容易出現(xiàn)商業(yè)街中介或某一業(yè)態(tài)過(guò)多，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不夠，整條商業(yè)街的商業(yè)聚客能力不足。 長(zhǎng)期返租模式 定義：返租銷(xiāo)售也叫售后包租、售后回租，是指開(kāi)發(fā)商在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。根據(jù)包租或承租年限的長(zhǎng)短，

6、可分為長(zhǎng)期包租和短期返租兩種方式，其中長(zhǎng)期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見(jiàn)。 采用長(zhǎng)期包租銷(xiāo)售模式的商場(chǎng)往往是找個(gè)大商家租賃，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報(bào)率8，帶10年租約返租銷(xiāo)售。由于大商家采用的是統(tǒng)一收銀、開(kāi)放式大賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，業(yè)主基本在商場(chǎng)內(nèi)找不到自己的鋪位，這種商鋪被稱(chēng)為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”長(zhǎng)期包租的銷(xiāo)售模式，小業(yè)主在前10年內(nèi)的投資回報(bào)相對(duì)有保障（前提是返租期內(nèi)開(kāi)發(fā)商遵守承諾、大商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)），但返租期過(guò)后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。 對(duì)于長(zhǎng)期包租銷(xiāo)售的商鋪，一旦發(fā)展商經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，在大商

7、家支付較低租金的情況下不能支付小業(yè)主的回報(bào)，就會(huì)出現(xiàn)發(fā)展商拖欠回報(bào)的現(xiàn)象。 短期委托經(jīng)營(yíng)定義：短期委托經(jīng)營(yíng)，指開(kāi)發(fā)商通過(guò)聘請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營(yíng)權(quán)。開(kāi)發(fā)商得到了物業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣(mài)場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。由此，委托經(jīng)營(yíng)期結(jié)束之后業(yè)主得到的是一個(gè)人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報(bào)有保障。 這種銷(xiāo)售模式，投資者需了解開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)能力，因?yàn)樗诤艽蟪潭壬蠜Q定了商鋪價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。 帶租約銷(xiāo)售模式 定義：帶租約銷(xiāo)售是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣(mài)給投資者。 

8、;帶租約銷(xiāo)售由于開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行招商，因此對(duì)商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。同時(shí)，對(duì)于投資者而言，商戶的租金真實(shí)反映了商鋪售價(jià)水平，水份較少。但是，帶租約銷(xiāo)售使投資者承擔(dān)了被動(dòng)接受商家的風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家經(jīng)營(yíng)無(wú)力，租金回報(bào)將降低。因此，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營(yíng)能力、品牌度等等。 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商鋪，往往是根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合多種銷(xiāo)售模式進(jìn)行銷(xiāo)售，如街鋪只售不租、內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售；街鋪部分帶租約直接銷(xiāo)售；街鋪帶租約銷(xiāo)售、內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售等等。不管是哪種銷(xiāo)售模式，商鋪投資者投資前一定要先認(rèn)清各種銷(xiāo)售模式的優(yōu)勢(shì)及其風(fēng)險(xiǎn)，了解開(kāi)發(fā)商、商家的信譽(yù)及經(jīng)營(yíng)管理能力，考察商家的

9、業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃，同時(shí)要結(jié)合自己的資金能力。只有經(jīng)過(guò)多方參考，才能有效回避投資風(fēng)險(xiǎn)。    定價(jià)公式：A、根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷(xiāo)售總額。如：Y億元。    B、憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類(lèi)推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。 &

10、#160; C、計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點(diǎn)所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷(xiāo)售面積(或建筑面積)計(jì)算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計(jì)算方法相同)   公式一：系數(shù)X銷(xiāo)售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)   D、計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項(xiàng)目的總權(quán)重系數(shù)   公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)   E、計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。層別總價(jià)等于項(xiàng)目整體目標(biāo)銷(xiāo)售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價(jià)等于該層別的總價(jià)除以可銷(xiāo)售面積(建筑面

11、積)。其他層別依次類(lèi)推   公式三：(目標(biāo)銷(xiāo)售總額÷總權(quán)重系數(shù))X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)   公式四：層別總價(jià)÷層別銷(xiāo)售面積(建筑面積)=層別均價(jià)   F、在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下：   根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類(lèi)別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷(xiāo)售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常

12、設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。   計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷(xiāo)售面積(建筑面積)計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。   公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷(xiāo)售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)   依次類(lèi)推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。   公式六：具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)   計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷(xiāo)售單價(jià)。具體商鋪總價(jià)等于該層別計(jì)算銷(xiāo)售總額(具體參見(jiàn)公式三)除于層別商鋪總權(quán)重

13、系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷(xiāo)售單價(jià)等于該具體商鋪的銷(xiāo)售總價(jià)除以可銷(xiāo)售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類(lèi)推   公式七：(層別計(jì)算銷(xiāo)售總額÷層別總權(quán)重系數(shù))X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)   公式八：具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷(xiāo)售面積(建筑面積)=具體商鋪銷(xiāo)售單價(jià)   至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，投資者的反饋，目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。   國(guó)內(nèi)商鋪年平均的

14、回報(bào)預(yù)期在7%左右,商鋪月租金=商鋪總價(jià)*7%/12商鋪在10-15年內(nèi)回收成本.   投資回報(bào)率=年租金/售價(jià)   商鋪投資收益率四種算法  目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：  1.租金回報(bào)率法   公式：(稅后月租金-按揭月供款)×12(首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長(zhǎng)短。  

15、 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。   2.租金回報(bào)率分析法   公式：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))×12購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。   優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。   不足：沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。   3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)(按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi))內(nèi)部