房產(chǎn)稅培訓(xùn)課件

1、房 產(chǎn) 稅四川省中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例實施細(xì)則n征稅范圍：p房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收l城市的征收范圍：市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城l建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地，不包括所轄農(nóng)村和行政村。l工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。p獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、l根據(jù)財稅地19873號獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)，不用繳納房產(chǎn)稅。p轉(zhuǎn)租房屋取得的租金收入是否繳納房產(chǎn)稅l房屋產(chǎn)權(quán)不屬于公司，不是房產(chǎn)稅納

2、稅義務(wù)人，不需要重復(fù)繳納房產(chǎn)稅p在農(nóng)村建基站房屋是否繳納房產(chǎn)稅，要看是否處在房產(chǎn)稅應(yīng)納稅地區(qū)。p分公司柜臺出租的收入l不視同房屋出租征收房產(chǎn)稅，不需繳納房產(chǎn)稅p關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號）第一條l鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅l對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅n房產(chǎn)稅的計算：p以房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次減除30后的余值）為計稅依據(jù)的，稅率為1.2p以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12，房產(chǎn)稅繳納人為產(chǎn)權(quán)所有人p關(guān)于具備房屋功能的

3、地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知稅2005181號l凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所l出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑計算征收房產(chǎn)稅l自用的地下建筑工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的5060%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的7080作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征

4、收房產(chǎn)稅p土地使用權(quán)要交房產(chǎn)稅l關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知財稅2010121號對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價對部分單位如倉儲企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，稅負(fù)增加過多，需給予一定照顧，允許只將部分土地的地價計入房產(chǎn)原值征稅，即按“房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”對宗地容積率大于0.5的，“無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價”，即一律將全部地價計入房產(chǎn)原值

5、。案例：某省甲企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，2010年2月1日為取得10000平方米該土地支付的地價款為300萬元，自行建造了4000平方米的三層樓房。2010年12月31日完工賬面記錄該樓房的價值為1000萬元。計算其2011年度應(yīng)納房產(chǎn)稅。1.計算其容積率：4000/10000=0.40.52.特殊稅收政策進(jìn)行調(diào)整：宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積，并確定計入房產(chǎn)原值的地價3.地價：30040002/10000=240萬l會計規(guī)定：2001年12月31日前購買的土地使用權(quán)，計入無形資產(chǎn)管理，不需要計入房屋價值。財會200143號第九問規(guī)定：“執(zhí)行企業(yè)會計制度前土地使用權(quán)價值

6、作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作調(diào)整，其土地使用權(quán)價值按照企業(yè)會計制度規(guī)定的期限平均攤銷?！?002年1月1日2006年12月31日期間購買的土地，應(yīng)當(dāng)先計入無形資產(chǎn)，按規(guī)定的年限攤銷，待建房時，將土地的折余價值一次性計入房屋的成本新會計準(zhǔn)則自2007年后購買的土地，應(yīng)當(dāng)計入無形資產(chǎn)管理，不再計入房屋的價值；但隨房屋一并購進(jìn)的土地，應(yīng)當(dāng)在合同和發(fā)票上分別注明房屋和土地的價款，將土地計入無形資產(chǎn)，不能分別核算或計算土地價款的，應(yīng)當(dāng)一并計入房屋的價款l稅收政策2009年以前，（財稅地字1986第008號）規(guī)定房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載

7、的房屋原價。2009年以后，關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財稅2008152號）規(guī)定：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。對法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定的房產(chǎn)評估增值，并且按照會計制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)調(diào)整房產(chǎn)原值的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定調(diào)整后的原值為基數(shù)計算繳納房產(chǎn)稅l國家稅務(wù)總局稽查局關(guān)于中國銀行稅收專項檢查有關(guān)問題處理意見的函（稽便函200810號）對中國銀行直接購買的房地產(chǎn)或購買土地自建房屋，其土地價值已包含在購買價

8、中或建造成本中，因此，不論財務(wù)處理如何，在計征房產(chǎn)稅時，不允許通過評估等方式將土地價值剝離出來。p房屋的裝修、改造費是否計入房產(chǎn)原值交納房產(chǎn)稅l如果房屋裝修過程中不涉及房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的更換，僅是裝飾性的普通裝修，根據(jù)財稅地字19868號規(guī)定，是否計入房產(chǎn)價值應(yīng)根據(jù)會計相關(guān)規(guī)定來判斷。l根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則固定資產(chǎn)的規(guī)定，固定資產(chǎn)的更新改造、裝修修理等后續(xù)支出，符合資本化條件的應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值。除此之外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期費用。p關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2005173號l凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、

9、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅l對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。p出租房屋重復(fù)繳納房產(chǎn)稅l計算繳納房產(chǎn)稅時沒有將出租房產(chǎn)的原值從自用房產(chǎn)中剔除，導(dǎo)致出租房產(chǎn)按照出租收入繳納房產(chǎn)稅的同時，又作為自用房產(chǎn)繳納了房產(chǎn)稅。n納稅時間：p納稅人自建的房屋，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅p納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅p納稅人在建成或辦理驗收手續(xù)之前已使用的房屋，從使用之次

10、月起繳納房產(chǎn)稅。p規(guī)定房屋大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核實，大修停用期間可免征房產(chǎn)稅n納稅義務(wù)人p關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財稅【2009】128號l無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅；l產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；l融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅p甲、乙兩企業(yè)合作建房，在建工程的成本只在甲企業(yè)賬上反映，工程尚未竣工，產(chǎn)權(quán)證也沒有辦理。現(xiàn)甲、乙兩企業(yè)已將房產(chǎn)投入使用，房產(chǎn)稅由哪方繳納？l根據(jù)房

11、產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納城 鎮(zhèn) 土 地 使 用 稅n征稅范圍：p關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅200656號）l在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅p關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知國稅發(fā)2004100號l除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未出售的商品房所占用的土地，不能減

12、免土地使用稅n應(yīng)納稅額計算p關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財稅2009128號，關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題l對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅l已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款l未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款l地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅n城鎮(zhèn)土地使用稅納稅時間p財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財稅2006186號）l以出讓或轉(zhuǎn)讓方式出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定

13、交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，由受讓方從簽訂合同的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅p關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的通知遼地稅函(2011)225號l按照財稅2006186號的有關(guān)規(guī)定，對由于政府動遷不及時等原因，政府沒有按照合同約定的時間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新明確交付土地的時間。也可由國土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時間。l經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按補(bǔ)充合同或政府有關(guān)部門證明的時間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間p關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知財稅2008152號第三

14、條規(guī)定：l“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而終止房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！眑房地產(chǎn)企業(yè)占地期間必須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而其商品房作為存貨，在實物或權(quán)利狀態(tài)未發(fā)生改變時，不需要繳納房產(chǎn)稅。p城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第17號）規(guī)定第九條新征用的土地l非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅l耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；批準(zhǔn)征用之日是指土地管理部門發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日政府儲備土地,征用耕地,此時不交稅拍出去后,明確了開發(fā)商,開發(fā)商當(dāng)時交耕地占用稅,一年后交土地使用稅,不是按合同約定時間l2010年度（房地產(chǎn)）專項稅收答疑140問：城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅有何不同？城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅不同之處在于，耕地占用稅是在全國范圍內(nèi)，就改變耕地用途的行為在土地取得環(huán)節(jié)一次性征收的稅種，目的是保護(hù)耕地。城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，在土地的持有和使用環(huán)節(jié)征收的一種稅，目的是引導(dǎo)企業(yè)集約、節(jié)約土地，促進(jìn)土地資源的合理配置。城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，分期繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅是在不同環(huán)節(jié)征收的稅種，占用耕地的納稅人在繳納耕地占用稅以后，在土地持有和使用過程中仍要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。在占用耕地的當(dāng)年，考慮到納稅人已經(jīng)支付了較高的補(bǔ)償費、繳納了耕地