XX風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書

1、國際風(fēng)情街項目調(diào)研規(guī)劃書研究背景1 項目簡介地理位置國際風(fēng)情街位于濟南市仲宮鎮(zhèn)，從濟南市濟微路南出南外環(huán)，沿 104國道南行 10公里即可到達(dá)。商業(yè)街 南臨仲宮鎮(zhèn)，西接104國道。項目規(guī)模整條商業(yè)街長約800米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓，總建筑面積約為35000平米（商業(yè)街往東為二期工程，預(yù)計建筑面積為15000余平米）。建筑單體歐式建筑風(fēng)格，共計19座，120余單兀，每個單兀建筑面積從200 1000平米不等，大部分為300-600 平米。內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間。交通狀況內(nèi)部交通商業(yè)街向東沒有重要場所，因此商業(yè)街 內(nèi)部交通壓力很小。外部交通從商業(yè)街到濟南市有3路公交車，作為近郊而言，外部交通是比較方

2、便的。建筑結(jié)構(gòu)低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。目標(biāo)售價2300兀/平米左右（均價）。2 調(diào)研背景：經(jīng)科學(xué)分析與多方論證，作為開發(fā)商和營銷策劃公司，均對國際風(fēng)情街的商業(yè)業(yè)態(tài)定位一一娛樂休閑MALL 模式達(dá)成了一致意見。為使商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃進一步切合經(jīng)營者和終端消費者雙方的需求，最終實現(xiàn)開發(fā)商、投資 者、經(jīng)營者三贏，消費者滿意的商業(yè)局面，開展一次全面深入的市場調(diào)研勢在必行。二、調(diào)研目的1 調(diào)研目標(biāo)概述：A 分析目標(biāo)買家 （包括投資者和自用經(jīng)營者） 的消費心理及承受能力。B 通過調(diào)研，明確商業(yè)街的業(yè)態(tài)規(guī)劃與消費檔次（包括商業(yè)街具體提供何種服務(wù)及商品？究竟針對哪個層次的終端消費群體？等等） 。C 分析目前與商業(yè)

3、街定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)街的意向及其強烈程度。D 通過調(diào)研，明確商業(yè)街的物業(yè)管理內(nèi)容。E 調(diào)研與前期宣傳、銷售模擬互動，為項目推廣積累經(jīng)驗與信心。2 調(diào)研報告內(nèi)容規(guī)劃：A 濟南市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究宏觀經(jīng)濟、商業(yè)物業(yè)投資行為與心理（濟南宏觀經(jīng)濟研究、濟南商業(yè)物 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)物業(yè)的格局分布、商業(yè)物業(yè)的投資回報率、商業(yè)物 業(yè)的投資行為） 。B 國際風(fēng)情街商業(yè)業(yè)態(tài)定位研究國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的 先進性、國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟南其它商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性研究、消費者對國際 風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值、相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾 向值。C. 國際風(fēng)情

4、街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)的分布與格局、國際風(fēng)情街各類商品及服務(wù)所應(yīng)占的比重。D. 國際風(fēng)情街物業(yè)管理與經(jīng)營的研究物業(yè)管理的具體內(nèi)容、物業(yè)經(jīng)營的可行性及經(jīng)營方向。E 政策環(huán)境 （地房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)及相關(guān)文件對項目的影響，城市規(guī)劃對項目的影響） 。F 媒體環(huán)境 （重點研究媒體對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)作用和溝通效果，為項目媒體運作提供分析依據(jù)） 。三、調(diào)研方法1 調(diào)研方法概述：根據(jù)該項目的具體情況成立由項目專家構(gòu)成的調(diào)研項目小組，研究方法 將包含定量和定性研究兩個方式，按照前面設(shè)定的研究內(nèi)容，將定性研究與 定量研究研究結(jié)合開展。A .整合調(diào)研：成立由專業(yè)調(diào)查人員、地產(chǎn)營銷策劃人員、高校經(jīng)濟

5、學(xué)專 家、商業(yè)研究機構(gòu)成員共同組成的項目組，分別發(fā)揮調(diào)查整體過程控制、調(diào) 查內(nèi)容制定與規(guī)范、商業(yè)物業(yè)策劃與推廣、宏觀經(jīng)濟層面等方面的優(yōu)勢，走 整合調(diào)研之路。B 利用項目組核心成員的身份優(yōu)勢，召集被調(diào)查對象舉行座談會。C 充分發(fā)揮專業(yè)市場調(diào)研機構(gòu)的經(jīng)驗與組織能力，開展定量問卷調(diào)查， 進行統(tǒng)計分析，由項目組進行定量研究。2 .核心難點的突破：由于商業(yè)物業(yè)的主要目標(biāo)買家為投資者和符合商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位的經(jīng) 營者，因此，接觸難度極大。為了順利地完成調(diào)研任務(wù)，特設(shè)計有針對性的 調(diào)研方法，以期突破核心難點。A. 分析地產(chǎn)投資者最習(xí)慣光顧的消費場所，通過和這些消費場所建良好關(guān)系而對目標(biāo)對象進行隨機訪問。（例如

6、高檔餐飲場所、休閑場所等）B 從其它商業(yè)物業(yè)的售樓處購買投資客戶名單，邀請他們參加座談會。C.利用齊魯晚報媒體的影響力舉辦相關(guān)活動，例如商業(yè)物業(yè)投資論壇、 郊區(qū)旅游地產(chǎn)發(fā)展研討會等等。3 .具體研究方法調(diào)研內(nèi)容研究方式:統(tǒng)計局資料查閱、晚報記者商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境調(diào)查站提供資料，調(diào)研項目組的定性研究、會議搜集。商業(yè)物業(yè)投資行業(yè)與心理分析購買資料，邀請參加座談會國際國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)及調(diào)研項目組的其發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢定性研究國際風(fēng)情 街業(yè)態(tài)定 位研究國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)定位的先進性調(diào)研項目組的 定性研究國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)與濟南其它調(diào)研項目組的商業(yè)業(yè)態(tài)的互補性研究、定性研究消費者對國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)的認(rèn)同度與期望值冋卷

7、調(diào)查、定量分析相關(guān)行業(yè)經(jīng)營者對國際風(fēng)情街的認(rèn)同度及傾向值座談會國際風(fēng)情街業(yè)態(tài)規(guī)劃研究實地走訪調(diào)研、項目組定性 研究及座談會國際風(fēng)情等物業(yè)管理與經(jīng)營的研究實地走訪調(diào)研、項目組定性 研究及座談會政策研究與媒體研究資料收集與項目組定性研究4 .調(diào)查對象與規(guī)模調(diào)查對象調(diào)查方法調(diào)查規(guī)模通過購買資料獲取的真 實商業(yè)物業(yè)投資者座談會1場約訪30人相關(guān)行業(yè)私企業(yè)主、優(yōu)勢個體工商業(yè)戶入戶訪冋（經(jīng)營或 辦公地點）量化訪問50人專題座談會1場宏觀經(jīng)濟研究專家、商業(yè)機構(gòu) 管理人員、媒體經(jīng)濟類記者等專題座談會1場終端消費群冋卷調(diào)查量化訪問 300人四、分析方法1、聚類分析2、鏡面分析3 、因子分析4、聯(lián)合分析5 、回歸

8、分析該項分析工作的人員組成：李鐵崗、陳月軍、易文勝 具備 5 年以上在山東市場豐富的調(diào)研經(jīng)驗 具備房地產(chǎn)行業(yè)研究的專業(yè)經(jīng)驗具備博士碩士以上學(xué)歷從事過多次大型房地產(chǎn)項目研究五、質(zhì)量控制1 根據(jù)我們調(diào)研工作多年的研究經(jīng)驗，我們認(rèn)識到質(zhì)量控制是研究項目成敗的關(guān)鍵，對于本次研究項目，我們將會采用如下的質(zhì)量控制方法：A 對所有數(shù)據(jù)結(jié)果進行 100% 的邏輯編輯。B 對所有的訪問結(jié)果進行 100% 的 QC 反饋檢驗。C 對所有的調(diào)研人員實行嚴(yán)格的管理制度: 發(fā)現(xiàn)一分有問題的問卷，該調(diào)研人員的所有問卷均拒收。D 數(shù)據(jù)處理實行兩次并行輸入，交叉檢查制度。2 要求國際風(fēng)情街的開發(fā)商委派一名工作人員參與項目的調(diào)

9、查與研究， 要求委托方項目經(jīng)理參加座談會和論壇。六、項目研究人員1 .工作分配：A、調(diào)查人員：把握并監(jiān)控消費者調(diào)研數(shù)據(jù)分析與統(tǒng)計B、地產(chǎn)研究專家：把握市場宏觀環(huán)境，提供政治、法律、經(jīng)濟等方面 的研究成果。C、營銷策劃人員：走訪調(diào)查對象，設(shè)計座談會會議內(nèi)容等。D、媒體人員：媒體分析，收集媒體已發(fā)布過的相關(guān)研究類文章內(nèi)容。2 人員組成:負(fù)責(zé)整個項目管理及協(xié)調(diào)項目經(jīng)理 陳月軍 一 專家組成李鐵崗：山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任（博士）-豐富的社會學(xué)研究經(jīng)驗-參與多次大型重要項目研究工作孫曰瑤山東經(jīng)濟學(xué)博士易文勝：山東正易營銷咨詢有限公司策劃總監(jiān)3年房地產(chǎn)項目策劃推廣經(jīng)驗（齊魯世紀(jì)園觀瀾閣項目推廣、黃橋花

10、 園項目推廣、康和苑項目推廣等）國際風(fēng)情街項目推廣主力策劃師-濟南市首屆、第二屆房地產(chǎn)營銷人員培訓(xùn)班主要授課成員-主持多次大型房地產(chǎn)調(diào)研項目（縣西巷商業(yè)街改造項目調(diào)研、齊魯世 紀(jì)園住宅項目調(diào)研等）張鵬：工商管理碩士（MBA ）豐富的行業(yè)經(jīng)驗及市場分析經(jīng)驗-參與多次大型項目研究支英珉-齊魯晚報經(jīng)濟專刊部主任項目執(zhí)行管理曹穎 一一8年調(diào)研執(zhí)行經(jīng)驗，項目現(xiàn)場執(zhí)行總監(jiān) 項目執(zhí)行組織王延寧一一齊魯廣告調(diào)查公司調(diào)研項目組織專家 文案撰寫徐瑾瑜統(tǒng)計分析丁奕劉翠娟9.0日程安排根據(jù)該調(diào)研項目執(zhí)行的難度，我們設(shè)立如下的工作時間表，可以根據(jù)客 戶要求進行調(diào)整：批準(zhǔn)人：日期： 文本：WBS 項目X-履行工作D-獨立

11、作出決疋d-共同作出決定p-管理進度C-必須經(jīng)過咨詢I-必須通知到A-提供咨詢項 目 經(jīng) 理項目 設(shè)計 組現(xiàn) 場 調(diào) 查 組房 產(chǎn) 運 營 部數(shù)據(jù) 處理 組報告 研究 組項 目 顧 問 組工作天數(shù)編號工作細(xì)目12345672D1項目準(zhǔn)備DA3D2調(diào)查內(nèi)容設(shè)計DdXCAAAA2D3調(diào)研內(nèi)容測試DXDXdXDXA1D4調(diào)研內(nèi)容的確疋DCXAA2D5座談會樣本篩 選、預(yù)約DdXCAAAA2D6座談會DXAA1D7訪員培訓(xùn)PADXA5D8正式調(diào)查訪問DXI3D9競爭對手調(diào)查DXI1D10數(shù)據(jù)錄入與處 理DXI2D11數(shù)據(jù)分析ICXDAIAI5D12撰寫報告DXA總計：29天10.0費用明細(xì):根據(jù)項目的現(xiàn)實情況，我們的估算價格如下工作項目數(shù)量單價（元）金額（元）項目調(diào)查研究設(shè)計（包 括專豕費用）6000座談會費用2場25005000督導(dǎo)/訪員招聘培訓(xùn)20名601200商業(yè)地產(chǎn)