土地增值稅會(huì)計(jì)9

1、第九章 土地增值稅法律制度 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅一、 納稅人二、 土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人?！咎崾?】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國(guó)公民與外籍個(gè)人；不論部門(mén)?！咎崾?】土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。【例題·單選題】下列各項(xiàng)中,不屬于土地增值稅納稅人的是（）。A.以房抵債的某工業(yè)企業(yè)B.出租寫(xiě)字樓

2、的某外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司C.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的某個(gè)人D.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的某高等學(xué)校正確答案B答案解析本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，出租房地產(chǎn)，未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，所以，出租寫(xiě)字樓的某外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不是土地增值稅的納稅人?！纠}·單選題】下列各項(xiàng)中,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶(hù)代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用正確答案A答案解析本題考核土地增值稅的征稅范圍。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶(hù)代建房產(chǎn)，沒(méi)有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增

3、值稅征稅范圍；兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)、合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用，暫免征收土地增值稅。 三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額 增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目【關(guān)注2：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金】1.房企：營(yíng)業(yè)稅、城建稅（教育費(fèi)附加）2.非房企：營(yíng)業(yè)稅、城建稅（教育費(fèi)附加）、印花稅【例題·多選題】根據(jù)我國(guó)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，在計(jì)算土地增值稅額時(shí)可以從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入中扣除的項(xiàng)目有（）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的營(yíng)業(yè)稅D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的企業(yè)所得稅正確答案ABC【例題·多選題】納稅人

4、轉(zhuǎn)讓舊房，在計(jì)算土地增值額時(shí)，允許扣除的項(xiàng)目有（）。A.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納給國(guó)家的各項(xiàng)稅費(fèi)B.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格C.當(dāng)期發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用D.取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)正確答案ABD答案解析本題考核土地增值稅的扣除項(xiàng)目。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí)，才允許按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。幾種特殊事項(xiàng)的稅務(wù)規(guī)定1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的4.非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于

5、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。 四、土地增值稅的稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率（一）土地增值稅稅率表二）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)計(jì)算步驟： 【例題·計(jì)算題】 某外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2011年10月將一座寫(xiě)字樓整體轉(zhuǎn)讓給某單位，合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20000萬(wàn)元，公司按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城建稅及教育費(fèi)附加100萬(wàn)元，印花稅10萬(wàn)元。公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金

6、為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為20000萬(wàn)元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（30004000）×10%700（萬(wàn)元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為1000+100=1100（萬(wàn)元）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（30004000）×2

7、0% 1400（萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：300040007001100140010200（萬(wàn)元）（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：20000-102009800（萬(wàn)元）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：9800÷1020096%（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額9800×40%-10200×5%3410（萬(wàn)元）【例題·計(jì)算題】2011年某國(guó)有商業(yè)企業(yè)利用庫(kù)房空地進(jìn)行住宅商品房開(kāi)發(fā)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2840萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬(wàn)元；住宅開(kāi)發(fā)成本2800萬(wàn)元，其中含裝修費(fèi)用500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為

8、300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷(xiāo)售完畢，取得銷(xiāo)售收入共計(jì)9000萬(wàn)元；繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬(wàn)元；繳納印花稅4.5萬(wàn)元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷(xiāo)售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。正確答案非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。 （1）住宅銷(xiāo)售收入為9000萬(wàn)元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為：28401603000（萬(wàn)元）住宅開(kāi)發(fā)成本為2800萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000

9、2800）×10%580（萬(wàn)元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為: 4954.5499.5（萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：30002800580499.56879.5（萬(wàn)元）（3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.52120.5（萬(wàn)元）（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：2120.5÷6879.531%（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：應(yīng)納土地增值稅稅額2120.5×30%636.15（萬(wàn)元）五、土地增值稅的減免稅（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅；超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。（二）因國(guó)家建設(shè)需要依

10、法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（四）自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。【例題·多選題】下列各項(xiàng)中，可以不征或免征土地增值稅的有（）。A.國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)B.工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資C.房地產(chǎn)公司以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資D.某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)正確答案BD答案解析本題考核土地增值稅的減免稅。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)

11、的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不免征土地增值稅；工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資和某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)屬于免征土地增值稅的情形；國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍。六、土地增值稅納稅清算重點(diǎn)是清算條件【提示】區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”。（一）符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?？碱}·多選題】（2010年）根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（）。A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的D.取得房地產(chǎn)銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)2年