天津蘆花莊園項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)思路提報(bào)

1、蘆花莊園項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)思路提報(bào)蘆花莊園項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)思路提報(bào)-縱橫地產(chǎn)縱橫地產(chǎn)目錄前言前言客戶(hù)分析客戶(hù)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)思路執(zhí)行細(xì)案執(zhí)行細(xì)案前言前言前言濱海新區(qū)進(jìn)入國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，成為中國(guó)整濱海新區(qū)進(jìn)入國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃，成為中國(guó)整體關(guān)注焦點(diǎn)體關(guān)注焦點(diǎn). .區(qū)域高端人士聚增區(qū)域高端人士聚增. .前言“限制別墅類(lèi)地產(chǎn)限制別墅類(lèi)地產(chǎn)”政策出臺(tái)，使得別墅價(jià)格政策出臺(tái)，使得別墅價(jià)格繼續(xù)走高，天津別墅市場(chǎng)值得期待。繼續(xù)走高，天津別墅市場(chǎng)值得期待。 目標(biāo)客目標(biāo)客戶(hù)從觀望轉(zhuǎn)向關(guān)注戶(hù)從觀望轉(zhuǎn)向關(guān)注.前言2006-2007年后別墅市場(chǎng)集中放量，造成目年后別墅市場(chǎng)集中放量，造成目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目在前市場(chǎng)在

2、售項(xiàng)目在20個(gè)以上，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱個(gè)以上，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化?；?。高端客戶(hù)居住理念日趨理性高端客戶(hù)居住理念日趨理性.中心型別墅項(xiàng)目中心型別墅項(xiàng)目及度假型別墅項(xiàng)目平分秋色及度假型別墅項(xiàng)目平分秋色.各自項(xiàng)目細(xì)化賣(mài)各自項(xiàng)目細(xì)化賣(mài)點(diǎn)梳理及有效的市場(chǎng)訴求成為關(guān)鍵點(diǎn)梳理及有效的市場(chǎng)訴求成為關(guān)鍵.前言前言 隨著天津整體經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展隨著天津整體經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,高端客戶(hù)群體高端客戶(hù)群體呈現(xiàn)多極化發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)多極化發(fā)展趨勢(shì)(職業(yè)職業(yè)特征等并不單一特征等并不單一).產(chǎn)品與目標(biāo)群體的精準(zhǔn)定位成為項(xiàng)目操作成產(chǎn)品與目標(biāo)群體的精準(zhǔn)定位成為項(xiàng)目操作成功關(guān)鍵功關(guān)鍵.前言前言別墅項(xiàng)目稀缺別墅項(xiàng)目稀缺,擠壓高端群體購(gòu)買(mǎi)欲望擠壓高端群體

3、購(gòu)買(mǎi)欲望. 投資方式多樣化與別墅項(xiàng)目總房款矛盾投資方式多樣化與別墅項(xiàng)目總房款矛盾.前言6、別墅市場(chǎng)發(fā)展方向、別墅市場(chǎng)發(fā)展方向直銷(xiāo)時(shí)代的來(lái)臨及下線(xiàn)操作直銷(xiāo)時(shí)代的來(lái)臨及下線(xiàn)操作 別墅項(xiàng)目操作關(guān)鍵詞別墅項(xiàng)目操作關(guān)鍵詞 -口碑口碑市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析一、土地一級(jí)市場(chǎng)分析一、土地一級(jí)市場(chǎng)分析2007年一季度國(guó)家出臺(tái)年一季度國(guó)家出臺(tái)“限制別墅類(lèi)地產(chǎn)限制別墅類(lèi)地產(chǎn)”政策之后，政策之后，使得別墅類(lèi)地產(chǎn)因限制土地供應(yīng)，新增供應(yīng)稀缺。使得別墅類(lèi)地產(chǎn)因限制土地供應(yīng)，新增供應(yīng)稀缺。 市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析濱海湖板塊東麗湖板塊濱海核心板塊由于土地的供應(yīng)量的下降使得該板塊內(nèi)由于土地的供應(yīng)

4、量的下降使得該板塊內(nèi)的別墅項(xiàng)目在后期增加的可能性較??；的別墅項(xiàng)目在后期增加的可能性較小；但關(guān)注程度較高但關(guān)注程度較高近年來(lái)別墅項(xiàng)目發(fā)展最快的板塊，作為連接市近年來(lái)別墅項(xiàng)目發(fā)展最快的板塊，作為連接市區(qū)與濱海新區(qū)的中間地帶，其發(fā)展?jié)摿艽?。區(qū)與濱海新區(qū)的中間地帶，其發(fā)展?jié)摿艽?。珠?寶坻)板塊濱海湖板塊濱海湖周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)一批極具競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)濱海湖周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)一批極具競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)旅游項(xiàng)目旅游項(xiàng)目,打造濱海休閑旅游度假的核心區(qū)域打造濱海休閑旅游度假的核心區(qū)域 .連接北京與天津的中間板塊，高端配套現(xiàn)已呈現(xiàn)連接北京與天津的中間板塊，高端配套現(xiàn)已呈現(xiàn),生態(tài)資源得天獨(dú)厚。生態(tài)資源得天獨(dú)厚。 生態(tài)

5、資源得天獨(dú)厚，別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。生態(tài)資源得天獨(dú)厚，別墅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)。市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手濱海湖濱海湖 萬(wàn)科東麗湖萬(wàn)科東麗湖弘澤制造弘澤制造 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 京津新城京津新城東麗湖板塊項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置發(fā)展商景觀特點(diǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格情況占地面積建筑面積建筑形式容積率綠化率戶(hù)型面積萬(wàn)科東麗湖三期東麗區(qū) 東麗之光大道天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃上做成組團(tuán)式圍合,形成景觀組團(tuán)8.1萬(wàn)平米80794平方米獨(dú)棟別墅 合院別墅 聯(lián)排別墅 公寓0.6240%188350，主力戶(hù)型為220平米左右的獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅13000，雙拼20000水畔茗

6、墅東麗區(qū)建國(guó)大街和津沽路交口天津米蘭置業(yè)有限公司40萬(wàn)連排與雙拼別墅，花園洋房35%200-300平米均價(jià)7000遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)東麗區(qū) 空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司21萬(wàn)38萬(wàn)聯(lián)派、雙拼別墅0.55200-350平米夏陽(yáng)溪韻風(fēng)景灣東麗東麗湖東麗之光大道北側(cè)天津億兆投資發(fā)展有限公司依托東麗湖稀缺而絕佳的自然景觀資源和生態(tài)系統(tǒng)107000平方米54600平方米景觀別墅、雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅0.5152%200-300平米連排6800，雙拼8500朗鉅天域東麗區(qū)東麗湖 東麗之光大道北側(cè)深圳市朗鉅實(shí)業(yè)有限公司東麗湖水生態(tài)環(huán)境1500畝聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟0.4648%聯(lián)排:208-220

7、平米、雙拼：264-320平米、獨(dú)棟：390-590平米連排150-180萬(wàn)/套，獨(dú)棟800-1500萬(wàn)/套濱海湖板塊項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置發(fā)展商景觀特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格情況銷(xiāo)售進(jìn)度建筑形式容積率綠化率戶(hù)型面積周邊環(huán)境蘆花莊園海漢北路龍海高爾夫球場(chǎng)內(nèi)天津富士房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目包括36洞高爾夫球場(chǎng)、溫泉會(huì)所、游艇碼頭等相關(guān)休閑配套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排0.2560%320-350小區(qū)距離開(kāi)發(fā)區(qū)中心區(qū)20分鐘的車(chē)程，40分鐘可以到達(dá)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)可以到達(dá)天津市區(qū)。17000未成交濱海湖天津?yàn)I海新區(qū)內(nèi)天津東方鴻銘旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃上突了自然、生態(tài)及水系，建筑上強(qiáng)調(diào)相互之間的組合和立面設(shè)計(jì)獨(dú)棟、雙拼0.

8、4650%200-450距離開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)較近，40分鐘到達(dá)天津機(jī)場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目弘澤制造天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)第一大街與第二大街之間弘澤建設(shè)集團(tuán)22萬(wàn)平方公里的珍稀原生態(tài)濕地資源和千種植被形成綠化帶多層 高層 獨(dú)棟1.1740%300-500位于濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于繁華鬧市區(qū)，周邊配套有高端使命文化廣場(chǎng)等無(wú)未開(kāi)盤(pán)京津新城寶坻沿津薊高速往薊縣方向3號(hào)出口合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)別墅群體與溫泉水系和高爾夫球場(chǎng)相隔交錯(cuò)聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟0.2770%200-2000平米均有潮白河水域面積14.8平方公里,面積50000畝的平原森林均價(jià)5000/平米項(xiàng)目共分十期開(kāi)發(fā)，前期售價(jià)很低，已基本售完，現(xiàn)狀銷(xiāo)售平穩(wěn)，

9、均每月實(shí)現(xiàn)20套左右銷(xiāo)售縱橫觀點(diǎn)：縱橫觀點(diǎn)： 中心型與度假型別墅項(xiàng)目明晰。中心型與度假型別墅項(xiàng)目明晰。 度假型別墅項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。度假型別墅項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析客戶(hù)分析客戶(hù)分析客戶(hù)分析目標(biāo)客戶(hù)特性：目標(biāo)客戶(hù)特性：行業(yè)分布行業(yè)分布職業(yè)職位職業(yè)職位文化年齡文化年齡收入水平收入水平購(gòu)房情況購(gòu)房情況消費(fèi)特性消費(fèi)特性區(qū)域分布區(qū)域分布涉及金融、地產(chǎn)、涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等眾多領(lǐng)域。業(yè)、零售、制造業(yè)等眾多領(lǐng)域。 大型企事單位企業(yè)領(lǐng)袖及高管、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、具有隱大型企事單位企業(yè)領(lǐng)袖及高管、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、具有隱性收入的軍政要員、文藝界名流（如演員、藝術(shù)家等）性收入的軍政要員、

10、文藝界名流（如演員、藝術(shù)家等） 多數(shù)大專(zhuān)以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)多數(shù)大專(zhuān)以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動(dòng)至歲，往上少量浮動(dòng)至60歲歲 身價(jià)三千萬(wàn)以上至資產(chǎn)總值上億身價(jià)三千萬(wàn)以上至資產(chǎn)總值上億 投資投資度假度假自住比例相當(dāng)；二次及多次以上置業(yè)者居多自住比例相當(dāng)；二次及多次以上置業(yè)者居多 注重同階層消費(fèi)，講究個(gè)性、功能、舒適性與休閑性等注重同階層消費(fèi)，講究個(gè)性、功能、舒適性與休閑性等 以本地（濱海新區(qū)），異地（北京、山西等）購(gòu)房以本地（濱海新區(qū)），異地（北京、山西等）購(gòu)房客戶(hù)為主體方向客戶(hù)為主體方向客戶(hù)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)分析：

11、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)分析：名稱(chēng)濱海新區(qū)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)濱海新區(qū)跨國(guó)企業(yè)高管港務(wù)局渤海石油軍政要員山西煤炭企業(yè)法人北京富商天津市區(qū)高端客戶(hù)其他東麗湖獨(dú)棟20%15%3%2%10%10%20%15%5%東麗湖聯(lián)排15%15%5%5%10%10%20%15%5%濱海湖獨(dú)棟15%15%0%1%5%14%40%5%5%濱海湖聯(lián)排20%15%5%5%5%10%30%5%5%蘆花莊園獨(dú)棟35%40%0%0%0%0%0%0%0%蘆花莊園聯(lián)排40%40%0%0%0%0%0%0%0%客戶(hù)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)分析：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶(hù)分析：名稱(chēng)開(kāi)發(fā)區(qū)市區(qū)異地其他東麗湖20%30%40%10%濱海湖35%5 %50%10%蘆花莊園80%5%10

12、%5%開(kāi)發(fā)區(qū)及異地市場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)及異地市場(chǎng)將成為本項(xiàng)目客戶(hù)將成為本項(xiàng)目客戶(hù)的主要來(lái)源地的主要來(lái)源地本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)挖掘深度不足本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)挖掘深度不足客戶(hù)分析按客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力劃分：按客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)實(shí)力劃分：大型企事單位企業(yè)法人，跨國(guó)企業(yè)高管、具有隱性收入的軍政要員、文藝界名流（如演員、藝術(shù)家等） 私營(yíng)企業(yè)單位企業(yè)法人、大型企事業(yè)單位高管、 私營(yíng)商鋪經(jīng)營(yíng)者 該類(lèi)客戶(hù)是本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的主力消費(fèi)人群該類(lèi)客戶(hù)是本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的主力消費(fèi)人群 將為后期聯(lián)排產(chǎn)品提供支撐將為后期聯(lián)排產(chǎn)品提供支撐強(qiáng)力客戶(hù)強(qiáng)力客戶(hù)潛力客戶(hù)潛力客戶(hù)整體營(yíng)銷(xiāo)思路整體營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)思路富有階層的涌現(xiàn)和購(gòu)買(mǎi)力旺盛富有階層的涌現(xiàn)和購(gòu)買(mǎi)力旺盛營(yíng)銷(xiāo)

13、營(yíng)銷(xiāo)背景背景濱海新區(qū)政策利好，全國(guó)關(guān)注濱海新區(qū)政策利好，全國(guó)關(guān)注別墅用地的停止供給別墅用地的停止供給 度假別墅優(yōu)勢(shì)并不清晰，客戶(hù)分流度假別墅優(yōu)勢(shì)并不清晰，客戶(hù)分流 直銷(xiāo)時(shí)代及目標(biāo)客戶(hù)體系的拓展?fàn)I銷(xiāo)思路產(chǎn)品客戶(hù)鎖定客戶(hù)需求市場(chǎng)分析銷(xiāo)售 驗(yàn)證方式客戶(hù)細(xì)分針對(duì)措施 方向營(yíng)銷(xiāo)思路濱海新區(qū)假日港灣濱海新區(qū)假日港灣 住宿休閑（旅游）會(huì)議住宿休閑（旅游）會(huì)議 3、距離濱海新區(qū)核心區(qū)較近，可滿(mǎn)足高端人士迅速、距離濱海新區(qū)核心區(qū)較近，可滿(mǎn)足高端人士迅速回到城市解決商務(wù)、信息、視野、社交的需求回到城市解決商務(wù)、信息、視野、社交的需求 1、項(xiàng)目近鄰基輔主題公園區(qū)，自身配套高爾夫球場(chǎng)，、項(xiàng)目近鄰基輔主題公園區(qū)，自身配

14、套高爾夫球場(chǎng)，滿(mǎn)足高端人群休閑需求滿(mǎn)足高端人群休閑需求2、周邊有湖有景，滿(mǎn)足高端人群遠(yuǎn)離城市喧鬧的需求；、周邊有湖有景，滿(mǎn)足高端人群遠(yuǎn)離城市喧鬧的需求；4、別墅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量降低、別墅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)量降低營(yíng)銷(xiāo)思路對(duì)比對(duì)比SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)威脅威脅1、項(xiàng)目自身配套較好，滿(mǎn)足高端需求；、項(xiàng)目自身配套較好，滿(mǎn)足高端需求；2、主力產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求比例：、主力產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求比例：1、現(xiàn)階段區(qū)域配套不完善；、現(xiàn)階段區(qū)域配套不完善； 2、前期宣傳沒(méi)有樹(shù)立市場(chǎng)口碑；、前期宣傳沒(méi)有樹(shù)立市場(chǎng)口碑；3、產(chǎn)品外檐設(shè)計(jì)較弱；、產(chǎn)品外檐設(shè)計(jì)較弱； 4、價(jià)格差距較大，需要重新引導(dǎo)；、價(jià)格差距較大，需要

15、重新引導(dǎo)；1、區(qū)域發(fā)展前景較好；、區(qū)域發(fā)展前景較好；2、別墅型產(chǎn)品是今后的稀缺產(chǎn)品、別墅型產(chǎn)品是今后的稀缺產(chǎn)品1、同區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈；、同區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈；2、目標(biāo)客戶(hù)群較少且分流嚴(yán)重、目標(biāo)客戶(hù)群較少且分流嚴(yán)重營(yíng)銷(xiāo)思路 營(yíng)銷(xiāo)思路營(yíng)銷(xiāo)思路 圍繞口碑、人脈圍繞口碑、人脈 兩個(gè)核心點(diǎn)兩個(gè)核心點(diǎn)市場(chǎng)有效造勢(shì)市場(chǎng)有效造勢(shì) 保障先行，精準(zhǔn)打保障先行，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶(hù)擊目標(biāo)客戶(hù) 活動(dòng)串聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)體系（產(chǎn)活動(dòng)串聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)體系（產(chǎn)品體驗(yàn)、客戶(hù)公關(guān)等）品體驗(yàn)、客戶(hù)公關(guān)等）整合資源，完善客整合資源，完善客戶(hù)資源體系戶(hù)資源體系 營(yíng)銷(xiāo)思路活動(dòng)串聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)體系（上線(xiàn)媒體成為輔助手段）活動(dòng)串聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)體系（上線(xiàn)媒體成為輔助手段）通過(guò)舉辦高

16、端客戶(hù)活動(dòng)組織客戶(hù)體系親臨項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，親自體驗(yàn)本項(xiàng)目通過(guò)舉辦高端客戶(hù)活動(dòng)組織客戶(hù)體系親臨項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，親自體驗(yàn)本項(xiàng)目作為作為“濱海新區(qū)假日港灣濱海新區(qū)假日港灣”的獨(dú)特魅力建立良好、暢通的客戶(hù)口碑傳播通道。的獨(dú)特魅力建立良好、暢通的客戶(hù)口碑傳播通道。配合手段：大眾媒體市場(chǎng)造勢(shì)配合手段：大眾媒體市場(chǎng)造勢(shì)區(qū)域規(guī)劃、交通配套、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（體驗(yàn)）等區(qū)域規(guī)劃、交通配套、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)（體驗(yàn)）等主體手段：精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶(hù)主體手段：精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶(hù)體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與客戶(hù)的直接體系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與客戶(hù)的直接對(duì)位。對(duì)位。營(yíng)銷(xiāo)思路保障先行，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶(hù)保障先行，精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客戶(hù)通過(guò)與開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)與開(kāi)發(fā)區(qū)保稅區(qū)工會(huì)聯(lián)保稅區(qū)工會(huì)聯(lián)合會(huì)的

17、良好合合會(huì)的良好合作關(guān)系，邀約作關(guān)系，邀約開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、空港物流區(qū)、空港物流區(qū)各企事業(yè)單區(qū)各企事業(yè)單位的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)位的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo) 通過(guò)與渤海石通過(guò)與渤海石油、港務(wù)局等油、港務(wù)局等單位聯(lián)系，邀單位聯(lián)系，邀約高收入人群約高收入人群通過(guò)與招商銀通過(guò)與招商銀行的良好合作行的良好合作關(guān)系，邀約招關(guān)系，邀約招商銀行金葵花商銀行金葵花VIP客戶(hù)（個(gè)客戶(hù)（個(gè)人賬戶(hù)存款人賬戶(hù)存款500萬(wàn)以上）萬(wàn)以上） 通過(guò)與北京各通過(guò)與北京各高端俱樂(lè)部及高端俱樂(lè)部及山西晉商協(xié)會(huì)山西晉商協(xié)會(huì)等組織聯(lián)系，等組織聯(lián)系，邀約異地高端邀約異地高端客戶(hù)客戶(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)異地異地高端人群高端人群高端組織高端組織營(yíng)銷(xiāo)思路對(duì)已有客戶(hù)資源

18、進(jìn)對(duì)已有客戶(hù)資源進(jìn)行維系，如產(chǎn)品體行維系，如產(chǎn)品體驗(yàn)、活動(dòng)宣傳（組驗(yàn)、活動(dòng)宣傳（組織高爾夫球賽、高織高爾夫球賽、高鍛論壇等），加強(qiáng)鍛論壇等），加強(qiáng)與高端人士聯(lián)系，與高端人士聯(lián)系，促進(jìn)口碑傳播促進(jìn)口碑傳播1整合資源，完善客戶(hù)資源體系整合資源，完善客戶(hù)資源體系32渠道積極拓展北京渠道積極拓展北京、山西等異地高端、山西等異地高端資源市場(chǎng)資源市場(chǎng)積極組織各類(lèi)高端積極組織各類(lèi)高端客戶(hù)活動(dòng)，如高爾客戶(hù)活動(dòng)，如高爾夫球比賽，酒會(huì)等夫球比賽，酒會(huì)等營(yíng)銷(xiāo)思路 直銷(xiāo)時(shí)代的來(lái)臨！直銷(xiāo)時(shí)代的來(lái)臨！執(zhí)行細(xì)案執(zhí)行細(xì)案任務(wù)：任務(wù)：12月份前完成一期月份前完成一期9套獨(dú)棟（套獨(dú)棟（500萬(wàn)）別墅銷(xiāo)售任務(wù)。萬(wàn)）別墅銷(xiāo)售任務(wù)。階

19、段方案關(guān)鍵詞：準(zhǔn)確、直銷(xiāo)、效率、保障、造勢(shì)（口碑）階段方案關(guān)鍵詞：準(zhǔn)確、直銷(xiāo)、效率、保障、造勢(shì)（口碑）前期到訪(fǎng)客戶(hù)、開(kāi)發(fā)區(qū)工會(huì)聯(lián)合會(huì)、開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽部分商業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)高端社區(qū)、新商界高端組織、縱橫高端客戶(hù)資源回訪(fǎng)濱海高端組織（華納高爾夫、泰達(dá)會(huì)館等）整合北京資源、晉商協(xié)會(huì)、山西煤炭企業(yè)老板、我愛(ài)我家等我們的目標(biāo)客戶(hù)是：我們的目標(biāo)客戶(hù)是：所有承受別墅總價(jià)所有承受別墅總價(jià)500萬(wàn)以上的精英階層萬(wàn)以上的精英階層開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽部分區(qū)域、異地（北京、郊縣、山西）開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽部分區(qū)域、異地（北京、郊縣、山西）他們來(lái)自他們來(lái)自：通過(guò)與媒體合力打造公益活動(dòng)（倡導(dǎo)保護(hù)濕地、保護(hù)濱海家園），以高端客戶(hù)喜歡的高爾夫活動(dòng)為

20、主題，精確鎖定高端客戶(hù)組織參與。通過(guò)組織、關(guān)系、身份形象等方式保障目標(biāo)客戶(hù)到訪(fǎng)。方式：方式：執(zhí)行細(xì)化11月月12月月12月月15、16日日31日日11月月15日日線(xiàn)上線(xiàn)上線(xiàn)下線(xiàn)下節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)任務(wù)完成活動(dòng)組織拓展完成活動(dòng)籌備完成客戶(hù)梳理擠壓主體釋放公益活動(dòng)意義、時(shí)間、報(bào)名方式（配合釋放產(chǎn)品、資源、交通、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)） 避免主次顛倒（見(jiàn)下避免主次顛倒（見(jiàn)下PPT）前期到訪(fǎng)客戶(hù)、開(kāi)發(fā)區(qū)工會(huì)聯(lián)合會(huì)、開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽部分商業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)高端社區(qū)、新商界高端組織、縱橫高端客戶(hù)資源回訪(fǎng)、濱海高端組織（華納高爾夫、泰達(dá)會(huì)館等）整合北京資源、晉商協(xié)會(huì)、山西煤炭企業(yè)老板、我愛(ài)我家等高端客戶(hù)體系意向釋放及邀請(qǐng)組織報(bào)名收攏 活動(dòng)

21、協(xié)調(diào)直銷(xiāo)方式引入：在組織階段銷(xiāo)售員直接對(duì)應(yīng)客戶(hù)，釋放信息特別注解：主、次的分配依據(jù)：階段項(xiàng)目任務(wù)較重，須在短期內(nèi)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行聚焦并形成意向關(guān)注。但高端客戶(hù)群體對(duì)市場(chǎng)商業(yè)模式把握準(zhǔn)確。至使此階段上線(xiàn)主題為公益活動(dòng)（通過(guò)有效媒體整合及貫名方式增加可信度），以公益形象、活動(dòng)樂(lè)趣、組織競(jìng)賽、結(jié)伴參賽確保參加。即實(shí)現(xiàn)下線(xiàn)宣傳項(xiàng)目（11月12月15日前，銷(xiāo)售與客戶(hù)對(duì)位）上線(xiàn)及活動(dòng)宣傳公益比賽?？蛻?hù)在充分了解項(xiàng)目同時(shí)關(guān)注活動(dòng)，活動(dòng)在銷(xiāo)售策略下給予客戶(hù)不斷沖擊擠壓。最終形成成交。形成較好的營(yíng)銷(xiāo)體系。執(zhí)行細(xì)化主體形式：主體形式：活動(dòng)主題：保護(hù)濱海家園活動(dòng)主題：保護(hù)濱海家園-蘆花莊園高爾夫球賽二日蘆花莊園高爾夫球賽二日規(guī)則：規(guī)則： 以組織為單位報(bào)名參加比賽，每個(gè)組織由以組織為單位報(bào)名參加比賽，每個(gè)組織由3名組員構(gòu)名組員構(gòu) 成，以全隊(duì)綜合成成，以全隊(duì)綜合成 績(jī)作為最后評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)（由組績(jī)作為最后評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)（由組織報(bào)名，增加高端人群邀請(qǐng)機(jī)率，同時(shí)由于每組織報(bào)名，增加高端人群邀請(qǐng)機(jī)率，同時(shí)由于每組3人，確保高端客戶(hù)結(jié)伴參加）人，確保高端客戶(hù)結(jié)伴參加）參加組織：參加組織： 前期到訪(fǎng)客戶(hù)、開(kāi)發(fā)區(qū)工會(huì)聯(lián)合會(huì)、開(kāi)發(fā)區(qū)、塘沽部分商業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)高端社區(qū)、新商界高端組織、縱橫高端客戶(hù)資源回訪(fǎng)、濱海高端組