房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)流程及法律風(fēng)險(xiǎn)防范培訓(xùn)講學(xué)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)流程及法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、股權(quán)收購(gòu)流程股權(quán)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本流程大致可以分為以下幾個(gè)步驟：（一）前期準(zhǔn)備階段主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營(yíng)情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、收購(gòu)中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立收購(gòu)小組，包括收購(gòu)方自身專業(yè)人員（如開發(fā)、市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員等，以便于后續(xù)收購(gòu)的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。（二）與交易對(duì)方開售首輪談判，并簽訂收購(gòu)意向書收購(gòu)雙方經(jīng)過初步接觸后，就會(huì)簽訂收購(gòu)意向書。意向書主要是為后面的收購(gòu)活動(dòng)提供一個(gè)合作框架，以保證后續(xù)活動(dòng)的順利開展。收購(gòu)意向書的主要內(nèi)容包含收購(gòu)標(biāo)的、收購(gòu)方式及收購(gòu)合同

2、主體、收購(gòu)價(jià)款及確定價(jià)格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費(fèi)用分?jǐn)倵l款、保密條款以及終止條款等。（三）對(duì)項(xiàng)目公司盡職調(diào)查階段盡職調(diào)查的目的是使收購(gòu)方盡可能地摸清項(xiàng)目公司的家底。一方面作為雙方確定收購(gòu)價(jià)格的參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。一旦通過盡職調(diào)查明確了存在哪些風(fēng)險(xiǎn)和法律問題，為下一步談判策略的擬定及合同談判奠定基礎(chǔ)，從而在合同談判及合同的擬定中合理設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)，使交易雙方在公平與合理的基礎(chǔ)上達(dá)成最終協(xié)議。盡職調(diào)查通常包括以下范圍：公司概況與經(jīng)營(yíng)情況、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、勞動(dòng)、重大債權(quán)債務(wù)、稅收、環(huán)保、擔(dān)保事項(xiàng)、重大合同、訴訟、仲裁、行政復(fù)議等。但對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)來

3、說，除了上述一般公司應(yīng)調(diào)查的基本內(nèi)容外，關(guān)注重點(diǎn)為土地使用權(quán)情況、項(xiàng)目開發(fā)合法性和開發(fā)情況，包括項(xiàng)目公司的開發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)取得及存續(xù)、項(xiàng)目基本概況、項(xiàng)目性質(zhì)、容積率等規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目應(yīng)取得的包括五證在內(nèi)的相應(yīng)政府批文、實(shí)際開發(fā)情況與項(xiàng)目批文以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工質(zhì)量、項(xiàng)目開發(fā)重大合同的簽署及履行、項(xiàng)目的銷售等。（四）編制收購(gòu)項(xiàng)目的可行性研究和收購(gòu)方案此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)開展，通過對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位研究、初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目法律、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等各個(gè)方面編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，在公司經(jīng)營(yíng)管理層決策通過的情況下，確定收購(gòu)的

4、合理價(jià)格，并擬訂全面的收購(gòu)方案。（五）正式收購(gòu)談判并擬訂、簽署收購(gòu)協(xié)議（六）收購(gòu)交割收購(gòu)合同生效后，雙方按照合同約定履行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，依法辦理包括股東及注冊(cè)資本變更登記手續(xù)。二、股權(quán)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分布房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)過程中存在諸多潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，可能給項(xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目受讓方帶來相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。概括來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在以下方面：（一）公司股權(quán)屬性確定風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目公司設(shè)立合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)及權(quán)利完整性風(fēng)險(xiǎn)兩大類。在項(xiàng)目公司設(shè)立方面，涉及對(duì)項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來主要有：1、股東未足額繳納出資；2、股東出資形式不符合法律規(guī)定；3、非貨幣財(cái)產(chǎn)

5、出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；4、非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；5、股東抽逃出資；6、項(xiàng)目公司未依法年檢。擬對(duì)外轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的公司是否具有完整的股東權(quán)利，權(quán)利是否存在法律瑕疵，包括：1、項(xiàng)目公司是否存在質(zhì)押、擔(dān)保等第三人權(quán)利；2、項(xiàng)目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；3、項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風(fēng)險(xiǎn)；4、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定（有沒有經(jīng)過項(xiàng)目公司其他股東的同意，有否違背相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定）；5、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司在項(xiàng)目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；6、是否存在對(duì)轉(zhuǎn)讓公司在項(xiàng)目公司清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制

6、。（二）項(xiàng)目本身屬性確定風(fēng)險(xiǎn)由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，尤其是久拖未建或停建的項(xiàng)目公司，在股權(quán)收購(gòu)時(shí)，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問題的風(fēng)險(xiǎn)比較多。歸納起來主要有：1、土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用等風(fēng)險(xiǎn)；2、項(xiàng)目主體的風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)主體與審批主體是否一致、實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目與審批項(xiàng)目是否一致的風(fēng)險(xiǎn)；3、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求，規(guī)劃有無超過期限，需要重新申報(bào)的能否獲得批準(zhǔn)；4、項(xiàng)目相鄰關(guān)系的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)：物權(quán)法規(guī)定，建造

7、建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；5、需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)：如動(dòng)工開發(fā)期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能；6、項(xiàng)目建設(shè)中各類合同的風(fēng)險(xiǎn)：尤其是在建、停建、緩建項(xiàng)目的，合同情況更復(fù)雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)；7、違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)：如超規(guī)劃建房；8、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；9、不動(dòng)產(chǎn)有無抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目公司或有

8、債務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務(wù)或者潛在的債務(wù)。這或者是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。這其中，或有債務(wù)是股權(quán)收購(gòu)中的最大陷阱，包括擔(dān)保之債、票據(jù)責(zé)任之債、未決訴訟或者潛在的訴訟（對(duì)外簽有已構(gòu)成違約的合同）、行政罰款，以及是否存在建筑施工款拖欠、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法無論采取收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)或者收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司控股權(quán)，大致可以分為事前盡職調(diào)查和協(xié)議中充分約定來防范風(fēng)險(xiǎn):（一）通過對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)施盡職調(diào)查防范風(fēng)險(xiǎn)1、盡職調(diào)查在股權(quán)收購(gòu)購(gòu)中具有從法律上、財(cái)務(wù)上、項(xiàng)目可

9、行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的作用。股權(quán)收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目公司在股權(quán)收購(gòu)之前的債權(quán)債務(wù)調(diào)查清晰，可以委托審計(jì)中介機(jī)構(gòu)清查項(xiàng)目公司資產(chǎn)和負(fù)債情況。2、對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)自身及項(xiàng)目公司所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性和合規(guī)性等相關(guān)問題，股權(quán)收購(gòu)方應(yīng)當(dāng)在股權(quán)收購(gòu)之前委托律師等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)問題及處理方案，辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的方式和期限等，并應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中予以明確約定。3、對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓后面臨項(xiàng)目公司潛在債權(quán)人的權(quán)利主張等對(duì)受讓方的巨大風(fēng)險(xiǎn)，可考慮在公眾媒體上公告通知不特定債權(quán)人，要求其在一定期限內(nèi)申報(bào)債權(quán)的方式以期清查確認(rèn)。同時(shí)要求項(xiàng)目公司原股東提供有效擔(dān)保

10、或留存一定比例的轉(zhuǎn)讓價(jià)款作為保證金等。（二）通過完善、周密的收購(gòu)協(xié)議防范風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)合同必須轉(zhuǎn)讓方、受讓方協(xié)商一致，并以書面形式做出。在意向協(xié)議中約定適當(dāng)?shù)摹⑥D(zhuǎn)讓方和受讓方均可以接受的違約責(zé)任，特別是一定條件下的合同解除權(quán)，作為一方違約后另一方的救濟(jì)手段和及時(shí)退出機(jī)制。在正式合同中應(yīng)當(dāng)包括：項(xiàng)目公司概括、房地產(chǎn)項(xiàng)目概括、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃文件、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、支付方式和期限、現(xiàn)有資產(chǎn)的認(rèn)定、轉(zhuǎn)讓方保證和聲明、項(xiàng)目公司原股東同意轉(zhuǎn)讓并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的決議等。2、項(xiàng)目公司所擁有的項(xiàng)目如未辦理土地出讓手續(xù)或者已經(jīng)辦理土地出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時(shí)還未繳清土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)明確約定辦理相

11、關(guān)手續(xù)的責(zé)任方及其費(fèi)用承擔(dān)方式。需要調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)條件的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)辦政府主管部門許可的手續(xù)及責(zé)任方。3、對(duì)合同履行過程中的資金支付控制，通過定價(jià)與支付條款防范風(fēng)險(xiǎn)。可通過設(shè)立一個(gè)獨(dú)立第三方的托管賬戶來保管收購(gòu)對(duì)價(jià)的價(jià)款。一般約定根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)程的不同階段來分期支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。為防止項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務(wù)，可以約定保留一定數(shù)額的對(duì)價(jià)作為擔(dān)保或違約金。4、根據(jù)合同履行的具體情況設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式。如轉(zhuǎn)讓方通過各種方式取得銀行信用，然后應(yīng)轉(zhuǎn)讓方要求出具銀行保函，在受讓方不能如期履行合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方可以向銀行追償；同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方也可以申請(qǐng)銀行出具保函，當(dāng)轉(zhuǎn)讓方未能履

12、行其提供開發(fā)項(xiàng)目、辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)等合同義務(wù)時(shí)，受讓方可以向銀行追償。5、通過價(jià)款調(diào)整條款防范風(fēng)險(xiǎn)。為了防止交易對(duì)方在協(xié)議簽訂前向收購(gòu)方所披露的事項(xiàng)在協(xié)議簽訂后發(fā)生變化，或出現(xiàn)未披露的事項(xiàng)進(jìn)而損害收購(gòu)方以及項(xiàng)目公司的權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，可通過設(shè)立對(duì)價(jià)調(diào)整條款，即雙方在收購(gòu)協(xié)議中約定在特定情形發(fā)生的情況下，收購(gòu)方有權(quán)單方調(diào)減收購(gòu)對(duì)價(jià)，可依此拒絕向交易對(duì)方支付所調(diào)減的對(duì)價(jià)，或者有權(quán)要求交易對(duì)方返還超出部分的對(duì)價(jià)。6、通過先決條件條款防范風(fēng)險(xiǎn)。所謂先決條件條款是指收購(gòu)雙方在收購(gòu)協(xié)議中明確約定，當(dāng)某特定情形或條件發(fā)生及成就時(shí)，雙方或一方負(fù)有履行收購(gòu)協(xié)議約定的某特定義務(wù)，或者收購(gòu)協(xié)議方生效。對(duì)于收購(gòu)方來說，

13、設(shè)定先決條件條款可以達(dá)到以下幾個(gè)目的：一是督促交易對(duì)方積極履行協(xié)議約定的先履行義務(wù)，如督促交易對(duì)方積極辦妥收購(gòu)交易實(shí)施的項(xiàng)目公司內(nèi)部決議或外部批準(zhǔn)手續(xù)，防范交易行為因在尚未獲得項(xiàng)目公司內(nèi)部決議或外部批準(zhǔn)情形下而遭受被認(rèn)定無效的風(fēng)險(xiǎn)；再如，可以督促交易對(duì)方在收購(gòu)方正式進(jìn)入項(xiàng)目公司前，積極消除項(xiàng)目公司存在的諸多瑕疵問題，如股東出資瑕疵、資產(chǎn)權(quán)屬瑕疵、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)瑕疵等；二是在交易對(duì)方就已披露的項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)在某指定期限屆滿后仍未得到消除情況下，賦予收購(gòu)方單方終止協(xié)議退出交易的權(quán)利；三是可以作為收購(gòu)方對(duì)價(jià)支付的要件，即收購(gòu)方可以通過該先決條件條款的設(shè)定主張?jiān)谀程囟l件成就前，交易對(duì)方無權(quán)向其主張對(duì)

14、價(jià)支付義務(wù)，進(jìn)而可以有效控制對(duì)價(jià)的支付風(fēng)險(xiǎn)。7、通過過渡期條款防范風(fēng)險(xiǎn)。在收購(gòu)交易中，協(xié)議的簽訂僅是整個(gè)交易行為的開始，只有到了交割日，辦理完成變更登記手續(xù)之后，才完成交易行為。從收購(gòu)協(xié)議的簽訂到交割日整個(gè)期間即為過渡期，過渡期的長(zhǎng)短視雙方意愿以及各種法定程序的履行和法律文件的審批時(shí)間而定。在過渡期期間，收購(gòu)方因尚未正式取得項(xiàng)目公司控制權(quán)，從而無法直接參與項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)。因而可在收購(gòu)協(xié)議中要求先期進(jìn)駐并參與項(xiàng)目公司的管理等具體措施，如派駐總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)，以便適當(dāng)、及時(shí)、準(zhǔn)確地實(shí)現(xiàn)管理權(quán)交接。同時(shí)約定項(xiàng)目公司在此期間內(nèi)不得實(shí)施利潤(rùn)分配，非經(jīng)收購(gòu)方同意不得對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行任何有損項(xiàng)目公司權(quán)益的處置行為

15、，不得對(duì)公司負(fù)債進(jìn)行提前清償或提供擔(dān)保行為，亦不得與第三者從事任何對(duì)項(xiàng)目公司的營(yíng)運(yùn)或財(cái)務(wù)狀況有損害的行為。8、通過交割前的陳述與保證條款防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)收購(gòu)方來說，陳述和保證條款是化解收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法，最大限度地保障自己的利益。一份收購(gòu)協(xié)議中，交割前的陳述與保證條款占據(jù)了較大部分的內(nèi)容。交割前的陳述與保證條款通常會(huì)要求交易對(duì)方作出如下各個(gè)方面的陳述與保證：交易標(biāo)的物處置的合法性和有效性，即交易對(duì)方有權(quán)簽約、履約，且履約無障礙或爭(zhēng)議；項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)管理方面，即財(cái)務(wù)信息準(zhǔn)確、真實(shí)、無遺漏以及無遺漏披露債權(quán)債務(wù)；資產(chǎn)方面，即資產(chǎn)完整、權(quán)屬無瑕疵；項(xiàng)目本身方面，各項(xiàng)手續(xù)合法、且項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合批準(zhǔn)要求；稅務(wù)方面，無偷漏稅行為、無稅務(wù)爭(zhēng)議存在；重大交易方面，在過渡