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文檔簡(jiǎn)介
1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力和法律風(fēng)險(xiǎn)分析城市房?jī)r(jià)的飛漲帶動(dòng)了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),但是小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,按照國(guó)家的相關(guān)要求,“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證,不受法律保護(hù)。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案,是屬于無(wú)效合同。本文就小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題以具體案例的形式為大家分析,僅作參考?!景咐榻B】2010年1月,北京市門頭溝區(qū)某村村民陰女士與某單位科員朱先生簽訂房屋買賣協(xié)議,將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以45萬(wàn)元出售給朱先生。簽約前,朱先生已經(jīng)知道該房屋是小產(chǎn)權(quán)房,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比商品房?jī)r(jià)格有明顯優(yōu)勢(shì),才選擇購(gòu)買用于自己使用。簽訂協(xié)議并支
2、付房款后,朱先生與村委會(huì)也簽署了入住協(xié)議,完成了房屋交付并實(shí)際使用。此后,房?jī)r(jià)不斷上漲。2013年10月,陰女士認(rèn)為其與朱先生簽訂的協(xié)議違反國(guó)家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房禁售”的規(guī)定,協(xié)議屬于無(wú)效合同,于是到法院起訴買房人朱先生,請(qǐng)求法院判令雙方合同無(wú)效。門頭溝區(qū)法院審理后認(rèn)為,本案買賣雙方簽訂協(xié)議時(shí)對(duì)于該房屋為小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情,房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人真實(shí)意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為有效合同。2013年12月,法院作出判決,對(duì)于陰女士要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求,不予支持。陰女士不服判決,已提起上訴,上訴案件仍在審理之中?!韭蓭煼治觥恳?、上述判決是否意味著“小產(chǎn)權(quán)房”買賣全面合法化呢
3、?答案是否定的。根據(jù)占用土地性質(zhì)和取得規(guī)劃許可的不同,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力存在相應(yīng)不同的結(jié)果:(一)合法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權(quán)房,指擁有宅基地使用權(quán)證,取得規(guī)劃許可、施工許可證,并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的村民自住房。上面案件中涉及的小產(chǎn)權(quán)房即屬于合法的小產(chǎn)權(quán)房。1、這類小產(chǎn)權(quán)房,具備合法的產(chǎn)權(quán)證明,法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對(duì)于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為,盡管土地管理法第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、城市房地產(chǎn)管理法第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓”、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)
4、格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定,但這些規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)范,不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。從目前司法實(shí)踐來(lái)看,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定主要適用合同法,而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用。如確認(rèn)此類合同無(wú)效,出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后,再基于土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效,使遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的買房者蒙受損失,從而損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基。因此,合法的小產(chǎn)權(quán)房買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則,司法判決基本傾向于認(rèn)定合同有效。主要法律依據(jù)包括:最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(法發(fā)2
5、00940號(hào))第十五條“人民法院應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)合同法解釋(二)第十四條之規(guī)定,注意區(qū)分效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定。違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力?!鄙綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要的通知(魯高法2011297號(hào))第二條第(三)項(xiàng)規(guī)定“城市房地產(chǎn)管理法第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范,而非效力性規(guī)范,未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)依法認(rèn)定有效?!保ǘ┻`法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般不具有法律效力或處于效力待定狀況違法的小產(chǎn)權(quán)房,即非法占用集體用
6、地或者閑置的國(guó)有土地,將農(nóng)村集體用地使用權(quán)變相流轉(zhuǎn)或改變國(guó)有土地使用性質(zhì),在沒(méi)有土地使用證、規(guī)劃許可證、施工許可證的情況下,進(jìn)行非法建設(shè),并直接在市場(chǎng)上銷售的“三無(wú)”違法建筑。與農(nóng)民合法所有的農(nóng)村房屋不同,這類小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地使用權(quán)證,沒(méi)有規(guī)劃、土地、建設(shè)等部門的審批,建造時(shí)就已經(jīng)違反了城市管理法和土地管理法的規(guī)定,屬于無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的違法建筑,具有先天違法性。對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,一般有兩種處理方式:1、直接認(rèn)定合同無(wú)效:作為買賣合同標(biāo)的物的房屋,即違法建造的小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法建筑,不能發(fā)生設(shè)立物權(quán)的法律效果,根本不能流轉(zhuǎn),作為合同的標(biāo)的也就無(wú)法實(shí)現(xiàn),無(wú)法發(fā)生法律上的效力。而
7、且這種違法小產(chǎn)權(quán)房買賣行為絕大多數(shù)是在損害城市規(guī)劃環(huán)保、公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體公共利益的前提下實(shí)施的,如認(rèn)定合同有效相當(dāng)于變相鼓勵(lì)違法建設(shè),因此以認(rèn)定合同無(wú)效為基本原則。主要法規(guī)依據(jù):國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年11月下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知,指出“建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房,嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī),不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃,不符合土地用途管制制度,沖擊了耕地保護(hù)紅線,擾亂了土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,損害了群眾利益,影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展,建設(shè)、銷售和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房均不受法律保護(hù)?!鄙綎|省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)
8、要的通知(魯高法2011297號(hào))第一條第(七)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人之間以違法建筑為標(biāo)的物簽訂的買賣、租賃合同發(fā)生的爭(zhēng)議,人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理,并依法確認(rèn)以違法建筑為標(biāo)的物的買賣、租賃合同無(wú)效?!焙D鲜「呒?jí)人民法院2011年2月通過(guò)的關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)第22條規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無(wú)效,由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)?!币虼?,對(duì)于這類違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,很多法院都傾向于判決合同無(wú)效。2、認(rèn)定合同效力待定,對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房糾紛按“先行政后司法”原則處理:目前我國(guó)違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量巨大,是歷史長(zhǎng)期積累下來(lái)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和
9、社會(huì)問(wèn)題。盡管其合法性存在問(wèn)題,但確實(shí)在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。如果一律認(rèn)定合同有效,將會(huì)進(jìn)一步破壞國(guó)家土地管理和城市規(guī)劃制度,影響城市科學(xué)發(fā)展,并沖擊耕地保護(hù)制度,直接威脅中國(guó)的糧食安全。反之,如果一刀切地全部否定合同效力,則會(huì)直接觸及中低收入階層的切身利益,激化社會(huì)矛盾,產(chǎn)生大量糾紛,影響社會(huì)穩(wěn)定,同時(shí)也對(duì)社會(huì)資源造成巨大浪費(fèi)。因此,在處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問(wèn)題上,既要維護(hù)社會(huì)公共利益、公序良俗,又要尊重合同自由、誠(chéng)實(shí)信用原則。在各種價(jià)值沖突中,以效力待定方式處理違法小產(chǎn)權(quán)房買賣合同問(wèn)題符合利益最大化原則。中華人民共和國(guó)合同法第五十一條規(guī)定,“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)
10、,經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效?!睋?jù)此規(guī)定,由于違法的小產(chǎn)權(quán)房具有的先天違法性,建設(shè)方或銷售方本身不具有這類房屋的所有權(quán)和處分權(quán),買賣合同自然處于效力待定狀態(tài)。即合同訂立之后,違法建設(shè)者依法補(bǔ)辦了有關(guān)土地管理和城市規(guī)劃方面的手續(xù),違法建筑從違法轉(zhuǎn)為合法,合同的效力得以補(bǔ)正而有效;相反,如果嚴(yán)重影響城市規(guī)劃或耕地保護(hù)規(guī)定,不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的,合同就歸于無(wú)效。主要法規(guī)依據(jù):廣東省高級(jí)人民法院全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要(粵高法2012240號(hào))第69條規(guī)定,“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋買賣合同引發(fā)的糾紛,屬于平等主體之間的民事法律關(guān)系,應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)
11、求涉及違法用地或違法建筑,需先由行政主管部門處理后才能確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的,不予受理,告知當(dāng)事人先向行政主管部門申請(qǐng)?zhí)幚?。”二、?gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)?1、無(wú)法取得房屋使用權(quán):中華人民共和國(guó)合同法第五十八條規(guī)定,“合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還?!边`法小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售者不具備房屋建設(shè)、銷售資格,沒(méi)有在政府部門登記備案?,F(xiàn)實(shí)中因小產(chǎn)權(quán)房一房?jī)少u、房屋爛尾、買賣合同無(wú)效等情況,導(dǎo)致大量購(gòu)房者無(wú)法取得房屋占有使用權(quán),在合同無(wú)效情況下也無(wú)法獲得法律支持。2、不能辦理房產(chǎn)證:國(guó)土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知(國(guó)土資發(fā)
12、201160號(hào))第十條規(guī)定,對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地,不得登記發(fā)證。3、不能上市交易:小產(chǎn)權(quán)房不是商品房,即使是合法的小產(chǎn)權(quán)房目前也沒(méi)有完全放開(kāi)流轉(zhuǎn),不能上市交易,無(wú)法辦理抵押貸款,無(wú)法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷,購(gòu)房者很難得到補(bǔ)償。即使將來(lái)可以上市交易,也會(huì)采取類似經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的規(guī)則,向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用,這樣小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就并不突出了。4、沒(méi)有質(zhì)量保證:目前,絕大多數(shù)的違法小產(chǎn)權(quán)房在建造時(shí),無(wú)規(guī)劃
13、許可、無(wú)土地使用證、無(wú)建筑施工許可,也沒(méi)有施工監(jiān)理、竣工驗(yàn)收,是沒(méi)有任何質(zhì)量保證的違法建筑。很多小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際使用中出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水、隔音效果差等質(zhì)量問(wèn)題,更無(wú)法達(dá)到防風(fēng)、抗震、防水、消防的建筑規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生房屋質(zhì)量糾紛,甚至變成危房或房屋倒塌,購(gòu)房者想維權(quán)都找不到對(duì)象,只能自行承擔(dān)損失。5、可能被強(qiáng)制拆除或沒(méi)收:中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法第六十四條規(guī)定,“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);無(wú)法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒(méi)收實(shí)物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”一旦違法小產(chǎn)權(quán)房被依法強(qiáng)制拆除或者沒(méi)收,購(gòu)房者將無(wú)法獲得任何補(bǔ)償,面臨血本無(wú)歸的巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如:2012年6月至2013年11月,北京共清理認(rèn)定83個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目,涉及土地面積5000畝,總建筑面積約381萬(wàn)平方米,其中,7個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)
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