物業(yè)管理招投標標書制作初探

1、物業(yè)管理招投標標書制作初探 物業(yè)管理招投標標書制作初探 隨著物業(yè)管理條例的頒布實施，物業(yè)管理招投標漸漸成為承接物業(yè)管理項目的主要方式，無論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設單位、業(yè)主和政府行政管理部門，都將面對物業(yè)管理招投標的運行規(guī)則。面對新形勢，物業(yè)管理企業(yè)除了應當學習、把握物業(yè)管理條例、前期物業(yè)管理招投標管理暫行方法等相關規(guī)定外，還要把握物業(yè)管理招投標實務的操作方法，這對于參與投標的物業(yè)管理企業(yè)是特別重要的。 在實際招投標的過程中，投標企業(yè)的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應當引起廣闊物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。 一、做好標書制作的預備工作 對于投標的物業(yè)管理企業(yè)，準時獲得有關項目的招標信息，可以說是

2、綻開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。 獲得招標信息之后，投標的物業(yè)管理企業(yè)就應當積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業(yè)管理的設想和支配。這些工作的好處體現(xiàn)在三個方面： 首先，通過這些工作，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設單位制訂的物業(yè)管理項目的具體要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的詳細劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對工作的特別要求等。更重要的是，業(yè)主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往

3、已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標物業(yè)管理企業(yè)假如在交流中盡量把握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的預備工作。 其次，投標的物業(yè)管理企業(yè)可以通過與業(yè)主或建設單位的接觸，進行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務有一個感性熟悉；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時精確響應或著重加以說明。某些時候，當業(yè)主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的詳細內(nèi)容及指標時，通過技術(shù)交流，可能使用戶情愿采用投標物業(yè)管理企業(yè)供應的服務及管理模式；當業(yè)主在設計中有不當之處時，通過技術(shù)交流幫助業(yè)主作出

4、修改，加深業(yè)主對投標物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會對投標物業(yè)管理企業(yè)特別有利。 另外，在長時間的接觸和交流過程中，假如投標物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機會，為業(yè)主或建設單位供應一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。 二、標書制作中的幾個問題 項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標物業(yè)管理企業(yè)在此過程中要留意以下幾個方面： 1、依據(jù)招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠宋募奈错憫?。要認真研究招標文件，尤其要留意文件中的一些特別規(guī)定，例如有的招標文件中要求投標物業(yè)管理企業(yè)所供應的

5、營業(yè)執(zhí)照、財務報表等資格文件必需經(jīng)過公證機關的公證，假如忽視了這些要求，就可能導致廢標。 2、針對招標文件中的主要技術(shù)問題，多與業(yè)主或建設單位聯(lián)系和溝通，把握用戶的要求和意圖。假如用戶組織了標前會和現(xiàn)場考察，一定要事先做充分預備，以便準時得到滿足的答復和澄清，并在投標文件中賜予充分明確的響應。 三、投標人在編制投標文件時要留意的問題 投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應準時對招標文件提出的實質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述： 1、把握主題 投標人應當專心研究、正確理解招標文件的全部內(nèi)容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀

6、反映招標人本次招標狀況”這一動身點去編制投標文件，細化各項條目。 2、嚴格規(guī)范 投標文件必需對招標文件中有關招標項目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項目價格、實施計劃等主要內(nèi)容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特別要求外，應采用法定計量單位。 投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必需回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當根據(jù)招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出明確回答。 3、真實有效 投標文件中闡述的內(nèi)容、供應的證明材料必需真實牢靠，客觀反映投標人的狀況，不得弄虛作假，必需遵守有關的國家法律、法規(guī)和條例。 4、統(tǒng)籌

7、考慮 投標文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內(nèi)容應保持全都性和貫徹性，投標書按統(tǒng)一格式書寫。 5、合理設置文檔 一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面 支配、標題設置、圖表說明的字體、字號、顏色的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術(shù)評分，或指標過優(yōu)而抬高了報價，影響開標結(jié)果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標文件相應的部分，加以具體的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭

8、取中標。 四、確定投標價格時要留意的幾個問題 在國際公開招標的狀況下，一般來說，根據(jù)招標文件規(guī)定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應留意以下幾個方面： 1、在確定報價時，應與業(yè)主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。許多物業(yè)管理企業(yè)參與公開招標的經(jīng)驗不足，往往存在僥幸心理，或者期望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正值的。投標物業(yè)管理企業(yè)應確定合理的利潤比例，經(jīng)過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。 2、在確定報價時，要留意分析競爭對手的狀況，一般來說，每個投標物業(yè)管理企業(yè)在作價時，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業(yè)管理企業(yè)的投標價格，結(jié)合當時與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價供應參考。 3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。 總之，在